廣告
孔鵬:后疫情時代如何重塑房地產(chǎn)價值
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-14 9:52:09
分享到:
[提要]從數(shù)據(jù)來看,一季度整個房地產(chǎn)行業(yè)處于下行階段。在這樣的環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險問題成為關(guān)注焦點。

  一場疫情突兀來襲,影響波及各行各業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。

  一方面,宅家生活讓人們對居住有了深層次的思考!昂笠咔闀r代”,居住的安全性、舒適性、健康性開始影響著人們未來的購房邏輯;另一方面,在項目工程的暫停,線下銷售的關(guān)閉,銷售回款下降等多種因素下,房地產(chǎn)企業(yè)多方承壓。

  隨著疫情帶給整個房地產(chǎn)行業(yè)的新思考,開發(fā)商的新一輪洗牌在加速,消費者對產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新升級需求呼之欲出。

  那么,疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響到底有多大?整個行業(yè)又將發(fā)生哪些變化?什么樣的企業(yè)能在危機中找到機會,從疫情中脫穎而出?何謂好房子?好房子的標(biāo)準(zhǔn)又會發(fā)生哪些變化?

  近日,《中國建設(shè)報》獨家專訪清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心(CSC)聯(lián)合主任孔鵬,對當(dāng)下行業(yè)熱點、焦點話題進行深度剖析,探討房地產(chǎn)行業(yè)如何進行價值重塑。

  清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心(CSC)聯(lián)合主任孔鵬

  談風(fēng)險:資金風(fēng)險不是簡單的現(xiàn)金流概念

  從數(shù)據(jù)來看,一季度整個房地產(chǎn)行業(yè)處于下行階段。在這樣的環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險問題成為關(guān)注焦點。

  在孔鵬看來,房地產(chǎn)行業(yè)目前最大風(fēng)險是企業(yè)資金風(fēng)險。

  “資金風(fēng)險不是簡單的現(xiàn)金流概念!彼麖娬{(diào),現(xiàn)金流就是有入有出,只要入大于出,就是正向現(xiàn)金流,企業(yè)就可以正常運轉(zhuǎn)。但在疫情防控的特殊時期,一切都按了暫停鍵,在此前提下,企業(yè)的健康度應(yīng)該用庫存現(xiàn)金是否能夠覆蓋企業(yè)固定成本來計算?座i指出,長期以來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要通過高負債、高周轉(zhuǎn)來實現(xiàn),在當(dāng)前形勢下,負債較高、庫存現(xiàn)金較少的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險非常大。

  近期房企年報集中披露,其中多家房企提到要降負債。孔鵬對《中國建設(shè)報》分析認為,靠一個遠期降負債的目標(biāo)很難緩解眼前壓力,因為眼前壓力不僅僅是負債率高低,而是還債的錢從哪里來?在銷售暫停的大環(huán)境下,貸新還舊的路徑也被暫停,結(jié)果就是負債依然高企,這正是目前的核心風(fēng)險。企業(yè)意識到風(fēng)險是好事,但關(guān)鍵是如何落實到行動上,這是比較難的。

  那么,未來房企應(yīng)該采取哪些措施來實現(xiàn)今年發(fā)展目標(biāo)?以及如何規(guī)避風(fēng)險來實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展?

  在孔鵬看來,最重要的是合理排布目標(biāo)!皬漠(dāng)前整個宏觀態(tài)勢分析,在重啟鍵還未完全開啟的情況下,企業(yè)定太高的目標(biāo)并不現(xiàn)實,所以當(dāng)前,面對現(xiàn)實、評估現(xiàn)狀對企業(yè)來說很重要,而不是固守著原來的目標(biāo),刻舟求劍!

  他對《中國建設(shè)報》補充說道,疫情之下,外部經(jīng)濟大環(huán)境的變化對所有企業(yè)來說都是公平的,面臨的困難是相同的。那么,在相同困難下,企業(yè)健康度就會得到檢驗,身體健康的就能扛過去。所以對企業(yè)來說,這個階段應(yīng)該認清形勢,調(diào)整目標(biāo),評估自身條件,然后再制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

  談形勢:持中性偏樂觀態(tài)度

  談及市場情況,孔鵬認為,房地產(chǎn)市場是以剛需和剛性改善型需求為主的市場,前期暫停不等于消失。從數(shù)據(jù)和微觀觀察來看,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始復(fù)蘇。

  “房地產(chǎn)行業(yè)在某些維度上雖然已經(jīng)開始復(fù)蘇,但是離大規(guī)模生產(chǎn)、開發(fā)、銷售等還需一段時間,這與疫情以及經(jīng)濟流通控制相關(guān),”孔鵬坦言,“短期來看,恢復(fù)到正常狀態(tài)比較難,因為對于大宗交易來說,人們總要到線下去看,要做線下溝通!

