甲級倉庫租金變化
2022年下半年，租金地圖35個核心物流城市總供應(yīng)量約9,263萬平方米。其中總供應(yīng)量超過100萬平方米的的城市有33個，200萬以上的20個，400萬以上的7個，排名前三的上海、天津和成都均超過500萬平方米。
注：由于香港市場情況較特殊，不納入統(tǒng)計，下同。
2022年下半年竣工面積最大的城市為常熟，達(dá)86.3萬平方米，廊坊以85.4萬緊隨其后，這兩個城市都在短期內(nèi)迎來了大量新增供應(yīng)。
市場整體出租率82%，24個城市的出租率在80%以上，其中10個城市在90%以上。
市場平均租金為人民幣1.01元/平方米/天。北京、深圳和東莞的凈有效租金排名前三，其中東莞以1.55元/平方米/天第一次進(jìn)入前三，上海以1.54元/平方米/天排名第四，這四個城市租金顯著高于其他城市。
注：采用加權(quán)平均的方法，故供應(yīng)量大的城市租金波動對平均值有更大影響。
甲級倉庫總供應(yīng)量變化
華北
北京：作為首都城市和內(nèi)地核心一線城市，北京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，本地消費強勁，催生持續(xù)增長的對甲級倉庫的需求。2022年下半年北京成交多宗非保稅一手物流用地，預(yù)計將在未來形成一定量的新增供應(yīng)，逐步緩解北京甲級物流市場長期供不應(yīng)求的狀態(tài)。
天津：天津是北方重要工業(yè)城市，也是北方區(qū)域甲級倉庫供應(yīng)量最大的城市。2022年下半年市場租賃承壓，空置率小幅攀升。隨著防疫政策的放開，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)將快速帶動天津市場的復(fù)蘇。
廊坊：廊坊位于京津走廊之間，地理位置優(yōu)越。2022年下半年市場繼續(xù)放量，市場持續(xù)承壓。但廊坊仍為環(huán)京區(qū)域重要的物流節(jié)點城市，隨著防疫政策的放開，市場壓力將逐步緩解。
注：一線城市（北京、上海、廣州、深圳和香港）默認(rèn)為熱門市場，不再單獨標(biāo)出。下同。
華東
上海：2022年下半年，受供給端供應(yīng)鏈中斷及消費相對緊縮的影響，上海2022年雙十一短租租約較2021年有所減少。同時，環(huán)滬地區(qū)由于具備價格優(yōu)勢，吸納部分由上海轉(zhuǎn)移的租賃需求。盡管需求穩(wěn)定，但由于供應(yīng)量集中，業(yè)主之間可能會通過價格優(yōu)惠和補貼等形式吸引租戶。
嘉興：近年來，嘉興市場每年都有大量新增供應(yīng)陸續(xù)入市。截至2022年底，甲級倉庫總存量位居環(huán)滬市場首位，超過431萬平方米。嘉興集聚了大量傳統(tǒng)電商、大型商超和第三方物流企業(yè)，是長三角重要的區(qū)域轉(zhuǎn)運和分撥中心，項目去化速度較快，租金穩(wěn)健。
秀洲、嘉善和南湖等核心子市場靠近滬嘉城區(qū)，在消費市場驅(qū)動下近年來常年保持旺盛需求。海寧、海鹽和平湖獨山港市場本地半導(dǎo)體、新材料、化工等制造業(yè)發(fā)達(dá)，上下游供應(yīng)鏈帶來了一定的倉儲配套需求，外加交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，亦可承接外溢的消費市場需求。長期來看，隨著國內(nèi)消費市場和生產(chǎn)制造業(yè)的穩(wěn)步恢復(fù)，物流倉儲需求的整體增長將帶動嘉興存量項目進(jìn)一步去化。
常熟：常熟位于長三角核心區(qū)域，港陸交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2022年以前，甲級倉庫存量較少，市場常年供不應(yīng)求。2022年全年新增供給120萬平方米，總供應(yīng)量達(dá)到198萬平方米，增長1.5倍。同時，市場去化面積也達(dá)到歷史高峰。除了滿足本地食品、紡織、汽配等產(chǎn)業(yè)倉配需求外，新增項目亦承接了部分長三角區(qū)域內(nèi)價格敏感型客戶的擴租和搬遷需求，市場全年去化量接近50萬平方米。年底新完工項目的集中入市在短期內(nèi)對市場整體出租率水平造成一定的影響，租金增長承壓，競價招租趨勢明顯。未來半年內(nèi)，新增供應(yīng)減少，集中入市項目預(yù)期將逐步去化。
熱門租賃市場：蘇州、昆山、常熟、太倉、常州、無錫、南京、合肥、杭州、嘉興、寧波、義烏-金華、長沙
熱門土地市場：昆山、蘇州、無錫、杭州、常州、義烏-金華、合肥、太倉、嘉興
華南
