有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，是2023年經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。全國(guó)很多城市堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，因城施策、精準(zhǔn)施策，調(diào)整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，提振市場(chǎng)信心。目前政策效果初步顯現(xiàn)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

　　住房公積金制度已成為規(guī)模最大的住房金融制度

　　通過(guò)借鑒新加坡中央公積金的成功經(jīng)驗(yàn)，1991年，上海市率先試點(diǎn)建立住房公積金制度，到2023年已經(jīng)經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展，住房公積金在提高個(gè)人購(gòu)房能力、改善居住條件、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，根據(jù)最新的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》顯示，截至2021年末，實(shí)繳單位416.09萬(wàn)個(gè)，實(shí)繳職工1.64億人，分別累計(jì)增長(zhǎng)13.88%和7.23%；累計(jì)提取總額14.31萬(wàn)億元，占累計(jì)繳存總額的63.61%；累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款4234.71萬(wàn)筆、12.53萬(wàn)億元，分別增長(zhǎng)7.91%和12.54%。目前，我國(guó)住房公積金制度已成長(zhǎng)為世界規(guī)模最大的政策性住房金融制度之一。

　　住房公積金因時(shí)因勢(shì)因城動(dòng)態(tài)調(diào)整

　　2022年以來(lái)，在穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)的前提下，黨中央、國(guó)務(wù)院把住房公積金作為“穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤”的五個(gè)國(guó)策之一，2022年4月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》就提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，支持提取公積金用于租賃住房；5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》。明確提出，受新冠疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳；8月16日，衛(wèi)健委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》，涉及公積金提取租房、公積金額度提高以支持多子女家庭首套房、落實(shí)差異化的購(gòu)房政策等。

　　在此背景下，全國(guó)各地密集地調(diào)整住房公積金政策，截至2023年3月16日，全國(guó)共有北京、南京、常州、濟(jì)南、揚(yáng)州、達(dá)州、南陽(yáng)、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個(gè)城市調(diào)整優(yōu)化了公積金政策，這些城市的公積金優(yōu)化政策主要可分為五種類型：一是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款，即“商轉(zhuǎn)公”；二是提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；三是“帶押過(guò)戶”；四是提高貸款額度和延長(zhǎng)還款年限；五是“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄Ｔ谝幌盗姓�策支持下�?023年開年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出復(fù)蘇企穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　運(yùn)用“商轉(zhuǎn)公”降低貸款成本

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”，就是指購(gòu)房者將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。隨著公積金貸款利率的下調(diào)，其和商業(yè)貸款利率的差距加大，購(gòu)房者可以通過(guò)“商轉(zhuǎn)公”的方式來(lái)降低還貸成本。其實(shí)“商轉(zhuǎn)公”方式早就存在，2013年9月深圳住房公積金管理中心就已經(jīng)上線了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，從去年以來(lái)，加入“商轉(zhuǎn)公”的城市快速增多，2022年1月31日陜西省咸陽(yáng)市發(fā)布個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則，并在2月22日完成了首筆“商轉(zhuǎn)公”貸款的不動(dòng)產(chǎn)登記。此后，南陽(yáng)、揚(yáng)州、福州、常州、漢中、洛陽(yáng)、威海、臨沂、平頂山、蘭州等城市陸續(xù)推出了“商轉(zhuǎn)公”政策，并優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”的轉(zhuǎn)貸方式。例如，威海將“商轉(zhuǎn)公”貸款辦理商業(yè)住房貸款不超過(guò)三年的限制，調(diào)整為取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可申請(qǐng)，臨沂將“商轉(zhuǎn)公”最高貸款額度提至50萬(wàn)元。蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式，在維持原商業(yè)貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)不結(jié)清商貸即可直接發(fā)放公積金貸款來(lái)沖抵原貸款余額，免除了職工強(qiáng)制性擔(dān)保的費(fèi)用支出，解決了房產(chǎn)解押后再抵押的難題。

　　從各地政府推行的公積金政策實(shí)施細(xì)則來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”政策在充分發(fā)揮住房公積金制度普惠作用的同時(shí)，采用以貸沖貸的方式操作上更加便民，在一定程度上減輕住房公積金繳存人的還貸壓力，雖然該政策有其明顯的優(yōu)點(diǎn)，但在操作過(guò)程中仍存在亟需解決的問(wèn)題。第一，在全國(guó)范圍內(nèi)，公積金的覆蓋率并不高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市中有一半繳納了職工養(yǎng)老社保的人并沒(méi)有繳納公積金。第二，在多個(gè)啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，申請(qǐng)的條件設(shè)定較高。目前只覆蓋購(gòu)買首套房或首次申請(qǐng)公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。在申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)時(shí)，既需要征得已經(jīng)辦理商業(yè)貸款的銀行同意，還需要達(dá)到公積金繳存年限、繳存狀態(tài)、繳存余額、已使用情況以及征信情況等多個(gè)方面的要求。第三，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購(gòu)房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉(zhuǎn)公”之后的購(gòu)房者依然會(huì)面臨要自籌資金的問(wèn)題。

