新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。
近日，市場機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《北京甲級(jí)寫字樓租戶普查三年演變》報(bào)告顯示，自2019年以來，既有樓宇租戶的擴(kuò)租、遷入和新建樓宇內(nèi)租戶的遷入，分別為甲級(jí)寫字樓市場帶來9%、30%和44%的總面積增長，而樓宇內(nèi)租戶的縮減、遷出，則分別為市場騰退出5%和37%的可租面積，三年間，北京甲級(jí)寫字樓總租賃面積規(guī)模累計(jì)凈增達(dá)41%。
隨著新建寫字樓開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2023～2025年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位達(dá)131萬平方米，市場有望持續(xù)“多點(diǎn)開花”。
創(chuàng)新引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整
從租戶結(jié)構(gòu)變化來看，世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，“創(chuàng)新”是引領(lǐng)北京甲級(jí)寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)演變的主要原因。
該份報(bào)告顯示，2022年，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業(yè)服務(wù)（11.6%）為北京甲級(jí)寫字樓市場前三大需求來源，占比持續(xù)提升。
從細(xì)分行業(yè)來看，保險(xiǎn)、證券、基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)容的同時(shí)，金融科技在數(shù)字化升級(jí)背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域中，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)則成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級(jí)為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，新建樓宇的去化是過去三年北京甲級(jí)寫字樓租賃面積增長的第一大原因。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2017～2019和2020～2022年，甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量均達(dá)到峰值。在此推動(dòng)下，租戶對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求在過去三年得到集中釋放。
以租賃面積最多的金融行業(yè)為例，新建樓宇的落地為保險(xiǎn)、證券和基金等擴(kuò)張和升級(jí)需求較突出的租戶提供了選擇空間。其中，麗澤作為首都金融行業(yè)發(fā)展新空間，其所有甲級(jí)寫字樓均為過去三年間入市的新建樓宇，吸引了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺(tái)部門和金融科技類公司的進(jìn)駐。
據(jù)孫祖天介紹，受益于資本市場改革，尤其是股票發(fā)行注冊(cè)制全面實(shí)行、房地產(chǎn)行業(yè)再融資的重啟、公募REITs擴(kuò)容，以及北京證券交易所業(yè)務(wù)范圍與上市企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步拓展，證券、資管等非銀金融行業(yè)業(yè)務(wù)和人員的持續(xù)增長將帶來更多的新增寫字樓租賃需求。
在新建樓宇的租賃面積略低于金融，但新建樓宇占其總租賃面積的比重達(dá)到43%卻是所有行業(yè)中最高的。據(jù)孫祖天介紹，這是因?yàn)門MT行業(yè)對(duì)于交通便利性、集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設(shè)施等要求在新建樓宇中更容易滿足。
此外，房地產(chǎn)建筑業(yè)也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發(fā)商在新項(xiàng)目中自用面積、地產(chǎn)服務(wù)類公司的升級(jí)搬遷以及第三方辦公運(yùn)營商的擴(kuò)張布局。
而醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對(duì)新建樓宇的偏好度相對(duì)較低。醫(yī)藥及生命科學(xué)租戶遷入既有樓宇的面積遠(yuǎn)高于遷出。其他行業(yè)在既有樓宇出入數(shù)量較為均衡，遷出主要?dú)w因于部分大型企業(yè)遷往自用樓宇。
產(chǎn)業(yè)類需求將成新引擎
根據(jù)世邦魏理仕的觀察，升級(jí)搬遷是租戶入駐新建樓宇的最重要原因。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，過去三年，北京租戶搬遷的最大來源地為商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域，為整體甲級(jí)寫字樓市場貢獻(xiàn)24%的搬遷需求，其中對(duì)麗澤、石景山等在過去三年才形成規(guī)模的新興商務(wù)區(qū)的搬遷需求貢獻(xiàn)最突出。
而CBD則是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧指出：“未來六個(gè)月，北京預(yù)計(jì)有近67萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個(gè)子市場投放。高供應(yīng)量短期內(nèi)將推升空置率，租金仍有下行壓力。但另一方面，可租空間增加和租金成本降低，也有助搬遷需求放量�！�
值得注意的是，產(chǎn)業(yè)類需求在北京租賃面積比重相比其他一線城市一直處于較低水平，世邦魏理仕認(rèn)為，這類租戶需求有較大挖掘潛力。未來，在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及北京“十四五”規(guī)劃確立的新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動(dòng)機(jī)”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略支撐下，醫(yī)藥以及生命科學(xué)、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產(chǎn)業(yè)將成為寫字樓需求的新引擎。
據(jù)了解，北京市政府今年一季度發(fā)布的《重點(diǎn)任務(wù)清單》中，強(qiáng)化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)新一代信息技術(shù)、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域構(gòu)建新的增長引擎也將進(jìn)一步支撐和提振寫字樓市場需求。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
