深圳首個(gè)“積分買房”的樓盤于8月13日公布了名單，共有5178名購(gòu)房者獲得搖號(hào)資格，留給他們爭(zhēng)選的房子，只有556套。這是一個(gè)大事件，也印證了在深圳買房難的現(xiàn)實(shí)。破局勢(shì)在必行。
8月28日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡在一次公開演講中透露，新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進(jìn)公共住房。為此，深圳市將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳從來沒有像現(xiàn)在這樣重視住房供應(yīng)、解決住房難題，“當(dāng)下的深圳，科技創(chuàng)新面臨紅利期過后的空檔，高房?jī)r(jià)、投資炒房泛濫，這是科技創(chuàng)新的大敵，必須要邁過這個(gè)坎兒”。
新問題也隨之產(chǎn)生，即如果未來深圳60%的新房要留給公共住房，那這些公共住房供給的效率（交通、教育、社區(qū)、物業(yè)、體驗(yàn)等）能和商品住房一樣嗎？這些住房能滿足市民想獲得資產(chǎn)收益、成為有產(chǎn)者的夙愿嗎？“如果不能，人們最終還是會(huì)想方設(shè)法追逐商品住房。而且新房大部分為公共住房，商品住房供給量少了，成為稀缺品了�！崩钣罴握J(rèn)為。
這樣的邏輯下，未來深圳房?jī)r(jià)能降嗎？很難。
深圳為什么下了決心
7月15日，深圳出臺(tái)樓市調(diào)控政策“新八條”，在新政出臺(tái)前，人們排隊(duì)離婚
來了就是深圳人——走在深圳的大街小巷，時(shí)常能夠看到這樣的標(biāo)語。這個(gè)口號(hào)很具親和力，遺憾的是，也落入了“理想很美好，現(xiàn)實(shí)很骨感”的尷尬，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的一份數(shù)據(jù)顯示，深圳實(shí)際人口住房自有率為21%，常住人口住房自有率為24%，其中，戶籍常住人口住房自有率55%，非戶籍人口住房自有率僅11%。有70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積僅27.8平方米，在國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線之下。
深圳的高房?jī)r(jià)令人“望房卻步”。一方面是人口和經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，另一方面是可利用建設(shè)用地相對(duì)不足等原因，深圳成為中國(guó)諸多城市中新房供應(yīng)和人口增長(zhǎng)最為尖銳的城市之一。
從人口上看，2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長(zhǎng)約42倍。而同期，北上廣人口增幅在1~2.5倍之間。
從用地上看，目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.5%、廣州的26.76%。2005年深圳出臺(tái)了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，劃定了974平方公里不可開發(fā)，占去了將近一半的面積。在僅剩的1023平方公里土地中，2016年已建成面積達(dá)到了923.25平方公里。即從2016年開始計(jì)算，如果不考慮舊改，深圳能夠使用的新增土地面積不超過100平方公里。
數(shù)據(jù)顯示，從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地僅占比約8%。
2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，按照這一文件，到2020年，深圳50%的土地不可開發(fā)，15%的用地劃撥給了工業(yè)，剩余35%由居住、商業(yè)、交通、公共服務(wù)設(shè)施共同使用。
深圳人地矛盾進(jìn)一步被激化，房?jī)r(jià)像坐上了火箭一路飆升。
為落實(shí)“房住不炒”、精準(zhǔn)打擊投資炒房，今年7月15日，深圳推出了最嚴(yán)樓市限購(gòu)新政。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政仍未脫離過去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供給端和基本面未發(fā)生根本改變，市場(chǎng)對(duì)未來樓市新一輪反彈的頑固預(yù)期并未扭轉(zhuǎn)。
對(duì)于深圳而言，想要持續(xù)發(fā)展不可能限制人口流入，土地資源又十分緊缺，要解決住房問題只能從增加住房供應(yīng)下手。
深圳為此提出大規(guī)模建房行動(dòng)。張學(xué)凡提出，新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房當(dāng)中。他表示，大規(guī)模建房行動(dòng)包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬套公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
新加坡住房模式常常被國(guó)內(nèi)大城市提出要學(xué)習(xí)與借鑒，所謂“新加坡模式”就是1964年提出讓“居者有其屋”的政策，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買由建屋發(fā)展局興建的組屋（政府所有權(quán)，公民可以居住99年），從而建立起組屋+商品房的二元住房結(jié)構(gòu)。
如今新加坡政府已推出超過100萬套政府組屋，分布20多個(gè)市鎮(zhèn)，覆蓋了80%的居民，這些居民中住房自有率高達(dá)90%，人均居住面積達(dá)30平方米。組屋周邊配套齊全，有醫(yī)院、商場(chǎng)、體育館、圖書館、學(xué)校和幼兒園，可以滿足居民日�；旧钚枨�。
學(xué)新加坡模式容易，問題是要真做
