在距離監(jiān)管層出臺重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則一年多之后,澎湃新聞在各家上市房企2021年的半年報中發(fā)現,多數公司在這一年間采取各種措施降負債,放緩擴張速度,試圖使公司進入或者穩(wěn)定在綠檔企業(yè),保證公司的安全經營。
所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現有水平,“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業(yè)不得超過10%,“綠檔”企業(yè)不得超過15%。“踩線”數量越多,房地產企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求,從今年1月1日起,房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。
澎湃新聞根據30家上市房企2021年半年報披露的“三道紅線”情況做了數據整理,發(fā)現多家房企都正在努力讓自身進入“綠檔”安全區(qū)。
部分龍頭房企“三道紅線”情況部分龍頭房企“三道紅線”情況
融資環(huán)境繼續(xù)收緊,多家房企持續(xù)降負債
在今年上市房企2021年中期業(yè)績會上,多家房企的管理層表示,面對“三道紅線”的政策壓力,要保證公司的現金流安全,降負債的同時也要考慮負債壓力下的融資成本,考慮被大量現金流占用的拿地成本,不再唯規(guī)模論等等。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認為,三道紅線的調控是非常必要的!澳壳胺康禺a作為國家安全的一個重要方面,會影響到金融和經濟的安全。行業(yè)必須要調控,這是調控的必要性。三道紅線其實還是比較合理的政策,給出了三年的寬限期,都是比較務實的指標,不是很難的!
孫宏斌稱,公司要在三年內將融資成本從目前的8%左右降到5%以內。另外,公司下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內,全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。
中南建設董事長陳錦石在業(yè)績會上表示,“2020年7月份開始 ‘三限兩控’,融資收緊,按揭吃緊,銷售市場疲軟。未來公司要理性適應政策,適應市場!
萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上表示,萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性,都列為優(yōu)先級事項,這是穩(wěn)中求進的基本前提。
金科股份稱,公司抓緊去庫存、調結構、降分銷、抓回款,堅守利潤底線,并確定了“一穩(wěn)二降三提升”的經營策略,“一穩(wěn)”指穩(wěn)健發(fā)展;“二降”指降負債,降庫存;“三提升”指提升核心競爭能力,提升資產運營能力和綜合盈利能力。主動優(yōu)化財務結構,積極搶抓銷售回款,充分重視現金安全。
從政策面來看,“三道紅線”的不能達標就會直接影響企業(yè)的發(fā)展能力。
對于全部踩線的富力地產來說,努力達標是目前擺在管理層面前一個急需解決的問題。
富力地產董事長助理李啟明在業(yè)績會上稱,公司三道紅線目標可以在2022年完全達標。李啟明在會議上表示,公司到2021年底就可以實現一條至兩條達標,其中凈負債比率就會在2021年底達標!澳壳肮境宋锷恍┬碌娜谫Y渠道之外,也會專注公司本身的業(yè)務,比如賣樓,以產生現金流幫助公司減債,公司的大方向是以降總債務為主!
祥生控股集團首席財務官談銘恒在談及降“三條紅線”的措施時稱,公司采取多元化拿地的政策,拓展開發(fā)模式,加大合作開發(fā)力度;合理安排樓房的交付節(jié)奏;加強資本市場的融資力度,優(yōu)化融資渠道,通過和金融機構簽訂長期融資安排,優(yōu)化債務結構;最后,采取開源節(jié)流,嚴格監(jiān)控運營中的支出合理性,加大回款力度進一步改善現金流。
世茂集團執(zhí)行董事、財務管理中心負責人湯沸表示,公司把“三道紅線”當成公司財務管理的標尺,面對嚴峻的市場,公司也提前做了一些準備。在投資上更加謹慎,要求區(qū)域正現金流才能投資,投資回報的測算也更嚴謹,通過持續(xù)推進大型金融機構總對總合作,保障了充足高質的融資資源;另外,今年加大了銷售回款的考核力度,尤其對資金的管理集中管控加大了考核要求,尤其對可動用資金的統(tǒng)一調配達到了管理目標。
面對“三道紅線”政策,房企更注重公司安全性
在貝殼研究院重點統(tǒng)計的A股與H股合計的85家房企中,32家房企“零踩線”,躋身綠檔,其中萬科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入;31家房企一條踩線,位列黃檔;8家房企降負債情況仍未有較大改觀,三線均踩在紅檔之列。
“三道紅線”嚴控開發(fā)的有息負債規(guī)模,“兩道紅線”制約著銀行金融對樓市資金的融出,引導房企被迫降杠桿。這使得房企的融資能力將備受考驗。與此同時,房企的投資經營戰(zhàn)略也將發(fā)生質的改變。
祝九勝在業(yè)績會上稱,“特別是公司規(guī)模超過5000億元以后,經營安全的重要性變得更為突出。”祝九勝認為,整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,過度追求規(guī)模、速度為導向的線性思維也需要相應地調整。
未來一段時間內,在融資收緊的大背景下,房企的擴張速度及盈利規(guī)模將進一步被壓縮,同時,房地產行業(yè)也會迎來洗牌和變化。
孫宏斌認為,要給自己留出比較安全的邊界,政策可能會帶來一些行業(yè)的洗牌和變化!叭绻像過去一樣拿地,會吞掉我很多利潤,未來希望獨資的項目更多,我們現在需要安全!睂τ谌绾味x“安全”,孫宏斌給出了自己的見解,即要符合國家政策的導向;要讓別人認為你是安全的;自己是真的安全。
花樣年控股公司董事會主席潘軍更是直接表達,房地產行業(yè)變天了,過去唯規(guī)模論現在強調現金流!斑^去很多企業(yè)也是根據金融機構來決定自己的投資節(jié)奏,過去大家唯規(guī)模論,認為規(guī)模越大越安全,現在看起來也不是,現在強調現金流和利潤。這也改變了過往行業(yè)一貫的看銷售速度的情況,現在有的銷售沒有現金流,對于企業(yè)來說壓力就比較大!
面對如今的地產行業(yè),加強回款,手握更多的現金成為了開發(fā)商們的一項重要任務。
旭輝控股首席財務官楊欣在業(yè)績會上表示,“公司持續(xù)管理自身的債務結構,保證財務的安全性,目前已完成下半年主要到期債務的再融資,以更厚的安全墊應對行業(yè)的不確定性!
碧桂園首席財務官伍碧君在業(yè)績會上表示,隨著融資環(huán)境的收緊,銀行也變得更為謹慎。在近兩年的計劃中,碧桂園也沒有想過要繼續(xù)擴表,而是穩(wěn)定為主。
來源:澎湃新聞
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