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土拍市場遭遇寒潮 往日攻城略地現(xiàn)在步步為營
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-11-25 8:44:33
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[提要]每當(dāng)臨近年末,各城市供地力度普遍加大,房企也會迎來傳統(tǒng)投拓旺季。今年,這番景象卻只在熱點(diǎn)城市零星上演。

  房地產(chǎn)開發(fā)的前鋒正在向鄉(xiāng)村滲入。麗水位于長江三角洲地區(qū),是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和后,碧桂園、金地、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”,高樓住宅與低矮民房同框,百輪競價、溢價率超50%屢見不鮮。

  土拍市場的表面繁榮,讓周邊縣鄉(xiāng)也坐不住了,縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過,房企的熱情似乎隨季節(jié)入了冬,八天前,名山村一宗總起價11.41億元的商住地流拍,原因是報價未達(dá)底價。

  名山村暫時降速的城鎮(zhèn)變身計劃,是近期土拍市場遇寒的縮影?硕饠(shù)據(jù)顯示,上周(11月16日~11月22日)重點(diǎn)城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌,成交溢價率僅7%,跌入二季度以來的最低點(diǎn)。

  “隨著房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管逐步加強(qiáng),公司在投融資方面更加謹(jǐn)慎了!币患已肫蟮禺a(chǎn)公司的財務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者,“三道紅線”對風(fēng)格穩(wěn)健的央企波及較輕,但公司在具體投資時,仍會“步步為營”。

  更多位于紅檔、橙檔的房企,則在降負(fù)債壓力下,被迫收縮投資腳步。

  年末“搶地”大戲失色

  每當(dāng)臨近年末,各城市供地力度普遍加大,房企也會迎來傳統(tǒng)投拓旺季。今年,這番景象卻只在熱點(diǎn)城市零星上演。

  11月23日,深圳掀起2020年土拍高潮,單日賣地攬金340億元,成交規(guī)模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元,要追溯到2019年6月24日,當(dāng)時單日成交僅224億元。

  同日,浙江嘉興公開出讓桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)1宗商住地。最終,僅1輪競價,浙江沅智投資發(fā)展有限公司(烏鎮(zhèn)人家)以總價2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊,溢價率僅1.43%。

  還是在浙江,當(dāng)天舟山市出讓普陀區(qū)1宗商住地。最終,僅1輪競價,寧波厚南房地產(chǎn)信息咨詢有限公司(德信)以底價5.72億元競得東港新區(qū)42-5號地塊,樓面價8200元/平方米。

  相較房企在深圳拿地的熱情,更多城市并沒有此番待遇。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),10月份重點(diǎn)城市土地流拍達(dá)111幅,是今年流拍土地幅數(shù)最多的一個月;流拍率達(dá)到12.4%,創(chuàng)今年二季度以來的新高。

  進(jìn)入11月,土拍市場低溫仍在。雖然不少城市推地節(jié)奏明顯加快,特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等,但重點(diǎn)城市成交建面、溢價率、流拍率等指標(biāo)繼續(xù)走冷,未見回溫之勢。

  CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周重點(diǎn)城市成交總建筑面積857萬平方米,同環(huán)比分別下跌28%和14%,因出讓地塊質(zhì)量明顯下滑,成交溢價率僅7%,跌入二季度以來的最低點(diǎn),土地流拍也呈惡化趨勢。

  從流拍原因看,超半數(shù)地塊因無人競拍而出現(xiàn)流拍。與名山村類似,這些地塊或?yàn)樯剔k用地,或?yàn)閰^(qū)位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地,在年末多地加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的影響下,難免遇冷。

  即便在土拍較熱的深圳,成交樓面價仍較為穩(wěn)定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示,今年深圳成交樓面價累計同比下滑43.9%,截至11月23日累計溢價率為22.3%,環(huán)比收窄2.9個百分點(diǎn),同比收窄11.7個百分點(diǎn)。

  “在臨近年底的時間節(jié)點(diǎn),加上‘三道紅線’壓頂,房企在銷售端加強(qiáng)營銷力度,加速銷售回款,同時在拿地方面有所控制,(以便)平衡好降負(fù)債和保增長之間的關(guān)系!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。

  行業(yè)游戲規(guī)則已變

  對房企在土拍市場的謹(jǐn)慎態(tài)度,上述央企地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人并不驚訝!拔覀儸F(xiàn)在也很疑惑,建筑企業(yè)的錢到底要投到哪里?自己投資開發(fā),從拿地到售房均非易事,投給同行風(fēng)險更大!