  目前,低密度中高端住宅的需求在逐步釋放,甚至是“一房難求”,孔鵬補充道,“人們會有‘要能有個帶院子的房子該多好,不用一直宅在家,還能出去透透氣’的想法。”他對《中國建設(shè)報》續(xù)稱,目前在北京,一些低密度改善性樓盤的銷售情況和預(yù)訂情況都是不錯的,這是近年來不多見的情況。

  “疫情給了老百姓做減法的思考時間和空間。其實觀察這幾月自己以及身邊的人就可以發(fā)現(xiàn),每天必須做的事就是對你或周圍人最重要的需求,這些才是生活的必須消費,剩下的都可以做減法,就像人的發(fā)展和成長過程一樣,從出生就一直在做加法,而現(xiàn)在終于給了我們一次機會,用減法的方式做思考,同理對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是這個邏輯,如果要用減法的方式思考,該怎么減?最終,人們會意識到一套好住宅,一套安全健康的房子的重要性!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報》說。

  對于今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢和未來形勢,孔鵬表示持中性態(tài)度!罢劜簧蠘酚^,也談不上悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)是一個影響廣泛、資金密集且量級巨大的行業(yè),在經(jīng)濟波動的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)要力保穩(wěn)定。”他對《中國建設(shè)報》說。

  孔鵬補充表示,人們對于房子的需求沒有萎縮,在認知增強的情況下,一個行業(yè)就不會出現(xiàn)巨大的塌方式變化,因此困難是暫時的。在疫情不斷得到控制的條件下,對未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持中性偏樂觀的態(tài)度。

  談轉(zhuǎn)型:當(dāng)故事看,只是成本;當(dāng)事業(yè)看,就是價值

  目前,無論是頭部房企還是中小房企,加快轉(zhuǎn)型已成燎原之勢。同時,向數(shù)字化、智能化的變革之勢又對房企轉(zhuǎn)型提出了更高要求,那么,智能化該如何給企業(yè)賦能,使其順利度過轉(zhuǎn)型期?

  在孔鵬看來,這其中最核心的邏輯就是讓智慧科技回歸價值創(chuàng)造。

  他對《中國建設(shè)報》表示,“在理論構(gòu)建、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項目試點、對外宣傳推廣這四個維度上,我們已經(jīng)進行了四五年的研究。研究中,我發(fā)現(xiàn)一個很典型的問題,就是很多做法只是一種炫技,聽上去覺得很高大上,而大多數(shù)老百姓以及政府并不了解。”

  “所以它會以技術(shù)出頭,以技術(shù)結(jié)尾,”孔鵬續(xù)稱,“大家都不明白,投入了那么多成本,購買了這么多高大上的技術(shù),到底為什么?所以,不能為了技術(shù)而技術(shù),就像當(dāng)年瓦特發(fā)明了蒸汽機,它之所以改變了生產(chǎn)力,是因為它最終讓紡織廠的效率提升了10倍,是它讓火車出現(xiàn)了,讓運力提升了百倍,最終還是要為實體世界創(chuàng)造真正的價值!

  那么,該如何破題?孔鵬對《中國建設(shè)報》說:“最核心的就是做好兩件事。第一,所有科技相關(guān)企業(yè)要想辦法去證明技術(shù)是能夠創(chuàng)造真正價值的,而不是為了炫技。第二,從資本和政府維度去看,初級階段投入了高成本,但結(jié)果不一定是好的,但是任何新技術(shù)的產(chǎn)生都會經(jīng)歷這樣一個階段,所以需要的應(yīng)該是風(fēng)險投資和政府鼓勵,雖然今天成本高,但明天成本會下降,量也會增加!

