房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。

    來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業(yè)新邏輯。

　　論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產業(yè)園、銘泰產業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

    在下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵先生出席論壇并演講。他表示，城市更新整個的市場現(xiàn)在有兩個很大的調整，第一現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，裝進什么樣的內容，什么樣的租客進來形成小的環(huán)境。第二改造資產的退出，資產證券化還沒有做好，改造的過程中還有一些手續(xù)的問題，所以退出的過程是很重要的手段，明年上半年會達成一個投融管退呈現(xiàn)的時間。

    以下為劉兵先生發(fā)言實錄：

    戴德梁行大家知道我們是在做房地產的顧問公司，93年開始我們深耕中國大陸市場，在寫字樓租賃、物業(yè)管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個行業(yè)新聞，萬科和我們成立了中國的比較大一個房地產合資公司，在物業(yè)管理行業(yè)也是比較大型的。

　　戴德梁行2019年是把城市更新當做我們全國的話題，我們打造一個行業(yè)的IP，CKIN（音），今年舉辦了六七十場的專業(yè)的話題討論，我們也邀請行業(yè)同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論，全國各個城市都有這些信息獲取，今年我們也做了一本中國城市更新白皮書，在我們公司的官方網站和微信公眾號都可以下載，如果大家有需要的話可以聯(lián)系我，或者在我們公司直接尋找。

　　因為我是負責房地產大宗交易的，日常我們跟馮總這樣的業(yè)主方，工程監(jiān)管改造方面提供一些建議，并購環(huán)節(jié)也提供一些交易投行的業(yè)務，我們在市場上是比較先一步的，無論是買房人的背景或是投資的邏輯。

　　我不是業(yè)主，我沒有資產，我從市場的角度分析一下城市更新，大宗交易在北京市場的投資邏輯和情況。

　　我們最近會用的幾個圖，2019年的市場第一天開始就充滿了不確定性，經常是有意想不到的情況發(fā)生，中美貿易戰(zhàn)還沒有結束，這一年股市也是起起伏伏，也代表著談判的起起伏伏，上個星期在我們自己的內部策略會上講，明年特朗普當選了不知道經濟又是什么情況。

　　大中華地區(qū)、香港非常亂，2019年一季度完成了我們大中華區(qū)域的90%的業(yè)務量，后面的七八個月是沒有交易的，香港是恢復很快的城市，但是資本還在觀望，明年我們都擔心香港的市場會有一個調整的過程。

　　為什么說有驚喜，也有意外，每年都會在年底或者新聞發(fā)布會上給各個行業(yè)的朋友去展示的數(shù)字，非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市，2019年上半年上海就已經了七八百億的規(guī)模，年初的時候預計上海今年會達到兩千億，實際上上海今年也就一千億出頭。

　　北京的市場作為歷史上國企和央企很多，大宗地產交易流動性差的城市今年有了一個性質上的變化，明年開始我們判斷市場的時候，外資不斷的進入市場，市場又有一大批體量很大，50億以上的大宗產品交易，明年應該是飛躍的一年。這里面有城市更新，有外資進入中國市場買核心項目的并購，所以等一下會給大家分析一下。

　　從剛才講的北京700億的規(guī)模里面，寫字樓還是最受市場環(huán)境的，但是今年的比例已經比前幾年小了，商改寫占了22%，其實嚴格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來越高，2018年我們持續(xù)的講外資進入國內市場，真正的從關注到交易，可能持續(xù)了半年到一年的時間，中美貿易戰(zhàn)影響了2019年一些外資真的交易的執(zhí)行，我們預期全世界，包括德國、新加坡、日本，其他的歐美國家的資本在中國大陸，尤其是北京的資產配置會逐年上升。

　　安聯(lián)保險也是市場比較活躍的歐洲的保險公司的買家 ，他們或是用歐洲的錢投中國的地產，他們是第一家上個月已經拿到了中國第一張純外資的保險公司牌照，未來會做很多人民幣的保費收入業(yè)務，如果不是因為中美貿易戰(zhàn)的問題，相信會比21%這個比例還高。

　　從外資占比，剛才說了21%，寫字樓占比40%多。區(qū)域匯報一下，北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街，但是這兩個地方現(xiàn)在是沒有交易的，大家都舍不得賣，每個交易的樓要么體量很小，要么交易時間比較長。

　　中關村的區(qū)域非常明顯，今年中關村成交了北京32%的交易額，包括望京來廣營那邊，安聯(lián)保險收購了一個項目。所以看北京的核心區(qū)供交易的項目非常少，我們在那個區(qū)域也是有一個十幾億的項目，也是外資給外資的交易。

　　通州和麗澤今年占了很大的篇幅，通州很多的銀行類的企業(yè)買總部，麗澤也有很多的金融企業(yè)加大籌碼。

　　城市更新22%，我們說真正的市場化是2014年的，幫助盈科中心退出賣掉，那個項目也是行業(yè)的標桿，之后我們陸續(xù)的有了中糧、首創(chuàng)，以點帶面，用自己的項目先做，然后復制更多的存量的項目帶動政府做。今年我們也錄入了幾個交易，今日頭條，通過政府的相關支持收購了一些歷史上的產權、債權糾紛的項目，這個是非市場化能夠參與的。所以不管是中資、險資、開發(fā)商，自用企業(yè)，都在北京嘗試著參與城市更新改造的項目。

