1月12日，克而瑞研究中心發(fā)布報告稱，預計2022年的土地市場整體熱度會延續(xù)2021年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，部分城市會適度放松部分調(diào)控，但整體房地產(chǎn)政策面偏緊仍是大勢所趨，2022年開發(fā)商拿地態(tài)度將會更加謹慎。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份全國土地市場經(jīng)營性土地成交建筑面積增至46019萬平方米，環(huán)比大漲138%，同比微降3%。從全年成交規(guī)模來看，同比下滑是個不爭的事實。對比2020年來看，2021年全國土地成交規(guī)模下降超過兩成。尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面比2020年降幅都在25%以上。

　　和土地成交規(guī)模變動走勢一致的是，土地成交金額較2020年同期也明顯收縮。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月20日，全國土地總成交金額62494億元，較2020年同期下降了10%。扭轉了連續(xù)六年的漲勢。究其原因，主要是因為兩集中新政實施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級來看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢外，二線城市成交金額同比漲幅均為負。

　　從價格方面來看，受城市成交結構變動影響，2021年12月平均地價并未抬升，反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價環(huán)比上漲外，其余能級城市的成交地價均較2021年11月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價環(huán)比下降了7%至1654元/平方米。但對比2020年來看，各能級城市的地價均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價達5430元/平方米，同比上漲了28%。

　　從2021年全年來看，受成交結構和二季度市場熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價的明顯上漲，一方面是由于成交結構所致；另一方面也要歸功于2021年第二季度土地市場熱情高漲，因此平均地價被大幅拉高。

　　克而瑞強調(diào)，雖然整體地價較2020年大幅抬升，但在2021年22城實行土地供應兩集中新政、熱點城市加強溢價、地價管控等影響下，溢價率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個百分點。

　　進入2021年三季度，重點城市集中供地政策再度升級，加強了對溢價率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控，熱點城市隨即跟進，拿地門檻較上半年明顯抬升。同時，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無論是北上等重點城市，還是東莞、金華等熱點三四線城市，土地市場均上演著底價成交與國企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價率也隨之走低，溢價率降至8%。

　　土地流拍方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，2021年12月土地市場的運行也較11月表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前略有改善，流拍率降至16%，較2021年年內(nèi)高峰期下降了10個百分點以上。結合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的重點城市仍是土地流拍主力，尤其是長春、沈陽，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數(shù)以上的地塊遭遇流拍。

　　另外，由于2021年第二輪流拍土地過多，在政策放松以及國企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房企蜂擁而至，集中供地基本被前30強房企拿下，但是到了下半年房企拿地謹慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國家隊托底，國企央企拿地比例超65%。

　　克而瑞在報告中稱，2021年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，整體來看，除杭州、成都等個別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴格。并且，上層也多次強調(diào)房住不炒，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時，各地政策調(diào)控機制也越發(fā)完善和精準，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結構上保障住宅的比例將進一步提升。綜上，可以預估今年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運行。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc