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百城樓市:地價不冷 房價降溫 去庫存壓力驟增
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-1 15:07:21
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[提要]5月份土地市場預(yù)計會更好,房企應(yīng)該積極謀劃拿地工作。各地在“穩(wěn)投資”方面的力度會強化,這會使得土地供應(yīng)力度加大,客觀上使得房企拿地機會增加。從當前各大房企的心態(tài)看,依然敢于參與優(yōu)質(zhì)地塊的競價。但仍需要防范政策收緊的風險。

  突如其來的疫情讓眾多行業(yè)按下了“暫停鍵”,隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn),樓市開始回暖,暫停了一個季度的購房需求開始進入集中釋放期。

  1-4月份,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市居住用地成交面積為1031萬平方米,同比增長5.2%;新建商品住宅成交均價為45819元/平方米,同比上漲6.0%;一線城市交易總體較好,這和地方供地意愿明顯增強、土地交易約束減少、優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率增加等因素有關(guān)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示,1-4月份,全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米,同比減少8.7%;全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%。全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米,同比上漲11.9%。截至4月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比增長5.3%。百城庫存保持連續(xù)17個月同比小增,庫存壓力有所增加。

  易居研究院分析認為,從前4月百城土地走勢看,地市逐漸走出了低谷。雖然當前房地產(chǎn)市場面臨各類沖擊和壓力,但房企并不會盲目看空,一旦資金到位和預(yù)期明確,就依然會有積極拍地的動作。另一方面,地價和房價的走勢也出現(xiàn)分歧,地價走勢明顯比房價略強。這或許和近期房企融資到位、積極開展全年土儲工作等因素有關(guān)。此外,百城住宅庫存和存銷比均呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。這與4月份供應(yīng)明顯放量等因素有關(guān)。雖然住宅交易市場逐漸復(fù)蘇,但力度欠缺,所以去庫存的壓力依然較大。

  土地市場:逐漸走出低谷,房企拿地積極

  4月份,隨著全國各地開復(fù)工節(jié)奏逐漸加快,地方積極供地,尤其是推出了各類優(yōu)質(zhì)土地,在客觀上也帶來了土地交易市場的復(fù)蘇。

  根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城居住用地成交報告》顯示,1-4月份全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米,同比僅減少8.7%。從數(shù)據(jù)上說明,全國百城土地交易正逐漸走出低谷,房企拿地信心逐漸增強。

  從各類城市來看,1-4月份,4個一線城市居住用地成交面積為1031萬平方米,同比增長5.2%;32個二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米,同比減少16.5%;64個三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米,同比增長2.0%。

  報告認為,一線城市交易總體較好,這和地方供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關(guān)。另外,部分房企也加大了對一線城市的土地投資,拿地積極性明顯增強。二線城市在一季度地市交易跌幅非常大的情況下,4月份也開始出現(xiàn)回暖。后續(xù)隨著城市群、都市圈等相關(guān)利好政策的釋放,預(yù)計二線城市投資機會將進一步增加,這也會刺激土地的交易。三四線城市方面,如果從數(shù)據(jù)上看,表現(xiàn)也不錯。當然需要注意的是,納入報告的三四線城市普遍是經(jīng)濟實力較強的城市,一直受房企青睞,所以土地交易會比較活躍。而對于其他三四線城市,需要防范后續(xù)房屋交易市場降溫所帶來的風險。

  從《100城居住用地價格報告》來看,百城地價并不冷,房企拿地熱情仍較積極。

  報告顯示,1-4月份,全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%。從數(shù)據(jù)上看,地價本身并不冷。尤其是近期部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊,競爭激烈程度很高。

  其中, 1-4月份,4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米,同比上漲40.1%;32個二線城市居住用地價格為6039元/平方米,同比上漲4.6%;64個三四線城市居住用地價格為3889元/平方米,同比上漲15.3%。

  易居研究院分析認為,從漲幅的絕對數(shù)值看,一線城市較高,這也說明今年一線城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企積極進入,并展開了較為激烈的爭奪。二線城市的地價漲勢和去年同期水平相當,這也使得相關(guān)房企拿地的成本可以得到更好的把控。而從三四線城市地價看,近期漲幅較大。預(yù)計后續(xù)三四線城市供地節(jié)奏會加快,或有助于降低該類城市地價水平。

  房價:漲幅收窄,降價促銷是主流

  在房價方面,雖然前4月漲幅收窄,但后續(xù)仍然要防范炒作。

  易居研究院發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示,1-4月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米,同比上漲11.9%。相比1-3月份數(shù)據(jù),今年1-4月份房價漲幅明顯收窄,進一步體現(xiàn)房價降溫的特征。報告認為,當前各大房企去庫存壓力增大,降價促銷是主流,這會使得相應(yīng)城市住宅價格漲幅持續(xù)收窄。

  從各類城市看,4個一線城市新建商品住宅成交均價為45819元/平方米,同比上漲6.0%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15358元/平方米,同比上漲11.0%;64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11752元/平方米,同比上漲10.1%。

  相比1-3月份的數(shù)據(jù),今年1-4月份一線城市房價漲幅有所回落。易居研究院分析認為,當前一線城市房價漲幅可控。而與一線城市的趨勢相似,二線城市總體上也呈現(xiàn)漲幅收窄的態(tài)勢。雖然橫向?qū)Ρ瓤,其漲幅明顯要大于一線城市。即使二線城市也面臨著庫存去化壓力,但此類城市未來人口尤其是人才的導(dǎo)入速度較快、潛在購房需求很充足,所以房價依然會保持堅挺。此外,三四線城市沒有出現(xiàn)明顯的下跌,漲幅也相對比較大。由于今年3-4月份很多三四線城市推出了購房契稅補貼政策,客觀上減少了此類城市交易過快下跌的風險,房價不會出現(xiàn)過快下滑。但此類城市仍存在交易降溫等壓力,后續(xù)也要防范房價降溫的風險。

  具體來看,在全國100個城市中,有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括溫州、無錫和?诘瘸鞘,房價也開始接近2萬元的水平。深圳仍然是年1-4月全國房價最貴的城市,為58487元/平方米。

  在房價漲幅方面,全國100個城市中,有32個城市的房價漲幅是兩位數(shù)的。其中,珠海的房價漲幅最大,高達42%。此外,有24個城市房價下跌,其中肇慶的跌幅最大,為-13%。

  庫存:去化壓力驟增,周期超1年

  從庫存方面來看,壓力有所增加。易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至4月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比增長5.3%,百城庫存保持連續(xù)17個月同比小增。

  截至4月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2929、24276和20399萬平方米,環(huán)比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%,同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水平,三類城市庫存均有上升,其中二線城市庫存上升力度最強。報告認為,這和此類城市新盤供應(yīng)力度加大等有關(guān)。

  另外,截至4月底,100個城市中,有54個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。部分二線城市庫存上升比較明顯,包括杭州、南寧、青島和成都等城市,說明地方政府放寬了預(yù)售管控,也說明此類城市房源相對充足。同時100個城市中,有46個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢,其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯。報告認為,這和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下,購房需求積極釋放等因素有關(guān)。

  存銷比方面,4月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為13.1個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要13.1個月的時間,即大于1年。

  從以往來看,百城庫存去化周期總體上位于10個月左右的水平。由于今年第一季度銷售行情普遍不好,加之4月份新增供應(yīng)數(shù)據(jù)明顯放大,客觀上也使得庫存規(guī)模上升,使得去化壓力驟然增大。

  趨勢:地市會更好,二季度房企仍以降價促銷為導(dǎo)向

  對于未來的市場趨勢,易居研究院認為,5月份土地市場預(yù)計會更好,房企應(yīng)該積極謀劃拿地工作。各地在“穩(wěn)投資”方面的力度會強化,這會使得土地供應(yīng)力度加大,客觀上使得房企拿地機會增加。從當前各大房企的心態(tài)看,依然敢于參與優(yōu)質(zhì)地塊的競價。但仍需要防范政策收緊的風險。

  另一方面,易居研究院預(yù)計二季度房企仍以降價促銷為導(dǎo)向,這也使得相關(guān)城市的房價漲幅有望進一步收窄。但需要注意的是,考慮到當前庫存去化的壓力,以及對于政策放松的預(yù)期明顯強化,后續(xù)要防范房價炒作等風險。

  來源:中房網(wǎng)

編輯:wangdc

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