房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫(xiě)字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下商辦物業(yè)的新模式"平行論壇上，中耀盛世（北京）房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)出席并發(fā)表演講，介紹了京西南區(qū)域商辦發(fā)展趨勢(shì)。他認(rèn)為，新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)背景下，北京商辦地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：商辦開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)變，商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變，商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
他表示，新總規(guī)中對(duì)于南北均衡發(fā)展的決心，京南區(qū)域的發(fā)展會(huì)再次提速。尤其是大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航，給整個(gè)京南區(qū)域所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)增量是可期的，因此帶來(lái)商辦行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?/P>
以下為馬耀揚(yáng)發(fā)言實(shí)錄：
各位朋友、各位嘉賓：
大家下午好！
今天我給大家?guī)?lái)的分享是新時(shí)期、新經(jīng)濟(jì)下的北京商辦市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。
從兩個(gè)方面分享一下目前我們所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
新時(shí)期。
近幾年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)逐漸興起，然而隨著我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境和結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展變化，尤其是在2018年中國(guó)社會(huì)主要矛盾被重新定義，商辦地產(chǎn)也步入了提檔升級(jí)和結(jié)構(gòu)性變化的新常態(tài)�？v觀市場(chǎng)，像聯(lián)合辦公、共享辦公、智慧辦公都在風(fēng)口正勁，但與此同時(shí)，因?yàn)槲覀儺a(chǎn)業(yè)升級(jí)，中美爭(zhēng)端的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)在處在放緩階段，大型企業(yè)辦公選址已經(jīng)在放慢，中小企業(yè)選址需求和意愿在降低。
商辦地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化，特別是北京在3.26政策出臺(tái)以后，更加嚴(yán)重抑制了商辦物業(yè)個(gè)人需求，提高了商辦物業(yè)購(gòu)買(mǎi)群體的準(zhǔn)入門(mén)檻�？梢哉f(shuō)北京商辦地產(chǎn)迎來(lái)了前所未有的風(fēng)口和機(jī)遇，同時(shí)我們也正在遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。
新經(jīng)濟(jì)。
十九大報(bào)告明確了在新時(shí)代背景下全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家及其兩步走的戰(zhàn)略安排，完整地勾畫(huà)了我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的一個(gè)時(shí)間表、路線圖，兩步走戰(zhàn)略中，類似于GDP翻番這類目標(biāo)已然消失，主要原因是當(dāng)下社會(huì)主要矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，邁入轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期。當(dāng)前中國(guó)GDP總量是全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但與美國(guó)相比，中國(guó)在GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大的發(fā)展空間。
隨著中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市國(guó)際化程度也在快速提升，特別是一線城市對(duì)商辦物業(yè)的功能要求與原有商業(yè)辦公建筑概念有了很大差異，像綠色、生態(tài)、節(jié)能、低碳等一些新的領(lǐng)域的引入和應(yīng)用均需要提高商業(yè)辦公建筑的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能力。
在新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)背景下，商辦地產(chǎn)將會(huì)如何順應(yīng)時(shí)代，把握新的發(fā)展機(jī)遇？北京商辦地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：
第一，商辦開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。
第二，商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變。
第三，商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
商辦開(kāi)發(fā)企業(yè)，從重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹貐f(xié)作重運(yùn)營(yíng)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：
開(kāi)發(fā)企業(yè)在空間、配套、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)四個(gè)維度的升級(jí)迭代和科技創(chuàng)新，逐步營(yíng)造出更加人性化、生態(tài)化和智慧化的企業(yè)辦公場(chǎng)景。
在空間方面，空間主要指的是兩個(gè)空間，大空間和小空間。大空間就是園區(qū)或樓宇整體空間利用和共享空間的置入。小空間指的是每個(gè)獨(dú)立入駐企業(yè)的辦公環(huán)境的場(chǎng)景營(yíng)造。
