房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會(huì)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)實(shí)錄（四）：
下面我們進(jìn)入論壇第六部分，圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)。
今年5月23日，北京市住建委連發(fā)216號(hào)、217號(hào)兩份文件，完善了已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓管理，并進(jìn)一步明確了研發(fā)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的審核部門、審核標(biāo)準(zhǔn)和審核時(shí)限。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，兩份文件帶來的變化料將深刻影響北京科技園區(qū)的未來發(fā)展，北京科技園區(qū)或迎來"持有時(shí)代"。
在經(jīng)濟(jì)新周期下，如何把握新時(shí)代科技園區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)？如何實(shí)現(xiàn)科技園區(qū)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)的共贏？哪些領(lǐng)域才是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)投資的新方向？讓我們聽聽政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)和開發(fā)商怎么說。
第一場(chǎng)圓桌對(duì)話主題是：新周期下科技園區(qū)的新邏輯，首先有請(qǐng)?zhí)匮鞒旨钨e：電子城集團(tuán)副總裁張南先生。
有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：海淀區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)王春生先生、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生、大悅城控股北京公司西北片區(qū)副總經(jīng)理貢向清女士、實(shí)創(chuàng)億達(dá)科技發(fā)展有限公司總經(jīng)理官蘭蘭女士、 中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)張靜先生、北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會(huì)秘書長(zhǎng)付強(qiáng)先生。
張南：我們論壇的各位嘉賓，大家下午好，我是張南，有幸受大會(huì)委托，今天做主持人，今天有很多老朋友，我看到今天對(duì)話的題目是新周期下科技園區(qū)的新邏輯。兩個(gè)新，我覺得我們與在座各位對(duì)話嘉賓專家，一定會(huì)給我們更多更深的解釋。
話不多說，我覺得這個(gè)核心還是讓我們各位專家有更多的發(fā)言時(shí)間，給大家更多的干貨。剛才主持人介紹了我們各位嘉賓的名字，還有他背后的單位，其實(shí)這個(gè)來講，剛才我們大會(huì)的主持人說到文件的問題，說到變化，我們整體園區(qū)環(huán)境有了非常大的變化，大家知道我們現(xiàn)在都在學(xué)四中全會(huì)，國(guó)家也是，一個(gè)是有偉大復(fù)興夢(mèng)的大局，再一個(gè)是有百年未有之大變局，我們園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)一樣。
首先我想有請(qǐng)海淀區(qū)投資促進(jìn)去的副局長(zhǎng)王春生先生，作為從政府角度出發(fā)，對(duì)于這樣一個(gè)新時(shí)代園區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，有一個(gè)解讀。再一個(gè)如何在新形勢(shì)下做好科技園區(qū)的招商引資工作，有請(qǐng)王局長(zhǎng)。
王春生：很高興在朝陽(yáng)區(qū)參加這個(gè)活動(dòng)，我是海淀區(qū)，現(xiàn)在海淀區(qū)最大的問題，我們現(xiàn)在海淀區(qū)有幾多幾少，多的東西不用說了，資源基本上是北京市科技資源最豐富的，無(wú)論人才、企業(yè)、規(guī)模、數(shù)量，GDP連續(xù)四年第一名了。我們少的地方就是空間，空間是經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要載體，如果空間受到制約，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在朝陽(yáng)寫字樓超過100米的高度都很多，但海淀區(qū)幾乎看不到，海淀區(qū)容積率受到限制，所以我們對(duì)空間更加珍惜，北京市政府最近幾年通過疏解首都功能，我們土地集約利用程度更高了，所以我們希望走高精尖的道路，在新的形勢(shì)下，特別是北京市政府海淀區(qū)一萬(wàn)平米收入規(guī)模要到四個(gè)億到六個(gè)億，區(qū)級(jí)貢獻(xiàn)達(dá)到5000萬(wàn)水平，如果每增加一萬(wàn)平米，可能給海淀區(qū)每一萬(wàn)平米增加120萬(wàn)的稅收，所以海淀區(qū)的門檻是比較高的。
最近幾年我們也有大的企業(yè)，滴滴、美團(tuán)、京東，海淀區(qū)現(xiàn)在資源是很稀缺的，在這個(gè)新形勢(shì)下，海淀區(qū)政府也出臺(tái)了一些新加坡政策，如何集約發(fā)展，促進(jìn)全區(qū)域的高科技企業(yè)發(fā)展，首先第一個(gè)我們現(xiàn)在把海淀區(qū)里面高精尖產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分，如果投資強(qiáng)度沒有超過剛才說的投資強(qiáng)度，在海淀區(qū)基本上沒有資格去拿地的，只有可能租地。今天有兩個(gè)項(xiàng)目，智慧谷還有金隅都是我們海淀項(xiàng)目，海淀區(qū)前期在2010年-2014年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我負(fù)責(zé)中關(guān)村科技城的推進(jìn)，當(dāng)時(shí)出來300多萬(wàn)平方米，那時(shí)候是高校和科研院所，這兩個(gè)項(xiàng)目是央企，這個(gè)也在海淀區(qū)最后幾塊很稀缺的地方，所以我們通過這兩個(gè)地塊，也是想在這兩個(gè)項(xiàng)目里面更多引進(jìn)海淀區(qū)符合產(chǎn)業(yè)地位的高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
現(xiàn)在海淀第二個(gè)就是少，我們海淀區(qū)寫字樓里面高品質(zhì)的比朝陽(yáng)少得多，我們按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)、四星級(jí)相對(duì)少，有兩個(gè)因素，海淀的企業(yè)跟朝陽(yáng)企業(yè)不太一樣，海淀企業(yè)都是一分錢一分錢掙，朝陽(yáng)廣告公司、商務(wù)公司，他們錢跟炒股式的，沒有我們這種干勁，所以對(duì)寫字樓的要求也不一樣。我們海淀區(qū)的企業(yè)，特別是初創(chuàng)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的水平和寫字樓不是特別嚴(yán)格，一旦國(guó)際化或者做大以后，普遍更希望入駐一個(gè)比較高品質(zhì)的樓，像龍科大廈。第二我們寫字樓空間已經(jīng)很稀缺了，能做到這個(gè)寫字樓以后就不是為了再想這個(gè)樓的服務(wù)品質(zhì)，所以這個(gè)就跟朝陽(yáng)區(qū)有很大的差距。
最后我想說什么，海淀區(qū)的企業(yè)，全國(guó)都在海淀區(qū)都想挖我們海淀區(qū)的企業(yè)，都在海淀區(qū)周邊，我們海淀區(qū)的資源，特別是空間資源受到限制，我們希望大家在跟我們不叫挖，也叫引進(jìn)我們海淀區(qū)企業(yè)，跟政府溝通一下，有些企業(yè)可以有序進(jìn)行引導(dǎo)，不要把海淀的企業(yè)連根拔走了，造成咱們?cè)僖娒娌缓靡馑己軐擂蔚摹?/P>
張南：謝謝王春生局長(zhǎng)，我是聽到了幾個(gè)信息，剛才我問的問題，我了解了作為王局長(zhǎng)他政府代表方面的一些訴求和要求，這個(gè)我是聽到了。還有一些希望，當(dāng)然投促局領(lǐng)導(dǎo)沒有把營(yíng)商環(huán)境做更多的介紹，畢竟我們今天是商業(yè)專業(yè)的論壇，政府的訴求和要求我們清楚，我想作為行業(yè)組織的代表，對(duì)于同樣問題有什么看法？有請(qǐng)中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)張靜先生給大家分享。
張靜：跨著來了，我以為還要等四個(gè)人呢。各位大家好，我是來自于中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)，很多人看到我們這個(gè)名稱以后，都感覺我們是開發(fā)商，一說不動(dòng)產(chǎn)，就跟開發(fā)商連在一起了，其實(shí)我們不是開發(fā)商，我們是從2002年，從中關(guān)村走出來的，我們是為科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些運(yùn)營(yíng)商的社會(huì)組織平臺(tái)。本來我還想聽聽前面幾位的高見再說一說。但是我覺得一下我們主持人就從政府形式跳到我商協(xié)會(huì)了。
我說點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，也可能跟這個(gè)有些跑題，我覺得我看好科技園區(qū)的，還有文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資和運(yùn)營(yíng)。這是從我們行業(yè)協(xié)會(huì)得出來一個(gè)結(jié)論，剛才有些企業(yè)家也講了，無(wú)論是北京，還有上海，特別是長(zhǎng)三角，一些一線城市，都有很多空置率，是不是會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，我覺得我是這么理解的，我們舉一個(gè)比較生活的例子，生活的例子是什么？就是說我們?cè)谏钪校覀兛赡芸吹揭黄殴�，在看到排骨的過程當(dāng)中，有兩部分人，就即刻站隊(duì)，一部分人首先看的是骨頭，另一部分人看的是肉，我是食肉動(dòng)物，主肉派，我看好北京乃至中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)。
據(jù)我們提供的研究報(bào)告，我們決的分兩個(gè)方面，一個(gè)方面就是從去年開始，很多人就找我們，讓我們提供這方面的咨詢意見和建議，很害怕，覺得科技園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種投資應(yīng)該看，等，不要再投，要控制自己的規(guī)模。但是我們也通過這幾年，一兩年，我們得出一個(gè)很好的數(shù)字結(jié)論，現(xiàn)在從南邊上來向北上有一支比較大的隊(duì)伍，向北，特別是北京進(jìn)入。我們就思考一個(gè)問題，說為什么？為什么我們中關(guān)村的，北京的害怕投資，不敢擴(kuò)大規(guī)模。但是我們南方的這些企業(yè)家們，為什么更多想在北京做投資，其實(shí)我覺得就是一個(gè)字，是不是有質(zhì)量，如果你帶著質(zhì)量進(jìn)入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)，我覺得你永遠(yuǎn)會(huì)贏。我們用傳統(tǒng)方法，傳統(tǒng)思維，沒有傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式來操作我們過去所謂的科技園區(qū)，我覺得在三五年內(nèi)必定有一批人要被市場(chǎng)淘汰。
南方的這些企業(yè)家，包括北京的一些企業(yè)家，他們懷揣著質(zhì)量，大膽在北京投資，而且投資規(guī)模非常之大，讓我們看到很震撼，說明他們對(duì)北京的寫字樓市場(chǎng)看好，他們?yōu)槭裁从羞@樣的膽量來做這種事，我覺得他們一定不是盲目的，他們帶來了新的有質(zhì)量的東西，第一我覺得他們帶來了高質(zhì)量的人才團(tuán)隊(duì)，這是我們商業(yè)協(xié)會(huì)分析以后得出的一個(gè)結(jié)論，大批的有創(chuàng)新思想的這種團(tuán)隊(duì)，高質(zhì)量的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入了北京。第二他們有很好的文化理念，第三個(gè)他們有很好的創(chuàng)新投資理念。由于時(shí)間關(guān)系就不展開說了，從商業(yè)協(xié)會(huì)的角度，我對(duì)北京的寫字樓市場(chǎng)，科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)看好，我覺得還有很大的發(fā)展?jié)摿�。祝我們各位企業(yè)家投資成功，發(fā)展越來越好，謝謝大家。
張南：感謝張靜會(huì)長(zhǎng)，他其實(shí)從一個(gè)行業(yè)組織的角度，給了一個(gè)好的方向的研判，就是說這一塊不管怎么因，我們雖然在新形勢(shì)，新的邏輯下，大的方向是向好的。
張靜：主持人他們很厲害，他們電子城在昆明投資了100萬(wàn)方，在廈門投資了20多萬(wàn)方，在南京投資了30多萬(wàn)方，全搞科技園區(qū)的，說明我們主持人他們就看好這個(gè)東西。
張南：我突然發(fā)現(xiàn)，好像在座的除了我主持人之外是朝陽(yáng)的，好像其他六個(gè)人都是海淀或者是在中關(guān)村，我們朝陽(yáng)也有中關(guān)村，剛才我們投促局的局長(zhǎng)，一樣的概念，朝陽(yáng)一有中關(guān)村地區(qū)之一，我們同樣有非常強(qiáng)勁的科技力量。我覺得園區(qū)就是我們產(chǎn)業(yè)和科技內(nèi)容承載的一個(gè)主體，具體操盤我們中間有兩位女士，我覺得這塊來講，就園區(qū)的具體的操盤，怎么讓它更能富有內(nèi)容，富有能力，讓它能夠更好的人性化，大家都有一些實(shí)際的體會(huì)，剛才我們貢向清貢總已經(jīng)做了一些分享，請(qǐng)兩位簡(jiǎn)單描述一下，如何在這樣新時(shí)代和新邏輯中，有怎樣新的打法和邏輯在里面。
貢向清：謝謝主持人，在回答主持人這個(gè)問題前面，其實(shí)我很想回應(yīng)一下我們海淀區(qū)貿(mào)促局領(lǐng)導(dǎo)說兩的無(wú)的問題，營(yíng)商環(huán)境從十九屆四中全會(huì)，很企業(yè)攜手共同解決政府在這個(gè)過程中出現(xiàn)的問題，一個(gè)是我們?nèi)鄙俑咂焚|(zhì)的商辦的寫字樓，還有在我們園區(qū)里面高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)辦公，其實(shí)這兩個(gè)高品質(zhì)，在簡(jiǎn)潔我們E_ZIKOO智慧谷的項(xiàng)目里面就已經(jīng)推出來了，我們目標(biāo)在海淀北部區(qū)域打造高品質(zhì)辦公。
張南：也插一句，這個(gè)項(xiàng)目一聽名字就覺得多好，多應(yīng)景的名字，叫智慧谷。
貢向清：再來匯映一下主持人說的新周期新邏輯，整個(gè)新的周期的大的背景，是我們整個(gè)國(guó)家由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向一個(gè)高質(zhì)量增長(zhǎng)，高質(zhì)量增長(zhǎng)最重要落地是我們抓到我們實(shí)體產(chǎn)業(yè)，說白了是四個(gè)字，是科學(xué)至上，像您說為什么您一個(gè)人是朝陽(yáng)的，我們這些人全都是海淀的，因?yàn)楹５恚粋�(gè)地方，在這種新的周期，我們一定要落到一個(gè)高質(zhì)量發(fā)展著力點(diǎn)，是我們產(chǎn)業(yè)怎么落，我相信我們對(duì)于房企來說，或者對(duì)于不可回避，大家不主動(dòng)說我是開發(fā)商，我是房企，我們都是美好生活建設(shè)者，其實(shí)從根本意義上是提供空間的載體，但是在新的周期下，空間載體已經(jīng)不僅僅是蓋一個(gè)方式，你只要在這個(gè)上面疊加更多業(yè)態(tài)，這個(gè)邏輯不是簡(jiǎn)單蓋一個(gè)房子去出租，坐著收租子，這個(gè)邏輯是要變的，要在里面疊加更多生命力，讓整個(gè)樓，對(duì)于你的客戶，我們說去賦能，為你客戶賦予價(jià)值。這里面疊加多元的東西是什么？就是各式各樣的資源，其實(shí)從一個(gè)人滿足一個(gè)衣食住行一樣，對(duì)于產(chǎn)業(yè)來說也是一樣，所以你要從產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)、生活，整個(gè)商業(yè)，整個(gè)所有角度對(duì)待，我們疊加就叫商產(chǎn)文旅科技于一體的整個(gè)商業(yè)辦公于一體，其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)城融合，產(chǎn)學(xué)交融的區(qū)域，這就是我們?cè)谛麦w系下操盤的一個(gè)邏輯，讓你這個(gè)空間變得更加豐富和延展，這個(gè)過程榮辱了我們國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的要求，政府對(duì)這個(gè)區(qū)域發(fā)展的要求，人民對(duì)自己生產(chǎn)生活工作結(jié)合在一起，這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)有更好的價(jià)值，才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)為你客戶賦能，我們經(jīng)濟(jì)就是高質(zhì)量發(fā)展的。
張南：好，官蘭蘭女士。
官蘭蘭：剛才也聽了貢總的分享，實(shí)創(chuàng)億達(dá)的項(xiàng)目從2018年開放運(yùn)營(yíng)，總規(guī)模50萬(wàn)方，位于海淀北清路附近，也是一個(gè)標(biāo)桿型科技園區(qū)，到現(xiàn)在為止，我們可能經(jīng)歷了一年左右的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，已經(jīng)成為海淀北部租金最高，出租也是情況最好，目前運(yùn)營(yíng)的情況還是比較良好的一個(gè)項(xiàng)目。我也分享一下這邊一些感悟，個(gè)人的一些體會(huì)。我是覺得做科技園區(qū)的前提應(yīng)該是要做產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)是首先的，其次才是做園區(qū)。但是一會(huì)兒我講的邏輯可能還是先從講園區(qū)開始，我們其實(shí)滿足的是我們的客戶的兩個(gè)層面的需求，第一個(gè)層面的需求是辦公的需求，做產(chǎn)業(yè)就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，我們滿足客戶辦公需求方面做了什么工作，除了大家常見5A級(jí)建造標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)園區(qū)為了符合科技企業(yè)辦公需求，我們空調(diào)供冷時(shí)間是沒有節(jié)假日，一直持續(xù)到晚上12點(diǎn)，是因?yàn)閳@區(qū)里面科技型企業(yè)，尤其我定位人工智能的企業(yè)，都是到全年沒有什么國(guó)慶，沒有什么春節(jié)，沒有什么周六日，一直在加班狀態(tài)，所以我們這種空調(diào)供冷時(shí)間符合他們的需求。
除此之外，整個(gè)園區(qū)大概有7萬(wàn)方商業(yè)，也是為了符合這里面所有企業(yè)，他們?cè)谏詈蜕虅?wù)方面配套的需求，這是園區(qū)永遠(yuǎn)需要具備最基礎(chǔ)的能力。
再有一個(gè)我們?cè)跐M足大家辦公需求方面，我們還體現(xiàn)了文化與科技相融合，就像我們一直的一個(gè)理念，科技不止于科技，中國(guó)樽一號(hào)在硬核科技包括了一個(gè)美術(shù)館，跟中央美院合作的美術(shù)館，大概有4000方，像當(dāng)時(shí)中央美院老師提到的，這就像一個(gè)有硬核科技園區(qū)里面有一個(gè)柔軟的心，賦予了整個(gè)園區(qū)文化的標(biāo)識(shí)，同時(shí)中國(guó)樽一號(hào)連續(xù)兩年在（53：36）來呈現(xiàn)整個(gè)樓梯的藝術(shù)形態(tài)，也是一另外一種科技藝術(shù)的呈現(xiàn)，所以在滿足企業(yè)辦公需求層面從他們最基礎(chǔ)物理的空間，以及到商務(wù)空間，還有文化科技相融合的方面，我們都能符合他們的需求，這是剛才說的辦公需求。
剛才說的第一點(diǎn)，科技園區(qū)首先應(yīng)該是要滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，中國(guó)樽一號(hào)產(chǎn)業(yè)定位聚焦在人工智能、商業(yè)航天、金融科技，人工智能是我們最主要的產(chǎn)業(yè)方向，我們滿足這個(gè)客戶的產(chǎn)業(yè)需求的方面首先我要知道這個(gè)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，我們?cè)敿?xì)分析了一下這個(gè)行業(yè)在全球發(fā)展布局，在北京中關(guān)村發(fā)展趨勢(shì)，以及這個(gè)行業(yè)里面產(chǎn)業(yè)鏈的狀態(tài)，最后我們總結(jié)出這個(gè)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，包括人才發(fā)展的需求，以及前沿科技算法的前沿創(chuàng)新的需求，還有投融資的需求，最核心是場(chǎng)景落地的需求，就是AI企業(yè)是技術(shù)驅(qū)動(dòng)型，但是市場(chǎng)落地方面是有困難的。
我們園區(qū)能做什么，在所有痛點(diǎn)里面，我們分析了我們園區(qū)能做什么事情，所以我們把AI場(chǎng)景的落地做成我們最主要的園區(qū)企業(yè)的服務(wù)，這里面就是我們?cè)趫@區(qū)整個(gè)正在打造的智慧園區(qū)場(chǎng)景里面，所有環(huán)節(jié)都是對(duì)我們科技企業(yè)開放的，他們把我們整個(gè)園區(qū)做成一個(gè)大的展示的平臺(tái)。同時(shí)我們園區(qū)里面會(huì)專門配備一個(gè)團(tuán)隊(duì)，包括金融服務(wù)，技術(shù)服務(wù)，市場(chǎng)服務(wù)，人才服務(wù)，圈層服務(wù)。比如我們金融服務(wù)，前段時(shí)間入住一個(gè)企業(yè)是人工智能領(lǐng)域視覺分析，應(yīng)用在工業(yè)質(zhì)檢方面的企業(yè)，剛?cè)胱≈笪覀兘鹑诜⻊?wù)主管就組織十幾家投資機(jī)構(gòu)跟他一對(duì)一做投資輔導(dǎo)，今年還沒有融資，明年年初計(jì)劃融資，但是這樣一個(gè)前期的工作，我們已經(jīng)開始做了。
像市場(chǎng)落地這方面，我們幫園區(qū)企業(yè)對(duì)接了很多國(guó)際交流的機(jī)構(gòu)，以及他們商會(huì)，還有國(guó)家大使的參贊，促進(jìn)我們園區(qū)企業(yè)海外走出去，出海的一些節(jié)奏。我們還請(qǐng)了各個(gè)大的高�？蒲性核慕淌�，以及一些大的企業(yè)的CTO到園區(qū)做技術(shù)分享，提高他們技術(shù)方面的溝通和交流的能力。
所以其實(shí)從我們角度來說，我們第二個(gè)滿足企業(yè)需求就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)的需求，尤其要關(guān)注企業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)。所以在這樣一些情況下，我們園區(qū)的企業(yè)在2019連狀況下擴(kuò)租狀裝特別良好，有的企業(yè)剛開始談只租一層，簽的時(shí)候租兩層，簽完之后沒多久就是租三層，這是我們目前運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。
張南：我們兩位女士，一看就是叫操盤手，一個(gè)從構(gòu)架上，一個(gè)從需求出發(fā)，跟大家分享了她們具體在園區(qū)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理方面的一些內(nèi)容。但是大家看到，我們政策，我們的園區(qū)資產(chǎn)狀況，我們管理方式，運(yùn)營(yíng)模式的變化，往往現(xiàn)在來講園區(qū)的內(nèi)容，包括運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容，包括資產(chǎn)自內(nèi)容，都在發(fā)生背后本質(zhì)的變化，我們出現(xiàn)了輕重，出現(xiàn)了金融，我們出現(xiàn)了園區(qū)很多內(nèi)容，由不同的主體各自細(xì)化分工的狀況，這也是我們園區(qū)在發(fā)展這么長(zhǎng)時(shí)間以來，越來越多的細(xì)化分工的結(jié)果，我節(jié)的這個(gè)來講，其實(shí)像我們的變化到底是順勢(shì)而為，還是逆流而上，我們都有這樣的角色。其實(shí)今天變化也非常大，這里有兩個(gè)好朋友了，剛才發(fā)言的張靜總都是老朋友，很多年的老朋友。郭瑩輝郭總也是老朋友的老朋友了，也是我們園區(qū)運(yùn)營(yíng)開發(fā)管理的先驅(qū)，大概20多年從業(yè)者。其實(shí)這兩位老朋友的身份和背景都有了一些變化，但是我覺得大家從事到整個(gè)園區(qū)的心和內(nèi)容還是沒變的。
最后先把郭瑩輝總放到最后，先請(qǐng)問一下北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會(huì)的付強(qiáng)先生，想從我們金融角度出發(fā)，因?yàn)橐欢ㄊ请x不開金融，什么事都離不開，從金融角度出發(fā)，如何解讀一下我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，跟園區(qū)核心的資產(chǎn)內(nèi)容的關(guān)系，然后在未來科技園區(qū)投資的方向，我想請(qǐng)付強(qiáng)先生給我們有一個(gè)分享。