  該名負(fù)責(zé)人還表示,倏忽即變的行業(yè)環(huán)境讓其充滿困惑,隨著融資環(huán)境越發(fā)收緊,花出去的每筆錢都更加謹(jǐn)慎。

  今年8月20日,住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會,提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)(“345”新規(guī)),新規(guī)目的在于矯正一些企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明化。

  目前,監(jiān)管部門已下發(fā)給試點(diǎn)企業(yè)三張監(jiān)測表格,覆蓋房企的主要經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)、融資情況、表外相關(guān)負(fù)債情況,并要求每月15日前提交;部分金融機(jī)構(gòu)也開始梳理交易對手負(fù)債情況、摸排客戶情況。

  多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,融資新規(guī)是穿透式監(jiān)管,永續(xù)債、明股實(shí)債、表外負(fù)債等繞開新規(guī)均不可行,房企的最終目標(biāo)是通過降有息負(fù)債、增加銷售回款、提升所有者權(quán)益等方式達(dá)到監(jiān)管要求。

  而控制拿地額,是降低總負(fù)債的重要手段!拔覀冊谀玫亓Χ群凸(jié)奏上正更加謹(jǐn)慎,項(xiàng)目嚴(yán)格測算成本和盈利空間,當(dāng)前行業(yè)盈利空間逐漸收窄,要從源頭上把控投資節(jié)奏。”上述地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

  潘浩也直言,行業(yè)規(guī)則在今年被重新定義,房企以降負(fù)債為目的的短期融資需求明顯高于往期,穩(wěn)現(xiàn)金流成為房企的必選題。在防風(fēng)險與穩(wěn)現(xiàn)金流的前提下,大規(guī)模囤地模式成為過去。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期土地市場確實(shí)受“三道紅線”影響較大,至少企業(yè)會比較保守,目的是為了降低負(fù)債和減少相關(guān)支出。如果房企放緩?fù)顿Y拿地,最終會導(dǎo)致土地市場降溫。

  房企有意識降負(fù)債已初顯成效。截至三季度末,A股市場上招商蛇口、金地集團(tuán)由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔;藍(lán)光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔,其余房企分檔情況未發(fā)生變動。

  綠檔房企迎來擴(kuò)張時機(jī)

  房企投資步調(diào)日趨謹(jǐn)慎,但隨著12月份即將到來,一些業(yè)內(nèi)人士也在期待,年末這波土地出讓潮會有怎樣的火花。

  “歷史數(shù)據(jù)顯示,每年12月是土地市場交易量的最高峰,成交規(guī)模是平均水平的2倍,昨日深圳就剛出現(xiàn)土拍高峰,6宗地塊溢價率觸頂達(dá)到45%,為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

  目前,房企在資金緊張的情況下,取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市,同時房企分化將使行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇,規(guī)模型與成長型房企的土儲需求將高于中小規(guī)模、短期高負(fù)債型房企。

  不過,紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發(fā)現(xiàn),百城土地成交溢價率已連續(xù)4個月回落,從各檔房企拿地銷售金額比看,綠檔連續(xù)3個月超40%;紅檔連續(xù)2個月低于20%,且溢價率連續(xù)2個月低于10%。

  平安證券表示,后續(xù)土地市場延續(xù)以穩(wěn)為主并緩慢降溫,疊加目前融資新規(guī)尚未全面推行,預(yù)計綠檔房企將積極把握拿地窗口期,紅檔房企受降杠桿制約,拿地或維持謹(jǐn)慎。

  “綠檔房企擁有穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo),未來在融資上更具優(yōu)勢,或?qū)碛懈嗟陌l(fā)展機(jī)遇,業(yè)績和盈利水平或?qū)⒂瓉硇碌奶嵘!标愊稣J(rèn)為。

  不過潘浩也提醒稱,“綠檔”不是無風(fēng)險。據(jù)百強(qiáng)房企中期財務(wù)數(shù)據(jù),劃歸綠檔的6家房企中,3家房企有息負(fù)債去年增長規(guī)模超15%,意味著綠檔房企中同樣存在降負(fù)債需求!捌髽I(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略選擇,不能簡單看某一單項(xiàng)指標(biāo),還需結(jié)合企業(yè)整體的財務(wù)結(jié)構(gòu)與長期戰(zhàn)略。”

  來源:第一財經(jīng)

編輯:wangdc

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