在配套方面，從第一層最基本的滿足實(shí)行住企業(yè)員工基本需求，到第二個(gè)層次滿足企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)和員工在職場(chǎng)商務(wù)需求，再進(jìn)階到第三個(gè)層級(jí)，可以滿足樓宇實(shí)現(xiàn)自給自足，滿足進(jìn)駐企業(yè)的需求，同時(shí)還在滿足周邊企業(yè)和辦公人群的生活、工作、休閑娛樂(lè)的一切需要，也就是新時(shí)代多功能綜合型商務(wù)樓宇的重要特點(diǎn)。
在運(yùn)營(yíng)方面，由于軟環(huán)境對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)日趨重要，商辦樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新創(chuàng)業(yè)成果孵化的城市大型體平臺(tái)，針對(duì)樓宇運(yùn)營(yíng)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，樓宇運(yùn)營(yíng)方搭建公共平臺(tái)，提供政府資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、金融資源、人力資源等等，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。剛才聽(tīng)到電信講到5G，隨著5G時(shí)代的到來(lái)，智慧樓宇的建設(shè)也將成為商辦發(fā)展的主流，更多智能化的科技創(chuàng)新也會(huì)越來(lái)越多地應(yīng)用到寫(xiě)字樓辦公場(chǎng)景當(dāng)中，幫助企業(yè)降費(fèi)提效，使企業(yè)發(fā)展更加事半功倍。
在服務(wù)方面，服務(wù)從原來(lái)最基本的樓宇物業(yè)服務(wù)升級(jí)到樓宇增值服務(wù)，打造樓宇的增值服務(wù)平臺(tái)，旨在通過(guò)服務(wù)共享、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的方式降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，園區(qū)增值服務(wù)包括類似于工商注冊(cè)、人力資源服務(wù)、集中采購(gòu)服務(wù)、法律服務(wù)、信息服務(wù)等等，都屬于我們現(xiàn)在在做的。還有一些園區(qū)在打造更高層次的科技創(chuàng)新服務(wù)，旨在構(gòu)建科技創(chuàng)新的服務(wù)平臺(tái)，提升樓宇科技創(chuàng)新的能力，打造創(chuàng)新型商務(wù)園區(qū)。
科技創(chuàng)新型園區(qū)主要是圍繞著主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行展開(kāi)，一般包括項(xiàng)目的申報(bào)服務(wù)，研發(fā)設(shè)計(jì)服務(wù)，檢測(cè)認(rèn)證服務(wù)，創(chuàng)新孵化服務(wù)等內(nèi)容。
以上四方面都說(shuō)明商辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、迎合客戶需求方面，作出的積極升級(jí)和轉(zhuǎn)變。
商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變。
商辦客戶群體在近期可以明顯看到從原有的購(gòu)買(mǎi)主體以私人投資為主導(dǎo)的個(gè)人投資客戶轉(zhuǎn)變到以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的企業(yè)級(jí)客戶。近幾年，隨著政策的出臺(tái)，商辦物業(yè)從原有的散售為主的銷售形式逐漸變?yōu)橐源笞谖飿I(yè)交易為主的形式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管日益趨嚴(yán)，住宅地產(chǎn)投資回歸理性，商辦地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高，以險(xiǎn)資、基金、信托為主的一些金融機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始涉獵一線城市的商辦地產(chǎn)，外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)尤為突出，特別是近兩年上市公司和一些大型企業(yè)也開(kāi)始選擇在現(xiàn)階段進(jìn)行抄底，購(gòu)置一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)配置。近年來(lái)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的交易中，一線城市占全國(guó)八成，外資參與度在快速提升，從2016年的14%到2018年提升到32%。2019年前三季度，大概一線城市商辦大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅四成的寫(xiě)字樓，包括綜合體的成交總額就已經(jīng)超過(guò)774億。其中外資買(mǎi)家的涌入成為一大助力，僅在過(guò)去幾個(gè)月，外資投資量就已經(jīng)達(dá)到近百億。
目前，商辦大宗交易已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展期，由于我國(guó)的城市化率目前只有59.58%，可以預(yù)見(jiàn)的是，新興經(jīng)濟(jì)體的活力仍尚有較大發(fā)力空間，因此機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于商辦物業(yè)的資本增值部分是十分看好的。國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)于增持中國(guó)的商辦物業(yè)也具有很強(qiáng)的積極性和信心，因此相信這一市場(chǎng)的規(guī)模仍會(huì)持續(xù)在增長(zhǎng)。
商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
是由于國(guó)家發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，加之北京城市功能定位，新型商務(wù)區(qū)發(fā)展?jié)摿τ稍镜某鞘泻诵膮^(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變過(guò)渡到像通州、大興、豐臺(tái)、房山為主的一些新型區(qū)域。
城市的政策是決定了區(qū)域的發(fā)展高度，在大格局發(fā)生改變的情況下，政策地區(qū)就可以坐享政策紅利，不管是在交通、產(chǎn)業(yè)或教育生態(tài)方面都會(huì)迎來(lái)巨大的提升。北京一路向南的發(fā)展大勢(shì)將快速帶動(dòng)京南區(qū)域未來(lái)價(jià)值的增長(zhǎng)。
北京城市戰(zhàn)略定位是全國(guó)的政治中心、文化中心、科技創(chuàng)新中心、國(guó)際交往中心，其中國(guó)際交往中心重要的窗口之一就是現(xiàn)在已經(jīng)通航的大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)作為大型的國(guó)際樞紐，是落實(shí)首都城市戰(zhàn)略定位，完善首都城市功能布局，促進(jìn)京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的國(guó)家重大項(xiàng)目，也是國(guó)家實(shí)施"一帶一路"戰(zhàn)略的重要窗口。21世紀(jì)是航空世紀(jì)，抓住了新航程的發(fā)展機(jī)遇就是抓住了新的發(fā)展未來(lái)。首都國(guó)際交往新門(mén)戶，新空港經(jīng)濟(jì)圈，勢(shì)必會(huì)撬動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，順應(yīng)北京生態(tài)向北、文化向西、行政向東、產(chǎn)業(yè)向南的發(fā)展格局，京南地區(qū)將負(fù)擔(dān)起北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重任，承接京津冀一體化與京雄產(chǎn)業(yè)帶所帶動(dòng)的一系列產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。
今年9月25號(hào)正式通航的大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)是一個(gè)世界級(jí)的空港，目前年運(yùn)載量達(dá)到4500萬(wàn)人次，2025年超過(guò)7500萬(wàn)人次，未來(lái)設(shè)計(jì)整體年運(yùn)載量超過(guò)1億人次。這樣一個(gè)機(jī)場(chǎng)對(duì)我們帶來(lái)的思考是什么？可能我們會(huì)想到交通樞紐，想到免稅店，想到中轉(zhuǎn)中心，其實(shí)對(duì)于一個(gè)機(jī)場(chǎng)和對(duì)于一座城市，對(duì)國(guó)家的影響是巨大的，包括法國(guó)的戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)，服務(wù)的地區(qū)所產(chǎn)生了GDP占到了整個(gè)法國(guó)GDP的30%；阿聯(lián)酋迪拜機(jī)場(chǎng)，僅一個(gè)機(jī)場(chǎng)把海港與機(jī)場(chǎng)進(jìn)行結(jié)合，占地25平方公里的物流城，打造一個(gè)空港經(jīng)濟(jì)圈，引入近90萬(wàn)人口的進(jìn)入。首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)在空港區(qū)域內(nèi)一年產(chǎn)銷收入超過(guò)2500億，未來(lái)大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)給整個(gè)京南區(qū)域所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)增量是可期的，由此帶來(lái)商辦行業(yè)發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟆?/P>
綜合來(lái)說(shuō)，新總規(guī)中對(duì)于南北均衡發(fā)展的決心，京南區(qū)域的發(fā)展會(huì)再次提速�？梢哉f(shuō)城市新總規(guī)賦予了京南區(qū)全新的城市功能定位，未來(lái)不僅坐擁國(guó)際新機(jī)場(chǎng)，連通雄安新區(qū)，更是京津冀協(xié)同發(fā)展的中部核心區(qū)，未來(lái)十年北京南城將面臨巨大的區(qū)域發(fā)展紅利。
隨著北京南城計(jì)劃的出臺(tái)，整個(gè)京雄發(fā)展帶的利好因素，這個(gè)區(qū)域值得大家關(guān)注。在整個(gè)政府方面，北京南城發(fā)展計(jì)劃是打造一軸兩廊兩帶多點(diǎn)的多功能框架，房山實(shí)施五項(xiàng)措施：建設(shè)八個(gè)特色小鎮(zhèn)、40多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校進(jìn)駐、新設(shè)企業(yè)執(zhí)照當(dāng)日領(lǐng)取、提升基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)能力、完善區(qū)域醫(yī)療服務(wù)能力與水平。形成在東部有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、中部有北京新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，西部有良鄉(xiāng)高教園區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)的發(fā)展格局。
規(guī)劃方面，房山區(qū)被列為第三批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)，明確中關(guān)村南部科技創(chuàng)新城的產(chǎn)業(yè)定位，區(qū)域定位是生態(tài)宜居展示區(qū)，打造科技、金融、文化三大創(chuàng)新平臺(tái)，建設(shè)中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新史德威：的核心拓展區(qū)，南與雄安新區(qū)進(jìn)行互通，貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，迎合首都多中心的發(fā)展格局。
交通方面，隨著大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航，將直接為該區(qū)域帶來(lái)航空經(jīng)濟(jì)的利好，房山線形成一航一軌三高速的立體化交通網(wǎng)絡(luò)，并且根據(jù)市交通委相關(guān)討論方案，房山區(qū)交通路網(wǎng)有望可以進(jìn)行再次升級(jí)，房山線預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通的北延線豐益橋南站或?qū)⒗^續(xù)北延，如果這條線路落成，將進(jìn)一步拉近與城市核心區(qū)的距離。
區(qū)位方面，身為雄安新區(qū)通聯(lián)首都的橋頭堡，京保石發(fā)展軸上的核心節(jié)點(diǎn)，西南方向是連接北京市和雄安新區(qū)以及河北的戰(zhàn)略方向，日益豐盈的路網(wǎng)交通體系將再度增加區(qū)域優(yōu)勢(shì)和鞏固其戰(zhàn)略位置。
隨著新版首都城市功能定位及城市新總規(guī)的落實(shí)推進(jìn)，城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等將會(huì)不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面我們所有商辦從業(yè)者都將面對(duì)新的挑戰(zhàn)，同時(shí)也將涌現(xiàn)一些新的發(fā)展機(jī)遇，無(wú)論在任何時(shí)期、任何市場(chǎng)環(huán)境里，都一定是同時(shí)存在著挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
新時(shí)期、新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，需要我們具備更加敏銳的洞察力，順應(yīng)時(shí)代潮流，助力城市更新，創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。
謝謝大家！
來(lái)源：房訊網(wǎng)