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羅能鈞:超高層寫字樓運維管理創(chuàng)新
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-8 11:54:39
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[提要]2020年12月25日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上發(fā)表主題演講,以中信大廈為例,分享了超高層寫字樓運維管理創(chuàng)新實踐。

  房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"重壓與重生:新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇,聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題,熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住,重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。

  論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦,從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā),著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū),探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式,50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體,對本次會議進行了直播和報道,101萬人次在線觀看了年會直播。

中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理 羅能鈞

  中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上發(fā)表主題演講,以中信大廈為例,分享了超高層寫字樓運維管理創(chuàng)新實踐。他表示,超高層寫字樓的運維管理應(yīng)該將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合,打造"管理技術(shù)密集型"的運維管理模式。在運維管理創(chuàng)新方面,應(yīng)該基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推進智能運維,首先需要根據(jù)故障排除和應(yīng)急處置情境將多個系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)通過物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)互通,提高各個系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)溝通和協(xié)同的及時性,探索數(shù)字化運維,將數(shù)字化運維管理平臺作為大廈精準管理和數(shù)字運維的有效工具。

  中信大廈概況

  中信大廈2018年底初步接手,2019年11月完成竣工驗收備案,經(jīng)過一年時間完成了裝修整改和優(yōu)化提升、機電系統(tǒng)調(diào)試調(diào)適,今年1月份投入使用,目前大廈每天辦公人員約7000人左右。

  中信大廈位于北京CBD核心區(qū),總占地面積11,478平方米,地上108層,地下8層(含1個夾層),高度528米,及總建筑面積44.7萬平方米。中信集團和中信銀行總部已經(jīng)入駐大廈。

  中信大廈的高度在全球超高層中排名第9名,中國第5。對于超高層寫字樓,截止到今年1月份的統(tǒng)計,150米以上寫字樓在中國已經(jīng)有2000多座投入使用。我國超高層寫字樓的運營管理其實不到30年的時間,現(xiàn)在這些寫字樓運營管理主要分布在5大國際代理公司或與5大代理公司合資公司中。中信大廈由開發(fā)建設(shè)管理和技術(shù)人員轉(zhuǎn)崗,同時招聘了社會上的物業(yè)管理專業(yè)人員組建運維團隊,實現(xiàn)了從開發(fā)建設(shè)向運維管理"無縫過渡"的目標。

  中信大廈國內(nèi)外參建單位多達125家,再加上施工和機電兩個總包有將近400家公司參與項目。對中信大廈開發(fā)建設(shè)過程中的管理和技術(shù)創(chuàng)新進行了梳理,18項世界之最、12項中國之最以及8項北京之最。這些創(chuàng)新成果是我們自己整理的,已經(jīng)發(fā)布在建筑工業(yè)出版社出版的《中信大廈建造紀實》中,供行業(yè)借鑒,也請業(yè)界同行們批評指正。

  中信大廈運維管理體系

  中信大廈在開發(fā)建設(shè)之初就考慮大廈建成后的運維管理,基于全生命周期管理理念,采用了EPCO管理(Engineering Procurement Construction & Operation,即設(shè)計、采購、建造、運維一體化)的管理模式,中信和業(yè)在2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心"。

  首先,從管理模式看,國內(nèi)已建成超高層寫字樓運維管理有三種基本模式:開發(fā)建設(shè)團隊轉(zhuǎn)型自管、委托專業(yè)公司管理、開發(fā)建設(shè)團隊和專業(yè)公司合作共管。中信大廈通過多次論證,采取了第一種模式。

  技術(shù)層面上,中信大廈致力打造基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧樓宇。在2011年的時候公司對中信大廈的智慧管理做了整體策劃,2014年提出對標項目,2016年的技術(shù)創(chuàng)新年將對標項目進行了更新。針對超高層樓宇和中信大廈運維管理特征,將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合,建立消防安全、設(shè)備設(shè)施運維、環(huán)境管理與客戶服務(wù)的聯(lián)動系統(tǒng)和集成創(chuàng)新體系,提高預(yù)防預(yù)警能力和縮短應(yīng)急處置時間,區(qū)別于住宅物業(yè)管理,打造"管理技術(shù)密集型"的運維管理模式,為中信大廈可持續(xù)的高品質(zhì)(安全、便捷、舒適、節(jié)能)運行維護提供保障。

  第二,2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心",由開發(fā)建設(shè)核心技術(shù)和管理人員轉(zhuǎn)崗,組建運維團隊,向運維管理"無縫過渡"。

  運維管理中心設(shè)5個部門:設(shè)備運維部、設(shè)施管理部、安全保障部、環(huán)境管理部、客戶服務(wù)部,計劃總?cè)藬?shù)約500人,其中自聘人員計劃1/3,技術(shù)勞務(wù)派遣計劃2/3。管理團隊中77%的人員擁有超高層及特大型項目管理經(jīng)驗,54%的運維團隊人員擁有國際國內(nèi)知名物業(yè)管理經(jīng)驗的人員。

  第三,從管理標準上,中信大廈對標最佳實踐,參照國際標準,包括BOMA全球商業(yè)地產(chǎn)最佳運營實踐標準SOP、IFMA設(shè)備設(shè)施運維標準、"6S"管理標準、ISSA國際認證標準CIMS等,希望能夠最終通過最佳運維實踐實現(xiàn)引領(lǐng)國際標準。

