近年來(lái)，隨著城市發(fā)展的分化，樓市也在分化。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，第一財(cái)經(jīng)記者分析發(fā)現(xiàn)，近五年來(lái)，二手房漲幅最多的五個(gè)城市分別是深圳、合肥、無(wú)錫、廣州和杭州，主要集中在長(zhǎng)三角和珠三角的一二線(xiàn)城市。其中深圳漲幅在全國(guó)高居榜首。漲幅最低的城市分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽(yáng)和常德。其中牡丹江的房?jī)r(jià)更是低于5年前。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，是一個(gè)用來(lái)反映住房銷(xiāo)售價(jià)格總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。這其中，由于一手房?jī)r(jià)格受限價(jià)、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場(chǎng)更能反映各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。
深圳漲幅第一
這其中，有7個(gè)城市比2015年同期漲幅超過(guò)了50%，分別是深圳、合肥、無(wú)錫、廣州、杭州、北京和南京。其中，深圳以83.6%高居榜首，并且比第二名的合肥高出了17個(gè)百分點(diǎn)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從個(gè)別的熱門(mén)區(qū)域板塊來(lái)看，上漲的幅度更為明顯。一方面是由于深圳近幾年人口大量流入加之宅地供地有限，導(dǎo)致供求關(guān)系明顯失衡引發(fā)房?jī)r(jià)上漲；另一方面則是深圳市場(chǎng)近兩年的投機(jī)性需求明顯增多，帶動(dòng)熱度非理性上升，對(duì)于房?jī)r(jià)上行也起到推波助瀾作用。
供應(yīng)方面，數(shù)據(jù)顯示，近四年，深圳實(shí)際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房?jī)H8.1萬(wàn)套，難以滿(mǎn)足年均新增37萬(wàn)人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2020年的數(shù)據(jù)，2019年深圳商品住宅成交面積是638.42萬(wàn)平方米，僅為廣州的一半多一點(diǎn)，不到長(zhǎng)沙的三分之一，約為成都的四分之一。
資金大量流入也使得深圳樓市面臨相當(dāng)大壓力。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從2015年開(kāi)始，深圳的貸款增速就很高。除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機(jī)構(gòu)、房屋管家公司等機(jī)構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”，使得房地產(chǎn)的融資特別方便。
近期，“眾籌打新”“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現(xiàn)，演繹著樓市投機(jī)的造富與冒險(xiǎn)。李宇嘉撰文分析，因新房限價(jià)，人為創(chuàng)設(shè)“套利效應(yīng)”，在各路資金加持下，樓市上漲預(yù)期更強(qiáng)。
11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書(shū)記張學(xué)凡表示，深圳堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)決落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行7月15日出臺(tái)的“新深八條”規(guī)定。對(duì)媒體反映的“代持炒房”等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
長(zhǎng)三角、大灣區(qū)熱度高
深圳之后，二線(xiàn)城市合肥的漲幅位居第二，達(dá)到了66.5%。
2016年，合肥房?jī)r(jià)上漲較快，曾經(jīng)與廈門(mén)、蘇州、南京并列為“二線(xiàn)四小龍”。目前合肥房?jī)r(jià)水平在中西部?jī)H次于武漢和成都這兩座大區(qū)中心城市、特大城市，位列中西部第三。
近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。數(shù)據(jù)顯示，2009年，合肥GDP僅位列全國(guó)第49名左右。但到2019年，已經(jīng)位居全國(guó)第21名，十年間上升了28名。
專(zhuān)家分析，這些年合肥的整體發(fā)展思路比較清晰，一方面做好原有產(chǎn)業(yè)的集聚提升，另一方面是大力發(fā)展集成電路、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)，很好地抓住了產(chǎn)業(yè)分工與升級(jí)的路徑，特別是在長(zhǎng)三角一體化過(guò)程中，抓住了很多機(jī)遇。
合肥之后，另外一個(gè)長(zhǎng)三角城市無(wú)錫位列第三。此外，來(lái)自長(zhǎng)三角的特大城市杭州和南京近五年漲幅也都名列前茅。
總體上看，長(zhǎng)三角和珠三角的幾個(gè)中心城市漲幅靠前，漲幅前五名均來(lái)自這兩大區(qū)域。前十名中，這兩個(gè)區(qū)域占了7個(gè)，如果再加上蘇州、東莞等沒(méi)有納入到70個(gè)大中城市樣本的城市，這兩大城市群的數(shù)量會(huì)更加突出。
張波分析，樓市熱度較高的區(qū)域來(lái)主要集中東部和南部，這兩個(gè)區(qū)域正是長(zhǎng)三角和大灣區(qū)所在地。核心原因在于，強(qiáng)經(jīng)濟(jì)省份和區(qū)域多分布在東部和南部，尤其是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游區(qū)域，這些區(qū)域聚集了多個(gè)一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市。由于良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加上人口優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)房?jī)r(jià)的支撐力也普遍表現(xiàn)得更強(qiáng)一些。
尤其是，近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級(jí)新階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達(dá)的城市，往往聚集更多的年輕人，他們的購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)房動(dòng)力也更旺盛。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近年來(lái)，樓市區(qū)域之間的分化十分明顯。這種分化的背后，還是與經(jīng)濟(jì)基本面緊密相關(guān)。長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來(lái)高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟(jì)活力高。
這個(gè)東北小城跌回五年前
在榜尾端，近五年漲幅最小的幾個(gè)城市都是三四線(xiàn)城市。其中，后五名分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽(yáng)和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)低于五年前的城市。
牡丹江是當(dāng)前東北收縮型城市的一個(gè)典型案例。黑龍江省統(tǒng)計(jì)局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。
由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，又加上新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補(bǔ)貼下，對(duì)塌陷區(qū)進(jìn)行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。
而即使在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，不同城市的房?jī)r(jià)變化差別也很大。比如在第一經(jīng)濟(jì)大省廣東，珠三角的深圳、廣州漲幅居前，但粵西北的湛江、韶關(guān)處于后幾位。在閩南地區(qū)，廈門(mén)的漲幅要大幅高于福建經(jīng)濟(jì)第一大市泉州。
廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，泉州這十年房?jī)r(jià)漲幅不大。同樣時(shí)間點(diǎn)在廈門(mén)買(mǎi)一套房和在泉州買(mǎi)一套房，廈門(mén)的升值效應(yīng)要強(qiáng)很多。這種賺錢(qián)效應(yīng)會(huì)促使更多泉州人選擇到廈門(mén)買(mǎi)房。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
