8月10日，在2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)暨第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》再次重磅發(fā)布，這項(xiàng)由房訊指數(shù)研究院主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展4年，測(cè)評(píng)成果已成為評(píng)判商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復(fù)的過(guò)程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價(jià)值。
以下為《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》節(jié)選：
新居住|行業(yè)迎來(lái)深度調(diào)整企業(yè)注重精細(xì)運(yùn)營(yíng)
自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出"租購(gòu)并舉"，到今年政府工作報(bào)告提出"加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)"，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在規(guī)范發(fā)展的道路上穩(wěn)步前行。2022年，住建部印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》等文件，推動(dòng)租賃住房高質(zhì)量發(fā)展邁上了新臺(tái)階。
發(fā)展至今，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)形成了穩(wěn)固的基本面。從2022年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然受到了疫情的影響，但整體表現(xiàn)相對(duì)溫和。隨著畢業(yè)季來(lái)臨以及受疫情抑制的租賃需求釋放，預(yù)計(jì)下半年熱點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)將率先復(fù)蘇，為住房租賃市場(chǎng)增添韌性支撐。
未來(lái)，在"十四五"以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，新城市人口、青年人群的住房需求將持續(xù)帶動(dòng)租賃住房市場(chǎng)市場(chǎng)需求，中國(guó)租賃住房發(fā)展擁有巨大的發(fā)展空間。與此同時(shí)，在政策指引規(guī)范以及來(lái)自需求端美好住居的要求下，住房租賃產(chǎn)品將更趨向于多元?jiǎng)?chuàng)新，整體行業(yè)將持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
租賃市場(chǎng)整體平穩(wěn)保障住房風(fēng)頭正勁
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，住房租賃市場(chǎng)承擔(dān)著保障好群眾住房需求的重任，同時(shí)，發(fā)展租賃住房還是解決好大城市住房突出問(wèn)題的有效路徑，是幫助新市民、青年人等緩解住房困難的重要手段。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口流動(dòng)愈發(fā)頻繁，租賃住房市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展。
從市場(chǎng)端來(lái)看，2021年在疫情得到有效防控的基礎(chǔ)上，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，并在7、8月份畢業(yè)季迎來(lái)市場(chǎng)熱度高峰。租金水平較2020年有所提升，但仍低于疫情前。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%。
進(jìn)入2022年，受短期疫情影響，住房租賃市場(chǎng)季節(jié)性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，不過(guò)整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和�；谧》孔赓U需求的剛性屬性，受疫情抑制的租賃需求會(huì)集中釋放，使得住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，預(yù)計(jì)下半年一線及熱門(mén)二線城市租賃市場(chǎng)領(lǐng)先修復(fù)。
與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)需求端年輕化趨勢(shì)明顯，引發(fā)對(duì)品質(zhì)化租住的更高要求。在租房選擇時(shí)，小區(qū)環(huán)境、周邊配套、物業(yè)服務(wù)、室內(nèi)條件等多重因素愈發(fā)受到租客的關(guān)注，地鐵房、精裝房等持續(xù)受到更多青睞。
伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展，租房人口規(guī)模逐漸增加，為緩解住房租賃市場(chǎng)的供需矛盾，政府加強(qiáng)在住房租賃領(lǐng)域的頂層設(shè)計(jì)，提出加快培育住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建"租購(gòu)并舉"的住房制度，租賃住房建設(shè)頻獲政策支持。無(wú)論是在2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議等系列重要會(huì)議中，還是在2022年政府工作報(bào)告、"十四五"規(guī)劃綱要等重要政策文件中，都對(duì)堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)頻頻定調(diào)。
其中，保障性租賃住房成為緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足、落實(shí)"房住不炒"和"租購(gòu)并舉"的重點(diǎn)抓手，也是盤(pán)活房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、探索新型發(fā)展模式的有效方式。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性租賃住房；2022年來(lái)，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、住建部等多個(gè)部門(mén)先后發(fā)文，在金融、財(cái)政、稅費(fèi)等重點(diǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房的政策支持。
來(lái)源：房訊指數(shù)整理
據(jù)住建部披露數(shù)據(jù)顯示，"十四五"期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，2022年計(jì)劃籌建240萬(wàn)套。各地方政府也紛紛響應(yīng)，明確"十四五"時(shí)期保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，如廣州60萬(wàn)套、上海47萬(wàn)套、北京40萬(wàn)套等。在土地、財(cái)稅、金融等多方面政策支持下，保障性租賃住房將迎來(lái)迅猛發(fā)展，預(yù)計(jì)在今明兩年將有大規(guī)模體量入市。
2022年5月27日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，為保障性租賃住房的建設(shè)和發(fā)展解決融資渠道的問(wèn)題。7月11日和7月14日，國(guó)內(nèi)首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門(mén)安居REITs均獲交易所通過(guò)。
