深圳首個(gè)“積分買房”的樓盤于8月13日公布了名單，共有5178名購房者獲得搖號(hào)資格，留給他們爭(zhēng)選的房子，只有556套。這是一個(gè)大事件，也印證了在深圳買房難的現(xiàn)實(shí)。破局勢(shì)在必行。
8月28日，深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡在一次公開演講中透露，新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進(jìn)公共住房。為此，深圳市將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳從來沒有像現(xiàn)在這樣重視住房供應(yīng)、解決住房難題，“當(dāng)下的深圳，科技創(chuàng)新面臨紅利期過后的空檔，高房價(jià)、投資炒房泛濫，這是科技創(chuàng)新的大敵，必須要邁過這個(gè)坎兒”。
新問題也隨之產(chǎn)生，即如果未來深圳60%的新房要留給公共住房，那這些公共住房供給的效率（交通、教育、社區(qū)、物業(yè)、體驗(yàn)等）能和商品住房一樣嗎？這些住房能滿足市民想獲得資產(chǎn)收益、成為有產(chǎn)者的夙愿嗎？“如果不能，人們最終還是會(huì)想方設(shè)法追逐商品住房。而且新房大部分為公共住房，商品住房供給量少了，成為稀缺品了�！崩钣罴握J(rèn)為。
這樣的邏輯下，未來深圳房價(jià)能降嗎？很難。
深圳為什么下了決心
7月15日，深圳出臺(tái)樓市調(diào)控政策“新八條”，在新政出臺(tái)前，人們排隊(duì)離婚
來了就是深圳人——走在深圳的大街小巷，時(shí)常能夠看到這樣的標(biāo)語。這個(gè)口號(hào)很具親和力，遺憾的是，也落入了“理想很美好，現(xiàn)實(shí)很骨感”的尷尬，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的一份數(shù)據(jù)顯示，深圳實(shí)際人口住房自有率為21%，常住人口住房自有率為24%，其中，戶籍常住人口住房自有率55%，非戶籍人口住房自有率僅11%。有70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積僅27.8平方米，在國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線之下。
深圳的高房價(jià)令人“望房卻步”。一方面是人口和經(jīng)濟(jì)的迅速增長，另一方面是可利用建設(shè)用地相對(duì)不足等原因，深圳成為中國諸多城市中新房供應(yīng)和人口增長最為尖銳的城市之一。
從人口上看，2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。而同期，北上廣人口增幅在1~2.5倍之間。
從用地上看，目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.5%、廣州的26.76%。2005年深圳出臺(tái)了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，劃定了974平方公里不可開發(fā)，占去了將近一半的面積。在僅剩的1023平方公里土地中，2016年已建成面積達(dá)到了923.25平方公里。即從2016年開始計(jì)算，如果不考慮舊改，深圳能夠使用的新增土地面積不超過100平方公里。
數(shù)據(jù)顯示，從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地僅占比約8%。
2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，按照這一文件，到2020年，深圳50%的土地不可開發(fā)，15%的用地劃撥給了工業(yè)，剩余35%由居住、商業(yè)、交通、公共服務(wù)設(shè)施共同使用。
深圳人地矛盾進(jìn)一步被激化，房價(jià)像坐上了火箭一路飆升。
為落實(shí)“房住不炒”、精準(zhǔn)打擊投資炒房，今年7月15日，深圳推出了最嚴(yán)樓市限購新政。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政仍未脫離過去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供給端和基本面未發(fā)生根本改變，市場(chǎng)對(duì)未來樓市新一輪反彈的頑固預(yù)期并未扭轉(zhuǎn)。
對(duì)于深圳而言，想要持續(xù)發(fā)展不可能限制人口流入，土地資源又十分緊缺，要解決住房問題只能從增加住房供應(yīng)下手。
深圳為此提出大規(guī)模建房行動(dòng)。張學(xué)凡提出，新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房當(dāng)中。他表示，大規(guī)模建房行動(dòng)包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬套公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
新加坡住房模式常常被國內(nèi)大城市提出要學(xué)習(xí)與借鑒，所謂“新加坡模式”就是1964年提出讓“居者有其屋”的政策，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購買由建屋發(fā)展局興建的組屋（政府所有權(quán)，公民可以居住99年），從而建立起組屋+商品房的二元住房結(jié)構(gòu)。
如今新加坡政府已推出超過100萬套政府組屋，分布20多個(gè)市鎮(zhèn)，覆蓋了80%的居民，這些居民中住房自有率高達(dá)90%，人均居住面積達(dá)30平方米。組屋周邊配套齊全，有醫(yī)院、商場(chǎng)、體育館、圖書館、學(xué)校和幼兒園，可以滿足居民日�；旧钚枨�。