付強(qiáng)：感謝大家，感謝主辦人，我叫付強(qiáng)，中關(guān)村金融商會(huì)。我們這個(gè)商會(huì)主要有兩塊會(huì)員單位，一個(gè)是金融機(jī)構(gòu)，一個(gè)是以新三板為代表的企業(yè)，但是我辦公的地方那屋可以注冊(cè)200多家投資機(jī)構(gòu)，所以我們平�；揪妥鼋鹑谕顿Y機(jī)構(gòu)和企業(yè)的見面交流會(huì)，過去講叫投資融資洽談會(huì)。最近我也是海淀的政協(xié)委員，前兩天特別巧的是正好寫了一個(gè)提案，叫做《協(xié)同招商引資，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境》，剛才前面投資促進(jìn)局王局長(zhǎng)談到，你們?cè)俚胶５硗谄髽I(yè)的時(shí)候最好事打個(gè)招呼，以前見面不那么尷尬�，F(xiàn)在大家都感悟到，也感受到，各位都是地產(chǎn)行業(yè)專家，在這個(gè)行業(yè)都屬于前輩，包括北京地產(chǎn)，其他地方都做過。辦公的，園區(qū)的，商業(yè)的都有。在這里面我前段針對(duì)我這個(gè)議案有些，像做園區(qū)的建房的公司跟我們交流過，說產(chǎn)業(yè)園在做開發(fā)，就是由重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，這個(gè)過程中原來是建一片帶一片，現(xiàn)在是企業(yè)不太容易過去，這里我也感悟到，因?yàn)楸本┒ㄎ凰膫�(gè)中心之后，有疏解非首都功能之后，很多其他地方到北京招商引資，業(yè)務(wù)越來越重，目標(biāo)非常明確，尤其在這里面，我們海淀來了好幾位，重點(diǎn)是到海淀去挖高科技企業(yè)。協(xié)同招商，就是讓企業(yè)走出去的時(shí)候，不要誤打誤撞。
因?yàn)槲覀儠?huì)員單位有很多新三板企業(yè)，王局長(zhǎng)也說了，規(guī)模都是有要求的，平方面積都有要求，新三板企業(yè)大家了解，我個(gè)人認(rèn)為說大不大，說小不小，很多政策目前可能又貼不到，所以他們存在一些不得不走出去的一個(gè)原因。還有一些根據(jù)自己情況，也想走出去，隨著外面的招商力度越來越強(qiáng)，所謂的政策，或者說優(yōu)惠程度越來越大，他們也有這種沖動(dòng)。我之所以提這個(gè)提案，就是想讓企業(yè)有計(jì)劃有步驟，適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展。因?yàn)槲乙步佑|了很多其他招商局的領(lǐng)導(dǎo)，包括一些機(jī)構(gòu)平臺(tái)，他們也想把所謂的高科技企業(yè)引進(jìn)去。因?yàn)槲矣浀靡粋�(gè)數(shù)據(jù)，2016年底，全國(guó)有100多家屬于高新區(qū)，目前發(fā)展不是特別滿意，或者說不是所有發(fā)展那么好，所以他們招商力度非常強(qiáng)的原因，希望那些高科技七能入住當(dāng)?shù)氐母咝聟^(qū)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
但這里面我個(gè)人感覺，他們?nèi)币粋�(gè)因地制宜，還有一個(gè)沒有把自己特色挖掘出來。我當(dāng)時(shí)給了兩個(gè)概念，各地到北京招商，我說你們基本上空氣好，房租低，員工成本低，可能還能解決戶口，這是你們到這來的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，你們針對(duì)都是北京地區(qū)。而我們企業(yè)都出去是面對(duì)很多不同地區(qū)的地方，他可能在北京、天津、錦州、河北、河南，來的條件都是這個(gè)，聽多了你們其實(shí)優(yōu)勢(shì)就沒了。你們的特色到底在哪，河南特色到底在哪？至于說很多產(chǎn)業(yè)園，我參觀了北京的一個(gè)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)園，后來他說我們現(xiàn)在想去，當(dāng)?shù)卣苤С郑且灿袟l件，希望把這個(gè)產(chǎn)業(yè)帶回去。所以他說我們有向由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的需求，我說了一大堆，也不知道合不合適，將來和王局長(zhǎng)可能會(huì)有進(jìn)一步交流機(jī)會(huì)，希望企業(yè)走初期的時(shí)候既要得到海淀政府的認(rèn)可，協(xié)同讓企業(yè)走出去，不是說現(xiàn)在好像有種感覺，各地過來就是挖企業(yè)，海淀辛辛苦苦培育多少年，如果讓這些企業(yè)走，如果將企業(yè)留下。剛才王局長(zhǎng)說了，有些辦公引入朝陽(yáng)，我更希望科技總部留在海淀，研發(fā)總部留在海淀，因?yàn)橛腥瞬拧?/P>
張南：今天話題第一個(gè)請(qǐng)王局長(zhǎng)發(fā)言之后，感覺話題好像偏向招商引資和互相挖墻角，我也做園區(qū)做了很久，當(dāng)然說實(shí)話，海淀很多總部到朝陽(yáng)我是操作者之一。但是我的觀點(diǎn)跟大家不一樣，我覺得不是挖，其實(shí)企業(yè)現(xiàn)在整體的選址很簡(jiǎn)單，是有很強(qiáng)的自主性，這個(gè)不是挖，就是做好自己。不管是政府也好，不管是我們的園區(qū)的運(yùn)營(yíng)者也好，我覺得做好自己，這是核心，做好內(nèi)容。我覺得這個(gè)來講，整體大的營(yíng)商環(huán)境，每個(gè)地方都由當(dāng)?shù)夭煌膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，核心還是做好自己，不管是哪一個(gè)角色，今天咱們?cè)掝}到次搞一搞，我們是中國(guó)寫字樓的論壇，今天這個(gè)話題海淀企業(yè)居多，以海淀的角度說這個(gè)事。最后請(qǐng)郭瑩輝老師，郭總應(yīng)該是從實(shí)干者到理論家，都是集于一身的，我們交流很多，最后請(qǐng)郭瑩輝總把自己最近的一段心得和體會(huì)，加上對(duì)于我們新周期下新邏輯的看法，跟大家簡(jiǎn)單做一個(gè)分享。
郭瑩輝：謝謝張南總，首先我說我這個(gè)身份，中科產(chǎn)城是我今年剛剛打造的一個(gè)新的投資平臺(tái)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，就是園區(qū)輕資產(chǎn)，我想分享除了剛才我的主題演講中，用產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的思維和方法來解決地產(chǎn)存在的堰塞湖以外，我講兩個(gè)案例和三個(gè)趨勢(shì)。一個(gè)就是我除了北京的園區(qū)，我觀察全國(guó)園區(qū)比較多，大家講是北京的感受，其實(shí)北京我現(xiàn)在比較一下，天子腳下，在北京市場(chǎng)上，這么好的資源條件做園區(qū)其實(shí)壓力并不大，而大的確實(shí)是外地的，省會(huì)以下的地級(jí)市，縣級(jí)市，真的很慘。
我們?cè)趫@區(qū)里面有很大的誤區(qū)，商務(wù)園和科技園絕對(duì)不一樣，現(xiàn)在行業(yè)里把這個(gè)兩年容易搞混，第一個(gè)是洋蔥型園區(qū)，現(xiàn)在服務(wù)的是我們四川天府新區(qū)，一個(gè)LP投的，我當(dāng)GP給他操盤，去跟政府談園區(qū)的時(shí)候，政府很傲慢，我的天府新區(qū)，CBD金融機(jī)構(gòu)多如牛毛，我也沒客氣，四年前就談來沒談成，就回北京了，進(jìn)展結(jié)果和我當(dāng)初預(yù)測(cè)一模一樣，你是做了一個(gè)商務(wù)園的寫字樓群的建造，而不會(huì)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)活躍的城市，當(dāng)時(shí)我的判斷，我說你叫掛牌經(jīng)濟(jì)，你是一個(gè)華麗的城市外表，但是一個(gè)洋蔥內(nèi)核，沒有稅收，沒有內(nèi)容。但是他確實(shí)除了賣地收入之外，除了買樓從六千變成一萬(wàn)二，這個(gè)城市到現(xiàn)在為止，樓是空的。所以我說叫洋蔥型園區(qū)，剝來剝?nèi)]有東西。
我再舉一個(gè)我為2012年在長(zhǎng)春投的園區(qū)，我把它叫板栗型園區(qū)，外表其貌不揚(yáng)，剝開了滿滿干貨，這個(gè)園區(qū)里長(zhǎng)春市郊外15公里，可以說在玉米地買了了995畝地，花了15個(gè)億，有產(chǎn)業(yè)，有住宅，到今天，我每年給政府交一個(gè)低價(jià)格，30億產(chǎn)值，5億的稅，合到我擁有的產(chǎn)業(yè)的畝數(shù)來說，每畝稅收150（1的：07） 。
