近年來，隨著城市發(fā)展的分化，樓市也在分化。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計，第一財經(jīng)記者分析發(fā)現(xiàn)，近五年來，二手房漲幅最多的五個城市分別是深圳、合肥、無錫、廣州和杭州，主要集中在長三角和珠三角的一二線城市。其中深圳漲幅在全國高居榜首。漲幅最低的城市分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。其中牡丹江的房價更是低于5年前。

　　國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)，是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。這其中，由于一手房價格受限價、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。

　　深圳漲幅第一

　　這其中，有7個城市比2015年同期漲幅超過了50%，分別是深圳、合肥、無錫、廣州、杭州、北京和南京。其中，深圳以83.6%高居榜首，并且比第二名的合肥高出了17個百分點。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，從個別的熱門區(qū)域板塊來看，上漲的幅度更為明顯。一方面是由于深圳近幾年人口大量流入加之宅地供地有限，導致供求關(guān)系明顯失衡引發(fā)房價上漲；另一方面則是深圳市場近兩年的投機性需求明顯增多，帶動熱度非理性上升，對于房價上行也起到推波助瀾作用。

　　供應方面，數(shù)據(jù)顯示，近四年，深圳實際供應居住用地766.6公頃，僅占實際供應建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2020年的數(shù)據(jù)，2019年深圳商品住宅成交面積是638.42萬平方米，僅為廣州的一半多一點，不到長沙的三分之一，約為成都的四分之一。

　　資金大量流入也使得深圳樓市面臨相當大壓力。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)分析，從2015年開始，深圳的貸款增速就很高。除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機構(gòu)、房屋管家公司等機構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”，使得房地產(chǎn)的融資特別方便。

　　近期，“眾籌打新”“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現(xiàn)，演繹著樓市投機的造富與冒險。李宇嘉撰文分析，因新房限價，人為創(chuàng)設(shè)“套利效應”，在各路資金加持下，樓市上漲預期更強。

　　11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學凡表示，深圳堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴格執(zhí)行7月15日出臺的“新深八條”規(guī)定。對媒體反映的“代持炒房”等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴肅處理。

　　長三角、大灣區(qū)熱度高

　　深圳之后，二線城市合肥的漲幅位居第二，達到了66.5%。

　　2016年，合肥房價上漲較快，曾經(jīng)與廈門、蘇州、南京并列為“二線四小龍”。目前合肥房價水平在中西部僅次于武漢和成都這兩座大區(qū)中心城市、特大城市，位列中西部第三。

　　近年來合肥經(jīng)濟發(fā)展較快。數(shù)據(jù)顯示，2009年，合肥GDP僅位列全國第49名左右。但到2019年，已經(jīng)位居全國第21名，十年間上升了28名。

　　專家分析，這些年合肥的整體發(fā)展思路比較清晰，一方面做好原有產(chǎn)業(yè)的集聚提升，另一方面是大力發(fā)展集成電路、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)，很好地抓住了產(chǎn)業(yè)分工與升級的路徑，特別是在長三角一體化過程中，抓住了很多機遇。

　　合肥之后，另外一個長三角城市無錫位列第三。此外，來自長三角的特大城市杭州和南京近五年漲幅也都名列前茅。

　　總體上看，長三角和珠三角的幾個中心城市漲幅靠前，漲幅前五名均來自這兩大區(qū)域。前十名中，這兩個區(qū)域占了7個，如果再加上蘇州、東莞等沒有納入到70個大中城市樣本的城市，這兩大城市群的數(shù)量會更加突出。

　　張波分析，樓市熱度較高的區(qū)域來主要集中東部和南部，這兩個區(qū)域正是長三角和大灣區(qū)所在地。核心原因在于，強經(jīng)濟省份和區(qū)域多分布在東部和南部，尤其是長三角、大灣區(qū)、長江中游區(qū)域，這些區(qū)域聚集了多個一線城市和核心二線城市。由于良好的經(jīng)濟發(fā)展加上人口優(yōu)勢，長三角和大灣區(qū)房價的支撐力也普遍表現(xiàn)得更強一些。

　　尤其是，近年來，我國經(jīng)濟進入到轉(zhuǎn)型升級新階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達的城市，往往聚集更多的年輕人，他們的購買力、購房動力也更旺盛。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，近年來，樓市區(qū)域之間的分化十分明顯。這種分化的背后，還是與經(jīng)濟基本面緊密相關(guān)。長三角、珠三角等發(fā)達地區(qū)近年來高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟活力高。

　　這個東北小城跌回五年前

　　在榜尾端，近五年漲幅最小的幾個城市都是三四線城市。其中，后五名分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70個大中城市中唯一一個房價低于五年前的城市。

　　牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。黑龍江省統(tǒng)計局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

　　由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，又加上新世紀后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補貼下，對塌陷區(qū)進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

　　而即使在一個區(qū)域內(nèi)，不同城市的房價變化差別也很大。比如在第一經(jīng)濟大省廣東，珠三角的深圳、廣州漲幅居前，但粵西北的湛江、韶關(guān)處于后幾位。在閩南地區(qū)，廈門的漲幅要大幅高于福建經(jīng)濟第一大市泉州。

　　廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經(jīng)記者分析，泉州這十年房價漲幅不大。同樣時間點在廈門買一套房和在泉州買一套房，廈門的升值效應要強很多。這種賺錢效應會促使更多泉州人選擇到廈門買房。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc