CBRE世邦魏理仕研究部發(fā)布《2022年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)普查》報(bào)告，作為系列報(bào)告的第五版，本次調(diào)查收集整理了260棟甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)近6,840家（約1,054萬(wàn)平方米辦公面積）進(jìn)駐企業(yè)資料。并與此前兩次普查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，以分析在疫情重挫、傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型蝶變、新興行業(yè)聚合裂變以及上海推進(jìn)“五個(gè)中心”建設(shè)的多重因素影響的復(fù)雜環(huán)境之下，上海寫(xiě)字樓存量租戶(hù)的演變過(guò)程。
金融行業(yè)穩(wěn)居需求榜首
制造業(yè)與TMT持續(xù)升級(jí)擴(kuò)張
金融業(yè)（28%）、制造業(yè)（24%）、TMT（14%）、房地產(chǎn)建筑（11%）及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（10%）為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前五大需求來(lái)源，前三大需求占比相較此前普查結(jié)果持續(xù)提升，行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中傳統(tǒng)企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極開(kāi)拓業(yè)務(wù)創(chuàng)新，驅(qū)動(dòng)寫(xiě)字樓需求新動(dòng)能。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)中的保險(xiǎn)/證券/基金、制造業(yè)中的生物醫(yī)藥、TMT行業(yè)中科技互聯(lián)網(wǎng)/電信通訊等在整體市場(chǎng)需求所占比重分別有所上升，充分展現(xiàn)了上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)所帶來(lái)的寫(xiě)字樓新勢(shì)能。
近年上海國(guó)際金融中心建設(shè)取得了卓越成果，金融業(yè)增加值占GDP比重提升到18%，金融開(kāi)放持續(xù)擴(kuò)大，金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系健全，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力大幅增強(qiáng)。2022年全球十大金融中心排名中，上海從全球第七位躍升至第四位，僅次于紐約、倫敦與香港。與此同時(shí)，上海金融中心與科創(chuàng)中心聯(lián)動(dòng)效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)，金融科技創(chuàng)新應(yīng)用水平不斷提升，國(guó)際綠色金融樞紐建設(shè)取得積極進(jìn)展，普惠金融服務(wù)方式更加多元。特別是上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)及臨港新片區(qū)金融開(kāi)放創(chuàng)新先行先試作用顯著，創(chuàng)設(shè)自由貿(mào)易賬戶(hù)體系，開(kāi)展跨境貿(mào)易投資高水平開(kāi)放外匯管理改革試點(diǎn)等等。我們預(yù)期在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過(guò)程中，國(guó)際金融中心城市起到了優(yōu)化要素配置、輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)、提升市場(chǎng)活力的作用，未來(lái)綠色金融、金融科技等發(fā)展趨勢(shì)將推動(dòng)國(guó)際合作，實(shí)現(xiàn)更多領(lǐng)域互聯(lián)互通，而這些“新突破”將持續(xù)利好金融行業(yè)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)。
在科技創(chuàng)新方面，全國(guó)布局建設(shè)北京、上海、粵港澳大灣區(qū)3個(gè)國(guó)際科技創(chuàng)新中心，根據(jù)上�？苿�(chuàng)中心“十四五”規(guī)劃，到2025年上海將成為科學(xué)新發(fā)現(xiàn)、技術(shù)新發(fā)明、產(chǎn)業(yè)新方向、發(fā)展新理念的重要策源地。同時(shí)，以上海為龍頭強(qiáng)化長(zhǎng)三角科技創(chuàng)新共同體建設(shè)，打造未來(lái)產(chǎn)業(yè)新引擎，跨城市資源合作與對(duì)接，也將為上海寫(xiě)字樓注入源源不斷的動(dòng)力。再者，上�？苿�(chuàng)板試點(diǎn)注冊(cè)制的改革對(duì)資本市場(chǎng)以及TMT行業(yè)具有深遠(yuǎn)影響，科創(chuàng)板不但能增強(qiáng)資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)核心技術(shù)創(chuàng)新能力吸引力、而且能促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展�？苿�(chuàng)板尤其關(guān)注戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，因此，我們預(yù)期TMT行業(yè)中包括云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒃谖磥?lái)幾年獲得突破性的發(fā)展，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)新租擴(kuò)租的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
2022年甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)構(gòu)成（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
歷年主力租戶(hù)構(gòu)成變化（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
中資企業(yè)奮楫揚(yáng)帆，金融業(yè)當(dāng)先
外資企業(yè)穩(wěn)如磐石，消費(fèi)品制造業(yè)突出