記者發(fā)現(xiàn)，這不是深圳第一次提出學(xué)習(xí)新加坡住房模式了。早在2007年，深圳市就派出考察團(tuán)，學(xué)習(xí)新加坡的住房制度，但現(xiàn)在看，盡管學(xué)了很多，但落地難。
深圳市前副市長(zhǎng)張思平此前撰文稱，2003年以前，實(shí)踐了近20年的深圳住房制度改革方向和基本政策是正確的，并取得了基本成功；但從2005年至2015年，深圳卻失去保障房建設(shè)的“黃金十年”。數(shù)據(jù)顯示，過去十年間，政府保障房建設(shè)規(guī)模與市場(chǎng)商品房建設(shè)規(guī)模之比大體上為1：9。
深入地看，失去保障房建設(shè)的“黃金十年”的城市，并非獨(dú)有深圳，2003年后的十年里，可以說一二線城市都或多或少在保障房建設(shè)上缺位。
失去就得找補(bǔ)回來。2018年8月1日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進(jìn)一步深化住房制度改革，構(gòu)建系統(tǒng)完善的住房供應(yīng)與保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！辈⒃O(shè)定目標(biāo)：到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
為完成這一長(zhǎng)期供應(yīng)任務(wù)，深圳從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年計(jì)劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長(zhǎng)。
李宇嘉表示，產(chǎn)業(yè)用地開始轉(zhuǎn)向住宅用地，保留好工業(yè)區(qū)紅線，剩下的都向住宅轉(zhuǎn)移，加上交通場(chǎng)站開發(fā)，對(duì)于突破供地瓶頸，具有革命性的意義。
張學(xué)凡稱，深圳還有一個(gè)目標(biāo)就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
這意味著，深圳正從以工業(yè)立市（保障充足的工業(yè)用地）的思路，轉(zhuǎn)為兼顧關(guān)注民生和保障。
“目前深圳市場(chǎng)上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房�！敝袊�(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁認(rèn)為，類似于深圳這樣的大城市，大量人口進(jìn)入，在住房供應(yīng)方面不能完全滿足市場(chǎng)需要。通過一些模式來保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，在堅(jiān)持“房住不炒”的大原則之下，開展各類有利的探索。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登認(rèn)為，加大租賃住房的供給將是現(xiàn)有住房保障政策的重要補(bǔ)充。此舉將在很大程度上降低年輕人和外來人口的短期購(gòu)房壓力。若成功落實(shí)，這項(xiàng)政策將為未來我國(guó)一二線城市的住房保障政策起到示范性作用。開發(fā)商將有可能在未來承擔(dān)相關(guān)租賃住房以及相關(guān)周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、建設(shè)任務(wù)。
在肯定深圳市政府決心的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于深圳能否真正落實(shí)新加坡模式，質(zhì)疑聲也很多。
“新加坡模式的核心是供應(yīng)量充足以及住房投資屬性的變化。從過去歷史看，深圳目前土地供應(yīng)較少，不夠滿足新增人口的住房需求。簡(jiǎn)單地學(xué)習(xí)新加坡難度很大�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
李宇嘉則認(rèn)為，新加坡組屋成為一項(xiàng)真正覆蓋全社會(huì)的福利制度，根源在于地方不僅不依賴地產(chǎn)，還把它當(dāng)作基本社會(huì)保障來定位；政府主導(dǎo)組屋定價(jià)，低地價(jià)、低利率、低房?jī)r(jià)、政府補(bǔ)貼“四合一”讓房?jī)r(jià)收入比控制在3~4倍，且公共服務(wù)做到了全球最好的均等化；組屋的供給模式也杜絕了投資空間。而深圳面臨的最大問題，就在于在樓市泡沫最高位上開啟改革，但同時(shí)要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，還要靠地產(chǎn)支撐深圳的新定位，這是“不可能三角”。
李宇嘉進(jìn)一步表示，即便新加坡將住房保障做到了極致，82%的居民住在組屋里，但真正的商品住房放在全國(guó)來賣，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)21倍，全球房?jī)r(jià)最高排名新加坡排在第二。中國(guó)香港也是如此，其保障房大概覆蓋了49%的家庭，公屋輪候時(shí)間平均為5.3年，但中國(guó)香港是全世界房?jī)r(jià)最高的地方。
設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)40年，深圳取得了非凡的奇跡，站在新的起點(diǎn)，深圳今天其實(shí)最需要問自己的是——為什么有理想的人都愛來深圳？以后還能不能延續(xù)？過去因?yàn)樯钲跒閬碚咛峁┝藷o歧視的“起點(diǎn)公平”，城市擁有極為包容的社會(huì)態(tài)度和精神氣質(zhì)。但隨著時(shí)間推移，高房?jī)r(jià)和投機(jī)炒房正在慢慢改變?nèi)藗兊恼J(rèn)識(shí)，深圳如果能向新加坡模式轉(zhuǎn)型，這將是國(guó)內(nèi)住房發(fā)展史上的里程碑事件，深圳也還是那個(gè)敢闖敢試的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
