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千萬豪宅秒光,樓市又雙叒叕“火”了?幕后推手是誰?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-9 16:56:31
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[提要]近期樓市又爆出各種神盤:有的項(xiàng)目推出了上千套房子,但一日售罄,有的項(xiàng)目需要購房者額外支付百萬茶水費(fèi),才有資格購買。

  近期樓市又爆出各種神盤:有的項(xiàng)目推出了上千套房子,但一日售罄,有的項(xiàng)目需要購房者額外支付百萬茶水費(fèi),才有資格購買。

  神盤真有這么夸張?樓市真有這么火嗎?這種異動(dòng)背后,原因究竟何在?中國(guó)新聞周刊對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

  追蹤:日光盤都光了嗎?

  在前2月樓市成交大幅下降的背景下,進(jìn)入3月底4月初,日光神盤再現(xiàn)樓市。

  3月25日,市場(chǎng)消息稱,位于北京順義的某樓盤當(dāng)晚8點(diǎn)通過網(wǎng)絡(luò)途徑開盤,20分鐘賣出814套,打響了京城樓市復(fù)蘇的第一槍。

  不過,由于實(shí)行網(wǎng)上售房,數(shù)據(jù)的可操作性空間較大,其銷售業(yè)績(jī)一直備受質(zhì)疑。

  中國(guó)新聞周刊通過查詢?cè)擁?xiàng)目的銷控表了解到,該項(xiàng)目自2月29日開始蓄客,3月25日正式開盤,截至4月7日,在開盤13天后,目前已預(yù)訂套數(shù)僅為43套,另有83套房源已在核驗(yàn)購房者資格。

  這意味著,截至目前,該項(xiàng)目總體成交只有126套,相比于該項(xiàng)目總體批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)1530套,目前已完成去化率不足1/10。很顯然,這一項(xiàng)目目前已完成的去化率比市場(chǎng)消息要低很多。

  對(duì)此,該項(xiàng)目銷售人員告訴中國(guó)新聞周刊,該項(xiàng)目的購房資格核驗(yàn)和簽約都在陸續(xù)推進(jìn)中,后續(xù)成交情況將會(huì)逐步在銷控表中顯示出來,不過也的確有客戶因首付不足而退訂的情況。

  深圳的日光神盤同樣撩動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。4月5日,有消息稱,位于深圳市南山區(qū)臨海的某項(xiàng)目公寓開盤,單套總價(jià)最低2900萬元,共計(jì)54套,開盤半天全部售罄,吸金約23億元。而且此前3月7日,該項(xiàng)目推出70套N3公寓,2000萬起步,當(dāng)日售罄;3月13日,又推出14套豪宅,4200萬起步,8秒售罄!

  中國(guó)新聞周刊查詢?cè)擁?xiàng)目銷控信息看到,該項(xiàng)目自2019年4月18日取得預(yù)售證,共有222套商業(yè)房源對(duì)外預(yù)售,多數(shù)房源售價(jià)在8萬元/平方米左右,少量項(xiàng)目最高售價(jià)接近18萬元/平方米。在去化近一年后,截至4月7日,該項(xiàng)目已賣出108套房源,去化率接近50%。

  目前來看,一方面,該項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況與所謂的開盤售罄,有較大出入,另一方面,該項(xiàng)目通過小批量推盤,從而達(dá)到捂盤營(yíng)銷樓市大熱的效果,與相關(guān)政策相左。對(duì)此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊,深圳一些豪宅項(xiàng)目開盤售罄的市場(chǎng)消息,一定程度上是開發(fā)商聯(lián)合一些營(yíng)銷機(jī)構(gòu)炒作的結(jié)果。

  4月2日,有消息稱,位于深圳寶安區(qū)的新錦安海納公館項(xiàng)目銷售人員,向購房者收取百萬茶水費(fèi),從而保證后者獲得購房入場(chǎng)券。

  中國(guó)新聞周刊查詢?cè)擁?xiàng)目銷售信息了解到,該項(xiàng)目自2019年6月取得預(yù)售證,目前銷售基本結(jié)束,處于尾盤清盤階段。

  誰是背后推手?

