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海南取消商品房預(yù)售,會(huì)全國(guó)推廣嗎?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-3-9 10:15:00
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[提要]全面推行限售,開發(fā)商的資金鏈頓時(shí)承壓,住房供應(yīng)節(jié)奏驟降,房?jī)r(jià)可能將會(huì)明顯上漲。對(duì)上下游的沖擊,對(duì)開發(fā)投資的沖擊,對(duì)地方財(cái)政的沖擊等,都不可同日而語(yǔ)。

  地產(chǎn)暴跌,依舊加壓

  近期,內(nèi)地省市都在給樓市紓困,甚至“救市”。但是,海南,這個(gè)樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的省份,卻在逆行。

  3月7日,海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,明確“全島限購(gòu)”的同時(shí),祭出“取消預(yù)售”的重磅政策。自3月7日起,新出讓土地建設(shè)的商品住房,全部現(xiàn)房銷售,F(xiàn)房銷售的房屋,通過竣工驗(yàn)收,且水電氣和通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

  真的很重磅,海南是中國(guó)第一個(gè)取消商品住房預(yù)售制度的省份!怎么評(píng)價(jià)?海南太“硬核”了,調(diào)控棒棒的,不是一時(shí)的棒,而持之以恒。

  2018年3月,海南喊出“以壯士斷腕的決心,減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴”;

  2018年4月22日,海南祭出史上最強(qiáng)調(diào)控:全域限購(gòu),五年社保,七成首付,五年限售;

  2019年9月16日,海南再次發(fā)布?xì)v史性政策:全國(guó)范圍內(nèi),首次明確提出,全面禁止低端制造業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)榜上有名,禁止開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店、中部4個(gè)生態(tài)縣禁止開發(fā)外銷項(xiàng)目!

  要知道,2019年,海南GDP增長(zhǎng)5.8%,未完成7%-7.5的目標(biāo)!

  要知道,2019年,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了22.1%,這是上世紀(jì)90年代泡沫破滅以來,海南地產(chǎn)開發(fā)投資的最大跌幅!全國(guó)是多少呢?9.9%,接近兩位數(shù)!相比全國(guó),海南足足低了32個(gè)百分點(diǎn)。

  商品房銷售額呢?2019年,全國(guó)商品房銷售額上漲6.5%,海南下降了38.8%,也是上世紀(jì)90年代,泡沫破滅以來的最大跌幅。相比全國(guó),海南低了45個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓方面,海南已連續(xù)近10年負(fù)增長(zhǎng)了!

  取消預(yù)售,“以退為進(jìn)”

  令人疑惑的是,近期全國(guó)有20多個(gè)省市出臺(tái)政策,給地產(chǎn)紓困。其中,降低預(yù)售門檻,備受各地重視,比如江蘇經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)無錫,規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到25%,就可以去申請(qǐng)預(yù)售了。什么意思呢?基本上就是,很多項(xiàng)目出地面后,就可以賣了,這比“賣樓花”,只前進(jìn)了一小步。

  再比如,華東另一經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)——蘇州,2月24日發(fā)布新政,取消土地現(xiàn)房銷售和封頂銷售的出讓政策。也就是說,不管地賣的多貴,都可以預(yù)售。

  另外,很多省市規(guī)定,開發(fā)商可以跨節(jié)點(diǎn)提取預(yù)售監(jiān)管資金,什么意思呢?為防止樓盤爛尾,要求開發(fā)商賣房的資金存在銀行,房子建設(shè)進(jìn)度前進(jìn)一步,就提取這一步的資金,F(xiàn)在,可跨節(jié)點(diǎn)提取,預(yù)支資金。臺(tái)面上,是為了疏解開發(fā)商的資金鏈,但本質(zhì)上,其實(shí)就是給開發(fā)商加杠桿。

  中國(guó)的開發(fā)商,有兩大生命線:快周轉(zhuǎn)、加杠桿!

  預(yù)售制度,本身就是讓開發(fā)商加杠桿、快周轉(zhuǎn)。

  2018年,關(guān)于“取消商品房預(yù)售制度”的傳言很多。最后,都不了了之了。取消預(yù)售,影響太大,不僅對(duì)房地產(chǎn)商、對(duì)金融的沖擊非常大,房地產(chǎn)開發(fā)投資也會(huì)下行,對(duì)行業(yè)上下游(建材、水泥、玻璃等)影響也很大。

  那么,現(xiàn)在房地產(chǎn)的臉都“杵在地上”了,海南為何還要逆勢(shì)加壓?

  筆者認(rèn)為,這是海南“以退為進(jìn)”的做法。

  海南壯士斷腕,去除地產(chǎn)依賴的決心,其心可誠(chéng),其志可堅(jiān),日月可鑒!

  不靠房地產(chǎn)刺激,說了不靠,堅(jiān)決不靠!

  但是,不依賴,絕非是污名化地產(chǎn),絕非消滅這個(gè)行業(yè),而是讓這個(gè)行業(yè)正常起來!