保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)落地，將解決保障性租賃住房項(xiàng)目投資額高、回收周期長(zhǎng)等問(wèn)題，形成"投融管退"閉環(huán)，有效緩解企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步完善保障性租賃住房金融體系，極大促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展速度。
行業(yè)迎來(lái)深度調(diào)整企業(yè)注重精細(xì)運(yùn)營(yíng)
隨著住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)踏足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，"風(fēng)口"之下，整體行業(yè)一度處于過(guò)于追求規(guī)模化的無(wú)序擴(kuò)張狀態(tài)下。
自2018年起，分散式長(zhǎng)租公寓屢屢"爆雷"引發(fā)社會(huì)關(guān)注，相關(guān)部門(mén)隨即陸續(xù)出臺(tái)監(jiān)管政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。2019年底，國(guó)家六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，隨后，北京、深圳、重慶等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)通知進(jìn)一步落實(shí)文件內(nèi)容。此外，各地在政府主導(dǎo)下相繼成立住房租賃平臺(tái)，對(duì)穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期和規(guī)范市場(chǎng)也起到了積極作用。
受到各地監(jiān)管政策的進(jìn)一步細(xì)化與指引，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2021年以來(lái)取得了規(guī)范化發(fā)展。從行業(yè)整體來(lái)看，2021年以來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)總體規(guī)模依舊呈上升趨勢(shì)，并向頭部企業(yè)集中。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)審慎布局，逐步在租賃市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的城市擴(kuò)大規(guī)模。
據(jù)房訊指數(shù)市場(chǎng)觀察，目前機(jī)構(gòu)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)依舊主要為集中式和分散式兩種經(jīng)營(yíng)模式。分散式長(zhǎng)租公寓商更注重輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，多為中介機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，以自如、相寓為代表，憑借線上線下強(qiáng)大的渠道優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)積極拓展房源與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，行業(yè)頭部效應(yīng)十分明顯。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，自如目前已布局北京、上海、深圳等10個(gè)城市，累計(jì)管理房源規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)間；相寓累計(jì)管理房源規(guī)模超60萬(wàn)間。
來(lái)源：房訊指數(shù)整理
而集中式長(zhǎng)租公寓的主要運(yùn)營(yíng)商則是依托各自產(chǎn)業(yè)背景及優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商、酒店和房地產(chǎn)服務(wù)商，還有部分為金融銀行和地方國(guó)企。根據(jù)多家房企年報(bào)，房企旗下長(zhǎng)租公寓品牌表現(xiàn)穩(wěn)健，整體規(guī)模在迅速擴(kuò)大。截至2021年末，萬(wàn)科泊寓業(yè)務(wù)布局全國(guó)33個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓20.87萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)近16萬(wàn)間，數(shù)量規(guī)模名列前茅；龍湖冠寓已開(kāi)業(yè)10.6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)超過(guò)半年的項(xiàng)目出租率約94.3%。此外，還有依托銀行業(yè)的長(zhǎng)租品牌，如建行建融家園，至2021年底，開(kāi)業(yè)規(guī)模也達(dá)到10.1萬(wàn)間。
隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸走向成熟，公寓運(yùn)營(yíng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)不再只是單純的房源獲取競(jìng)爭(zhēng)，運(yùn)營(yíng)管理能力愈發(fā)重要。運(yùn)營(yíng)企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專(zhuān)注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，企業(yè)發(fā)展模式也由粗放式轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化發(fā)展，行業(yè)迎來(lái)深度調(diào)整期。
從需求端來(lái)看，對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)品、服務(wù)、用戶運(yùn)營(yíng)、用戶體驗(yàn)等方面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)也提出了更高的要求。隨著Z世代步入職場(chǎng)，作為長(zhǎng)租公寓的主要客戶群體之一，其對(duì)公寓產(chǎn)品的需求不僅體現(xiàn)安全、私密等基本要求上，也體現(xiàn)在對(duì)更多細(xì)節(jié)的需求變化上，這就要求長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品力不斷突破，以更好的滿足不同個(gè)體、家庭的多元化更細(xì)致的需求。
未來(lái)，隨著新生代租賃群體觀念革新、租賃消費(fèi)升級(jí)，不同類(lèi)型和依托的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商需要積極調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，提高精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)充分利用自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行資源整合和戰(zhàn)略合作，推動(dòng)品牌的長(zhǎng)期發(fā)展，共同推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。
