多家研究機構(gòu)近日發(fā)布的報告顯示,在熬過一季度租金下調(diào)、空置率大幅提升的低潮期之后,隨著疫情影響的逐步消退,二季度上海寫字樓需求逐步復蘇,租賃需求進一步得到釋放。不過,受經(jīng)濟的下行壓力、上升的空置率,以及尚未完全復蘇的租賃需求影響,預計下半年上海市場租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。
二季度上海寫字樓帶看量大增
7月8日,CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告顯示,隨著上海疫情得到進一步有效控制,商務(wù)活動逐步恢復正常。二季度寫字樓帶看量顯著增多,需求活躍度回暖,錄得凈吸納量72,874平方米,環(huán)比增長259%。
該報告稱,新興商務(wù)區(qū)前灘、大虹橋及核心區(qū)周邊次中心板塊,以及南京西路、陸家嘴等核心區(qū)域吸引了金融、TMT、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)療生物等相關(guān)企業(yè)的入主,呈現(xiàn)出較強的復蘇韌性。同時,上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場上半年也迎來13.8萬平方米新增供應(yīng),其中近八成來自于漕河涇板塊;二季度凈吸納量達48,815平方米,環(huán)比上升293.7%。而在上半年商務(wù)園區(qū)租賃成交中,近1/3來自醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
仲量聯(lián)行報告強調(diào),盡管市場一度將至冰點,但辦公樓物業(yè)仍是投資者首選:二季度辦公樓成交量達到135億元,占上海投資市場總成交量的77.7%。例如,鐵獅門以人民幣17.6億元的價格將上海浦東前灘的一處辦公樓出售給TST庭秘密;上海銀行以人民幣49億元的價格收購了位于綠地外灘中心的T2號辦公樓。
盡管如此,上海寫字樓市場的高空置率現(xiàn)狀仍無法忽視:第一太平戴維斯發(fā)布的報告指出,由于新項目入市和吸納放緩,二季度上海全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.5個百分點至17.4%,且預計隨著未來大量供應(yīng)的陸續(xù)交付,空置水平還將進一步走高。其中,核心商務(wù)區(qū)平均空置率升至14.7%,為過去十年最高。
另一方面,整體的租金表現(xiàn)也不盡如人意。據(jù)世邦魏理仕報告,二季度上海寫字樓市場平均報價為282.1人民幣/月/平方米,較去年底下跌3.0%。而第一太平戴維斯及仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)亦顯示上海寫字樓租金在二季度有所下降。
整個上半年,上海僅有靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期三個新增項目入市,總計12.2萬平方米,多個項目推遲至下半年交付。不過,據(jù)仲量聯(lián)行方面表示,在疫情導致施工延誤后,一些業(yè)主加快了在建項目的工程進度,二季度共有六個非中央商務(wù)區(qū)的新項目竣工,總建筑面積達29.5萬平方米。另有部分業(yè)主為應(yīng)對激烈競爭和供應(yīng)壓力,策略性地推遲了項目竣工時間。
下半年凈吸納量或逐步攀升
對于上海寫字樓市場的下半年走勢,市場分析人士表現(xiàn)得比較中立。
“隨著上海各項秩序逐漸恢復,經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn),之前被推遲的租賃需求將一一落地,預料下半年凈吸納量逐步攀升!盋BRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越向《華夏時報》記者表示,預計上海寫字樓市場下半年供應(yīng)還將有100萬平方米。
張越補充說,過去幾個月上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措,激發(fā)外資企業(yè)需求。同時在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下,積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展!邦A計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。”張越說。
但市場的壓力仍然存在。第一太平戴維斯相關(guān)人士指出,下半年計劃還將迎來78.4萬平方米寫字樓新供應(yīng),且隨著經(jīng)濟逐步復蘇加之年末更多租戶將到期,業(yè)主為沖刺全年業(yè)績或給出更多優(yōu)惠,預計下半年市場需求或出現(xiàn)一定反彈。但長遠來看,由于外資企業(yè)和其它一些受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)面臨一定成本壓力,或?qū)⑹顾趨^(qū)域租金和空置率承壓。
但重要的是,業(yè)內(nèi)人士們也認為,疫情雖然給上海寫字樓市場帶來短期不確定性,但同時也迎來了新的轉(zhuǎn)型可能性。例如,戴德梁行在疫情爆發(fā)后的一項調(diào)查顯示,疫情或?qū)⒋呱磥磙k公物業(yè)要求提升,包括熱感成像、空調(diào)過濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將受到市場追捧。
來源:華夏時報
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