  什么叫正常?作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)20個(gè)行業(yè)中的一個(gè)平等的行業(yè),房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展和其他行業(yè),有合理的依存關(guān)系。我們要“去地產(chǎn)依賴”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”,但不是“去地產(chǎn)”。比如,近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資,依然占據(jù)海南固定資產(chǎn)投資的近半壁江山。

  2016年,海南暫停新住宅用地審批、暫停新住宅項(xiàng)目規(guī)劃,到目前為止,已4年過去了。海南要建設(shè)全島自貿(mào)區(qū),醫(yī)療、教育、體育、文化、種業(yè)等多個(gè)行業(yè);要大發(fā)展,還要引進(jìn)外資,引進(jìn)人才,做大外貿(mào),地產(chǎn)這個(gè)基礎(chǔ)性行業(yè),不可能不發(fā)展。

  2018年3月開啟斷腕“去地產(chǎn)”,目的是去地產(chǎn)投資和依賴。兩年過去了,想在海南炒房,已絕無可能。既然如此,市場(chǎng)恢復(fù)正常,就提上議事日程。恢復(fù)從供地到開發(fā),再到賣房,可以!前提是,杜絕給市場(chǎng)傳達(dá)再次依賴地產(chǎn)、再次激活投機(jī)炒房的信號(hào)。于是,住宅土地出讓重啟了,但所有房子必須“現(xiàn)房銷售”。

  加杠桿炒樓的開發(fā)商,請(qǐng)走開!

  吸引人才、搞安居房,地產(chǎn)不可離

  此次海南新政,還有一個(gè)看點(diǎn),就是“發(fā)展安居型商品住房,讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才,能以與收入水平相適應(yīng)的價(jià)格,購(gòu)買一套住房,提升其獲得感、幸福感,真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)紅利。這就涉及到海南當(dāng)下面臨的另一個(gè)重任——“搶人”,同樣也離不開地產(chǎn)。

  自2018年6月以來,海南省、海口市、三亞市,相繼出臺(tái)了8次人才政策。最近一次是2019年10月25日,海南發(fā)布《海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案》,將居民落戶全面放開,取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分,統(tǒng)一登記為居民戶口。

  當(dāng)下,要吸引人才、留住人才,放開落戶限制是不夠的。你全面放開,別的省市也會(huì)放開,F(xiàn)在,非熱點(diǎn)省市,落戶基本無門檻。關(guān)鍵是,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、教育、科研等發(fā)展水平怎么樣?有沒有補(bǔ)貼、有沒有購(gòu)房?jī)?yōu)惠?對(duì)海南,地處天南,孤懸海中,除了拿房子來吸引,還有什么呢?

  即便是杭州、成都、武漢等熱點(diǎn)二線城市,也要拿房子來引人才,比如武漢提出的人才8折買房的“百萬(wàn)人才留漢計(jì)劃”。對(duì)海南來說,上世紀(jì)末的地產(chǎn)泡沫、2010-2015年國(guó)際旅游島概念下的又一輪泡沫,真是傷筋動(dòng)骨。一時(shí)間,“天涯,海角,爛尾樓”成為海南的三大景觀,基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱,實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。

  2018年4月13日,領(lǐng)導(dǎo)在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上鄭重宣布:支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū),并提出了9大支持產(chǎn)業(yè)。不管哪一類產(chǎn)業(yè),都要吸引人才。此次新政提出安居房,目的之一也是為吸引人才。讓商品房市場(chǎng)再次復(fù)活,并給價(jià)格低的安居房輸送建設(shè)資金,這就是政策初衷。

  取消預(yù)售,海南只是個(gè)案

  2019年,海南GDP增長(zhǎng)5.8%,與2018年持平,下滑的局面控制住了,房地產(chǎn)開發(fā)投資占比降到了2012年以來的新低?梢,脫虛入實(shí),取得了實(shí)效。2019年,海南地產(chǎn)還在明顯下跌,但第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.5%,比2018年上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年,海南利用外商直接投資更是爆增了84.5%。

  中國(guó)只有一個(gè)海南,只有一個(gè)海口、一個(gè)三亞。獨(dú)特的地理位置、獨(dú)特的氣候,賦予了獨(dú)特價(jià)值,絕不會(huì)讓泡沫暴殄天物。上面的決心很大,只要自貿(mào)島的各項(xiàng)政策落地,海南的地產(chǎn)就會(huì)重新煥發(fā)生機(jī)。經(jīng)過2018年下半年以來的快速下跌,2019年下半年以來,三亞和海口新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅開始穩(wěn)定,2020年1月,?、三亞新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅分別為6.6%和6.7%?梢,自貿(mào)島的規(guī)劃利好,政策落地,開始利好樓市預(yù)期了。

  最后,大家關(guān)心的是,海南現(xiàn)房銷售制度,是不是個(gè)例,其他省份、城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)。畢竟,很多人認(rèn)為,預(yù)售是當(dāng)下地產(chǎn)諸多問題的根源之一。去年,上面就討論過,要不要廢除這一制度。

  筆者認(rèn)為,海南只是個(gè)案,取消預(yù)售,是在確保繼續(xù)斷腕“去地產(chǎn)依賴”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”的既定戰(zhàn)略不改的前提下,恢復(fù)商品住房供地和開發(fā),讓地產(chǎn)回歸正常,并給海南建設(shè)安居房、吸引人才,搞好基建,輸送資金。

  作為島型經(jīng)濟(jì)體,海南的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單、人口少(常住人口近944萬(wàn)),地產(chǎn)規(guī)模很。ㄕ既珖(guó)的1.2%)。從地產(chǎn)依賴到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快,地產(chǎn)斷崖都能承受,遑論全面推行限售制度。對(duì)國(guó)內(nèi)其他省市,不存在海南這種要斷腕去地產(chǎn)依賴的大環(huán)境。

  全面推行限售,開發(fā)商的資金鏈頓時(shí)承壓,住房供應(yīng)節(jié)奏驟降,房?jī)r(jià)可能將會(huì)明顯上漲。對(duì)上下游的沖擊,對(duì)開發(fā)投資的沖擊,對(duì)地方財(cái)政的沖擊等,都不可同日而語(yǔ)。所以,海南可以搞,別的省市不行!

 。ㄗ髡撸豪钣罴 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 財(cái)經(jīng)專欄作家廣東省住房政策研究中心首席研究員)

來源:李宇嘉筆記

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