房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵先生出席論壇并演講。他表示，城市更新整個(gè)的市場(chǎng)現(xiàn)在有兩個(gè)很大的調(diào)整，第一現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，裝進(jìn)什么樣的內(nèi)容，什么樣的租客進(jìn)來(lái)形成小的環(huán)境。第二改造資產(chǎn)的退出，資產(chǎn)證券化還沒(méi)有做好，改造的過(guò)程中還有一些手續(xù)的問(wèn)題，所以退出的過(guò)程是很重要的手段，明年上半年會(huì)達(dá)成一個(gè)投融管退呈現(xiàn)的時(shí)間。
以下為劉兵先生發(fā)言實(shí)錄：
戴德梁行大家知道我們是在做房地產(chǎn)的顧問(wèn)公司，93年開(kāi)始我們深耕中國(guó)大陸市場(chǎng)，在寫字樓租賃、物業(yè)管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個(gè)行業(yè)新聞，萬(wàn)科和我們成立了中國(guó)的比較大一個(gè)房地產(chǎn)合資公司，在物業(yè)管理行業(yè)也是比較大型的。
戴德梁行2019年是把城市更新當(dāng)做我們?nèi)珖?guó)的話題，我們打造一個(gè)行業(yè)的IP，CKIN（音），今年舉辦了六七十場(chǎng)的專業(yè)的話題討論，我們也邀請(qǐng)行業(yè)同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論，全國(guó)各個(gè)城市都有這些信息獲取，今年我們也做了一本中國(guó)城市更新白皮書，在我們公司的官方網(wǎng)站和微信公眾號(hào)都可以下載，如果大家有需要的話可以聯(lián)系我，或者在我們公司直接尋找。
因?yàn)槲沂秦?fù)責(zé)房地產(chǎn)大宗交易的，日常我們跟馮總這樣的業(yè)主方，工程監(jiān)管改造方面提供一些建議，并購(gòu)環(huán)節(jié)也提供一些交易投行的業(yè)務(wù)，我們?cè)谑袌?chǎng)上是比較先一步的，無(wú)論是買房人的背景或是投資的邏輯。
我不是業(yè)主，我沒(méi)有資產(chǎn)，我從市場(chǎng)的角度分析一下城市更新，大宗交易在北京市場(chǎng)的投資邏輯和情況。
我們最近會(huì)用的幾個(gè)圖，2019年的市場(chǎng)第一天開(kāi)始就充滿了不確定性，經(jīng)常是有意想不到的情況發(fā)生，中美貿(mào)易戰(zhàn)還沒(méi)有結(jié)束，這一年股市也是起起伏伏，也代表著談判的起起伏伏，上個(gè)星期在我們自己的內(nèi)部策略會(huì)上講，明年特朗普當(dāng)選了不知道經(jīng)濟(jì)又是什么情況。
大中華地區(qū)、香港非常亂，2019年一季度完成了我們大中華區(qū)域的90%的業(yè)務(wù)量，后面的七八個(gè)月是沒(méi)有交易的，香港是恢復(fù)很快的城市，但是資本還在觀望，明年我們都擔(dān)心香港的市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)調(diào)整的過(guò)程。
為什么說(shuō)有驚喜，也有意外，每年都會(huì)在年底或者新聞發(fā)布會(huì)上給各個(gè)行業(yè)的朋友去展示的數(shù)字，非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市，2019年上半年上海就已經(jīng)了七八百億的規(guī)模，年初的時(shí)候預(yù)計(jì)上海今年會(huì)達(dá)到兩千億，實(shí)際上上海今年也就一千億出頭。
北京的市場(chǎng)作為歷史上國(guó)企和央企很多，大宗地產(chǎn)交易流動(dòng)性差的城市今年有了一個(gè)性質(zhì)上的變化，明年開(kāi)始我們判斷市場(chǎng)的時(shí)候，外資不斷的進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)又有一大批體量很大，50億以上的大宗產(chǎn)品交易，明年應(yīng)該是飛躍的一年。這里面有城市更新，有外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)買核心項(xiàng)目的并購(gòu)，所以等一下會(huì)給大家分析一下。
從剛才講的北京700億的規(guī)模里面，寫字樓還是最受市場(chǎng)環(huán)境的，但是今年的比例已經(jīng)比前幾年小了，商改寫占了22%，其實(shí)嚴(yán)格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來(lái)越高，2018年我們持續(xù)的講外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，真正的從關(guān)注到交易，可能持續(xù)了半年到一年的時(shí)間，中美貿(mào)易戰(zhàn)影響了2019年一些外資真的交易的執(zhí)行，我們預(yù)期全世界，包括德國(guó)、新加坡、日本，其他的歐美國(guó)家的資本在中國(guó)大陸，尤其是北京的資產(chǎn)配置會(huì)逐年上升。