張南：我猜內(nèi)容一定有電信這樣的企業(yè)才能支撐這樣的利潤(rùn)率。
郭瑩輝：我招了200多個(gè)企業(yè)，兩個(gè)最牛的。
張南：我們是有共鳴的。
郭瑩輝：其他都是散戶，我說明一個(gè)道理，我們做科技園，是把產(chǎn)業(yè)孵化和各種平衡，各種利益，各種利潤(rùn)放在一起，政府不斷往里加持，幫助企業(yè)招商，給綠色通道，所以做這個(gè)成功，這是一個(gè)很具有代表性的案例。我想講這兩個(gè)案例之下，就講現(xiàn)在做園區(qū)的趨勢(shì)。
剛才我們講的房地產(chǎn)很寒冷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更焊液，寒冷之下有溫暖，現(xiàn)在國(guó)家在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)新型國(guó)家建設(shè)，尤其是過去土地財(cái)政慢慢弱化的時(shí)候，依賴產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，所以去年2018、2019年中國(guó)城市市長(zhǎng)和書記的角色，兩件事，一個(gè)科技創(chuàng)新，第二產(chǎn)業(yè)招商，抓經(jīng)濟(jì)。所以現(xiàn)在營(yíng)商環(huán)境從全國(guó)的環(huán)境改變，實(shí)際上就在抓我們產(chǎn)業(yè)落地，產(chǎn)業(yè)建設(shè)。實(shí)際上給我們產(chǎn)業(yè)園企業(yè)帶來巨大的商機(jī)，這個(gè)商機(jī)之下就回到剛才說在知道什么叫園，什么叫城，什么叫創(chuàng)新，我們就可以理解現(xiàn)在政府和我們是同伙。我們和住宅開發(fā)商絕對(duì)不一樣，那個(gè)在無(wú)限的打壓。
張南：利益是趨同的。
郭瑩輝：我們現(xiàn)在和政府的訴求是一致的，幫他做產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，因此現(xiàn)在有三個(gè)趨勢(shì)，在運(yùn)營(yíng)層面。第一個(gè)就是精準(zhǔn)招商，過去我們地產(chǎn)企業(yè)，講產(chǎn)業(yè)故事，講商住配比，就能拿到地，不行了，地方政府必須看你招什么樣的企業(yè)，他才給你土地，所以從政府給我們限定了，我們運(yùn)營(yíng)園區(qū)的前提條件。
第二是資本招商，實(shí)際上從我們運(yùn)營(yíng)商來說，我們會(huì)做VC、PE的企業(yè)孵化，但更大力度來自地方政府，現(xiàn)在可以看到任何城市都有產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金，地方政府親自上手，親自投錢拉企業(yè)，這些地方政府在園區(qū)招商中起到了一個(gè)資本投入和要素導(dǎo)入的過程，這是第二。
第三是服務(wù)招商，我們2018、2019年在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)，包括地方行政區(qū)，區(qū)政府這一級(jí)發(fā)生體制變化，很多園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)站起來坐下來，完全市場(chǎng)化。改變招商的模式，服務(wù)的能力，就像我們市場(chǎng)化的園區(qū)運(yùn)行企業(yè)一樣，政府在改變，項(xiàng)服務(wù)方改變，來給落地的入圓企業(yè)提供更好的服務(wù)，所以說這三個(gè)精準(zhǔn)招商，資本招商，服務(wù)招商，實(shí)際上是運(yùn)營(yíng)企業(yè)和政府為了同一個(gè)目的，共同在形成合力。所以剛才講了大勢(shì)，是政府鼓勵(lì)的。第二從行為動(dòng)作上，雙方是趨同的，我認(rèn)為我們做產(chǎn)業(yè)園一定要比做房地產(chǎn)開發(fā)有更長(zhǎng)的盈利空間，更厚的盈利空間，更長(zhǎng)的發(fā)展道路。我就說這么多。
張南：謝謝郭總，今天時(shí)間關(guān)系，感謝我們各位嘉賓，各位專家關(guān)于我們新周期下園區(qū)的新邏輯的一個(gè)分享，我覺得不管時(shí)代怎么變，周期怎么變，人怎么變，政策怎么變，我覺得不變的是我們每一個(gè)園區(qū)從業(yè)者真真正正推進(jìn)我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這顆心，我不知道大家同不同意這句話，感謝各位嘉賓的聆聽。謝謝大家，我們這場(chǎng)的對(duì)話到此結(jié)束，謝謝。
主持人：感謝張總的主持，也謝謝各位對(duì)話嘉賓精彩分享，相信科技園區(qū)行業(yè)一定能夠在經(jīng)濟(jì)下行過程中突圍而出，迎來美好園區(qū)新時(shí)代。這樣一個(gè)美好時(shí)代，有各位朋友的鼎力幫助和整個(gè)行業(yè)齊心協(xié)力向前發(fā)展。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尚處于初期階段，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)幾乎都是在"摸著石頭過河"，缺乏行業(yè)標(biāo)桿和規(guī)范，這也在客觀上造成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)五花八門、各行其道的解讀與運(yùn)作，使得商業(yè)地產(chǎn)處于一種無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的開發(fā)量持續(xù)上升，經(jīng)營(yíng)效益卻不見好轉(zhuǎn)的尷尬狀態(tài)很大程度上都是由于對(duì)運(yùn)營(yíng)管理模式的重視程度不夠造成的。
那么，經(jīng)濟(jì)新周期背景下，持有性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理的理念和模式如何升級(jí)換代？運(yùn)營(yíng)管理如何吸引客戶和挽留客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值保值作用？接下來我們聽聽各位老總、專家怎么說。
第二場(chǎng)圓桌對(duì)話主題是：新周期下運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯，首先有請(qǐng)?zhí)匮鞒旨钨e：
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長(zhǎng) 張毅先生
對(duì)話嘉賓：
張存理女士 北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司 副總經(jīng)理
孫鵬陽(yáng)女士 嘉銘投資（集團(tuán)）有限公司 副總裁
劉曉天先生 天安人壽資產(chǎn)管理中心 副總經(jīng)理
周雪峰先生 遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部銳中心項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理
馮建軍先生 北京城建置業(yè)有限公司 總經(jīng)理
余玉梅女士 保利物業(yè)管理(北京)有限公司 助理總經(jīng)理
又是一場(chǎng)高端論壇，有請(qǐng)各位。
張毅：大家下午好，從上午主題論壇到下午的對(duì)話，應(yīng)該是一場(chǎng)非常激烈的頭腦風(fēng)暴，特別是在新時(shí)代，這樣一個(gè)大背景之下，我們商業(yè)物業(yè)到底應(yīng)該是怎么做，應(yīng)該是大家非常關(guān)心的一個(gè)課題。在商辦的領(lǐng)域，其實(shí)我們一直在探索，一直在做，商會(huì)在幾年前就開展了一項(xiàng)叫做商辦的運(yùn)營(yíng)導(dǎo)則的編寫工作，其實(shí)就是想把商辦的運(yùn)營(yíng)管理全流程的工作能夠做好。在新時(shí)代、新周期到底應(yīng)該怎么有一個(gè)新的理念，我們這一組應(yīng)該是涇渭分明，一個(gè)是開發(fā)商背景的業(yè)主，還有就是運(yùn)營(yíng)管理后期的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，我想是這樣，按照大會(huì)組委會(huì)給我的順序，我們先請(qǐng)中海地產(chǎn)商管公司張存理女士給我們講講中海作為央企是怎么解決這個(gè)問題的。有請(qǐng)。
