房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇。
在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，房訊指數(shù)研究院院長(zhǎng)劉凱發(fā)布了《2021中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究報(bào)告》，深刻解讀并探索高質(zhì)量發(fā)展要求下寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，揭幕中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“下一個(gè)十年”在雙碳戰(zhàn)略下綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的新未來。
劉凱表示，2021年受疫情壓制的市場(chǎng)需求不斷釋放，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求的爆發(fā)，推動(dòng)全國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)回暖。與此同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜�，大�?guī)模的新增供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，未來的去化壓力有望得到緩解。
大宗交易市場(chǎng)方面，劉凱認(rèn)為，在疫情的沖擊下，中國(guó)成為最具韌性的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)，2021年隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)和租金的回穩(wěn)，投資市場(chǎng)的活躍度加快復(fù)蘇，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資強(qiáng)勁反彈，展示出企業(yè)和機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心以及對(duì)當(dāng)下資產(chǎn)價(jià)格正逐步進(jìn)入合理區(qū)間的判斷。
以下是報(bào)告節(jié)選：
寫字樓：大宗物業(yè)交易活躍度超預(yù)期
2021年疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)。全國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健，市場(chǎng)企穩(wěn)回升，已經(jīng)回歸疫情前的發(fā)展曲線。
經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的大環(huán)境下，各項(xiàng)積極因素推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)回暖，前三季度重點(diǎn)城市凈吸納量維持高位，空置率較去年下降，租金降幅收窄，部分城市核心商圈租金出現(xiàn)回升。寫字樓市場(chǎng)租戶端結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，金融和科技客戶勢(shì)頭強(qiáng)勁，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。
在自用、投資雙輪驅(qū)動(dòng)下，大宗物業(yè)交易市場(chǎng)保持較高的活躍度。投資者在對(duì)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持關(guān)注的同時(shí)，已開始把握投資交易的“窗口期”，創(chuàng)下多宗震撼市場(chǎng)的大額成交案例。投資標(biāo)的上寫字樓依舊最受青睞，產(chǎn)業(yè)園、物流倉(cāng)儲(chǔ)和數(shù)據(jù)中心的熱度持續(xù)上升。
雙碳目標(biāo)對(duì)行業(yè)提出更高的要求，在數(shù)字科技賦能下，寫字樓綠色智慧發(fā)展的趨勢(shì)得到深化。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目的遍地開花帶來了存量樓宇的提升。項(xiàng)目業(yè)主端不斷提升寫字樓物業(yè)質(zhì)量和軟性服務(wù)，積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務(wù)等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
展望未來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)優(yōu)化的影響下，寫字樓市場(chǎng)基本面將得到進(jìn)一步鞏固和提升。長(zhǎng)期來看，隨著國(guó)家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)仍有較大的增長(zhǎng)空間，行業(yè)深度運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新趨勢(shì)也將得到進(jìn)一步的深化。
開發(fā)投資趨于理性 供應(yīng)高峰進(jìn)入尾聲
2021年前三季度，全國(guó)辦公樓整體穩(wěn)健發(fā)展，基本恢復(fù)到疫情前狀態(tài)，開發(fā)端與銷售端數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)，存量待售面積起伏不大，竣工入市面積有所增長(zhǎng)，行業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)入穩(wěn)定去化期。
開發(fā)投資上，行業(yè)整體凸顯出理性發(fā)展的態(tài)勢(shì)，自2018年前三季度的辦公樓開發(fā)投資額大幅下滑之后，已經(jīng)連續(xù)三年同期保持在1個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)的波動(dòng)。2021年1-9月，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額為4446億元，較去年同期減少0.5%。
來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房訊指數(shù)整理
從年內(nèi)來看，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)同比增速放緩的趨勢(shì)，1-3月同比增長(zhǎng)為14.9%，1-6月同比增長(zhǎng)6.7%，直至1-9月同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù)。究其原因，房訊指數(shù)認(rèn)為，一方面是因?yàn)殡S著國(guó)家從金融和土地兩端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，房企融資環(huán)境收緊，開發(fā)投資謹(jǐn)慎，一定程度上影響了對(duì)寫字樓行業(yè)的開發(fā)投入；另一方面，住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布通知，要求各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，各大城市在城市建設(shè)規(guī)劃上也趨于合理，減少了相關(guān)建筑的無序開發(fā)增長(zhǎng)。
新開工面積今年前三季度為3847萬平方米，較2020年同期有大幅下降，降幅為20.3%。綜合三年數(shù)據(jù)來看，新開工面積同樣呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。反映到市場(chǎng)上，預(yù)計(jì)未來幾年新增供應(yīng)將趨于“退潮”，給市場(chǎng)消化存量留下了緩沖時(shí)間。
市場(chǎng)銷售方面，前三季度全國(guó)辦公樓銷售面積2257萬平方米，較2020年同期微增3.1%。受其影響，前9個(gè)月全國(guó)辦公樓待售面積同比減少2.8%，為3662萬平方米。
來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房訊指數(shù)整理
值得注意的是，由于前一個(gè)周期規(guī)�；拈_發(fā)投資以及去年疫情下一些樓宇延期入市的影響，今年前三季度，全國(guó)辦公樓竣工面積出現(xiàn)大幅增加。1-9月，竣工面積同比增長(zhǎng)17.4%，錄得1662萬平方米，市場(chǎng)在今年迎來了較大的供應(yīng)量，為市場(chǎng)短期內(nèi)去化帶來壓力。
但是，比較近五年數(shù)據(jù)，全國(guó)辦公樓竣工面積的趨勢(shì)是下降的，結(jié)合新開工面積的大幅縮減，房訊指數(shù)判斷，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜�，大�?guī)模的新增供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，未來的去化壓力有望得到緩解。
市場(chǎng)需求強(qiáng)勢(shì)回升 租賃市場(chǎng)搶先復(fù)蘇
2021年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇展現(xiàn)出良好的韌性，延續(xù)恢復(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前三季度GDP達(dá)823131億元，同比增長(zhǎng)9.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為450761億元，同比增長(zhǎng)9.5%，其中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)19.3％，金融業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.5％，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也為寫字樓市場(chǎng)需求提供了有力的支撐。
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，政府層面各項(xiàng)積極政策出臺(tái)落地并持續(xù)作用于市場(chǎng)，尤其是國(guó)內(nèi)疫情得到基本控制，經(jīng)濟(jì)和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，使得企業(yè)信心逐步增強(qiáng)。自2020年第四季度以來，受疫情壓制的市場(chǎng)需求不斷釋放，內(nèi)、外資企業(yè)更為積極地在市場(chǎng)中進(jìn)行戰(zhàn)略布局，許多行業(yè)也出現(xiàn)新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)全國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)回暖，多數(shù)城市凈吸納量在今年前三季度維持高位。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市寫字樓市場(chǎng)在2021年前三季度凈吸納量錄得567萬平方米，同比去年增幅高達(dá)284%，并突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓凈吸納量均在市場(chǎng)回暖的大環(huán)境下有顯著回升，超過300萬平方米，其中北京前三季度甲級(jí)寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍；重點(diǎn)二線城市同樣保持著需求活躍的勢(shì)頭，市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的回暖。
來源：房訊指數(shù)研究院
寫字樓租賃需求的持續(xù)回暖、成交量回升，提振市場(chǎng)信心，寫字樓項(xiàng)目業(yè)主議價(jià)能力增強(qiáng)，市場(chǎng)租金降幅持續(xù)收窄，部分城市租金出現(xiàn)逐步回升。一線城市方面，北京、深圳寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降，但降幅收窄；上海實(shí)現(xiàn)止跌反彈，廣州租金平穩(wěn)，兩城均有1%左右的微幅上漲。同比來看，整體租金依舊處于下行通道，在低位區(qū)間運(yùn)行。
雖然全國(guó)寫字樓市場(chǎng)整體向好，但不同城市不同子市場(chǎng)的表現(xiàn)仍存在差異。有的市場(chǎng)由于供給壓力存續(xù)或空置面積未被吸納，業(yè)主仍被迫采取以價(jià)換量的租賃策略，租金回升速度受限。部分市場(chǎng)由于供應(yīng)壓力小或強(qiáng)勢(shì)的吸納需求推動(dòng)，已實(shí)現(xiàn)租金小幅上漲，例如北京的金融街和中關(guān)村市場(chǎng)，在本輪周期中均表現(xiàn)出了良好的韌性。
來源：房訊指數(shù)研究院
由于市場(chǎng)吸納良好，重點(diǎn)城市寫字樓空置率出現(xiàn)不同幅度的下降。北京全市平均空置率環(huán)比微降至16%左右，并在第三季度實(shí)現(xiàn)了近11個(gè)季度以來首次環(huán)比下降；上海市場(chǎng)同樣出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，全市平均空置率達(dá)17%；廣州保持一貫的穩(wěn)定，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢(shì)，環(huán)比微降至約7%；深圳大部分子市場(chǎng)空置率環(huán)比下降，截至季末，全市平均空置率環(huán)比下降至23.9%，為過去兩年內(nèi)最低值。二線城市中，表現(xiàn)較好的城市如杭州、成都空置率在20%-30%區(qū)間，其余城市的市場(chǎng)空置率多數(shù)維持在30%以上。
值得注意的是，今年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)仍然處于供應(yīng)高峰期，僅第三季度，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)180萬平方米，其中一線城市占比三季度新增供應(yīng)高達(dá)80%以上。從北京來看，2021年全年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量超過100萬平方米。供應(yīng)的集中放量給寫字樓整體市場(chǎng)帶來較大的壓力，寫字樓項(xiàng)目之間依舊面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
總體來看，由于租賃需求得到充分釋放，以及互聯(lián)網(wǎng)科技在今年的活躍表現(xiàn)，全年市場(chǎng)吸納量將大幅提升，市場(chǎng)集中供應(yīng)壓力有望緩解，供求關(guān)系失衡的局面得到修復(fù)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好下，寫字樓租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期仍擁有增長(zhǎng)引擎，空置率有望在年底出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落，市場(chǎng)正在形成對(duì)租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。
“雙減”影響沖擊有限 金融、科技穩(wěn)定支撐
今年“雙減”政策落地后在線教育企業(yè)的退租，在寫字樓市場(chǎng)引起較大關(guān)注。但從市場(chǎng)觀察來看，該政策對(duì)于一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)影響十分有限。一方面是因?yàn)樵诰�教育行業(yè)在一線城市的整體承租能力相對(duì)有限，在甲級(jí)寫字樓樓中租賃占比較少，遠(yuǎn)不及金融、科技等主力需求行業(yè)，另一方面則是市場(chǎng)其他行業(yè)尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技需求強(qiáng)勁釋放，即使市場(chǎng)上出現(xiàn)一些退租面積也迅速得以去化。
從重點(diǎn)二線城市來看，教培機(jī)構(gòu)的收縮對(duì)不同城市影響表現(xiàn)分化。部分城市如武漢、成都，雖然短期面臨一定沖擊，但活躍的內(nèi)資TMT、金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃需求持續(xù)支撐市場(chǎng)，保持整體穩(wěn)健回暖態(tài)勢(shì)；其他城市如西安、重慶，“雙減”政策對(duì)市場(chǎng)影響持續(xù)發(fā)酵，在線教育行業(yè)原有的擴(kuò)張計(jì)劃暫停，并出現(xiàn)提前解約或退租的情況，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大壓力，業(yè)主應(yīng)通過提升服務(wù)品質(zhì)來提升樓宇自身軟實(shí)力，同時(shí)也需要專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)引入更多其他行業(yè)租戶資源。
整體需求表現(xiàn)來看，疫情防控常態(tài)化下，以銀行、保險(xiǎn)、證券為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)以及以研發(fā)制造、互聯(lián)網(wǎng)為代表的科技新媒體業(yè)，因?yàn)槭芤咔橛绊戄^小而率先表現(xiàn)出強(qiáng)勁需求，租賃成交更活躍，對(duì)維護(hù)寫字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)定起到了推動(dòng)作用。目前，內(nèi)資TMT、金融服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)已成為全國(guó)主要城市中甲級(jí)寫字樓的主要需求來源。
