地鐵是日常出行交通工具，也是串聯(lián)各個城市功能的“血管”。數(shù)據(jù)顯示，2022年上海、北京地鐵里程約達(dá)800公里，廣州、深圳及不少新一線城市地鐵里程也超500公里，隨一、二線城市地鐵網(wǎng)絡(luò)不斷織密，地鐵成為首選的公共交通出行方式，進(jìn)一步推動了地鐵對人流的聚集。與此同時，地鐵商業(yè)憑借地鐵帶來的穩(wěn)定客流紅利，也迎來了新的發(fā)展和轉(zhuǎn)機(jī)。
數(shù)據(jù)來源：交通運(yùn)輸部 CBRE戰(zhàn)略顧問部收集整理
數(shù)據(jù)來源：交通運(yùn)輸部 CBRE戰(zhàn)略顧問部收集整理
地鐵商業(yè)形式多元，可大致分為站廳商業(yè)、通道型商業(yè)和社區(qū)商業(yè)三類：
站廳商業(yè)：地鐵站內(nèi)的零散分布的小型商業(yè)點(diǎn)位，如：咖啡自提柜臺、便利店、面包店等。主要服務(wù)于進(jìn)出地鐵站的過路人群。
通道型商業(yè)：連接地鐵站廳和周邊寫字樓、購物中心等建筑地下出入口的小型商業(yè)街。主要設(shè)置快餐、便利零售等業(yè)態(tài)，服務(wù)于地鐵進(jìn)出站的過路性人群，滿足其過路性的便捷消費(fèi)。
社區(qū)商業(yè)：地鐵上蓋的社區(qū)型商業(yè)綜合體，主要服務(wù)周邊以地鐵為首要出行方式的居住和產(chǎn)辦人群，滿足其工作和生活中餐飲、生活商超、健身、美發(fā)美甲等目的性的生活基本消費(fèi)需求。
隨著人們消費(fèi)需求和偏好的不斷升級，三類地鐵商業(yè)也不斷發(fā)展提升。從過往業(yè)態(tài)種類少、品牌檔次低、客流變現(xiàn)能力差的起步階段，已逐漸發(fā)展到品牌業(yè)態(tài)豐富、注重場景化打造、注重社交屬性的新一代地鐵商業(yè)，呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢。
站廳商業(yè)
品質(zhì)升級，呈現(xiàn)小而美的消費(fèi)空間
趨勢一：網(wǎng)紅潮流化
通過打造網(wǎng)紅熱點(diǎn)吸引乘客前往打卡，滿足乘客基本便利消費(fèi)需求的同時，大大提升商業(yè)的吸引力和客流變現(xiàn)能力。
以北京青年路站的DELIGOGO便利店為例，其通過在商品、門店設(shè)計融入北京本地文化和潮流元素，提升店鋪的社交和打卡屬性，打造國潮網(wǎng)紅便利店，吸引許多過往地鐵乘客停留消費(fèi)并拍照打卡。
趨勢二：科技智能化
部分商業(yè)開始出現(xiàn)運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能、傳感設(shè)施等多種技術(shù)的趨勢，為乘客帶來了無人零售的便捷消費(fèi)體驗。
以北京歡樂谷景區(qū)站的京輕智能便利店為例，以大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合金融支付平臺等技術(shù)作為支撐，搭配店內(nèi)數(shù)十個攝像頭和重力感應(yīng)貨架搭建的“視覺識別+重量感應(yīng)”系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了無人零售。
通道型商業(yè)
多點(diǎn)發(fā)力，促進(jìn)地鐵人流的商業(yè)變現(xiàn)
趨勢一：場景化打造
過而不留是通道型地鐵商業(yè)的一大痛點(diǎn)，即：客群匆匆來往地鐵站通道，但不會刻意停留進(jìn)行消費(fèi)。上海、深圳等城市的通道型地鐵商業(yè)打造了特色鮮明、吸引力強(qiáng)的商業(yè)場景，使得人群停下、駐足，從而進(jìn)入沉浸式的購物環(huán)境，為下一步的消費(fèi)創(chuàng)造機(jī)會。
如：上海太平洋森活通過墻面涂鴉、陳設(shè)裝置、門店設(shè)計等方式打造具有年輕活力、富有未來感的商業(yè)場景，成功吸引了附近的大學(xué)生客群停留游逛，并產(chǎn)生消費(fèi)。
趨勢二：業(yè)態(tài)品牌升級
傳統(tǒng)業(yè)態(tài)提質(zhì)升級：在傳統(tǒng)的餐飲、零售業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，針對各站點(diǎn)主力客群的需求引入其偏好度高、消費(fèi)水平匹配的業(yè)態(tài)/品牌，滿足顧客更高品質(zhì)、更精細(xì)化和更多元的消費(fèi)需求。
日本Gransta原有商業(yè)功能零散、客群針對性不強(qiáng)，后期針對周邊寫字樓的過路高端白領(lǐng)需求進(jìn)行更新提質(zhì)，新增了快捷餐飲、酒吧、化妝品零售等商務(wù)人群偏好度高的業(yè)態(tài)，同時針對其消費(fèi)水平對品牌進(jìn)行了全面升級。