張存理：謝謝張毅總，是這樣，中海這邊也介紹一下我們中海商務(wù)COC，整個(gè)中海商業(yè)做中海地產(chǎn)旗下全部持有物業(yè)的，現(xiàn)在大概在全國(guó)到全世界26個(gè)城市持有大概近千萬(wàn)平米的量，跟其他開發(fā)商不太一樣，我們?cè)谡麄�(gè)寫字樓領(lǐng)域比重會(huì)比較大一些�，F(xiàn)在是全國(guó)內(nèi)地單一最大的單一運(yùn)營(yíng)寫字樓運(yùn)營(yíng)和開發(fā)商，大概有80棟樓，有600萬(wàn)平米的獲量，總共投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到50棟樓，在北京地區(qū)管的項(xiàng)目是北京本地14個(gè)，到華北輻射是20個(gè)寫字樓。
在這樣情況下，我們也在做所謂的存量的大爆炸的突破，從這個(gè)方面來說，我們?cè)趺磸膯我豁?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)到寫字樓集群的運(yùn)營(yíng)，在內(nèi)部來說，標(biāo)準(zhǔn)化是我們覺得一個(gè)很重要的一方面。隨著規(guī)模的變大，團(tuán)隊(duì)的分散，沒有一套很好的標(biāo)準(zhǔn)去做，那你一定就會(huì)在運(yùn)營(yíng)商存在一系列的問題。所以今年我們也是結(jié)合了我們一些經(jīng)驗(yàn)，在中海內(nèi)部做了一個(gè)運(yùn)營(yíng)100的標(biāo)準(zhǔn)，它結(jié)合到從物業(yè)的界面，到商管的界面，100個(gè)客戶敏感度最高的觸點(diǎn)要達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化的動(dòng)作。另外一方面，我覺得所謂的新周期之下有一點(diǎn)是不變的，我們不管做營(yíng)銷，做招商，做什么也好，圍繞客戶這一點(diǎn)是不變的。但是客戶是在變的，因?yàn)榭蛻舻男枨笤谧�，客戶的年齡層級(jí)，他的趨向，包括整個(gè)時(shí)代也在變，所以說客戶的需求發(fā)生了變化，導(dǎo)致現(xiàn)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)也得隨著客戶來進(jìn)行變革。對(duì)于整個(gè)來說，我們?cè)趺醋鲞@三個(gè)維度，從物業(yè)管理的維度，到運(yùn)營(yíng)管理的維度，到資產(chǎn)管理的維度，三個(gè)維度這方面的運(yùn)營(yíng)，更多的還是要站在更高的視角把控現(xiàn)金流的曲線，做好客戶的一些挽留的事情。
然后還想去分享一點(diǎn)，就在目前的市場(chǎng)下，大概市場(chǎng)背景就不是特別樂觀的情況下，我們也嘗試一些其他的變化，包括我們對(duì)于所謂品牌的升維，除了產(chǎn)品在升級(jí)方面，我們也推出聯(lián)合辦公平臺(tái)，去捕獲一些跟傳統(tǒng)辦公不同的客戶的需求，同時(shí)我們還會(huì)有自己的運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，中海營(yíng)商聯(lián)合我們購(gòu)物中心，聯(lián)合我們酒店，聯(lián)合我們周邊的資源去給客戶提供附加值的服務(wù)，提高我們項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至還有我們（英），我們是全國(guó)第一個(gè)所有的寫字樓都配備AED設(shè)備的開發(fā)商，而且每年每個(gè)寫字樓都會(huì)進(jìn)行（英）培訓(xùn)，每個(gè)樓至少一次。
所以說其實(shí)是在從不同的維度上圍繞鋪戶的服務(wù)挽留客戶，做整個(gè)寫字樓的資產(chǎn)運(yùn)維的升級(jí)。
張毅：謝謝張總，張總說的非常好，還是用標(biāo)準(zhǔn)化貫穿整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理的始終，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)要以客戶為中心，在新時(shí)代的大的背景之下，不斷去創(chuàng)新，去滿足客戶的需求。同樣是央企，保利物業(yè)一直做的非常不錯(cuò)，也是我們行內(nèi)的標(biāo)桿，我不知道余總在這方面是不是給大家分享你們的一些做法和體會(huì)。
余玉梅：大家好，主持人好，我是來自保利物業(yè)，今天說實(shí)在聽到這個(gè)論壇之后，我確實(shí)是受益很多，給我啟發(fā)也很大，我覺得今天在座大部分都是資產(chǎn)開發(fā)者、建設(shè)者，還有持有者，可能有一部分是使用者，但是我是作為咱們資產(chǎn)的服務(wù)者，從物業(yè)這個(gè)角度談?wù)勎覀儗?duì)資產(chǎn)管理的看法，我們不管是開發(fā)者、持有者還是使用者，我覺得我們跟大家觀點(diǎn)是一致，讓我們資產(chǎn)保值增值，使我們資產(chǎn)不斷議價(jià)，這個(gè)觀點(diǎn)是不變的。眾所周知，在我們物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)是很多行業(yè)都已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)向商辦服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型，我們保利物業(yè)也開始逐步升級(jí)轉(zhuǎn)型，在我們商辦里面有星云起伏商辦（音）服務(wù)平臺(tái)，意義就是星云推輝，美好同行，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)保證日常設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)之后，更注重就是軟性服務(wù)，通過人文和發(fā)展為主題，為我們企業(yè)，為我們客戶，為我們?cè)谶@個(gè)物業(yè)里每一個(gè)工作人員，實(shí)現(xiàn)他們價(jià)值，同時(shí)通過保利上下游產(chǎn)業(yè)鏈，為企業(yè)提供更多商務(wù)服務(wù)。比如我們星云禮賓、星云會(huì)務(wù)，給我們客戶提供舒適基礎(chǔ)的服務(wù)，但是我們星云論壇，還有星云企業(yè)星云秀搭建這個(gè)平臺(tái)以后，為我們客戶提供個(gè)性的交流的平臺(tái)，這是我們保利物業(yè)這方面做的一些工作。我們還可以隨時(shí)落地我們飲食，還有我們健身，還有裝修這一塊的服務(wù)，不管怎么樣，物業(yè)這個(gè)角度都要充分發(fā)揮我們最優(yōu)勢(shì)的資源，不僅為我們資產(chǎn)持有者，助力我們資產(chǎn)持有者招商出租，也可以滿足我們新周期下資產(chǎn)的使用者的所有的商務(wù)服務(wù)，我們保利物業(yè)也協(xié)同物業(yè)行業(yè)同行們，一起努力，為我們中國(guó)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供我們最優(yōu)質(zhì)，最好的服務(wù)，謝謝大家。
張毅：謝謝，余總是做物業(yè)服務(wù)的，跟他們?cè)谧膸孜唤巧惶粯樱疫�想追問一句，因?yàn)榻裉焐衔�，提到一個(gè)概念，就是說下一步的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)就是兩個(gè)能力，一個(gè)是你的金融能力，還有一個(gè)就是你的運(yùn)營(yíng)能力，運(yùn)營(yíng)能力的高低，運(yùn)營(yíng)的好與壞，運(yùn)營(yíng)的客戶滿意度是怎樣的，特別是對(duì)客戶日益增長(zhǎng)的不同的需求，因?yàn)閯偛拍阋舱劦搅�，通過品牌建設(shè)去滿足大家不同的，或者說不斷增長(zhǎng)或者更新的需求，您能不能舉一兩個(gè)例子給我們大家分享一下。
余玉梅：怎么說呢，比如說我們現(xiàn)在做的比較好的是北京市保利國(guó)際廣場(chǎng)，在這里面我們保利國(guó)際廣場(chǎng)，應(yīng)該說是500強(qiáng)企業(yè)居多的，這里面我們有一個(gè)會(huì)服，包括我們對(duì)客戶前期的需求，包括從他的裝修，包括搬家這些服務(wù)，應(yīng)該是從最開始就步入介入，和我們地產(chǎn)的資管部很緊密的進(jìn)行對(duì)接，對(duì)這些客戶的需求進(jìn)行摸排，才能達(dá)到后期服務(wù)的黏度，我們覺得更重要是跟客戶之間的黏度，讓客戶更相信我們，更依賴于我們，說通俗一點(diǎn)就是更依賴我們。
張毅：謝謝。剛才我們談到中海和保利兩大央企，他們無(wú)論是從持有者，還是從日常運(yùn)營(yíng)者的角度給我們談了一些體會(huì)，接下來聽一下遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部銳中心項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理周雪峰先生，談?wù)勊捏w會(huì)，他的頭銜就很合我們主題，我們談運(yùn)營(yíng)的新邏輯，他作為運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理是不是把您的邏輯給我們大家分享一下，讓我們能夠體會(huì)你怎么去把你的銳中心能夠做的非常好。