  目前來看,當(dāng)前市場(chǎng)上所謂的日光神盤,主要是剛需、小批量推盤、尾盤銷售等,且熱銷成色并不足。

  對(duì)此,李宇嘉分析認(rèn)為,目前部分城市的項(xiàng)目銷售較好大多是個(gè)例,樓市整體并未出現(xiàn)成交火熱的態(tài)勢(shì),從全國(guó)市場(chǎng)而言,3月以來樓市依然保持平穩(wěn)為主。

  中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的一季度市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)顯示,近期市場(chǎng)交易規(guī)模低位回升,但距去年同期小陽春行情仍有差距。

  其中還顯示,2020年一季度一線城市商品住宅月均成交面積約27萬平方米,同比下降39.7%,3月以來,北上廣深成交規(guī)模有所回升,深圳成交規(guī)模已略超去年同期;二線城市一季度月均成交面積同比下降37.6%,3月熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)逐步回溫,杭州、成都等周度成交規(guī)模已超去年同期;三線城市成交同比下降40%,3月多數(shù)三線城市同比仍下降。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊,目前部分城市樓市成交出現(xiàn)了一定程度的回升,主要源自于樓市政策的疊加效應(yīng)。

  一方面,在樓市調(diào)控政策方面,近期城市出臺(tái)了相對(duì)寬松的樓市調(diào)控措施,如提高公積金使用額度等;另外,從資金端政策來看,央行出臺(tái)了一系列降準(zhǔn)降息等組合拳。

  4月3日,央行公布,為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)加大對(duì)中小微企業(yè)的支持力度,決定對(duì)農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),于4月15日和5月15日分兩次實(shí)施到位,每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),共釋放長(zhǎng)期資金約4000億元。

  此前3月16日,央行決定實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn),共釋放長(zhǎng)期資金5500億元。再加上之前降息、逆回購等,近期央行已出臺(tái)多項(xiàng)措施,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

  李宇嘉表示,央行的本意是扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì),但從最終資金流向來看,很多原來要流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金最終卻流入了房地產(chǎn)業(yè)。

  “近期樓市的復(fù)蘇尤其是深圳等地樓市的大幅回暖就是這種資金推動(dòng)的”,李宇嘉進(jìn)一步指出,在貨幣資金充裕的條件下,很多投資者只用付較低的首付,然后再利用銀行資金做杠桿,就可以順利購房,尤其還有一些企業(yè)主從銀行拿到較低成本的資金,甚至是企業(yè)紓困資金,然后再將這部分資金用于購房,從而改變了資金用途,推高了樓市交易。

  警惕報(bào)復(fù)性反彈

  對(duì)于后市,鄒琳華表示,就整體樓市而言,當(dāng)前實(shí)現(xiàn)全面回暖的可能性并不大,畢竟受到疫情的沖擊,今年經(jīng)濟(jì)面存在較大的壓力,購房需求也受到了一定遲滯。

  李宇嘉認(rèn)為,不過,在當(dāng)前的形勢(shì)下,也必須警惕少數(shù)城市如深圳等地出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈的苗頭,畢竟深圳作為樓市領(lǐng)頭羊,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)存在一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

  數(shù)據(jù)顯示,今年3月,深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米,同比上漲1.48%;其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米,同比上漲1.54%;深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米,同比上漲2.86%;其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米,同比上漲3.04%。

  李宇嘉表示,3月深圳樓市成交數(shù)據(jù)基本以上漲為主,更加值得警惕的是這種成交上漲是建立在價(jià)格大幅上漲的基礎(chǔ)之上。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,自去年2月以來,一年多來深圳二手住宅的價(jià)格逐月環(huán)比持續(xù)上漲,只有少數(shù)月份出現(xiàn)了下跌,積累了較大漲幅。截至今年2月,深圳二手住宅環(huán)比上漲0.5%,同比上漲8.8%,在70個(gè)大中城市中其二手住宅價(jià)格同比漲幅位居前列。

  整體上漲8.8%意味著市場(chǎng)上個(gè)別樓盤普遍漲幅更高。據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示,近一年來(2019年3月-2020年2月),深圳二手房掛牌價(jià)同比漲幅普遍在10%以上。

  對(duì)此,市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,必須打擊諸如茶水費(fèi)、小批量推盤以變相捂盤等種種樓市違規(guī)操作,避免過度刺激樓市投資。

  4月3日,深圳市寶安區(qū)住建局發(fā)布通知稱,近期相繼出現(xiàn)購房繳納喝茶費(fèi)、更名費(fèi)負(fù)面輿論,涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤。為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,即日起開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取喝茶費(fèi)、更名費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用違法行為的行動(dòng)。

  鄒琳華表示,從政策面來看,目前不宜松綁限購限貸等樓市基本調(diào)控政策。

  “當(dāng)前亟需斬?cái)喔鞣N信貸資金流入樓市的鏈條”,李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊,必須真正地從嚴(yán)監(jiān)管資金的用途和流向,擰緊貨幣的龍頭,以免樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

  來源:中國(guó)新聞周刊

編輯:wangdc

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