廣佛：2022年下半年，廣州物流倉儲市場需求較為平穩(wěn)，出租率維持在88%。佛山有兩家跨境電商企業(yè)出現(xiàn)互相競爭屯庫的情況，拉高市場整體出租率。因跨境電商租賃面積較大，整體租金價格有所下降。
深莞惠：2022年深圳和東莞物流倉儲市場依舊保持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢。
2022年下半年，深圳寶安區(qū)出讓兩塊新的物流用地給與京東和跨越速運集團，鹽田也迎來了鹽田港普洛斯國際物流園三期項目入市。預(yù)計2023年上半年還將有2個項目進(jìn)入市場，且這些項目基本都已和客戶簽訂意向合同，部分項目甚至已經(jīng)有客戶進(jìn)場裝修。預(yù)計整個深圳物流倉儲市場依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。
未來東莞和惠州市場將有較多新的項目入市，東莞主要主要集中在西部地區(qū)，惠州則集中在惠城、仲愷和博羅。短期內(nèi)，新增供應(yīng)會對市場造成一定影響；但從中長期看，隨著華南市場整體制造業(yè)業(yè)務(wù)的恢復(fù)和本地消費意愿的提升，需求將持續(xù)增長，平均租金也會保持穩(wěn)定上升。
香港：2022年下半年，盡管第三方物流運營商（3PL）放緩了租賃步伐，但蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)行業(yè)仍對第三方物流服務(wù)有持續(xù)的需求，有較高建造標(biāo)準(zhǔn)如高荷載和層高的倉庫和工業(yè)物業(yè)，仍然受到租戶的追捧。
自2022年7月香港取消了一系列防疫措施后，經(jīng)濟活動逐步恢復(fù)正常。 餐飲（包括批發(fā)商和中央廚房）、自助倉儲運營商和零售商等行業(yè)恢復(fù)了擴張計劃，推動了工業(yè)倉庫租賃活動。
目前第三方物流運營商仍在密切關(guān)注市場，尋找擴大或鞏固其租賃組合的機會，預(yù)計工業(yè)倉庫租金在2023年將保持彈性。內(nèi)地與香港恢復(fù)通關(guān)將促進(jìn)香港經(jīng)濟的增長，有助于繼續(xù)推高租金。
熱門租賃市場：東莞、惠州仲愷高新+惠城、佛山三水、南寧良慶+江南
熱門土地市場：東莞、惠州仲愷高新+惠城+惠陽、佛山南海+順德
華西
成都：截止2022年底，成都高標(biāo)庫市場總存量為 591.5 萬平方米。需求端方面，電商、第三方物流及制造業(yè)租賃需求活躍，下半年錄得凈吸納量達(dá) 48.3 萬平方米，半年環(huán)比顯著回升。
預(yù)計成都甲級倉庫市場需求將保持活躍。一方面RCEP的生效將持續(xù)促進(jìn)我國進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展，同時防疫政策的放開，將進(jìn)一步刺激我國外貿(mào)產(chǎn)業(yè)的活力。另一方面隨著成渝雙城經(jīng)濟圈的深化建設(shè)，成都先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展壯大，國際門戶樞紐地位將進(jìn)一步加強。因此，從政策、產(chǎn)業(yè)、城市能級都將有力支撐成都的倉儲市場穩(wěn)中向好。所以我們建議有倉儲需求的企業(yè)可提前鎖定好物業(yè)。
熱門租賃市場：成都青白江+新都、重慶機場+沙坪壩、西安機場、貴陽機場+觀山湖、昆明機場+呈貢
熱門土地市場：成都青白江、重慶機場+沙坪壩、西安機場、貴陽機場、昆明機場+呈貢
2022年下半年，物流倉儲市場整體需求受疫情和宏觀經(jīng)濟的影響有所下滑。一線熱點城市需求穩(wěn)定，但受政府產(chǎn)業(yè)要求制約，部分需求無法落地；環(huán)一線城市持續(xù)承接外溢需求，但近期供應(yīng)量增速大于需求增長，進(jìn)一步鞏固買方市場；其他城市供應(yīng)量趨于飽和需求不足，出租率和租金有所下滑。
高力國際預(yù)計，隨著線上消費和互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域的加速發(fā)展，供應(yīng)鏈管理升級大勢所趨，物流倉儲租金具備結(jié)構(gòu)性增長的長期趨勢，同時消費的恢復(fù)也將帶來倉儲需求的增加。實體產(chǎn)業(yè)方面，預(yù)計在相當(dāng)一段時間內(nèi)會得到宏觀及市場層面的助力，高端制造業(yè)和裝配業(yè)有望成為工業(yè)地產(chǎn)新的租賃增長點，預(yù)計物流倉儲會越來越多地疊加生產(chǎn)制造的功能，實體經(jīng)濟將進(jìn)一步帶動供給恢復(fù)和需求回暖。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