周雪峰：感謝舉辦方，今年又能參加咱們房訊網(wǎng)和商會(huì)舉辦的年會(huì)。剛才主持人說臺(tái)上只有班總一個(gè)人搞物業(yè)的，我糾正一下，我能算半個(gè)。
聊到運(yùn)營(yíng)這個(gè)問題，一直離不開的一個(gè)點(diǎn)就是客戶，因?yàn)槲覀兺谡f市場(chǎng)，其實(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來都是一些客觀反應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，我們分析哪些客戶成交了，哪些客戶成交了，其實(shí)只是一些行動(dòng)的反映的結(jié)果，但是如果說我們想怎么做好運(yùn)營(yíng)，其實(shí)我們要去關(guān)注客戶的需求，剛才很多人都聊過客戶的需求，其實(shí)我們往往忽略一點(diǎn)，就是用戶，但是客戶和用戶的區(qū)別是什么，客戶可以總結(jié)成一個(gè)B2B，是一個(gè)組織，是多人性的。但是用戶是個(gè)人性的，客戶和用戶他們的需求有哪些共性，有哪些差異，這個(gè)東西不知道在座各位，之前有沒有關(guān)注過，或者有沒有研究過，一個(gè)企業(yè)租這個(gè)樓關(guān)注點(diǎn)是什么，可能關(guān)注租金、地理位置，可能租金是最重要的，但其實(shí)這個(gè)企業(yè)員工個(gè)人關(guān)注和企業(yè)關(guān)注有某些是共性，交通便不便利，上下班做地鐵方不方便，個(gè)性化需求和公司整體關(guān)注點(diǎn)不一樣。或者有很多時(shí)候很有可能是相反的。因?yàn)橐粋�(gè)樓物業(yè)費(fèi)越，服務(wù)越好，員工體驗(yàn)越好，往往企業(yè)覺得租金高了，物業(yè)費(fèi)高了不太愿意租，很多點(diǎn)是矛盾的。
所以研究這兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)，最早的出發(fā)點(diǎn)是因?yàn)槭裁�？是因�(yàn)槲覀冇X得未來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)客戶，一定是更加關(guān)注解決員工需求，這是我們第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，我們把客戶和用戶的關(guān)注點(diǎn)能完美契合之后再來研究我們?cè)趺唇o他提供更好的產(chǎn)品，更好的服務(wù)和更好的空間，這是第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。
我們可以通過不同的研究更多，原來更多研究這個(gè)公司是一個(gè)什么行業(yè)，行業(yè)屬性是什么，聚集度在哪？未來我們研究方向更是一個(gè)從企業(yè)的全生命周期研究，不同的一個(gè)初創(chuàng)型企業(yè)，成熟型和發(fā)展型，不同的階段，需求關(guān)注點(diǎn)肯定是不一樣的，然后我們給他提供的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)該也是不一樣的。包括如果一個(gè)個(gè)人，他不同年齡段的客群需求也不一樣，或者說他每天從進(jìn)入這個(gè)樓里，到每天下班之后，這個(gè)不同的場(chǎng)景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運(yùn)營(yíng)做好，我們必須要在更早的前期介入，比如說這個(gè)產(chǎn)品在早期定位階段，或者說接下來產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，我其實(shí)就是應(yīng)該要運(yùn)營(yíng)進(jìn)入，要考慮到產(chǎn)品前期設(shè)計(jì)，哪些符合客戶的需求，哪些更符合用戶的需求，所以這個(gè)方面我從三個(gè)層面去解釋這個(gè)問題，因?yàn)檫@個(gè)跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個(gè)維度，跟我這個(gè)是完美契合的，都是一樣的，產(chǎn)品、空間、服務(wù)。
產(chǎn)品這個(gè)層面，因?yàn)楝F(xiàn)在很多競(jìng)爭(zhēng)很激烈，很多寫字樓配置是越來越高，層高越來越高，空調(diào)做的檔次越來越高，全控器系統(tǒng)，各種投，企業(yè)也都有錢。其實(shí)我們?cè)谧鲞@些東西的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)了很多問題，就是有很多樓宇超配的現(xiàn)象，他可能并沒有研究當(dāng)它的凈高超過3米的時(shí)候，企業(yè)裝修成本是大有幅度提升，也就是說這個(gè)東西不是越高越好，而是有一個(gè)非常好的區(qū)間段。比如加長(zhǎng)地板，很多企業(yè)對(duì)于加長(zhǎng)地板沒有那么高，但往往我們給他提供都是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，定義甲級(jí)寫字樓必須加長(zhǎng)地板，往往做這些需求的時(shí)候，資本投資點(diǎn)和企業(yè)關(guān)注點(diǎn)是錯(cuò)位的，導(dǎo)致很多覺得投了很多錢，造價(jià)很高，但最后為什么客戶不愿意租，就是這個(gè)問題。
空間這個(gè)層面，如果原來標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，其實(shí)面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)需求，這幾年聯(lián)合辦公這個(gè)產(chǎn)品，相當(dāng)于是在整個(gè)北京市，包括全球市場(chǎng)都是一個(gè)非常新興的辦公產(chǎn)品，辦公形式。近兩年可能是萎縮了，所以很多一些聯(lián)合辦公的企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，開始往有的是干脆轉(zhuǎn)成定制裝修了，因?yàn)樽约旱难b修風(fēng)格很有他的品牌特色，還有一些把初創(chuàng)企業(yè)，把戶型面積放大，做成工作室形式，把產(chǎn)品區(qū)間放大，這個(gè)怎么說，相當(dāng)于是在他原有的聯(lián)合辦公邏輯下，他商業(yè)模式行不通了，盡量壓縮每一個(gè)工位的面積實(shí)現(xiàn)全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過來了，所以未來我們?nèi)绻紤]的話，其實(shí)我們不應(yīng)該以一個(gè)單獨(dú)聯(lián)合辦公自身的營(yíng)業(yè)邏輯去考慮，而是說把這個(gè)聯(lián)合辦公房到我的樓宇里，整個(gè)樓的經(jīng)營(yíng)邏輯去考慮聯(lián)合辦公產(chǎn)品在里面應(yīng)該起到什么作用。因?yàn)槲覀冞h(yuǎn)洋跟世界知名聯(lián)合辦公合作很多，他進(jìn)我們樓里，其實(shí)他對(duì)我們整體樓宇的租賃運(yùn)營(yíng)并沒有起到太大的幫助，同時(shí)還會(huì)給我們產(chǎn)生很多運(yùn)營(yíng)商的難題。比如說營(yíng)業(yè)時(shí)間不一樣，營(yíng)業(yè)理念，讓客戶可以帶寵物進(jìn)樓，這個(gè)東西在北京寫字樓是完全不允許的，往往發(fā)現(xiàn)有很多矛盾點(diǎn)，反過來其實(shí)對(duì)我們運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。是不是考慮未來在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品里，我們把聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)邏輯更放大，除了解決中小型企業(yè)短期短時(shí)辦公需求，我樓內(nèi)這些大企業(yè)，比如說一些臨時(shí)的辦公需求，一些過渡的辦公需求，一些他外來的到年終要審計(jì)了，外來的一些審計(jì)相關(guān)的單位的合作方的臨時(shí)辦公的需求，要放到一個(gè)項(xiàng)目層面考慮這個(gè)空間運(yùn)營(yíng)就產(chǎn)生了很多新的想法。
