多元化專業(yè)服務與投資管理公司高力國際對2022年中國辦公樓市場表現(xiàn)進行回顧，并對2023年做出展望。

　　2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，全國重點監(jiān)控的20個城市甲級寫字樓總存量超過7,800萬平方米，市場平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點：第一，2021年需求表現(xiàn)火熱導致基數(shù)過高。上海是一線城市中需求表現(xiàn)最好的市場，2022年凈吸納量達到近60萬平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市場，相較于2021年115萬平米的凈吸納量，2022年大幅回落到43萬平米左右，降幅超過60%。廣州市場的凈吸納量從2021年的48萬平米收縮到2022年的13萬平米。降幅最大的則是北京市場，從2021年113萬平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不斷散狀復發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業(yè)端普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網科技行業(yè)辦公需求出現(xiàn)了大幅萎縮�；ヂ�(lián)網科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了變化，行業(yè)流量紅利消失，行業(yè)整體進入轉型時期；同時，2021年火熱的租賃需求表現(xiàn)背后就是由互聯(lián)網頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規(guī)模租賃，當大面積租賃需求完成后，頭部企業(yè)從2022年開始進入辦公空間面積整合階段。

　　圖：全國重點城市甲級寫字樓市場空置率及租金

　　2023年需求側持續(xù)恢復可期，但由于供應較大，整體空置率上漲估計無法避免。需求側持續(xù)恢復需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中3點有望在2023年出現(xiàn)根本性改善。疫情對于2023年的經濟社會影響將逐漸轉弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經濟持續(xù)增長和市場走強預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現(xiàn)將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續(xù)受到互聯(lián)網頭部大廠進行面積調整的影響。

　　互聯(lián)網行業(yè)的風口已經從To C轉向To B，脫“虛”向“實”的方向明顯，辦公擴張風格也會出現(xiàn)變化。從私募投資市場的行業(yè)風口變化可以看到，雖然互聯(lián)網科技依然是最火熱的賽道，但是細分賽道已經從To C類為主，變成了以To B類軟件服務類企業(yè)和芯片集成電路為主的互聯(lián)網硬件技術與設備企業(yè)。以北京的私募投資市場為例，有超過70%的互聯(lián)網軟件與服務領域的投資集中在了To B類的企業(yè)服務領域，超過90%的互聯(lián)網硬件技術與設備的投資都集中在了芯片集成電路領域。無論是To B的軟件服務企業(yè)還是芯片類的硬科技企業(yè)，都是知識密集型企業(yè)或技術密集型。這類企業(yè)很多已經扎根于某一垂直領域很多年，建立了非常強的競爭壁壘，其成長軌跡多是比較線性的，并不會像To C企業(yè)那樣多出現(xiàn)爆發(fā)性增長，其在辦公面積擴張的風格上也會更加保守。

　　 來 源：高力國際   

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