商業(yè)辦公物業(yè)、居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，因此，其價(jià)值評(píng)估的角度也具有特殊性。通過分解影響寫字樓價(jià)值的因素，對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)用戶需求進(jìn)行研究，結(jié)合相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)的收集，分析得出產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值影響最為關(guān)鍵，后期運(yùn)營主要影響寫字樓項(xiàng)目的長期價(jià)值。

　　區(qū)域性條件：此部分是決定市場(chǎng)價(jià)值的先決條件，通常情況下溢價(jià)空間不可調(diào)整，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值較大；

　　產(chǎn)品條件：通過產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)，是提高項(xiàng)目租金及售價(jià)的主要方式，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值影響最大；

　　后期運(yùn)行條件：對(duì)項(xiàng)目有一定溢價(jià)貢獻(xiàn)，可有效保值、增值，長期保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)整體價(jià)值影響不大，但對(duì)寫字樓項(xiàng)目長期價(jià)值影響較大。

　　商業(yè)辦公物業(yè)硬件體系主要包括外立面、大堂、電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層、機(jī)電設(shè)備及停車安防等七大方面。通常情況下，商業(yè)辦公物業(yè)外立面、電梯系統(tǒng)、室內(nèi)精裝、自身配套等對(duì)于商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值影響較大，客戶對(duì)于商業(yè)辦公物業(yè)寫字樓外在形象和整體空間舒適度最為關(guān)注。

　　商業(yè)辦公物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

　　目前一線城市商業(yè)辦公物業(yè)的發(fā)展已經(jīng)步入較為成熟的階段，辦公產(chǎn)品硬件逐漸進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化發(fā)展，寫字樓硬件配置已呈現(xiàn)邊際遞減趨勢(shì)，未來的商業(yè)辦公物業(yè)是軟性服務(wù)與精神共鳴的競(jìng)爭(zhēng)。

　　隨著時(shí)代的發(fā)展，辦公客戶關(guān)注點(diǎn)從傳統(tǒng)的硬件設(shè)施提升逐漸演變?yōu)閷?duì)于生態(tài)、開放、人文性的期許，并且更為關(guān)注商業(yè)辦公物業(yè)特色與個(gè)性。

　　目前商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值提升主要圍繞靈活辦公、創(chuàng)意辦公、智慧辦公和綠色辦公的概念來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)更注重通過物業(yè)管理、人性化運(yùn)營等軟實(shí)力來提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　靈活辦公：采用開放連通的布局方式，辦公空間、會(huì)議室和休息區(qū)相互交叉，不作嚴(yán)格的區(qū)分，通過布局的靈活性，提高辦公空間利用效率，以應(yīng)對(duì)不同場(chǎng)景的辦公用途；

　　創(chuàng)意辦公：對(duì)于創(chuàng)意型和以千禧一代為主要員工的企業(yè)而言，傳統(tǒng)辦公往往限制了個(gè)性化需求，通過打破常規(guī)，運(yùn)用多種設(shè)計(jì)要素和繽紛色彩，打造多元化風(fēng)格的共享空間及新辦公體驗(yàn)，從而實(shí)現(xiàn)并加速進(jìn)步與創(chuàng)新；

　　智慧辦公：通過功能嫁接，打造智慧樓宇，將智能元素融入產(chǎn)品打造之中，形成特色化亮點(diǎn)，同時(shí)體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)的樓宇智能化先進(jìn)理念；

　　綠色辦公：注重項(xiàng)目生態(tài)性的打造，突出綠色辦公性質(zhì)，通過垂直綠化、空中box生態(tài)化、屋頂花園等的打造，打破室內(nèi)外界限，豐富塔樓功能的同時(shí)營造綠色健康的辦公環(huán)境。同時(shí)貼合“碳達(dá)峰、碳中和“的”雙碳”發(fā)展目標(biāo)，打造節(jié)能生態(tài)體系，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減少污染，提供健康、適用和高效的辦公空間。

　　隨著社會(huì)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，商業(yè)辦公物業(yè)也在不斷的發(fā)展進(jìn)步，進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)辦公物業(yè)的價(jià)值研判標(biāo)準(zhǔn)和提升路徑存在著更多可能性，值得我們不斷思考和探討。

來源： 瑞聯(lián)數(shù)據(jù)中心

編輯：jinbao