  對于房地產(chǎn)傳統(tǒng)企業(yè),要考慮的是什么?他分析表示,“要打開胸懷去接受這些事情,誰能看到價值,誰去擁抱價值,誰就能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,并且一定要關(guān)注行業(yè)趨勢的變化,關(guān)注其應(yīng)用性的變化,關(guān)注它的價值創(chuàng)造,并且在適當(dāng)?shù)臅r機加入這個行列當(dāng)中去。”

  無論是科技創(chuàng)新企業(yè),還是政府金融機構(gòu),抑或是使用場景的企業(yè),如果都能夠形成這樣一種認知,才能推動行業(yè)發(fā)展。孔鵬進一步說道:“我認為現(xiàn)在處于認知正在形成過程中但還沒有達成共識的階段,其中的牛鼻子是什么?就是要讓科技回歸價值創(chuàng)造!

  談及房企多元化布局,在孔鵬看來,切莫“掛羊頭賣狗肉”,還是要實實在在、踏踏實實地做事,無論布局養(yǎng)老,還是科技、教育,都要真正地潛心進入這個行業(yè),為這個行業(yè)創(chuàng)造價值,而不僅僅只是編造了一個故事,背后目的還是為了拿地進行房地產(chǎn)開發(fā)。

  “如果把它當(dāng)故事看,它只是成本;如果當(dāng)做事業(yè)看,就是價值!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報》說道,“如果不斷編新故事,都是增加成本,企業(yè)的利潤就會越來越低,如果打造的是核心競爭力和價值,就會帶動主業(yè),多元化才有希望。”

  談趨勢:回歸產(chǎn)品和價值,側(cè)重影響需求端

  談及對企業(yè)未來發(fā)展的建議,孔鵬說道,通過此次疫情發(fā)現(xiàn),最重要的還是要有好產(chǎn)品。要把精力和時間從喧囂的廣告宣傳和概念中脫離出來,拿出真真正正創(chuàng)造價值的讓老百姓獲利的好產(chǎn)品,這是企業(yè)要深入思考和研究的問題。事實上,越來越多的企業(yè)現(xiàn)在強調(diào)回歸產(chǎn)品、回歸價值,這是大勢所趨。

  關(guān)于政策方面的建議,孔鵬認為政策要助力都市更新。他對《中國建設(shè)報》解釋稱,“現(xiàn)在增量房地產(chǎn)開發(fā)已進入尾聲,增量越來越少,此次疫情可以發(fā)現(xiàn),老百姓更多的是在已建成的城市空間環(huán)境中生活。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展,第一批蓋出來的房子已經(jīng)30年了,面臨著更新、改造、數(shù)字化升級等,從這個維度上來看,對都市更新的關(guān)注度還不夠。”

  這其中面臨的難題不少?座i舉例表示,對于老百姓的房子,外立面以及房屋內(nèi)部的修整誰來負責(zé)?有沒有金融杠桿?如果沒有金融杠桿和銀行貸款的支持,企業(yè)如何參與實施?

  此外,孔鵬建議,政策應(yīng)該從影響供給向影響需求轉(zhuǎn)變。因為管理企業(yè)是很容易的,現(xiàn)行體制下,政府通過制定制度、法令來管理企業(yè)。但是影響需求端卻不易實現(xiàn)。

  他舉例稱,就像綠色建筑的推廣,17年前的非典過后有一次推廣熱潮,今天公眾又開始關(guān)注綠色建筑,仔細想來,這中間經(jīng)歷的十幾年,并沒有太多成效,因為老百姓沒有具體感受到。北歐有一些政策,比如低能耗房子在進行二手房交易時可以繳很低的稅,甚至免稅。這樣一來,老百姓在買房子的時候,就會重點關(guān)注房子的健康指數(shù)、能耗等指標(biāo),在使用的整個過程中,也會不斷進行維護,因為要讓自己的房子保值增值。老百姓覺得好的產(chǎn)品,開發(fā)商或者供應(yīng)商就會投入資本進行研發(fā),這樣才能打造出更好的產(chǎn)品。

  他對《中國建設(shè)報》補充表示,“因此我有建議政策要往需求端發(fā)力,讓老百姓形成更好的消費觀念和消費認知,再以市場促生產(chǎn),推動生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品!

  來源:中國建設(shè)報

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會 [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國際 [昌平區(qū)]

· 新時代國際中心 [豐臺區(qū)]

· 金融街國際 [西城區(qū)]

· 京投萬科西華府 [豐臺區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽區(qū)]

· 北京·壹號總部 [通州區(qū)]

· 萬科·天空之城 [昌平區(qū)]

· 鴻坤·國際生物醫(yī)藥園 [亦莊開發(fā)區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770