安聯(lián)保險(xiǎn)也是市場(chǎng)比較活躍的歐洲的保險(xiǎn)公司的買家 ，他們或是用歐洲的錢投中國(guó)的地產(chǎn)，他們是第一家上個(gè)月已經(jīng)拿到了中國(guó)第一張純外資的保險(xiǎn)公司牌照，未來(lái)會(huì)做很多人民幣的保費(fèi)收入業(yè)務(wù)，如果不是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)的問(wèn)題，相信會(huì)比21%這個(gè)比例還高。
從外資占比，剛才說(shuō)了21%，寫字樓占比40%多。區(qū)域匯報(bào)一下，北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街，但是這兩個(gè)地方現(xiàn)在是沒(méi)有交易的，大家都舍不得賣，每個(gè)交易的樓要么體量很小，要么交易時(shí)間比較長(zhǎng)。
中關(guān)村的區(qū)域非常明顯，今年中關(guān)村成交了北京32%的交易額，包括望京來(lái)廣營(yíng)那邊，安聯(lián)保險(xiǎn)收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目。所以看北京的核心區(qū)供交易的項(xiàng)目非常少，我們?cè)谀莻�(gè)區(qū)域也是有一個(gè)十幾億的項(xiàng)目，也是外資給外資的交易。
通州和麗澤今年占了很大的篇幅，通州很多的銀行類的企業(yè)買總部，麗澤也有很多的金融企業(yè)加大籌碼。
城市更新22%，我們說(shuō)真正的市場(chǎng)化是2014年的，幫助盈科中心退出賣掉，那個(gè)項(xiàng)目也是行業(yè)的標(biāo)桿，之后我們陸續(xù)的有了中糧、首創(chuàng)，以點(diǎn)帶面，用自己的項(xiàng)目先做，然后復(fù)制更多的存量的項(xiàng)目帶動(dòng)政府做。今年我們也錄入了幾個(gè)交易，今日頭條，通過(guò)政府的相關(guān)支持收購(gòu)了一些歷史上的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的項(xiàng)目，這個(gè)是非市場(chǎng)化能夠參與的。所以不管是中資、險(xiǎn)資、開(kāi)發(fā)商，自用企業(yè)，都在北京嘗試著參與城市更新改造的項(xiàng)目。
為什么說(shuō)了這么多，說(shuō)北京市場(chǎng)還是挺好的市場(chǎng)呢，這么多人參與進(jìn)來(lái)，大家都說(shuō)北京的住宅租賃確實(shí)很冷，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值有調(diào)整，市場(chǎng)租賃有風(fēng)險(xiǎn)，但是實(shí)際上我們看2005年我們介入核心物業(yè)的商業(yè)交易價(jià)格，最新還有一個(gè)7.5萬(wàn)的樓盤放進(jìn)去，除了中國(guó)樽十萬(wàn)塊錢一平米以外，其他的都是股權(quán)交易的，價(jià)格的折線一直往上走，最新的PAG買的招商局的九層，我們幫助英國(guó)的一個(gè)開(kāi)發(fā)基金賣給了一個(gè)本地的私人投資者，16年交易的5.8萬(wàn)的價(jià)格，今年再次交易是7.5萬(wàn)的代價(jià)，里面50%的貸款，50%的本金，三年左右的時(shí)間增值資產(chǎn)一半，自己的股權(quán)投資翻一倍以上，這是風(fēng)險(xiǎn)很低，很高的匯報(bào)，配合大筆資金很好的投資的項(xiàng)目，這種機(jī)會(huì)在北京還是一直會(huì)持續(xù)下去的
交易價(jià)格的提升，背后的邏輯是什么，我經(jīng)常在自己的內(nèi)部會(huì)講，包括全世界的客戶來(lái)北京的時(shí)候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個(gè)圖里面沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，北京的甲級(jí)寫字樓租金是400塊一平米一個(gè)月，上海是300塊一平米一個(gè)月，相當(dāng)北京乙級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì)，我們統(tǒng)計(jì)都有一個(gè)盤子里的標(biāo)準(zhǔn)。