  中信大廈運維管理創(chuàng)新

  超高層寫字樓運維難度主要表現(xiàn)在機電設(shè)備設(shè)施高效穩(wěn)定運行和安全保障上。以中信大廈為例,在中控室有設(shè)備主系統(tǒng)12個,30余項新技術(shù),設(shè)備子系統(tǒng)63個,重要的設(shè)備設(shè)施34,000多臺,信息控制點超過65萬個,對技術(shù)和專業(yè)要求很高,所以超高層寫字樓的管理一定是管理技術(shù)導(dǎo)向型的。

  經(jīng)歷過開發(fā)建設(shè)的專業(yè)技術(shù)人員轉(zhuǎn)型后,怎么在運維中實現(xiàn)自身價值?怎么保障超高層寫字樓的高品質(zhì)運維?這些其實是目前超高層寫字樓行業(yè)面臨的一個非常重要和緊迫的問題。通過中信大廈運維實踐,能夠為行業(yè)提供一些數(shù)據(jù)和參考指標。

  第一,超高層寫字樓能耗是重中之重,能占到三分之一的費用。中信大廈借助日本咨詢公司的能源管理系統(tǒng)構(gòu)建了中信大廈的能源管理系統(tǒng)Z-BEMS,現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了。

  它的主要特點是三項,第一個是建立超高層寫字樓的能源消耗基礎(chǔ)數(shù)據(jù),綜合參考了日本100多個寫字樓的樣本;第二個是專家系統(tǒng),能夠為機電設(shè)備設(shè)施管理運行故障進行診斷、對系統(tǒng)運行提供優(yōu)化策略。第三個,設(shè)備設(shè)施實時運營的數(shù)據(jù)提取,可以形成上萬個可視化的報表,F(xiàn)在這個系統(tǒng)已經(jīng)投入使用八個月以上了,能夠成功運行得益于好的專業(yè)平臺、咨詢公司,更得益于我們的專業(yè)團隊和專業(yè)工程師在實施過程中的全面參與。日本出租率達到60%以上的寫字樓能耗每平米每年大約是1471 MJ,我們出租率達到75%,每平方能耗卻只有為886MJ。

  第二,中信大廈暖通設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)采用了工業(yè)4.0級PLC控制,相對傳統(tǒng)的DDC自控系統(tǒng)控制精度更好,速度更快、穩(wěn)定性好、可擴展性強,可實現(xiàn)自主編程?筛鶕(jù)用戶需求個性化定制室內(nèi)溫濕度。監(jiān)控點位達到25萬個,大到冷水機組、蓄冰槽、水泵、冷卻塔、空調(diào)機組、風(fēng)機,小到風(fēng)盤、風(fēng)閥、水閥等均實現(xiàn)在線監(jiān)控,節(jié)能策略的實施也是基于設(shè)備完全可控才得以實現(xiàn)。

  第三,物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù),將多個系統(tǒng)通過物聯(lián)網(wǎng)將底層數(shù)據(jù)完全打通,避免了"數(shù)據(jù)孤島"問題,各個系統(tǒng)之間不再割裂,而是相輔相成,實現(xiàn)設(shè)備與設(shè)備融合,信息與設(shè)備融合,人與設(shè)備融合,提高運維效率。

  從目前運維看,很多大廈技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)足夠,但是對運維場景和技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用還需要進一步提升。很多技術(shù)應(yīng)用平臺的提供者不懂得大廈運維管理的具體場景,互聯(lián)互通有時候要根據(jù)實際需求來實現(xiàn)。2020年管理團隊針對中信大廈的實際情況和超高層運維的痛點,開發(fā)了多項智能運維場景。

  例如跑水漏水是超高層里面非常容易發(fā)生和造成災(zāi)害的現(xiàn)象。我們有漏水報警系統(tǒng),一旦激發(fā),最近的智慧閥可以關(guān)閉,激發(fā)我們的安防系統(tǒng),攝像頭可以直接切到漏水報警的現(xiàn)場。這個系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了,我們還會在模仿這樣的場景會上不斷地做一些開拓。

  第四,數(shù)字化運維。中信大廈采用數(shù)字化運維管理平臺作為大廈精準管理和數(shù)字運維的有效工具。平臺對內(nèi)管理端"尊E管"通過移動APP將安全保障、設(shè)備運維、設(shè)施管理、客戶服務(wù)、環(huán)境管理等各項業(yè)務(wù)實現(xiàn)場景化、線上化高效精準管理。大廈原來開發(fā)建設(shè)的時候全過程應(yīng)用了虛擬建造,在現(xiàn)場中信大廈有虛擬運營,我們基于BIM的巡檢和維修,運維的工人可以拿著PAD很方便的找到精裝修面后隱蔽的機電末端。還有對客服務(wù)端"尊E享",將訪客管理、會議預(yù)約、內(nèi)部交通導(dǎo)引、報修服務(wù)等通過微信小程序集成,為客戶提供及時高滿意度服務(wù)。

  來源:房訊網(wǎng)

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