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50城賣地收入超1.6萬億 樓市交易迅速恢復(fù)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-1 9:44:07
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[提要]截至5月25日,北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元,49個城市超過百億元,隨之而來的還有土拍溢價率的上升。

  近段時間以來,全國多個城市的土地市場整體回溫,土地成交額持續(xù)上升。機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元,49個城市超過百億元,隨之而來的還有土拍溢價率的上升。

  分析認(rèn)為,金融環(huán)境的寬松,客觀上使得房企有能力去競拍土地,加上一些優(yōu)質(zhì)土地的相繼推出,也引來房企的爭搶。機(jī)構(gòu)預(yù)計,今年二季度土地市場的成交規(guī)模有望維持高位,一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。

  50城賣地收入超1.6萬億元 溢價率提升

  5月19日,北京市成交了三幅住宅用地,其中兩幅位于豐臺區(qū)分鐘寺的土地格外引人關(guān)注。分鐘寺村L39號地塊吸引到10家房企參與競拍,經(jīng)過56輪競拍,最終被合生創(chuàng)展旗下的公司以42億元價格拿下,溢價率為42%,可售住宅綜合樓面價為76168元/平方米。

  當(dāng)天拍賣的分鐘寺村L41號地塊,經(jīng)過82輪激烈競拍,也被合生創(chuàng)展以65.4億元的總價收入囊中,溢價率37.86%,可售住宅綜合樓面價為73912元/平方米。而在10天前的5月9日,合生創(chuàng)展已經(jīng)以72.2億元總價、26.2%溢價率取得相鄰地塊,綜合樓面價為69133元/平方米。

  10天內(nèi),合生創(chuàng)展連續(xù)以高溢價率、高樓面價、高總價的方式,取得北京市區(qū)3塊優(yōu)質(zhì)土地,震驚土拍市場。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,合生創(chuàng)展要想實(shí)現(xiàn)盈利,這三宗土地需要打造出10萬元/平方米以上的豪宅產(chǎn)品。

  合生創(chuàng)展共計179.6億元的土拍貢獻(xiàn),讓北京今年的賣地收入沖破了千億元關(guān)口。數(shù)據(jù)顯示,截至近日,北京土地市場總成交金額約為1130億元,同比上漲83.29%;平均溢價率為18.61%,同比上漲71.1%。

  土地市場升溫的現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在廣州、深圳等城市。5月15日,深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣,16家房企參與競拍,最終,該地塊被龍光地產(chǎn)以115.97億元拿下,并配建40760平方米的人才住房,溢價率為45%。該地的可售樓面價約87409元/平方米,成為深圳單價新“地王”。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù),今年以來,全國50個大城市土地市場成交額合計達(dá)1.6萬億元,同比上漲12%;27個城市的賣地收入超過200億元,49個城市超過百億元,均刷新歷史記錄;土地市場成交額超過千億元的城市有3個,分別為北京、杭州(約1097億元)、上海(1015億元)。

  溢價率上升,成為當(dāng)前土拍市場的一個特征。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱,今年已經(jīng)拍出的土地中,成交價超過20億元的地塊有44宗,其中,底價成交的土地只有11宗,占比為25%。在之前,底價成交的地塊基本會占50%以上,2019年第四季度拍出的高價地中,底價成交的更是占到60%。

  克而瑞研究中心稱,在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘的影響下,今年4月份土地的溢價率在3月的基礎(chǔ)上再度上漲3.8個百分點(diǎn),增至16.0%,創(chuàng)下去年7月以來新高。到了5月11-5月17日這周,土地市場周度溢價率已經(jīng)升至26%,創(chuàng)下今年以來新高,較4月第一周的溢價率12%已經(jīng)翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲,一、二線溢價率均高達(dá)27%,三四線稍遜色,為24%。

  一二線城市仍是重點(diǎn) 房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地

  從區(qū)域和城市等級看,一二線城市的土拍市場熱度更高。

  貝殼研究院5月29日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月,全國351座城市合計住宅用地成交量為4438萬平方米,累計同比下滑21.3%,下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應(yīng),一線城市居住用地成交量累計同比增長29.7%。

  據(jù)易居研究院統(tǒng)計,1-4月份,全國100個城市居住用地成交面積1.55億平方米,同比減少8.7%,其中,一線城市成交面積1031萬平方米,同比增長5.2%;居住用地平均價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%,一線城市居價格為18273元/平方米,同比上漲40.1%。

  “一線城市的土地交易總體不錯,這與地方政府供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。部分房企也加大了對一線城市的土地投資,拿地積極性明顯增強(qiáng)?傮w上看,在當(dāng)前穩(wěn)投資的大環(huán)境下,一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機(jī)會,相關(guān)土地交易行情有望繼續(xù)回暖!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。

  嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析,今年金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的趨勢,這對房企融資有積極作用,客觀上使得房企有能力去競拍各類土地。不過,如果部分城市地價過熱,容易引起監(jiān)管部門的關(guān)注,需要注意政策打壓的風(fēng)險。

  除此之外,多地相繼推出優(yōu)質(zhì)地塊,也助燃了土拍市場?硕鹧芯恐行姆Q,4月份至5月中旬,二線城市土地市場熱度最高。其中,太原表現(xiàn)最為突出,整體溢價率高達(dá)44%,主要是由于太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地,周邊商業(yè)配套完善,地塊升值潛力巨大,引起房企的激烈爭奪,最終三地分別被保利、中海、富力競得,溢價率分別為74%、72%和45%。優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓,使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度。

  前述北京分鐘寺地塊,除了不限價,本身的位置也較好。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為,北京分鐘寺區(qū)域?yàn)樗沫h(huán)內(nèi)少有的價值洼地,雖當(dāng)前居住氛圍較弱,但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來較好的發(fā)展機(jī)遇,三宗相鄰地塊集中成交和入市,未來將形成合力,打造新的中高端居住版塊。

  至于土地市場未來的表現(xiàn),克爾瑞研究中心預(yù)計,二季度土地市場成交規(guī)模有望維持高位,但在資金面和銷售預(yù)期的壓力下,也會有更多條件不佳的地塊無人問津,土地流拍率或繼續(xù)攀升。各等級城市的成交量價和市場熱度雖然全線回升,但一、二線城市的成交集中度再度升高,接下來,需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈,不同等級城市之間的分化愈發(fā)明顯。

  樓市交易迅速恢復(fù) 市場進(jìn)入“小陽春”

  土地市場的升溫反映出開發(fā)商們對未來樓市的信心。張大偉稱,部分房企判斷市場會快速企穩(wěn),拿地積極性明顯提高,特別是今年4-5月整體行情持續(xù)升溫的情況下。

  國家統(tǒng)計局18日公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,新房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到50個,較2、3月份的21個、38個有明顯增加;二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到37個,較2、3月份的14個、32個有增加,新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均恢復(fù)至2019年第四季度的水平。

  貝殼研究院29日提供的數(shù)據(jù)顯示,5月,其監(jiān)測的重點(diǎn)18城二手房成交量繼續(xù)增長,環(huán)比增加15.2%,同比增長42%,5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%;1-5月交易量較去年同期減少15%左右,較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點(diǎn),可見疫情對市場的影響在逐步減少。

  “整體交易量的大幅增長,與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預(yù)期有關(guān)。”貝殼研究院分析。

  那土地市場的回溫,是否會帶動樓市交易量的上漲呢?貝殼研究院認(rèn)為,二手市場方面雖然在5月份進(jìn)入了遲到的“小陽春“,但不管是根據(jù)季節(jié)性規(guī)律還是目前的市場供需情況,交易量預(yù)計都將出現(xiàn)自然回落的跡象。嚴(yán)躍進(jìn)稱,雖然寬松預(yù)期不斷,但從短期看,房價漲幅反彈的可能性不大。

  張大偉稱,重申“房住不炒”后,房地產(chǎn)調(diào)控政策的大幅放松的幾率較小,市場未來的走勢,要看信貸政策與各地人才引進(jìn)政策的力度有多大!叭蚨荚凇潘⒏鞯厝瞬诺恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會越來越低,這將成為2020年市場的主流政策趨勢!

  來源:中新經(jīng)緯APP

編輯:wangdc

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