學(xué)新加坡模式容易，問題是要真做
記者發(fā)現(xiàn)，這不是深圳第一次提出學(xué)習(xí)新加坡住房模式了。早在2007年，深圳市就派出考察團(tuán)，學(xué)習(xí)新加坡的住房制度，但現(xiàn)在看，盡管學(xué)了很多，但落地難。
深圳市前副市長張思平此前撰文稱，2003年以前，實(shí)踐了近20年的深圳住房制度改革方向和基本政策是正確的，并取得了基本成功；但從2005年至2015年，深圳卻失去保障房建設(shè)的“黃金十年”。數(shù)據(jù)顯示，過去十年間，政府保障房建設(shè)規(guī)模與市場(chǎng)商品房建設(shè)規(guī)模之比大體上為1：9。
深入地看，失去保障房建設(shè)的“黃金十年”的城市，并非獨(dú)有深圳，2003年后的十年里，可以說一二線城市都或多或少在保障房建設(shè)上缺位。
失去就得找補(bǔ)回來。2018年8月1日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進(jìn)一步深化住房制度改革，構(gòu)建系統(tǒng)完善的住房供應(yīng)與保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！辈⒃O(shè)定目標(biāo)：到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
為完成這一長期供應(yīng)任務(wù)，深圳從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年計(jì)劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長。
李宇嘉表示，產(chǎn)業(yè)用地開始轉(zhuǎn)向住宅用地，保留好工業(yè)區(qū)紅線，剩下的都向住宅轉(zhuǎn)移，加上交通場(chǎng)站開發(fā)，對(duì)于突破供地瓶頸，具有革命性的意義。
張學(xué)凡稱，深圳還有一個(gè)目標(biāo)就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
這意味著，深圳正從以工業(yè)立市（保障充足的工業(yè)用地）的思路，轉(zhuǎn)為兼顧關(guān)注民生和保障。
“目前深圳市場(chǎng)上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房。”中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁認(rèn)為，類似于深圳這樣的大城市，大量人口進(jìn)入，在住房供應(yīng)方面不能完全滿足市場(chǎng)需要。通過一些模式來保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，在堅(jiān)持“房住不炒”的大原則之下，開展各類有利的探索。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登認(rèn)為，加大租賃住房的供給將是現(xiàn)有住房保障政策的重要補(bǔ)充。此舉將在很大程度上降低年輕人和外來人口的短期購房壓力。若成功落實(shí)，這項(xiàng)政策將為未來我國一二線城市的住房保障政策起到示范性作用。開發(fā)商將有可能在未來承擔(dān)相關(guān)租賃住房以及相關(guān)周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、建設(shè)任務(wù)。
在肯定深圳市政府決心的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于深圳能否真正落實(shí)新加坡模式，質(zhì)疑聲也很多。
“新加坡模式的核心是供應(yīng)量充足以及住房投資屬性的變化。從過去歷史看，深圳目前土地供應(yīng)較少，不夠滿足新增人口的住房需求。簡單地學(xué)習(xí)新加坡難度很大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
李宇嘉則認(rèn)為，新加坡組屋成為一項(xiàng)真正覆蓋全社會(huì)的福利制度，根源在于地方不僅不依賴地產(chǎn)，還把它當(dāng)作基本社會(huì)保障來定位；政府主導(dǎo)組屋定價(jià)，低地價(jià)、低利率、低房價(jià)、政府補(bǔ)貼“四合一”讓房價(jià)收入比控制在3~4倍，且公共服務(wù)做到了全球最好的均等化；組屋的供給模式也杜絕了投資空間。而深圳面臨的最大問題，就在于在樓市泡沫最高位上開啟改革，但同時(shí)要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，還要靠地產(chǎn)支撐深圳的新定位，這是“不可能三角”。
李宇嘉進(jìn)一步表示，即便新加坡將住房保障做到了極致，82%的居民住在組屋里，但真正的商品住房放在全國來賣，房價(jià)收入比高達(dá)21倍，全球房價(jià)最高排名新加坡排在第二。中國香港也是如此，其保障房大概覆蓋了49%的家庭，公屋輪候時(shí)間平均為5.3年，但中國香港是全世界房價(jià)最高的地方。
設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)40年，深圳取得了非凡的奇跡，站在新的起點(diǎn)，深圳今天其實(shí)最需要問自己的是——為什么有理想的人都愛來深圳？以后還能不能延續(xù)？過去因?yàn)樯钲跒閬碚咛峁┝藷o歧視的“起點(diǎn)公平”，城市擁有極為包容的社會(huì)態(tài)度和精神氣質(zhì)。但隨著時(shí)間推移，高房價(jià)和投機(jī)炒房正在慢慢改變?nèi)藗兊恼J(rèn)識(shí)，深圳如果能向新加坡模式轉(zhuǎn)型，這將是國內(nèi)住房發(fā)展史上的里程碑事件，深圳也還是那個(gè)敢闖敢試的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