　　提取公積金用于首付，提高資金池使用效率

　　2022年1月，四川達(dá)州印發(fā)支持剛性和改善性住房需求十條措施的通知中提出，使用達(dá)州市住房公積金貸款購(gòu)房的，繳存人在本人公積金賬戶中留足貸款額度5%后，可申請(qǐng)?zhí)崛∑滟~戶余額支付首付，實(shí)行“又提又貸”。

　　2月27日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化南京市提取住房公積金支付購(gòu)房款相關(guān)規(guī)定的實(shí)施細(xì)則》，明確符合條件的職工可用公積金賬戶余額支付購(gòu)房首付。

　　除了達(dá)州、南京以外，目前已有福州、珠海等超20個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)允許購(gòu)買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款的相關(guān)政策。這一措施從國(guó)家層面來(lái)看有利于提高公積金資金池的使用效率，從個(gè)人層面來(lái)看有利于減輕購(gòu)房者的前期資金周轉(zhuǎn)壓力，從而較快釋放購(gòu)房需求。但在利好樓市的同時(shí)，也要考慮到個(gè)貸率較高城市的公積金流動(dòng)性壓力，通過(guò)完善住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管控體系，進(jìn)行預(yù)警監(jiān)測(cè)，以防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　與此同時(shí)，廣西區(qū)直、福建南平、湖北荊州、山東臨沂、河北唐山、四川資陽(yáng)、浙江麗水等多個(gè)城市下調(diào)了公積金首付比例，普遍來(lái)看，購(gòu)買首套自住住房的最低首付款比例降為20%，購(gòu)買第二套住房最低首付比例下調(diào)為30%。以上公積金貸款首付比例下調(diào)的政策導(dǎo)向?qū)⑦M(jìn)一步激發(fā)剛性和改善型購(gòu)房需求。

　　“帶押過(guò)戶”激發(fā)二手房交易活力

　　“帶押過(guò)戶”政策是指在二手房交易中，賣方不動(dòng)產(chǎn)帶著抵押過(guò)戶，即在原抵押權(quán)存在的情況下辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方。其實(shí)，推出二手房“帶押過(guò)戶”的一個(gè)市場(chǎng)背景是由于在2022年深圳二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，為了穩(wěn)定樓市，恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易市場(chǎng)，因此出臺(tái)了“帶押過(guò)戶”政策。

　　二手房“帶押過(guò)戶”政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有創(chuàng)新性、便民性的政策。截至目前，全國(guó)已累計(jì)有30余個(gè)地方陸續(xù)推行二手房“帶押過(guò)戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無(wú)錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。通過(guò)“帶押過(guò)戶”的交易模式，能夠有效降低交易成本、縮短交易周期、避免過(guò)戶中的不確定因素和交易風(fēng)險(xiǎn)，從而將盤活二手房市場(chǎng)，激活交易活力。從該政策的外溢效果來(lái)看，在賣方出售住房之后，既可能選擇購(gòu)買其他二手房，也有可能選擇購(gòu)買新房，由此推斷也會(huì)在一定程度上激發(fā)新房市場(chǎng)的需求。從中長(zhǎng)期來(lái)看，“帶押過(guò)戶”政策將逐步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　提高貸款額度和延長(zhǎng)還款年限，減輕購(gòu)房壓力

　　自2022年以來(lái)，在全國(guó)各地出臺(tái)的一系列住房公積金調(diào)整政策中，最直接明了的政策當(dāng)屬提高公積金貸款額度和延長(zhǎng)還款年限，例如，蘭州住房公積金管理中心將住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元；單身繳存職工50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元；江蘇鹽城將住房公積金貸款年限由最長(zhǎng)不超過(guò)20年延長(zhǎng)至30年。此外，江蘇泰州、云南昆明、四川資陽(yáng)、浙江麗水等城市也相繼出臺(tái)相關(guān)政策措施。

　　同時(shí)，為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)衛(wèi)健委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》，多地出臺(tái)了支持多子女家庭的公積金貸款政策，如，大連發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）》提出，在大連市購(gòu)買首套自住住房的多子女家庭，單人或雙人最高貸款額度在當(dāng)期最高貸款額度基礎(chǔ)上提高20萬(wàn)元；濟(jì)南市明確多子女家庭住房公積金最高可貸100萬(wàn)元。以上政策在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放的同時(shí)，減輕購(gòu)房者的月均還款壓力。

　　“一人購(gòu)房全家?guī)汀北Ｕ虾侠碜》啃枨?/STRONG>