“創(chuàng)新”引領租戶結構演變，行業(yè)分布將更趨多元

　　過去三年，非銀行金融和科技互聯(lián)網(wǎng)兩大領域的創(chuàng)新發(fā)展是北京辦公需求的“雙引擎”，使得金融業(yè)和TMT合計租賃面積占比三年間提升4.2個百分點至50.8%。從2022年租賃成交看，金融業(yè)中的證券、基金和TMT中的軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)等賽道保持活躍，而高精尖制造業(yè)、升級型傳統(tǒng)制造業(yè)、以及醫(yī)藥及生命科學等產(chǎn)業(yè)類租戶則逆勢布局。

　　我們認為近期硬科技、實體產(chǎn)業(yè)等需求活躍的態(tài)勢將延續(xù)到明年。未來，北京在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及新一代信息技術和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的引導下，行業(yè)分布將向多元化發(fā)展。

　　中資企業(yè)銳意進取，外資企業(yè)穩(wěn)中有“升”

　　中資金融、TMT、專業(yè)服務等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴張，且對辦公品質(zhì)的要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱，其中中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務區(qū)更是占有絕對優(yōu)勢。

　　相比之下，盡管外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，一旦入駐高品質(zhì)寫字樓，外資企業(yè)通常表現(xiàn)出更高的穩(wěn)定性，在本次普查統(tǒng)計的可比甲級樓宇中，外資租戶三年間留存率達三分之二。

　　搬遷升級至更高品質(zhì)寫字樓成為越來越多中資和外資企業(yè)的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應在2023年將迎來小高峰，分布于中關村、東二環(huán)、奧體、麗澤、通州等區(qū)域，市場有望繼2021年后再現(xiàn)租賃窗口期。

　　頭部優(yōu)勢形成，腰部增長可期

　　過去三年，進入“萬平級”俱樂部的甲級寫字樓租戶數(shù)量從48上升至79，總租賃面積占比從22%上升至30%，這一方面要歸功于金融、TMT和專業(yè)服務等行業(yè)頭部中資企業(yè)的發(fā)展壯大，另一方面受益于過去三年的供應潮，各類大型企業(yè)獲得更多擴大、騰挪、整合辦公空間的機會。

　　在所有面積段中，2,000-5,000平方米規(guī)模的租戶數(shù)量增長最突出，占比在三年間從11%上升至15%。在2022年頭部租戶布局趨緩之下，腰部租戶的增長更是不容小覷。

　　相比頭部租戶，腰部租戶具有品質(zhì)要求更高、選擇范圍更廣、決策流程更短等特點。這一規(guī)模的租戶已經(jīng)成為市場的中堅力量，預計明年將進一步貢獻穩(wěn)健而有力的需求。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　去中心化？再中心化？多中心化！

　　過去三年，新增供應密集入市和存量樓宇騰籠換鳥，為租戶選址布局策略的落地提供了多向的選擇空間，也為市場創(chuàng)造了流動性和活力，各行業(yè)租戶的新租活動和更新迭代空前活躍。受益于此，CBD、麗澤和望京的甲級寫字樓三年凈新增租賃面積位居前三；望京和奧體則成為租戶替換率最高的商務區(qū)，三年間分別有約一半的面積更換了租戶；金融街、中關村、燕莎、王府井等傳統(tǒng)商務區(qū)盡管在其他區(qū)域的崛起之下，面臨一定的分流壓力，但區(qū)內(nèi)的租賃活躍度較往年有顯著提升。

　　分行業(yè)看，金融業(yè)向新增供應最集中的CBD、麗澤和東二環(huán)凈流入量最大；TMT在望京和奧體的集聚度提升最明顯；而制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學等產(chǎn)業(yè)類租戶則更青睞CBD和望京。多數(shù)商務區(qū)的行業(yè)結構向更多元、均衡的方向發(fā)展。

　　明年，中關村、東二環(huán)、麗澤等新增供應集中的商務區(qū)將對租戶需求起到開閘引流的作用，而CBD、燕莎等成熟區(qū)域的存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望再現(xiàn)“多點開花”的氣象。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　＊ 麗澤、石景山2019年未錄得甲級寫字樓出租信息

來 源：CBRE世邦魏理仕     

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