房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍帶來主題為"城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資"的精彩演講，他表示，北京非首都功能疏解帶來城市更新的投資機(jī)遇，高和資本秉持著并購(gòu)、流動(dòng)性和內(nèi)容創(chuàng)新的理念三輪驅(qū)動(dòng)城市更新發(fā)展，通過搭建產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間、資本與資產(chǎn)之間、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本之間的橋梁，將為北京的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園植入實(shí)實(shí)在在的醫(yī)療行業(yè)、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥類別新的高精尖的行業(yè)。
以下是馮巍演講實(shí)錄：
馮�。捍蠹蚁挛绾茫∈紫雀兄x全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)我的邀請(qǐng)。我演講的內(nèi)容是城市更新背景下，北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的投資與運(yùn)營(yíng)。
提起高和資本，業(yè)內(nèi)對(duì)其印象是針對(duì)核心城市的核心物業(yè)，寫字樓、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等做重資產(chǎn)投資。雖然高和資本此前沒有涉足商務(wù)產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域，但在兩三年前就開始關(guān)注這個(gè)細(xì)分行業(yè)，本質(zhì)仍會(huì)圍繞高和資本一直以來的投資并購(gòu)、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資三輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)邏輯。
城市更新背景
馮巍表示，辦公樓地產(chǎn)正在進(jìn)行著演化和細(xì)分，背后動(dòng)力是要素的聚集和產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)。最早的時(shí)候，北京第一批寫字樓是國(guó)貿(mào)、京廣中心等個(gè)別寫字樓區(qū)域，外企從酒店移到了標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，并沒有細(xì)分出影視產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)園，因?yàn)槟莻�(gè)階段產(chǎn)業(yè)自身并沒有細(xì)化到這個(gè)程度。但近十年左右，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)細(xì)分，所以針對(duì)產(chǎn)業(yè)的辦公空間也在細(xì)分，而高和關(guān)注的就是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。
為什么一個(gè)傳統(tǒng)做購(gòu)物中心和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的的要關(guān)注醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園呢？馮巍解釋，除了高和背后有藥企股東外，還有一個(gè)機(jī)遇是北京正在進(jìn)行城市大規(guī)模疏解，這個(gè)疏解有兩個(gè)梯度。
第一個(gè)梯度是現(xiàn)在核心區(qū)的企業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展和租金太高，向外圍疏解。趨勢(shì)是研發(fā)類從中關(guān)村核心區(qū)向望京、上地?cái)U(kuò)散，向遠(yuǎn)郊疏解。
第二個(gè)梯度，首都核心功能區(qū)的規(guī)劃，好多在北京外圍產(chǎn)業(yè)園里的一些低端或者有一些污染的生產(chǎn)制造型企業(yè)向周圍城市，甚至長(zhǎng)三角、珠三角轉(zhuǎn)移。
這些疏解出來的空間需要新內(nèi)容來植入，最明顯的在大興、亦莊、順義，廠房空出來了，租金再低也租不出去，因?yàn)槎唐谟写罅康倪@類空間騰退出來。
高和資本的城市更新理念是三輪驅(qū)動(dòng)，資產(chǎn)并購(gòu)、流動(dòng)性、內(nèi)容創(chuàng)新。流動(dòng)性指的就是資產(chǎn)證券化，REITs。內(nèi)容創(chuàng)新就是指在特定空間內(nèi)，植入匹配的業(yè)態(tài)以及相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)，具體到高和所關(guān)注的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園細(xì)分市場(chǎng)，就是要導(dǎo)入醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這類新的高精尖行業(yè)。
為此，高和想構(gòu)筑三個(gè)橋梁。
首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁，在有形的物業(yè)空間里裝入什么內(nèi)容。高和想裝入的是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)，把內(nèi)容裝入物業(yè)，這是其架設(shè)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁；第二是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，北京外圍區(qū)域有很多商辦用地樓宇，大量的空置。不僅需要運(yùn)營(yíng)解決，而且需要資本解決，要找到匹配的資本和合理的資金結(jié)構(gòu)，孵化物業(yè)資產(chǎn)。一個(gè)好的物業(yè)資產(chǎn)不僅是高品質(zhì)的硬件，而更需要有與之匹配的業(yè)態(tài)，，高品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年的時(shí)間，這就要求資金的期限至少3年以上，一般的資金和結(jié)構(gòu)是難以滿足的，這就需要高和這樣的私募基金來介入，假設(shè)資本與資產(chǎn)之間的橋梁；第三，要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本間的橋梁。高和也在做醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的投資，本質(zhì)就是把金融資本導(dǎo)入到醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資本，做園區(qū)、做孵化，為實(shí)業(yè)服務(wù)，做政治正確的事。
北京上海差異