所以導(dǎo)致了北京的租金一直高，2019年之前實(shí)際發(fā)生的，我們看上海每年的寫字樓的量都超過(guò)北京，2010年之后都超過(guò)北京，往前數(shù)十年，上海的平均供應(yīng)量年化83萬(wàn)平米，北京是63萬(wàn)平米，往后看我們2022年北京的寫字樓供應(yīng)量每年90萬(wàn)平米，包括通州、包括麗澤，包括了各個(gè)區(qū)域單體的項(xiàng)目，上海150萬(wàn)多平米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資邏輯角度講，北京的市場(chǎng)是有支撐，有租賃需求，供應(yīng)量比較健康的地方。
馮總放了一個(gè)北京商業(yè)用地的供應(yīng)量的圖，那個(gè)圖發(fā)給了我們的博士，我說(shuō)再研究一下，各種數(shù)據(jù)表示北京的寫字樓稀缺也是間接導(dǎo)致了這么多的改造項(xiàng)目的需求。
因?yàn)槲覀儽容^關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)，一般不會(huì)花太多的精力看舊樓改造項(xiàng)目，商業(yè)酒店改寫字樓的趨勢(shì)，現(xiàn)在我們統(tǒng)計(jì)大的項(xiàng)目有30多個(gè)，安貞華聯(lián)、中坤廣場(chǎng)，愛(ài)琴海是2019年比較典型的案例，原本都是商業(yè)改寫字樓的，剛才幾位嘉賓討論政策法規(guī)的走向，我們覺(jué)得北京是全國(guó)的一線城市，包括香港主要城市里面，城市更新立法上走的比較慢，北京今年是70年大慶，去年開(kāi)始很多的改造審批特別難批，那個(gè)就點(diǎn)很多的長(zhǎng)安街邊上的項(xiàng)目可以做一些外立面的改造和調(diào)整，也是推動(dòng)北京城市更新的市場(chǎng)的政策的助力。
安貞西里，原來(lái)一個(gè)老的華聯(lián)超市，之前一直是新加坡的REITs運(yùn)營(yíng)，從REITs里面摘出來(lái)是想進(jìn)行城市改造，后來(lái)因?yàn)轫?xiàng)目很好，展示性也很好，但是改造難度很大，地下有一兩層的超市，只能做商超的運(yùn)營(yíng)，他們最近聯(lián)合的遠(yuǎn)洋資本一起做城市更新的改造計(jì)劃，這個(gè)項(xiàng)目也是遠(yuǎn)洋在北京的大本營(yíng)做的項(xiàng)目之一。
剛才提到了菜市口的開(kāi)元名都酒店項(xiàng)目，我們收購(gòu)了之后進(jìn)行很快速的工程改造，寫投資備忘錄的時(shí)候我們沒(méi)有想到菜市口的租金可以超過(guò)十塊錢，大家三年前都問(wèn)這個(gè)地方會(huì)有人去辦公么，改造了之后有兩個(gè)主要的出口，兩家銀行，13.5元一平米一天，基本上達(dá)到了金融街附近的價(jià)格，戴德梁行也在里面提供了幫助業(yè)主把廣發(fā)銀行搬進(jìn)去，也是非常成功的改造的案例。
原來(lái)酒店里的大堂就改成了這個(gè)樣子，是非常時(shí)尚的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)我們跟他們的團(tuán)隊(duì)溝通比較多，2017年的時(shí)候?qū)て诘目刂品浅?yán)格，所以工程改造和設(shè)計(jì)方面都要有很好的磨合，政府審批真的是都會(huì)遇到這些問(wèn)題，鄰里協(xié)調(diào)很考驗(yàn)物業(yè)管理的能力，因?yàn)榕赃呌兄袊?guó)大唐的央企業(yè)主，改造的過(guò)程中怎么樣不去影響人家的環(huán)境，其實(shí)都是很考驗(yàn)實(shí)操團(tuán)隊(duì)的能力。
太陽(yáng)宮百盛，馬來(lái)西亞的百貨公司，今年的年初德國(guó)大眾已經(jīng)作為全中國(guó)的總部，整體搬進(jìn)去，租金也做到了11塊錢一平米一天，對(duì)改造項(xiàng)目原本的經(jīng)營(yíng)型租金就三四塊錢，租金翻了兩倍，價(jià)值差不多夠翻了兩倍。
盈科中心，在我們的眼里是資本關(guān)注北京城市更新的旗幟項(xiàng)目，原本的太平洋百貨改造成寫字樓。
其實(shí)在城市更新里面很多人關(guān)注，很多的同行討論這個(gè)事情，但是整個(gè)的市場(chǎng)現(xiàn)在有兩個(gè)很大的調(diào)整，第一個(gè)是現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，我裝進(jìn)什么樣的內(nèi)容，什么樣的租客進(jìn)來(lái)形成小的環(huán)境。第二個(gè)，改造資產(chǎn)的退出，資產(chǎn)證券化還沒(méi)有做好，改造的過(guò)程中還有一些手續(xù)的問(wèn)題，所以退出的過(guò)程是很重要的手段，明年上半年會(huì)達(dá)成一個(gè)投融管退呈現(xiàn)的時(shí)間。
戴德梁行在前后中期，不管是收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中都會(huì)給大家提供一些支持和幫助，感謝大家。
來(lái)源：房訊網(wǎng)