　　為什么說了這么多，說北京市場還是挺好的市場呢，這么多人參與進來，大家都說北京的住宅租賃確實很冷，商業(yè)資產價值有調整，市場租賃有風險，但是實際上我們看2005年我們介入核心物業(yè)的商業(yè)交易價格，最新還有一個7.5萬的樓盤放進去，除了中國樽十萬塊錢一平米以外，其他的都是股權交易的，價格的折線一直往上走，最新的PAG買的招商局的九層，我們幫助英國的一個開發(fā)基金賣給了一個本地的私人投資者，16年交易的5.8萬的價格，今年再次交易是7.5萬的代價，里面50%的貸款，50%的本金，三年左右的時間增值資產一半，自己的股權投資翻一倍以上，這是風險很低，很高的匯報，配合大筆資金很好的投資的項目，這種機會在北京還是一直會持續(xù)下去的

　　交易價格的提升，背后的邏輯是什么，我經常在自己的內部會講，包括全世界的客戶來北京的時候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個圖里面沒有體現(xiàn)出來，北京的甲級寫字樓租金是400塊一平米一個月，上海是300塊一平米一個月，相當北京乙級寫字樓的統(tǒng)計，我們統(tǒng)計都有一個盤子里的標準。

　　所以導致了北京的租金一直高，2019年之前實際發(fā)生的，我們看上海每年的寫字樓的量都超過北京，2010年之后都超過北京，往前數(shù)十年，上海的平均供應量年化83萬平米，北京是63萬平米，往后看我們2022年北京的寫字樓供應量每年90萬平米，包括通州、包括麗澤，包括了各個區(qū)域單體的項目，上海150萬多平米，從長遠的投資邏輯角度講，北京的市場是有支撐，有租賃需求，供應量比較健康的地方。

　　馮總放了一個北京商業(yè)用地的供應量的圖，那個圖發(fā)給了我們的博士，我說再研究一下，各種數(shù)據(jù)表示北京的寫字樓稀缺也是間接導致了這么多的改造項目的需求。

　　因為我們比較關心商業(yè)地產，一般不會花太多的精力看舊樓改造項目，商業(yè)酒店改寫字樓的趨勢，現(xiàn)在我們統(tǒng)計大的項目有30多個，安貞華聯(lián)、中坤廣場，愛琴海是2019年比較典型的案例，原本都是商業(yè)改寫字樓的，剛才幾位嘉賓討論政策法規(guī)的走向，我們覺得北京是全國的一線城市，包括香港主要城市里面，城市更新立法上走的比較慢，北京今年是70年大慶，去年開始很多的改造審批特別難批，那個就點很多的長安街邊上的項目可以做一些外立面的改造和調整，也是推動北京城市更新的市場的政策的助力。

　　安貞西里，原來一個老的華聯(lián)超市，之前一直是新加坡的REITs運營，從REITs里面摘出來是想進行城市改造，后來因為項目很好，展示性也很好，但是改造難度很大，地下有一兩層的超市，只能做商超的運營，他們最近聯(lián)合的遠洋資本一起做城市更新的改造計劃，這個項目也是遠洋在北京的大本營做的項目之一。

　　剛才提到了菜市口的開元名都酒店項目，我們收購了之后進行很快速的工程改造，寫投資備忘錄的時候我們沒有想到菜市口的租金可以超過十塊錢，大家三年前都問這個地方會有人去辦公么，改造了之后有兩個主要的出口，兩家銀行，13.5元一平米一天，基本上達到了金融街附近的價格，戴德梁行也在里面提供了幫助業(yè)主把廣發(fā)銀行搬進去，也是非常成功的改造的案例。

　　原來酒店里的大堂就改成了這個樣子，是非常時尚的設計，當時我們跟他們的團隊溝通比較多，2017年的時候對工期的控制非常嚴格，所以工程改造和設計方面都要有很好的磨合，政府審批真的是都會遇到這些問題，鄰里協(xié)調很考驗物業(yè)管理的能力，因為旁邊有中國大唐的央企業(yè)主，改造的過程中怎么樣不去影響人家的環(huán)境，其實都是很考驗實操團隊的能力。

　　太陽宮百盛，馬來西亞的百貨公司，今年的年初德國大眾已經作為全中國的總部，整體搬進去，租金也做到了11塊錢一平米一天，對改造項目原本的經營型租金就三四塊錢，租金翻了兩倍，價值差不多夠翻了兩倍。

　　盈科中心，在我們的眼里是資本關注北京城市更新的旗幟項目，原本的太平洋百貨改造成寫字樓。

　　其實在城市更新里面很多人關注，很多的同行討論這個事情，但是整個的市場現(xiàn)在有兩個很大的調整，第一個是現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，我裝進什么樣的內容，什么樣的租客進來形成小的環(huán)境。第二個，改造資產的退出，資產證券化還沒有做好，改造的過程中還有一些手續(xù)的問題，所以退出的過程是很重要的手段，明年上半年會達成一個投融管退呈現(xiàn)的時間。

　　戴德梁行在前后中期，不管是收購、轉讓、運營的過程中都會給大家提供一些支持和幫助，感謝大家。

    來源：房訊網