聯(lián)合辦公從誕生之日起，一直都“不太平”。
早在2015年的時(shí)候，優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO3Q、氪空間等品牌甫一問世便受到了市場(chǎng)的追捧，其中，優(yōu)客工場(chǎng)自2015年成立以來，其先后得到阿里巴巴集團(tuán)旗下的螞蟻金服和紅杉資本的投資，甚至被譽(yù)為WeWork在中國(guó)大陸最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
2016年，WeWork正式進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。也是這一年，中國(guó)原本為數(shù)不多的聯(lián)合辦公空間開始呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，充足的融資，使得國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌加快了擴(kuò)張步伐，在中國(guó)大陸一線城市搶占了約三分之二的市場(chǎng)份額。
好景不長(zhǎng)，隨著資本寒冬的到來，市場(chǎng)對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)的追捧也隨之停止，隨著融資難度的提升，前期靠大規(guī)模融資實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的企業(yè)，在資本市場(chǎng)冷卻后開始面臨較大的資金和盈利壓力。
在經(jīng)歷了前幾年的蕭條后，2019年進(jìn)入了聯(lián)合辦公市場(chǎng)的深度洗牌期，這一年，聯(lián)合辦公鼻祖WeWork的IPO計(jì)劃慘遭“滑鐵盧”，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間也出現(xiàn)了不少裁員、關(guān)店的危機(jī)。截至2019年底，多家重點(diǎn)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商關(guān)閉了其位于北京的門店共計(jì)25個(gè)，總面積近8萬平方米，這一數(shù)據(jù)在2018年為14個(gè)。
時(shí)值2020年，一場(chǎng)突如其來的疫情使得整個(gè)社會(huì)都仿佛被按下了“暫停鍵”，各大企業(yè)的停工及延遲復(fù)工，各地寫字樓、商場(chǎng)、聯(lián)合辦公門庭冷落，對(duì)于聯(lián)合辦公這類人群較為密集的場(chǎng)所來說更是艱難。
近期出現(xiàn)了一些租客因無法承擔(dān)甲級(jí)寫字樓的租金壓力而轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公。在疫情之后，隨著疫情期間，人們工作方式的改變，及整個(gè)市場(chǎng)的變化，成本更低、租賃方式更為靈活的聯(lián)合辦公似乎開始優(yōu)勢(shì)凸顯。
中小企業(yè)受疫情沖擊影響最大
此次疫情受沖擊最嚴(yán)重的是中小企業(yè)，他們是各大城市寫字樓租戶的主力，其中大部分剛起步的中小企業(yè)也是聯(lián)合辦公的主力。
中小企業(yè)占城市中企業(yè)數(shù)的比重非常大。上海中小企業(yè)數(shù)已超過100萬家，占全市總企業(yè)數(shù)的99.5%；廣州90%以上的市場(chǎng)主體、80%以上新增就業(yè)均由中小民營(yíng)企業(yè)貢獻(xiàn)；作為改革開放的前沿陣地，深圳更是如此，截止2019年底，深圳中小企業(yè)達(dá)196.7萬家，占企業(yè)總數(shù)的99.6%。
這一部分受影響最嚴(yán)重的群體，其延期復(fù)工、房租支付問題也成為決定企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵，租賃關(guān)系“唇亡齒寒”，租戶受到的沖擊或?qū)鲗?dǎo)至業(yè)主方。
對(duì)此，某總部位于上海，滬京兩地共有上萬個(gè)工位的聯(lián)合辦公空間CEO就表示，疫情期間，租用其空間企業(yè)中有70-80%已經(jīng)開始在線上遠(yuǎn)程復(fù)工，但是目前到現(xiàn)場(chǎng)辦公的僅不到5%。
