副省級城市在行政級別上僅次于直轄市,是我國中心城市體系中的重要一環(huán)。在金九銀十過后,副省級城市當前的房價如何?哪些城市房價上漲壓力較大?
記者梳理了中國房價行情平臺上15個副省級城市的平均單價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),15個城市中,深圳位居第一,廈門位居第二。第一的深圳房價是榜尾的長春的7.6倍。當前副省級城市的房價也在分化,在東南沿海多個城市面臨上漲壓力的情況下,山東、東北的4個副省級城市房價則在下跌。
需要說明的是,這里的價格是平均單價的概念,是全市范圍的價格。通常來說,中心城區(qū)、主城區(qū)的一手房價格,會明顯高于這個價格。
深圳第一廈門第二
數(shù)據(jù)顯示,2020年10月,深圳的平均單價達到了每平方米78722元,在15個城市中遙遙領(lǐng)先,是第二名廈門的1.6倍,是最后一名長春的7.6倍。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示,近5年來,深圳二手房房價上漲了83.6%,在70個城市中高居第一。另外,今年10月,深圳二手房房價環(huán)比上漲0.9%,同比上漲15.5%,兩個指標均位居全國第一。
也就是說,在今年7月15日深圳出臺樓市調(diào)控新政后,深圳的房價仍面臨較大的上漲壓力。今年7月15日,深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,《通知》主要核心內(nèi)容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)分析,深圳10月房價上漲,與銀行房貸利率下行有關(guān),“銀行將深圳的房貸市場視為非常優(yōu)質(zhì)的、值得去占有的市場,因此利率普遍不太高。”另外,除了銀行以外,深圳有各種小貸公司,私募機構(gòu)、房屋管家公司等機構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”,深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。
同時,深圳房價上漲依然是受供求影響,雖然針對需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)明顯加強,但購房需求依然較大,需求側(cè)的缺口仍較明顯。數(shù)據(jù)顯示,近四年,深圳實際供應(yīng)居住用地766.6公頃,僅占實際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房僅8.1萬套,難以滿足年均新增37萬人住房需求,常住人口住房自有率僅為24%。
李宇嘉說,深圳土地供應(yīng)緊缺的問題,在中短期內(nèi)無法解決。一方面,在深圳土地面積有限的情況下,要通過深圳都市圈向外拓展,跳出深圳來解決深圳供地問題,但這又涉及到幾個城市之間的協(xié)調(diào),包括軌道交通的互聯(lián)互通,教育、醫(yī)療等公共服務(wù)均等化等,解決起來難度很大。另一方面,包括深圳生態(tài)用地調(diào)整解決起來也不容易,工業(yè)區(qū)塊線之外的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地,這個也在做,但是難度也比較大。
深圳之后,同為經(jīng)濟特區(qū)、計劃單列市的廈門,10月平均單價達到了每平方米48169元,在副省級城市中位居第二,在所有城市中僅次于深圳、北京、上海這三個一線城市,位居全國第四,超過了一線城市廣州。值得注意的是,作為一個二線中等城市,廈門的GDP總量在福建省內(nèi)排在泉州和福州之后,僅位列第三,在全國位列第33位,城市人口規(guī)模也只位列全國第27位。
當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經(jīng)記者分析,一方面,廈門由于教育、城市建設(shè)方面的優(yōu)勢,吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買力涌入。但另一方面,廈門過去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長步伐,欠賬缺口較大。比如,廈門每年住房供應(yīng)僅300萬平方米左右,這樣的體量,在中國各大城市中,屬于“小板塊”。一旦增加供應(yīng)量,就會很明顯抑制高房價。
4城在下跌,哈爾濱鼓勵企業(yè)降價
一線城市廣州以每平方米38351元的平均單價位居副省級城市第三,這一價格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中,廣州(198萬)剛需“上車”套均總價只有北京、深圳的57%左右,僅位列全國第六,較為合理的價格也讓不少剛需族早早地買了房。
南京和杭州這兩個來自長三角的經(jīng)濟大省省會城市,平均單價也超過了每平方米3萬元,在副省級城市分列四五位。另外,寧波和青島這兩個來自東部沿海發(fā)達地區(qū)的計劃單列市平均單價超過每平方米2萬元,分列六、七位。
青島之后,來自中部的武漢以每平方米19021元位列第八,成都位列第九,兩市房價均超過了第三經(jīng)濟大省山東的省會濟南。值得注意的是,武漢和成都不僅是當前中西部房價水平最高的兩個城市,同時這兩市也是中西部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最多的兩個城市?梢,產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一個城市房價水平最重要的基礎(chǔ)。
整體上看,15個副省級城市的房價呈現(xiàn)出南北分化的態(tài)勢,房價高的幾個城市,全部來自東南沿海地區(qū),后六名城市全部來自北方地區(qū)。從空間布局上看,華南最高,長三角次之,山東、中西部再次之,東北最低。如果從五個計劃單列市的情況來看,房價高低順序依次是深圳、廈門、寧波、青島、大連,呈現(xiàn)出由南向北逐漸遞減的態(tài)勢。
15個副省級城市,房價最低的三位城市全部來自東北,且這三個城市均為每平方米1萬出頭,與倒數(shù)第四的西安尚有不小的距離。其中,最低的長春為每平方米10303元,哈爾濱為每平方米10990元,都明顯低于江浙、福建的不少中小城市。
南北城市房價分化的差異,與近年來經(jīng)濟發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動有關(guān),也跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、地形地貌有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析,北方很多地方以國企為主,工業(yè)化進程較早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚戶區(qū)改造,很多人不用購房。
在地形地貌方面,北方地區(qū)以平原為主,土地多,而南方尤其是東南沿海的浙江、福建、廣東都是山地多平地少,不少城市供應(yīng)偏緊。
另一方面,今年以來,樓市的區(qū)域分化之下,15個副省級城市的分化也十分明顯,在珠三角、長三角等地上漲的同時,山東、東北等地的多個副省級城市則面臨著下行的壓力。數(shù)據(jù)顯示,10月,濟南二手房環(huán)比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%;青島二手房環(huán)比下跌了0.4%,同比下跌了2.8%;長春環(huán)比下跌了0.5%,哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。
張大偉分析,樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后,去年以來區(qū)域之間的分化十分明顯。在長三角、珠三角上漲的同時,黃河流域、華北、東北等地不少城市下行,這種分化的背后主要還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動的差異。
在今年下半年以來,深圳、杭州、南京等地收緊樓市調(diào)控的同時,哈爾濱則有所放松。根據(jù)《哈爾濱日報》近日報道,為認真貫徹落實國家和省、市有關(guān)決策部署,支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應(yīng)對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難,哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》(下稱《通知》),公布具體扶持措施。《通知》共計十四條扶持措施。其中包括,放寬公積金貸款政策,鼓勵房企讓利銷售,支持金融機構(gòu)對“居住用途的公寓產(chǎn)品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持”。
松綁的背后是當?shù)剌^高的庫存壓力,以及較大的經(jīng)濟下行壓力。數(shù)據(jù)顯示,前三季度,哈爾濱GDP同比下滑3.3%,增速在全國城市GDP50強中位居倒數(shù)第二。GDP總量位居副省級城市最后一位,在所有城市中已降至第47位,位居臺州、洛陽、臨沂等三線城市之后。
圖:15個副省級城市10月單價(平均單價數(shù)據(jù)來自中國房價行情平臺,10月二手房漲幅數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局)
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc