商業(yè)4.0進階之路

　　二十大報告將高質(zhì)量發(fā)展作為未來中國經(jīng)濟建設(shè)的主旋律，同時將擴大內(nèi)需和發(fā)展實體經(jīng)濟作為國家的長期政策。實體零售商業(yè)在后疫情時代面臨哪些困境，又如何以自身的高質(zhì)量發(fā)展從供應(yīng)端刺激居民的消費意愿，從原來高速擴張的外延式增長轉(zhuǎn)向可持續(xù)的內(nèi)生式增長。本文將基于對宏觀經(jīng)濟、行業(yè)動態(tài)和本地市場的分析，從政府、項目以及開發(fā)企業(yè)三個層面探討實體零售商業(yè)的進階式跨越之路。

　　宏觀數(shù)據(jù)背景

　　經(jīng)濟情況

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年前三季度，社會消費品零售總額平均增速為0.7%，低于同期固定資產(chǎn)投資（5.9%）和出口貿(mào)易增速（13.8%）。作為拉動經(jīng)濟的三駕馬車之一，消費拉動在2022年稍顯乏力。同時前三季度，居民人均可支配收入和個人貸款增速放緩，人均消費支出增速低于收入增速，且社會消費品類中保持高增速的以飲料、日用和糧油等滿足基本生活的消費品類為主。這主要在于外部環(huán)境的復(fù)雜和市場經(jīng)濟的低迷，使得居民增收壓力擴大，影響居民對未來經(jīng)濟走勢的預(yù)判，消費和投資意愿均趨于保守。

　　行業(yè)動態(tài)

　　受市場經(jīng)濟環(huán)境以及國家對于房地產(chǎn)供給側(cè)的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)從原來追求快速擴張的規(guī)模效益轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益。2022年全國新開購物中心速度放緩，且以華東華南為主。同時城市更新項目因其符合國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展要求，自身又具備良好的區(qū)位條件、客群支撐以及人文情懷元素，成為房地產(chǎn)企業(yè)改善人居環(huán)境、提升消費品質(zhì)、優(yōu)化自身資產(chǎn)的新的業(yè)務(wù)增長曲線。

　　成都作為位于全國新一線城市榜首的超大級城市，表現(xiàn)了良好的經(jīng)濟發(fā)展韌性，2022年在遭遇一系列高溫限電、疫情反撲導(dǎo)致城市封控和靜默的困境中，仍實現(xiàn)了經(jīng)濟的正向增長，同時成都這座城市樂觀豁達的秉性亦體現(xiàn)在居民的消費結(jié)構(gòu)中，新能源和智能家電等升級類消費增速較快。也正因為這種對于生活情調(diào)和品質(zhì)的追求，使得成都的商業(yè)力一直處于商業(yè)一線城市范疇，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)供應(yīng)規(guī)模大，對品牌的吸附力強，但在運營效益方面還有待加強。

　　2021年成都經(jīng)營坪效過萬元的購物中心不到50%，主要在于同一商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)規(guī)模過大造成的同質(zhì)化競爭。

　　這種同質(zhì)化競爭體現(xiàn)在兩個方面，一是成都中心城區(qū)共有15大商圈，2個核心商圈+8個次級商圈+5個近郊商圈，不同商圈缺乏特色和差異化定位；二是同一商圈內(nèi)，項目類型較為單一，主要代表項目均為盒子類型商業(yè)，且在規(guī)模上，超過50%的商業(yè)規(guī)模為10萬㎡以上的大型商業(yè)，尤其是在次級和近郊商圈大型商業(yè)比例更高，而根據(jù)對成都市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)2021年的運營數(shù)據(jù)分析，成都經(jīng)營坪效過萬元的購物中心不到50%，且在低坪效零售商業(yè)中，10-15萬㎡的購物中心占比最高，約47%。這是因為對于一般的次級商圈和近郊商圈而言，大型商業(yè)設(shè)置過多，容易分散有限人流，面臨招商難和運營難的問題，陷入內(nèi)卷的低效益困境。

　　成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)數(shù)量占比

　　年坪效＜1萬元優(yōu)質(zhì)零售數(shù)量占比

　　在商業(yè)供應(yīng)過剩加劇市場競爭、消費需求疲軟的雙重壓力下，零售商業(yè)未來該何去何從，我們將以成都為例，從政府、項目和企業(yè)三個層面提出零售商業(yè)進階的一些主要路徑。

　　政府層面:按商圈運營思路，對商圈和商業(yè)建設(shè)進行有序規(guī)劃

　　政府需從全市層面加強對商圈和商業(yè)建設(shè)的有序規(guī)劃，一方面從上位政策上，制定宏觀戰(zhàn)略定位—中觀實施方案—微觀行動計劃的系統(tǒng)政策；另一方面政府需按商圈運營思路，以消費者需求為核心，在商業(yè)規(guī)模和商業(yè)類型上進行差異規(guī)劃，同時匹配相應(yīng)的操盤企業(yè)，形成不同特色商圈的千姿百態(tài)和同一商圈內(nèi)不同商業(yè)的優(yōu)勢互補，在后疫情時代下，助推城市重現(xiàn)商業(yè)繁華新勢。

　　項目層面：打造商業(yè)4.0客群友好型商業(yè)

　　高力國際通過縱觀零售商業(yè)的發(fā)展史以及近年來出現(xiàn)的零售商業(yè)熱點，總結(jié)出零售商業(yè)經(jīng)歷的幾大發(fā)展階段，以及未來的發(fā)展趨勢，每個階段的升級都是圍繞“人、貨、場”三個關(guān)鍵字，但每一次升級的重點有所不同：

　　商業(yè)4.0：

　　回歸本質(zhì)，打造情緒共鳴的客群友好型商業(yè)

　　未來商業(yè)將不再是大而全的同質(zhì)化競爭，而是基于某一兩類客群的功能需求、情感需求、審美需求、價值需求、身份需求等方面提供精細化的產(chǎn)品和服務(wù)，打造個性化的場景和內(nèi)容。

　　運營前置，構(gòu)建系統(tǒng)商業(yè)體系，將客群對品牌的粘性轉(zhuǎn)向?qū)�項目的粘�?/STRONG>