2021年，在擴(kuò)大金融開放的利好大環(huán)境下，有更多的外資金融企業(yè)選擇進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，隨之產(chǎn)生的辦公樓市場(chǎng)租賃需求陸續(xù)浮現(xiàn)。金融行業(yè)整體較為活躍，大型金融機(jī)構(gòu)今年在寫字樓租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)搶眼。資本市場(chǎng)的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，同時(shí)，我國(guó)公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，為證券、基金等機(jī)構(gòu)的新設(shè)立和擴(kuò)租提供了動(dòng)力。
據(jù)房訊指數(shù)觀察，銀行、保險(xiǎn)以及投資公司在北京、廣州和成都等市場(chǎng)都較為活躍，其中，2021年上半年金融行業(yè)成交占北京甲級(jí)辦公樓租賃成交的35%，證券、保險(xiǎn)等企業(yè)均在北京積極布局。
來源：房訊指數(shù)研究院
互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的快速擴(kuò)張為市場(chǎng)的持續(xù)去化提供了非常強(qiáng)的需求支撐。在國(guó)內(nèi)主要的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)行業(yè)需求排名中，互聯(lián)網(wǎng)科技在多個(gè)市場(chǎng)中位列首位。除了傳統(tǒng)的頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司依然保持持續(xù)的擴(kuò)張需求外，在線視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲、遠(yuǎn)程辦公、直播電商、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療等細(xì)分行業(yè)也呈現(xiàn)出了非常旺盛的辦公面積擴(kuò)張需求。
從北京市場(chǎng)來看，三季度，在北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交中，高科技企業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)活躍，成交占所有行業(yè)總成交面積的50.8%，其次為金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。截止到今年三季度，市場(chǎng)大宗租賃交易體量最大的十個(gè)交易中有6個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，且全部集中在行業(yè)頭部公司，包括華為、字節(jié)跳動(dòng)等多家公司在北京市場(chǎng)均有擴(kuò)張。從前三季度北京辦公樓市場(chǎng)的需求來看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求占比甚至要超過60%。
隨著2021年北京證券交易所、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)政策落地，上海聚焦強(qiáng)化“四大功能”和“五個(gè)中心”建設(shè)，以及多個(gè)城市在金融開放和科技創(chuàng)新方面出臺(tái)積極政策，都將推動(dòng)金融和科技企業(yè)不斷發(fā)展并持續(xù)釋放需求。隨著市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)將是創(chuàng)造新增需求的核心驅(qū)動(dòng)力，對(duì)全國(guó)主要的辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
自用投資雙輪驅(qū)動(dòng) 大宗交易保持活躍
在疫情的沖擊下，中國(guó)成為最具韌性的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)，2021年隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)和租金的回穩(wěn)，投資市場(chǎng)的活躍度加快復(fù)蘇，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資強(qiáng)勁反彈，展示出對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心以及對(duì)當(dāng)下資產(chǎn)價(jià)格正逐步進(jìn)入合理區(qū)間的判斷。
數(shù)據(jù)顯示，前三季度主要城市大宗交易市場(chǎng)累計(jì)成交162宗，錄得成交額約1900億元，已接近去年全年2000億元的成交額度，較2019年依舊有所不足，但已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢(shì)。
從交易物業(yè)類型來看，傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓成交額有所下滑，前三季度錄得82宗交易，總交易額占比約38%，較去年有十五個(gè)百分點(diǎn)的下滑，但依舊是全市場(chǎng)中占比最高的業(yè)態(tài)。產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)辦公類物業(yè)熱度上升，物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心持續(xù)受到熱捧，其中，凱德36.6億收購(gòu)民航數(shù)據(jù)中心刷新上海數(shù)據(jù)中心成交總價(jià)新高。
值得注意的是，在疫情后基本面快速修復(fù)的零售商業(yè)資產(chǎn)得到投資者的持續(xù)加倉(cāng)，二季度市場(chǎng)錄得兩宗商業(yè)資產(chǎn)包的大額交易，分別是博楓（Brookfield）以14億美元的代價(jià)收購(gòu)了包括上海悅薈、青島悅薈在內(nèi)的五個(gè)購(gòu)物中心資產(chǎn)包，以及平安人壽330億收購(gòu)凱德北京、上海等6個(gè)來福士項(xiàng)目部分股權(quán)，兩宗成交案例大幅推高商業(yè)資產(chǎn)成交額在總交易額中的占比，由去年的11%提升至33%。
來源：戴德梁行 房訊指數(shù)整理
從買家類型來看，外資交易額占比連續(xù)三年下滑，前三季度僅占20%。上海仍受外資青睞，重回外資交易額首位，在前三季度外資交易額度約150億元，北京以77億元位居次位。在前三季度的大宗交易中，自用買家比例連續(xù)三年上升，按成交宗數(shù)計(jì)算占比提升至46%。房訊指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，大部分自用買家依舊來自于金融機(jī)構(gòu)和一些頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，例如，某世界五百?gòu)?qiáng)金融機(jī)構(gòu)約32億元收購(gòu)前海周大福金融大廈南塔、字節(jié)跳動(dòng)約78億元從鐵獅門手中收購(gòu)位于上海楊浦區(qū)的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目等。
從具體城市來看，市場(chǎng)大宗交易成交依舊主要分布在一線城市，尤其是該類城市核心商圈的商辦物業(yè)，持續(xù)受到投資者青睞，四大一線城市總成交額占全國(guó)交易額比重超80%。
來源：戴德梁行 房訊指數(shù)整理
其中上海整體活躍度持續(xù)提升，前三季度累計(jì)成交830億元，占比全國(guó)交易額43%，位居全國(guó)首位，預(yù)計(jì)全年交易額有望超越千億。分析上海成交案例，在買家和交易標(biāo)的兩端均表現(xiàn)出多元化。買家方面，領(lǐng)展、凱德為代表的投資機(jī)構(gòu)和中泰證券為代表的的金融機(jī)構(gòu)、前程無憂為代表互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及李寧、特步為代表的品牌服飾企業(yè)均在前三季度均有所斬獲；標(biāo)的方面，除寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)等類型外，物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心以及服務(wù)式公寓也都在上海出現(xiàn)成交案例。
北京投資市場(chǎng)在第三季度短暫休整，以480億的成交額居于全國(guó)第二位，但前三季度成交總額仍超去年同期，并以連續(xù)出現(xiàn)多宗大額交易引起市場(chǎng)側(cè)目，包括和諧健康保險(xiǎn)90.6億元購(gòu)買北京SK大廈，首開、金茂及高和資本聯(lián)合26.5億元收購(gòu)北京啟迪科技大廈D座，以及快手28億元購(gòu)買上地·元中心寫字樓等，其中北京SK大廈的案例有望成為今年中國(guó)單體項(xiàng)目最高金額交易。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商辦市場(chǎng)的整體恢復(fù)，外資買家將逐步回歸中國(guó)市場(chǎng)，在回報(bào)率不斷走高的預(yù)期下，投資者信心將持續(xù)釋放；自用型買家面臨更多的選擇，價(jià)格上也可能會(huì)有更大的談判空間，將積極把握交易的“窗口期”。預(yù)計(jì)未來大宗交易市場(chǎng)活躍度仍有較大的提升空間，全年或?qū)⑦_(dá)到2500億的高點(diǎn)，投資資產(chǎn)類型也會(huì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。
創(chuàng)新變革不斷涌現(xiàn) 存量時(shí)代科技破局
疫情在給寫字樓市場(chǎng)帶來沖擊的同時(shí)，也給行業(yè)帶來了創(chuàng)新升級(jí)的機(jī)遇。疫情沖擊下，寫字樓行業(yè)以調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式以及市場(chǎng)拓展與推廣的方式來避免和減輕疫情常態(tài)化帶來的可能的損失，同時(shí)根據(jù)行業(yè)與市場(chǎng)、客戶及其行為模式的變化，竭力發(fā)掘其中可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)與機(jī)遇，結(jié)合管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新等力求在困境中找到發(fā)展的契機(jī)。
國(guó)家和重點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)政策推動(dòng)樓宇的質(zhì)量提升。住建部、應(yīng)急管理部聯(lián)合發(fā)布通知，要求嚴(yán)格管控新建超高層建筑、強(qiáng)化既有超高層建筑安全管理；北京發(fā)布《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》，明確“十四五”期間重點(diǎn)推動(dòng)500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級(jí)；廣州、成都、昆明等城市則出臺(tái)商務(wù)樓宇等級(jí)的評(píng)定規(guī)范和要求，引導(dǎo)寫字樓行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
在寫字樓存量提升的過程中，綠色低碳發(fā)展成為行業(yè)重要方向。商業(yè)辦公建筑是碳排放大戶，隨著國(guó)家提出“雙碳”目標(biāo)，減碳戰(zhàn)略逐步實(shí)施；而需求端來看，租戶也比以往更加關(guān)注辦公空間的健康與生態(tài)，兩方面作用倒逼寫字樓行業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)“綠色”革新與升級(jí)。寫字樓開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)順應(yīng)趨勢(shì)，在開發(fā)中逐步推行碳排查，增加綠色產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)，并積極開發(fā)創(chuàng)新的減碳產(chǎn)品服務(wù)系統(tǒng)；在運(yùn)營(yíng)中采用智慧管理系統(tǒng)，實(shí)施辦公環(huán)境維護(hù)綠色行動(dòng)，構(gòu)建綠色健康樓宇空間。今年在深圳后海開工建設(shè)的中海新總部大廈項(xiàng)目，在近零能耗建筑和零碳建筑技術(shù)方面展開探索，致力打造國(guó)內(nèi)首個(gè)5A級(jí)近零能耗高層寫字樓。