“聯(lián)合辦公行業(yè)面對(duì)的是在這次新冠肺炎疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)�！眱�(yōu)客工場(chǎng)董事長(zhǎng)毛大慶也在近期表示，優(yōu)客工場(chǎng)的部分入駐公司會(huì)因疫情影響難以為繼，因此優(yōu)客工場(chǎng)會(huì)損失部分客戶。
據(jù)了解，聯(lián)合辦公行業(yè)每年有兩個(gè)新租高峰期，分別是春節(jié)后兩個(gè)月和第三季度，全年有70-80%的新租成交都在這兩個(gè)旺季完成，受疫情影響，今年春季的新租成交已經(jīng)受到一定的影響。
部分企業(yè)受成本壓力轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公
當(dāng)部分企業(yè)受疫情沖擊難以為繼而影響聯(lián)合辦公市場(chǎng)的同時(shí)，也有部分企業(yè)由于成本壓力轉(zhuǎn)向了聯(lián)合辦公市場(chǎng)。
●1、受疫情限制而短期過度
受疫情影響，很多實(shí)地看房、租賃協(xié)議簽訂、辦公室裝修等行為，在短期內(nèi)受到較大限制。在這同時(shí)，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)卻不得不面臨續(xù)租問題。
“我們的咨詢量其實(shí)在這段時(shí)間里是有上升的�！蹦陈�(lián)合辦公品牌負(fù)責(zé)人表示，“這一方面可能是因?yàn)榇汗?jié)后原本就是旺季，另外一方面是有部分企業(yè)希望可以在我們這里做過度�！�
據(jù)了解，聯(lián)合辦公的一個(gè)主要優(yōu)勢(shì)是可以給租戶提供靈活的短期租約，聯(lián)合辦公的租戶通常只需按照每周或每月支付會(huì)員費(fèi)，無需像傳統(tǒng)寫字樓那樣，被動(dòng)輒三年的租約所束縛，如選擇租借聯(lián)合辦公空間，只需在合適的時(shí)間內(nèi)，對(duì)所需使用的辦公桌數(shù)量作出承諾即可，甚至幾乎沒有訂金方面的要求。
對(duì)于部分租約到期或者即將搬遷的企業(yè)來說，受疫情影響，靈活的短期租賃方式，隨時(shí)都可搬電腦入駐的聯(lián)合辦公就成為了他們選擇。
●2、受成本壓力轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公
對(duì)于很多企業(yè)來說，聯(lián)合辦公不僅僅在租賃方式上有一定的靈活優(yōu)勢(shì)，在一定程度上也為企業(yè)節(jié)約不少成本。它避免了傳統(tǒng)租賃中產(chǎn)生的費(fèi)用，如準(zhǔn)備費(fèi)用、軟裝費(fèi)用、租金、管理費(fèi)用、水電費(fèi)、清潔費(fèi)用等，與此同時(shí)，絕大多數(shù)的辦公用品，包括辦公用具、電話、網(wǎng)絡(luò)，以及辦公室服務(wù)都已經(jīng)包含在了會(huì)員費(fèi)中，綜合來看，若以10名員工兩年租約所需租金做對(duì)比，約可節(jié)約30%的成本。
僅以占比最高的裝修成本為例，據(jù)2019年相關(guān)數(shù)據(jù)研究統(tǒng)計(jì)，前衛(wèi)式現(xiàn)代風(fēng)格的開放式樓面，若無封閉式辦公室，提供多種家具類型，以適應(yīng)日常不同的工作場(chǎng)景，需約686美元/平方米；在前衛(wèi)式基礎(chǔ)上，提供約10%的獨(dú)立辦公室，傳統(tǒng)工位約占70%的空間，再加上部分會(huì)議室等，需約804美元/平方米，而以獨(dú)立的辦公空間為主，其余為標(biāo)準(zhǔn)工位，公用辦公桌和協(xié)作區(qū)域空間有限的裝修標(biāo)準(zhǔn)則需約938美元/平方米。
一線城市中，上海辦公室的裝修成本最高，其次是北京，隨后是廣州和成都，隨著有關(guān)制造業(yè)選址和運(yùn)輸成本的不斷上升，未來的裝修成本也將繼續(xù)增長(zhǎng)。
如今，很多企業(yè)復(fù)工推遲，生產(chǎn)停擺，資金壓力巨大，搬遷至聯(lián)合辦公場(chǎng)所可以幫助企業(yè)降低與物業(yè)維護(hù)和運(yùn)營(yíng)相關(guān)的成本，進(jìn)一步降低整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)成本，這也使得原本打算擴(kuò)租的部分企業(yè)轉(zhuǎn)投聯(lián)合辦公。
●3、受市場(chǎng)不確定性影響而選擇聯(lián)合辦公
由于眼下整個(gè)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性的增加，短期內(nèi)很多企業(yè)都開始采取更加謹(jǐn)慎的租賃策略。
與傳統(tǒng)辦公室相比，聯(lián)合辦公空間通常允許更靈活的租期及空間配比。在當(dāng)前市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境下，很多企業(yè)難以預(yù)測(cè)未來的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，憑借期限較短的租賃合同，以及可迅速調(diào)整的工作空間，聯(lián)合辦公空間可以快速適應(yīng)租戶空間需求的變化，比如公司的業(yè)務(wù)人數(shù)突然增長(zhǎng)或減少。
這就使得部分企業(yè)開始選擇讓一部分團(tuán)隊(duì)在聯(lián)合辦公空間辦公，當(dāng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)發(fā)展穩(wěn)定并有可預(yù)見的未來增長(zhǎng)趨勢(shì)后，再轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)辦公寫字樓等空間辦公。
聯(lián)合辦公或成寫字樓未來三年重要伙伴
對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓辦公市場(chǎng)來說，此次疫情的影響其實(shí)并不大，這主要是由于大部分企業(yè)簽訂的都是較長(zhǎng)期的租賃合同，短期的疫情及租金減免對(duì)傳統(tǒng)寫字樓辦公市場(chǎng)影響有限。對(duì)于辦公市場(chǎng)來說，未來三年最大的影響主要還是供應(yīng)過剩的問題。
對(duì)于聯(lián)合辦公企業(yè)來說，目前其實(shí)是一個(gè)很好的擴(kuò)張時(shí)機(jī)，2003年SARS曾對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠(yuǎn)超SARS。
為了能在聯(lián)合辦公空間中配備大面積的公共區(qū)域以及會(huì)議室，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商需要那些有一定空間規(guī)模的物業(yè)，同時(shí)還需要始終保持低運(yùn)營(yíng)成本和避免租金上漲，若在此次疫情之后，傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)租賃出現(xiàn)了與2003年SARS期間一樣的租金下滑，那對(duì)于聯(lián)合辦公企業(yè)來說未嘗不是一個(gè)很好的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。從目前來看，上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為各大聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)品牌的兵家必爭(zhēng)之地。
對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓來說，與聯(lián)合辦公品牌合作，將自持寫字樓的一層或者數(shù)層交由聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商來經(jīng)營(yíng)管理其實(shí)也有一定的優(yōu)勢(shì)。如聯(lián)合辦公可以吸納大體量的空置面積、提升辦公租戶的整體形象、為自身培養(yǎng)“潛在租戶”等。
總體來看，此次疫情過后，聯(lián)合辦公空間或?qū)⒂捎诓糠制髽I(yè)對(duì)于自身的發(fā)展及資金層面的考慮而出現(xiàn)短暫的回暖，未來是否能夠保留這部分企業(yè)客戶還需看聯(lián)合辦公空間自身的經(jīng)營(yíng)能力；長(zhǎng)期來看，由于整個(gè)辦公市場(chǎng)供應(yīng)過剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然巨大，無論是寫字樓還是聯(lián)合辦公品牌都需要拿出自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，才能在供大于求的市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。
來源：丁祖昱評(píng)樓市
