2023年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)入市，受個別乙級樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問題仍未緩解影響，年內(nèi)新增供應(yīng)將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總量仍保持在692.3萬平方米。其中甲級辦公樓體量為174萬平方米。寫字樓市場租賃情緒有所改善，市場需求明顯回暖。季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升67%，至5.4萬平方米，較去年同期亦上升3%。市場空置率重回下行通道，下降0.8個百分點，至31.4%。租金方面，小業(yè)主的持續(xù)降租導(dǎo)致整體市場可比租金環(huán)比下降1.3%，甲級寫字樓租金雖仍處下行通道，但隨著帶看量，問詢量及成交的增加，更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，故甲級寫字樓降幅收窄，環(huán)比微降0.3%。
市場逐步回暖，行業(yè)煥活為寫字樓市場注入動能。本季度市場新增需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)（23.2%）、房地產(chǎn)建筑（19.6%）與醫(yī)藥及生命科學(xué)（15.0%）�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報告中“鼓勵引導(dǎo)社會力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺迎來利好。季內(nèi)，西安寫字樓市場錄得來自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中，高新二期吸納了超過60%的新設(shè)立及升級需求。2023年作為“四個高新”跨越年實施“四個高新”重點項目598個，總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級搬遷需求。同時，作為“雙中心”主要承載區(qū)，隨著未來“未來之瞳”及“絲路科學(xué)城”等重點項目建設(shè)的提速，此類租戶的升級擴租趨勢將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在本地藥企的換租、升級需求拉動下放量明顯，占比有所攀升。
除此之外，第三方辦公運營商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場新增供應(yīng)高峰期間，三方辦公運營商需求爆發(fā)，不計成本快速擴張導(dǎo)致其過高的運營成本，加之去年的行業(yè)震蕩在二級市場引起的退租潮使靈活辦公服務(wù)商運營承壓。在成本過高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運營商開始整合租賃面積，季內(nèi)錄得兩個運營商近14,000平方米面積的退租。
展望2023年，西安將迎來52.3萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進程等因素影響下，整體的新增供應(yīng)中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時隨著需求的逐步回暖，帶看量及問詢量的增加也預(yù)示了西安寫字樓租賃市場將重回活躍。
2023年第一季度，文旅業(yè)復(fù)蘇疊加客流活力回歸，推動西安零售市場加速回暖。春節(jié)期間，西安市監(jiān)測的15家重點旅游景區(qū)游客接待同比增長160%，已恢復(fù)至2019年同期水平。同時，春節(jié)后地鐵人流多次超過400萬人次，客流活力持續(xù)回歸。1-2月西安全市限額以上企業(yè)（單位）消費品零售額同比扭負(fù)增長24.7%，較上年同期提高50.5個百分點。其中，餐飲收入較去年同期增長近60%。旅游、餐飲等消費活力的持續(xù)升溫加速了整體零售市場的回暖。季內(nèi)，西安零售物業(yè)市場錄得一個改造項目重裝入市：原賽高街區(qū)經(jīng)一年多改造重裝，以世紀(jì)金花new block的身份換新迎客。雖仍為百貨項目，但提升了更多如街舞、瑜伽教室、家居集合店等體驗、生活、餐飲類業(yè)態(tài)占比，開業(yè)入駐率超過95%。由此，整體市場錄得新增供應(yīng)7.2萬平方米，推動市場總體量升至647萬平方米。凈吸納量錄得近5.1萬平方米，較去年同期上升4.5倍。整體市場空置率保持平穩(wěn)， 環(huán)比微升0.2個百分點至11.0%。租金環(huán)比下降0.7%，至每月每平方米258.1元。
需求方面，本季主要的新增需求仍來自時尚類的品牌，占比37.5%，其中，國內(nèi)女裝品牌及運動品牌仍在持續(xù)擴張，如安踏、鴻星爾克等品牌持續(xù)發(fā)力社區(qū)商業(yè)。來自餐飲類的新租需求有所回暖，占比36.4%，全國性連鎖餐飲為主，如蘭香子，朝花里青花椒魚，仙隱小鹿，湊湊火鍋，楠火鍋等地方菜系及火鍋類品牌仍在持續(xù)擴張。來自體驗類新增需求占比20.0%，空置率較大的項目仍持續(xù)引入兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的體驗業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。此外，新能源汽車品牌仍積極進駐零售項目，理想、阿維塔、比亞迪、零跑等品牌積極吸納優(yōu)質(zhì)社區(qū)項目的首層空置面積，增加布局密度。
快時尚品牌表現(xiàn)分化，消費場景更趨多元，“非標(biāo)”商業(yè)備受青睞。隨著部分快時尚品牌定位及策略的轉(zhuǎn)型，市場空間和品牌經(jīng)營模式隨之發(fā)生變化。快時尚品牌的新一輪洗牌帶來需求表現(xiàn)的分化。第一季度國際快時尚品牌ZARA、GAP各關(guān)一店，其中位于老城根GPARK的ZARA西北旗艦店已于季內(nèi)閉店。國內(nèi)快時尚品牌MJ Style也于季內(nèi)連關(guān)兩店。與之相對的是無印良品MUJI則再次加碼西安零售市場，融合咖啡烘焙的城市旗艦店落址大悅城的同時保有持續(xù)的拓店計劃。此外，據(jù)CBRE統(tǒng)計，一季度，進駐西安的首店中超過80%選擇開放式街區(qū)或底商項目。隨著消費趨勢的持續(xù)變化，越來越多代表新一代審美和生活方式的品牌，在選擇開店時更加注重自己獨立形象的展現(xiàn)。開放性、自由度高的“街區(qū)+盒子”類的“非標(biāo)”商業(yè)更受品牌青睞。
展望2023，隨著西安文旅市場的率先復(fù)蘇，部分如大悅城、賽格國際購物中心等靠近景區(qū)的項目已出現(xiàn)客流的明顯增加。同時，西安零售市場將在本年度迎來更多形態(tài)獨特的零售項目，如融合街區(qū)公園的集樂里，城市生態(tài)商業(yè)體南飛鴻樂薈中心、大茂城等優(yōu)質(zhì)項目的入市將進一步推動創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場景的發(fā)展，支撐消費市場加速回暖，西安零售物業(yè)市場有望迎來新的發(fā)展機遇。
2023年第一季度西安大宗交易市場錄得一筆大宗成交，市場標(biāo)的愈加多元。目前，雖具備穩(wěn)定的投資回報及良好升值空間的寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的，但隨著西安文旅市場的全面復(fù)蘇，酒店等新興地產(chǎn)獲得更多關(guān)注。同時，隨著近年來西安保障性租賃住房建設(shè)進程的加速，政策性住房專營企業(yè)在市場上愈加活躍。公寓、租賃住宅等另類資產(chǎn)獲得更多投資機會。隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟地產(chǎn)，標(biāo)的的多元發(fā)展將推動西安大宗物業(yè)交易市場活躍度快速提升。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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