2023年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)入市，受個(gè)別乙級(jí)樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問題仍未緩解影響，年內(nèi)新增供應(yīng)將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總量仍保持在692.3萬平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量為174萬平方米。寫字樓市場租賃情緒有所改善，市場需求明顯回暖。季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升67%，至5.4萬平方米，較去年同期亦上升3%。市場空置率重回下行通道，下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，至31.4%。租金方面，小業(yè)主的持續(xù)降租導(dǎo)致整體市場可比租金環(huán)比下降1.3%，甲級(jí)寫字樓租金雖仍處下行通道，但隨著帶看量，問詢量及成交的增加，更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，故甲級(jí)寫字樓降幅收窄，環(huán)比微降0.3%。
市場逐步回暖，行業(yè)煥活為寫字樓市場注入動(dòng)能。本季度市場新增需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)（23.2%）、房地產(chǎn)建筑（19.6%）與醫(yī)藥及生命科學(xué)（15.0%）�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報(bào)告中“鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺(tái)迎來利好。季內(nèi)，西安寫字樓市場錄得來自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中，高新二期吸納了超過60%的新設(shè)立及升級(jí)需求。2023年作為“四個(gè)高新”跨越年實(shí)施“四個(gè)高新”重點(diǎn)項(xiàng)目598個(gè)，總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級(jí)搬遷需求。同時(shí)，作為“雙中心”主要承載區(qū)，隨著未來“未來之瞳”及“絲路科學(xué)城”等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的提速，此類租戶的升級(jí)擴(kuò)租趨勢將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在本地藥企的換租、升級(jí)需求拉動(dòng)下放量明顯，占比有所攀升。
除此之外，第三方辦公運(yùn)營商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場新增供應(yīng)高峰期間，三方辦公運(yùn)營商需求爆發(fā)，不計(jì)成本快速擴(kuò)張導(dǎo)致其過高的運(yùn)營成本，加之去年的行業(yè)震蕩在二級(jí)市場引起的退租潮使靈活辦公服務(wù)商運(yùn)營承壓。在成本過高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運(yùn)營商開始整合租賃面積，季內(nèi)錄得兩個(gè)運(yùn)營商近14,000平方米面積的退租。
展望2023年，西安將迎來52.3萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級(jí)樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進(jìn)程等因素影響下，整體的新增供應(yīng)中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時(shí)隨著需求的逐步回暖，帶看量及問詢量的增加也預(yù)示了西安寫字樓租賃市場將重回活躍。
2023年第一季度，文旅業(yè)復(fù)蘇疊加客流活力回歸，推動(dòng)西安零售市場加速回暖。春節(jié)期間，西安市監(jiān)測的15家重點(diǎn)旅游景區(qū)游客接待同比增長160%，已恢復(fù)至2019年同期水平。同時(shí)，春節(jié)后地鐵人流多次超過400萬人次，客流活力持續(xù)回歸。1-2月西安全市限額以上企業(yè)（單位）消費(fèi)品零售額同比扭負(fù)增長24.7%，較上年同期提高50.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，餐飲收入較去年同期增長近60%。旅游、餐飲等消費(fèi)活力的持續(xù)升溫加速了整體零售市場的回暖。季內(nèi)，西安零售物業(yè)市場錄得一個(gè)改造項(xiàng)目重裝入市：原賽高街區(qū)經(jīng)一年多改造重裝，以世紀(jì)金花new block的身份換新迎客。雖仍為百貨項(xiàng)目，但提升了更多如街舞、瑜伽教室、家居集合店等體驗(yàn)、生活、餐飲類業(yè)態(tài)占比，開業(yè)入駐率超過95%。由此，整體市場錄得新增供應(yīng)7.2萬平方米，推動(dòng)市場總體量升至647萬平方米。凈吸納量錄得近5.1萬平方米，較去年同期上升4.5倍。整體市場空置率保持平穩(wěn)， 環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至11.0%。租金環(huán)比下降0.7%，至每月每平方米258.1元。
需求方面，本季主要的新增需求仍來自時(shí)尚類的品牌，占比37.5%，其中，國內(nèi)女裝品牌及運(yùn)動(dòng)品牌仍在持續(xù)擴(kuò)張，如安踏、鴻星爾克等品牌持續(xù)發(fā)力社區(qū)商業(yè)。來自餐飲類的新租需求有所回暖，占比36.4%，全國性連鎖餐飲為主，如蘭香子，朝花里青花椒魚，仙隱小鹿，湊湊火鍋，楠火鍋等地方菜系及火鍋類品牌仍在持續(xù)擴(kuò)張。來自體驗(yàn)類新增需求占比20.0%，空置率較大的項(xiàng)目仍持續(xù)引入兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。此外，新能源汽車品牌仍積極進(jìn)駐零售項(xiàng)目，理想、阿維塔、比亞迪、零跑等品牌積極吸納優(yōu)質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目的首層空置面積，增加布局密度。
快時(shí)尚品牌表現(xiàn)分化，消費(fèi)場景更趨多元，“非標(biāo)”商業(yè)備受青睞。隨著部分快時(shí)尚品牌定位及策略的轉(zhuǎn)型，市場空間和品牌經(jīng)營模式隨之發(fā)生變化�？鞎r(shí)尚品牌的新一輪洗牌帶來需求表現(xiàn)的分化。第一季度國際快時(shí)尚品牌ZARA、GAP各關(guān)一店，其中位于老城根GPARK的ZARA西北旗艦店已于季內(nèi)閉店。國內(nèi)快時(shí)尚品牌MJ Style也于季內(nèi)連關(guān)兩店。與之相對的是無印良品MUJI則再次加碼西安零售市場，融合咖啡烘焙的城市旗艦店落址大悅城的同時(shí)保有持續(xù)的拓店計(jì)劃。此外，據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，一季度，進(jìn)駐西安的首店中超過80%選擇開放式街區(qū)或底商項(xiàng)目。隨著消費(fèi)趨勢的持續(xù)變化，越來越多代表新一代審美和生活方式的品牌，在選擇開店時(shí)更加注重自己獨(dú)立形象的展現(xiàn)。開放性、自由度高的“街區(qū)+盒子”類的“非標(biāo)”商業(yè)更受品牌青睞。
展望2023，隨著西安文旅市場的率先復(fù)蘇，部分如大悅城、賽格國際購物中心等靠近景區(qū)的項(xiàng)目已出現(xiàn)客流的明顯增加。同時(shí)，西安零售市場將在本年度迎來更多形態(tài)獨(dú)特的零售項(xiàng)目，如融合街區(qū)公園的集樂里，城市生態(tài)商業(yè)體南飛鴻樂薈中心、大茂城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場景的發(fā)展，支撐消費(fèi)市場加速回暖，西安零售物業(yè)市場有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
2023年第一季度西安大宗交易市場錄得一筆大宗成交，市場標(biāo)的愈加多元。目前，雖具備穩(wěn)定的投資回報(bào)及良好升值空間的寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的，但隨著西安文旅市場的全面復(fù)蘇，酒店等新興地產(chǎn)獲得更多關(guān)注。同時(shí)，隨著近年來西安保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)程的加速，政策性住房專營企業(yè)在市場上愈加活躍。公寓、租賃住宅等另類資產(chǎn)獲得更多投資機(jī)會(huì)。隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，標(biāo)的的多元發(fā)展將推動(dòng)西安大宗物業(yè)交易市場活躍度快速提升。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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