馮巍介紹，北京的生物醫(yī)藥強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)性科研，因?yàn)橛兄蒲兴貍涞馁Y源--人，科研院所和科研機(jī)構(gòu)聚集了最多的醫(yī)療人才。還有一些相關(guān)要素，比如說臨床資源，一個(gè)新藥出來需要做臨床試驗(yàn)的一二三期試驗(yàn)，沒有足夠多病人做不了。北京具備這么多三甲醫(yī)院和基礎(chǔ)設(shè)施，所以這方面資源最強(qiáng)，科研能力最強(qiáng)。
但北京的缺環(huán)是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)。
從行業(yè)內(nèi)看，很多科研院所有新技術(shù)，申請(qǐng)了專利沒法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。還有投資與稅收的脫節(jié)，這是政府關(guān)心的，因?yàn)楸本┽t(yī)療PE類機(jī)構(gòu)特別多，但是不是投資就能有稅收呢？沒有，因?yàn)橥顿Y并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化之后可能會(huì)被轉(zhuǎn)到其他地方，北京的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)孵化基礎(chǔ)很薄弱。所以這點(diǎn)得到了政府重視，怎么能夠把產(chǎn)業(yè)留在北京，不讓它去長(zhǎng)三角、珠三角。
再看上海，上海的優(yōu)勢(shì)是跨國(guó)企業(yè)特別多，作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產(chǎn)組織，提供生產(chǎn)研發(fā)服務(wù)）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗(yàn)及注冊(cè)申報(bào)技術(shù)服務(wù)）這些企業(yè)就圍繞大型跨國(guó)公司來轉(zhuǎn)。上海的產(chǎn)業(yè)鏈最完整，最先進(jìn)。但上海的缺環(huán)是不像北京，具備原始的原發(fā)性科研優(yōu)勢(shì)。
在北京做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，高和資本歸納的大概區(qū)域是昌平生命科學(xué)園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地。因?yàn)橛姓呖臻g，比如排放、環(huán)評(píng)指標(biāo)，只有這三個(gè)地方可以。而高和更多關(guān)注的是亦莊和大興，因?yàn)椴缴茖W(xué)院空間有限，沒有地，而且環(huán)評(píng)指標(biāo)卡得最死。
這三個(gè)區(qū)域?qū)Ρ葋砜�，高和資本認(rèn)為亦莊規(guī)模適中，但是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)比較分散，尤其是在亦莊的西區(qū)。另外，亦莊的特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，跨國(guó)企業(yè)比較多，而且研發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較完整，能研發(fā)能做小規(guī)模生產(chǎn)，個(gè)別的也可以做大規(guī)模生產(chǎn)，但是也面臨著被政府疏解的趨勢(shì)。
大興生物醫(yī)藥基地的特點(diǎn)是規(guī)模特別大，而且還在擴(kuò)區(qū)。規(guī)模大雖然在短期內(nèi)對(duì)租賃市場(chǎng)帶來一定的沖擊，但是中長(zhǎng)期看，產(chǎn)業(yè)縱深特別深，也就能在未來五到十年形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集。這對(duì)于資產(chǎn)的升值和租金的增長(zhǎng)非常有用，但這是長(zhǎng)期趨勢(shì)。另外，也有一些利好，比如中國(guó)食品藥品檢定研究院--國(guó)家藥物審批最核心的部門到大興，好多藥企會(huì)圍著中檢院，就好像金融企業(yè)喜歡圍著一行三會(huì)選址辦公一樣。
根據(jù)高和的調(diào)研，生物醫(yī)藥企業(yè)的選址特點(diǎn)跟標(biāo)準(zhǔn)辦公完全相反。比如對(duì)建筑空間的需求，甲級(jí)寫字樓追求的小進(jìn)深、好采光，做研發(fā)的生物醫(yī)藥企業(yè)邏輯完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因?yàn)橐恍┨厥獾墓に嚭铜h(huán)節(jié)要把窗戶堵住、密封住，需要有"三大"，大平層、大層高、大荷載。
高和的產(chǎn)業(yè)園實(shí)踐
馮巍介紹，高和在上海的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園做得非常好，創(chuàng)始人是哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院的朱鵬程博士，產(chǎn)業(yè)園位于上海張江高科技園區(qū)--全國(guó)最好的生物醫(yī)藥基地內(nèi)。
這個(gè)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀2.6萬平方米，2017年收購(gòu)后現(xiàn)在的出租率70%。馮巍認(rèn)為，在經(jīng)歷了疫情、上海市租賃市場(chǎng)大幅下滑后逆勢(shì)招商，能夠?qū)崿F(xiàn)70%出租率非常難得。這個(gè)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、聯(lián)合辦公和實(shí)驗(yàn)室，在張江的平均租金5、6塊錢的時(shí)候，這里標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到平均9塊錢每平方米，因?yàn)樗锩嬗袀�(gè)核心實(shí)驗(yàn)室，叫飛鏢加速器（ATLATL），從波士頓做生物醫(yī)藥企業(yè)孵化，現(xiàn)在落地上海叫ATLATL。ATLATL是在垂直和專業(yè)化的生物醫(yī)藥行業(yè)的敏捷辦公，因?yàn)樵诿恳粋�(gè)層面，包括硬件層面、業(yè)務(wù)推廣、報(bào)審每個(gè)環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化服務(wù)，是所謂"敏捷辦公"在生物醫(yī)藥這個(gè)行業(yè)的應(yīng)用。
ATLATL平臺(tái)的價(jià)值在平臺(tái)的聚合。馮巍舉了兩個(gè)例子，首先，投資機(jī)構(gòu)找醫(yī)藥器械類投資標(biāo)的，可以直接在這個(gè)園區(qū)里找。"因?yàn)檫@有大量的小微、初創(chuàng)企業(yè)型技術(shù)企業(yè)。另外，我們會(huì)給這些被孵化企業(yè)一個(gè)對(duì)接外部資本的機(jī)會(huì)。"其次，研發(fā)企業(yè)要求的實(shí)驗(yàn)用動(dòng)物也可以直接由ATLATL幫助對(duì)接專門的外部資源。在這個(gè)平臺(tái)上可以找到生物醫(yī)藥研發(fā)所需要的一切。
"所以我們園區(qū)的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%，租到9塊每平方米，旁邊只能租到6塊每平方米"， 馮巍認(rèn)為這是ATLATL平臺(tái)價(jià)值外溢效應(yīng)帶來的租金溢價(jià)。
來源：房訊網(wǎng)