引入新興業(yè)態(tài)/網(wǎng)紅品牌：通道型地鐵商業(yè)嘗試融入體驗性強(qiáng)、可逛性高的商業(yè)業(yè)態(tài)和網(wǎng)紅品牌，大大提升了商業(yè)的吸引力，成功使得地鐵引流的過路人群轉(zhuǎn)化成消費(fèi)力。
深圳連城新天地引入了Switch自助體驗機(jī)、廣州時尚天河購物廣場引入了保齡球館等體驗業(yè)態(tài)。上海太平洋森活則引入了部分網(wǎng)紅餐飲品牌和Z世代熱衷的滑板、潮流買手店、擼貓館等新興業(yè)態(tài)。
趨勢三：社群活動運(yùn)營
部分地下商業(yè)近年來通過多元、高頻的活動運(yùn)營打造緊密的文化社群，讓商業(yè)空間成為地鐵聚集人群的社交空間和互動場所，從而建立地鐵商業(yè)與消費(fèi)者的情感紐帶、增強(qiáng)集客能力、延伸駐留時間、拉動關(guān)聯(lián)消費(fèi)、提高商業(yè)競爭力，成功將因地鐵而來的偶得客群轉(zhuǎn)化成為因商業(yè)而來的目的性客群。
日本東京一番街打造了動漫主題文化街，通過引入皮卡丘、蠟筆小新等動漫IP店鋪，同時高頻次舉辦周年紀(jì)念展、動漫快閃等社群活動，使其成為了東京及全球動漫愛好者的網(wǎng)紅打卡地。
地鐵上蓋社區(qū)商業(yè)
提供生活和情感價值，讓地鐵站成為
居民的生活能量站和心流充電站
趨勢一：滿足生活需求，為乘客生活充能
以服務(wù)周邊1km客群為目標(biāo)，地鐵上蓋社區(qū)商業(yè)圍繞客群需求及特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)和品牌設(shè)置。從“生活、工作、娛樂、學(xué)習(xí)、健康”多角度滿足客群需求，使得地鐵商業(yè)成為人們“下了地鐵愿意來逛一逛”的生活服務(wù)據(jù)點(diǎn)和能量站。
以上海lala station為例，在基本餐飲、零售的基礎(chǔ)上設(shè)置了生活超市、健身房、親子培訓(xùn)、美容美發(fā)等生活業(yè)態(tài)，一站式滿足周邊居民的生活需求，讓地鐵站成為乘客外出歸家之前的生活充電站。
趨勢二：搭建情感連接，為乘客心靈充電
通過活動運(yùn)營和文化標(biāo)識構(gòu)建，地鐵站上蓋的社區(qū)商業(yè)成功讓居民產(chǎn)生情感連接和價值認(rèn)同。地鐵站逐漸從物理形態(tài)上的交通節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽尵用裼姓J(rèn)同感、共同價值觀的社交空間和休憩場所，是“下了地鐵愿意來歇一歇”的心流充電站。
上海黃浦·環(huán)宇薈自主策劃“仲夏藝術(shù)季”、“838弄音樂節(jié)”等夜經(jīng)濟(jì)主題活動、 “麥當(dāng)勞×LinkedIn跨境快閃展”、“小黃人聯(lián)盟家居生活派對”等服務(wù)周邊居民和白領(lǐng)的快閃活動，成為了周圍居民和工作人群放松、社交的心靈放松充電站。
地鐵商業(yè)的功能和
價值邊界將不斷延伸
地鐵已成為市民最主要的出行方式之一，其打通了居住、工作、娛樂、購物、休閑、餐飲、教育、就醫(yī)等城市功能和居民生活場景，將進(jìn)一步成為人流的聚集引擎。而地鐵商業(yè)也逐漸成為了多元功能復(fù)合的生活據(jù)點(diǎn)和社交引力場。未來，隨著地鐵聚客能力的進(jìn)一步提升和地鐵商業(yè)功能的進(jìn)一步完善，其價值邊界定將不斷拓展。
世邦魏理仕作為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司，具有專業(yè)的TOD開放和地鐵商業(yè)項目服務(wù)經(jīng)驗，曾服務(wù)過英國、日本、新加坡等10余個國家的30余個標(biāo)桿型項目。同時CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部TOD團(tuán)隊在國內(nèi)也積累了豐富的本地服務(wù)經(jīng)驗，服務(wù)過上海、杭州、南京、蘇州、無錫等長三角城市，以及深圳、成都等華南、西南地區(qū)的地鐵沿線及周邊土地綜合開發(fā)、交通樞紐片區(qū)開發(fā)、地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)、地鐵站上蓋商業(yè)綜合體策劃、TOD站城一體化開發(fā)等多個類型的項目。CBRE通過充分運(yùn)用國際化開發(fā)理念，結(jié)合當(dāng)?shù)卣咭?guī)范和具體要求，以最優(yōu)化的策劃方案助力城市TOD發(fā)展。