中資金融業(yè)、TMT、專(zhuān)業(yè)服業(yè)等行業(yè)企業(yè)近三年在滬不斷擴(kuò)張升級(jí)，且對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)的要求顯著提高，已經(jīng)成為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求的中堅(jiān)力量。除些之外，一些中資金融機(jī)構(gòu)與TMT企業(yè)更偏好在滬購(gòu)置總部樓宇，從區(qū)位分布來(lái)看，中資企業(yè)主要分布于陸家嘴、花木、世紀(jì)大道板塊，究其原因也是中資租戶(hù)以金融業(yè)居多，占比超三分之一，金融類(lèi)機(jī)構(gòu)特別是銀行、券商、保險(xiǎn)與資管類(lèi)均以陸家嘴為大本營(yíng)。
外資租戶(hù)比重有所下降，但其在甲級(jí)寫(xiě)字樓的總租賃面積并沒(méi)有縮減，并在市場(chǎng)租賃窗口期，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級(jí)搬遷。從區(qū)位分布來(lái)看，外資企業(yè)主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶(hù)構(gòu)成有緊密關(guān)聯(lián)，外資金融機(jī)構(gòu)集中于陸家嘴，奢侈品、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)扎堆南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路以及制造業(yè)、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械公司紛紛進(jìn)駐前灘板塊。
搬遷升級(jí)至更高品質(zhì)寫(xiě)字樓成為越來(lái)越多中、外資企業(yè)的共同訴求，特別是在疫情期間，除了寫(xiě)字樓軟硬件設(shè)施的提升、健康等級(jí)、物業(yè)對(duì)于突發(fā)事件的應(yīng)急能力以及樓宇智能化管理水平都已成為租戶(hù)最重要的選址考量因素之一。
中、外資租戶(hù)租賃面積占比變化
中、外資租戶(hù)主要商務(wù)區(qū)分布2022vs2020
（按租賃面積）
中、外資租戶(hù)租賃面積按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
頭部企業(yè)延續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張
腰部企業(yè)規(guī)模持續(xù)壯大
10000平方米及以上的大面積租戶(hù)數(shù)量及總租賃面積占比較2020年均有所上升，從2020年的113家升至2022年的136家，租賃面積占比上升至28%。大面積租戶(hù)的增長(zhǎng)主要來(lái)源于金融業(yè)、TMT、消費(fèi)品制造業(yè)、生物醫(yī)藥以及房地產(chǎn)建筑（含第三方辦公）。選址上遍布陸家嘴、前灘、世紀(jì)大道、南京西路、五角場(chǎng)與北外灘板塊。
就租賃面積段分布而言，500平方米以下面積段租戶(hù)數(shù)量占比有所降低，而2,000-4,999平方米面積段租戶(hù)數(shù)量占比提升，腰部企業(yè)集群發(fā)展壯大。該面積段企業(yè)靈活度高、成長(zhǎng)空間大、選址范圍廣，總租賃面積占比保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，未來(lái)有望持續(xù)帶來(lái)租賃交易活力。
大面積租戶(hù)（租賃面積10,000平方米及以上）
租戶(hù)數(shù)量按租賃面積段分布
大面積租戶(hù)（10,000平方米及以上）
數(shù)量按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
多中心模式促寫(xiě)字樓高質(zhì)發(fā)展
新興商務(wù)區(qū)賦能新興產(chǎn)業(yè)騰飛
在整理對(duì)比上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)去五年租戶(hù)資料，回顧這五年間上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)所經(jīng)歷的重要時(shí)刻，并在上海城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)代背景下，感受到各個(gè)行業(yè)的巨變和發(fā)展歷程對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展與格局產(chǎn)生了深刻的影響。2020年新冠突襲，2021年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪寫(xiě)字樓反彈，租賃行情的水漲船高并同時(shí)帶動(dòng)投資市場(chǎng)交投活躍。加上近年各行政區(qū)不約而同地進(jìn)行了各自具有地理歷史優(yōu)勢(shì)的新區(qū)域的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改造等手段，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)又進(jìn)入了新發(fā)展階段。
在寫(xiě)字樓租戶(hù)構(gòu)成中，金融業(yè)已成為基石行業(yè)。從行業(yè)布局來(lái)看，主要分布在核心商務(wù)區(qū)與核心拓展區(qū)，分別占比40%與30%。相對(duì)于其他行業(yè)，金融行業(yè)承租能力是最高，對(duì)于辦公地點(diǎn)，寫(xiě)字樓品質(zhì)以及商務(wù)配套有較高要求。制造業(yè)細(xì)分領(lǐng)域廣泛，其中主流奢侈品品牌、珠寶以及化妝品護(hù)膚品牌常年盤(pán)踞以南京西路與淮海中路為代表的核心商務(wù)區(qū)，而近年迅速崛起的新興商務(wù)區(qū)前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫(yī)療器械與內(nèi)資新能源聚集區(qū)，高品質(zhì)新項(xiàng)目為企業(yè)整合或設(shè)立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到大面積、成本敏感型租戶(hù)的青睞。新技術(shù)涌現(xiàn)，數(shù)字孿生、元宇宙、萬(wàn)能宇宙和混合現(xiàn)實(shí)的廣泛使用，使得TMT行業(yè)成為推動(dòng)寫(xiě)字樓需求持續(xù)增長(zhǎng)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集的重要推手。從租戶(hù)分布來(lái)看，TMT企業(yè)在核心商務(wù)區(qū)占比維持不變，而在核心拓展區(qū)的占比從2018年的7.8%上升到現(xiàn)時(shí)的11%，在新興商務(wù)區(qū)占比從2018年的18.8%上升到26%。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