科技賦能下，樓宇智能化轉(zhuǎn)型同樣是行業(yè)質(zhì)量發(fā)展的重要方向。數(shù)字時(shí)代的到來，各類技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用正在重塑寫字樓行業(yè)投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、資管等產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，從線上銷售、招商及租賃系統(tǒng)到數(shù)字閘機(jī)系統(tǒng)、智能報(bào)修系統(tǒng)，再到數(shù)字化設(shè)備運(yùn)營(yíng)、云社區(qū)系統(tǒng)等等，涵蓋了寫字樓的多個(gè)方面，助力樓宇資產(chǎn)價(jià)值的進(jìn)一步提升。
金地商置Carefree體系
據(jù)房訊指數(shù)觀察，目前多家頭部企業(yè)已經(jīng)積極擁抱數(shù)字化，推出智慧服務(wù)平臺(tái)，包括中海商務(wù)APP、華潤(rùn)C(jī)R Union智慧云辦公平臺(tái)、大悅城COFFICE、金地商置Carefree辦公體系等。其中金地商置Carefree體系包含無憂大社群——企業(yè)資源生態(tài)圈、無憂原力——聚焦個(gè)體關(guān)懷、無憂互聯(lián)——聚焦企業(yè)生長(zhǎng)、無憂健康——聚焦環(huán)境凈化四個(gè)模塊，26個(gè)細(xì)項(xiàng)。
在市場(chǎng)壓力以及多重因素推動(dòng)下，行業(yè)深度運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)得到深化。無論是樓宇突發(fā)公共安全事件的應(yīng)急處理，還是對(duì)樓內(nèi)辦公人群的細(xì)致入微的暖心關(guān)懷，人們對(duì)寫字樓行業(yè)的整體管理運(yùn)營(yíng)水平和能力的要求進(jìn)一步提升。業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)思維，從客戶的生命周期和行業(yè)特性出發(fā)倒推產(chǎn)品和服務(wù)，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量和功能性，提升寫字樓新的吸引力。從企業(yè)觀察來看，于寫字樓領(lǐng)域率先提出“重度運(yùn)營(yíng)”的大悅城控股，以不斷深化的運(yùn)營(yíng)換來了業(yè)績(jī)的提升，以中糧·置地廣場(chǎng)為例，疫情防控常態(tài)化下在保持高出租率（93%）的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)了平均租金單價(jià)約1%的提升。
運(yùn)營(yíng)能力的持續(xù)提升，為開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商輕資產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)峁┝素S富的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)。隨著存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高效率的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式逐漸受到重視，已經(jīng)成為頭部企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。除早先華潤(rùn)、中海、大悅城控股等已經(jīng)展開探索之外，今年世茂股份也宣布打造出全場(chǎng)景全周期的生態(tài)資產(chǎn)管理平臺(tái)，全面啟動(dòng)寫字樓“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略。
首創(chuàng)高科創(chuàng)伴空間
此外，疫情防控常態(tài)化下遠(yuǎn)程或靈活的辦公方式成為企業(yè)補(bǔ)充性辦公解決方案，以互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字化技術(shù)為依托，整合總部辦公和分布辦公的靈活辦公空間得到進(jìn)一步的催化發(fā)展。多家傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了在靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)方面的探索，如中海商業(yè)創(chuàng)新推出OfficePro裝配式精裝修產(chǎn)品，首創(chuàng)高科推出首個(gè)硬科技產(chǎn)業(yè)孵化器創(chuàng)伴空間，木棉中國(guó)上線木棉運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)APP（2.0版）等。
在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品力，成為后疫情時(shí)代樓宇發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)寫字樓已經(jīng)由最初單純地為租戶提供辦公場(chǎng)所，逐步轉(zhuǎn)變成為客戶提供全方位的商務(wù)解決方案，綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業(yè)辦公行業(yè)帶來前所未有的變革。
來源：房訊網(wǎng)