再有遠(yuǎn)洋近兩年一直在推的健康的理念，最早說關(guān)注使用者，就是關(guān)注自身方方面面，我們遠(yuǎn)洋近兩年推的WELL標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注樓宇內(nèi)所有空氣、水、光、營(yíng)養(yǎng)、健康幾大方面，是醫(yī)療層面的審核標(biāo)準(zhǔn)，在前幾天我們遠(yuǎn)洋總部剛通過了亞洲最大的辦公區(qū)的國(guó)際認(rèn)證，他的審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)到什么程度？嚴(yán)到在檢測(cè)頭一周，所有公司女士不能噴香水，香水對(duì)空氣質(zhì)量有影響的，影響檢測(cè)結(jié)果，在一周內(nèi)所有員工不允許吃榴蓮糖，那個(gè)空氣現(xiàn)場(chǎng)打包寄大美國(guó)去驗(yàn)，比如說會(huì)議室的吸音情況。所以健康未來不管是辦公也好，還是居住也好，更多是個(gè)人使用者會(huì)更加關(guān)注的一個(gè)，往往我們會(huì)覺得如果一個(gè)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，他的老板也會(huì)關(guān)注員工健康問題，這也是我們從空間層面關(guān)注的一些點(diǎn)。
再有就是服務(wù)這塊，為什么說算半個(gè)物業(yè)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在一直在推租賃運(yùn)營(yíng)管理一體化，因?yàn)槿绻鰧懽謽沁\(yùn)營(yíng)應(yīng)該都知道，招商租賃和物業(yè)管理完全是兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，但是在兩個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，在給客戶提供服務(wù)的時(shí)候，就不是一個(gè)全流程，是一個(gè)交界過程，從客戶進(jìn)來是我招商經(jīng)理，我的租賃經(jīng)理對(duì)接，之后有很多投訴再找租賃經(jīng)理，說對(duì)不起，這事不歸我管，找物業(yè)公司，會(huì)產(chǎn)生斷層，我們現(xiàn)在做的希望鎳能能從架構(gòu)上把前期租賃運(yùn)營(yíng)和后期管理整合到一起，形成一個(gè)全周期的配合，從頭到尾都是一個(gè)團(tuán)隊(duì)一個(gè)人。所以我從運(yùn)營(yíng)這塊，在物業(yè)前期的管理里面進(jìn)入比較深，從所有的前期的各項(xiàng)服務(wù)，從企業(yè)計(jì)劃搬家，到他搬家，到他進(jìn)入，到他使用全周期的物業(yè)服務(wù)。這也是我們現(xiàn)在在推的一個(gè)。
還有一個(gè)我們甲方作為一個(gè)提供空間的供應(yīng)商，對(duì)于企業(yè)來說，我們也是一個(gè)供應(yīng)商，只不過這個(gè)供應(yīng)比較大，從這個(gè)層面來說，我的客戶對(duì)接很多供應(yīng)商，我們做一個(gè)大的供應(yīng)商，給企業(yè)提供一站式服務(wù)可不可以，我覺得也是OK的。所以在服務(wù)這塊，我們未來也是有很多可以去想去研究，去深挖的東西，所以我覺得以上這幾點(diǎn)對(duì)于運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，還有大運(yùn)營(yíng)的角度去看，有很多可以深挖的點(diǎn)，我基本觀點(diǎn)就是這樣，謝謝。
張毅：謝謝周總，周總講的非常細(xì)致，從怎么去了解需求，我比較欣賞他說需求是分兩個(gè)層面，一個(gè)就是從客戶，一個(gè)是從用戶，我覺得這個(gè)確實(shí)是有兩個(gè)不同層面的需求，有共同點(diǎn)，有不同點(diǎn)，針對(duì)不同的需求去制定不同的政策，我剛才想，不知道這個(gè)詞合適不合適，應(yīng)該是叫服務(wù)是有邊界的，但是提供的解決方案應(yīng)該是無(wú)限量的，確實(shí)在運(yùn)營(yíng)和服務(wù)過程當(dāng)中，我們服務(wù)一定要有邊界，這個(gè)是一定要守住的底線，這是我個(gè)人體會(huì)。
剛才你談到一個(gè)，突然想起20多年前我做的一件事，大家知道物業(yè)管理是從香港到內(nèi)地，從南到北，北京的物業(yè)管理真正開始是上世紀(jì)90年代末，那時(shí)候我在一家大的金融機(jī)構(gòu)，我們當(dāng)時(shí)把租賃銷售，現(xiàn)在所謂的資產(chǎn)管理都是在一個(gè)團(tuán)隊(duì)里去做的，應(yīng)該說是現(xiàn)在周總嘗試的一個(gè)團(tuán)隊(duì)來去服務(wù)客戶。后來由于物業(yè)管理的引入，我們逐漸就把團(tuán)隊(duì)分開了，在有所有酬金的引入，傭金的引入，等等一系列當(dāng)時(shí)的新邏輯酒吧它分開了。下一步是不是再融合，我聽起來像遠(yuǎn)洋這樣大集團(tuán)是不是有這樣考慮，對(duì)于客戶來講，需求的解決方案應(yīng)該是越直接越好，而不是非常多的環(huán)節(jié)，因?yàn)槲沂菍W(xué)新聞的，在新媒體這樣沖擊下，實(shí)際上我們很多思維方式發(fā)生了非常大的變化，就需要你非常直接的解決方案，而不是原來你去走程序，我是需要你給我一個(gè)什么樣的最直接的答案。從商辦物業(yè)來講，可能最大的特點(diǎn)我理解就是投資大，資產(chǎn)重，現(xiàn)在大家都說要輕資產(chǎn)，我一直沒想明白，那那些重資產(chǎn)誰(shuí)來持有，你都去指望信托，都去指望基金，是一種方案，但不能完全解決�？偟眯枰腥巳コ钟校l(shuí)去持有，怎么去持有。在這個(gè)過程當(dāng)中，應(yīng)該怎么去考慮，我想嘉銘的孫總有很多的體會(huì)，因?yàn)樗谶@個(gè)行業(yè)做了很多年，而且在嘉銘也做了很多項(xiàng)目持有物業(yè)的全過程的操作，我們請(qǐng)您給我們講講，在新時(shí)代，新周期，這樣一個(gè)大形勢(shì)之下，怎么樣把運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯能夠給我們講一講您的體會(huì)。
孫鵬陽(yáng)：謝謝張總這么大的一個(gè)話題，其實(shí)我最早看到那個(gè)題目的時(shí)候，我還是想的跟他們幾位還是很有共鳴的，其實(shí)這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值，最終是來源于客戶的，我們是從滿足客戶的需求，然后才賺到錢，所以我其實(shí)一直也都在思索是說，我們?cè)趺礃幽軌蛲ㄟ^吸引和保留這樣的客戶，來達(dá)到資產(chǎn)的增值，也是我一直在思索的問題，也跟很多朋友探討過，包括供應(yīng)商的朋友，業(yè)主方的朋友，甚至我自己的好朋友。所以我覺得最根本你要處理企業(yè)和企業(yè)的關(guān)系，可能處理企業(yè)和人的關(guān)系，如果我們換一個(gè)角度說，你如果想和一個(gè)人成為好朋友，然后和他成為長(zhǎng)久的朋友，那你怎么做，也是看看他需要什么，他有哪些需要滿足的需求，他的困難在哪里，他希望達(dá)成什么心愿。你去把自己的資源拿出來，拿出自己的能力來，幫他滿足心愿，我覺得這個(gè)就是你能夠給他做好朋友，可能做一輩子的朋友。
到企業(yè)層面，我覺得也是一樣的，就是你還是要洞察客戶的需求，我覺得這個(gè)很重要，然后去滿足他的需求。而且這個(gè)我覺得是持續(xù)的，剛才周雪峰總講的特別好，他的需求是在變的，要持續(xù)的去關(guān)注這個(gè)需求。而且我覺得是要把它變成工作當(dāng)中每個(gè)細(xì)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)，所有這些積累起來就變成一種力量，這個(gè)力量就可以吸引和留住你的客戶。比如說我們可能在座各位也有渠道的朋友，我們從業(yè)主方角度講，其實(shí)渠道的朋友是給我們帶來客戶的客戶，我們也要服務(wù)你們，比如說很重要一點(diǎn)，你們帶客戶來，我們是不是很專業(yè)的接待，你們的給我們來的RFP我們是不是很及時(shí)回應(yīng)，這個(gè)交易成了，有沒有及時(shí)足額的把傭金還給你，這個(gè)都是蠻重要的�，F(xiàn)在比如說這個(gè)市場(chǎng)在往下走，是是不是我們多點(diǎn)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，大家多出去吃吃飯，多唱唱歌，多出去玩一下，或者多點(diǎn)marketing的費(fèi)用，多點(diǎn)push的動(dòng)作就可以了，我覺得這些東西是要的，但不是最重要的，不是說有他們就可以的。
關(guān)鍵的地方還是說你在公司內(nèi)部，你有持續(xù)的洞察需求，滿足這個(gè)需求，為什么張總做的那么好，其實(shí)他們是在走前面的，他們真的比我們現(xiàn)在很多寫字樓都有超前的眼光，能夠洞察客戶的需求，未來客戶的需求跟現(xiàn)在真的是有很大的變化，包括提倡的3C的生活，3C的服務(wù)理念，其實(shí)真的是說跟傳統(tǒng)的這些樓宇是不同的。
我也想舉一個(gè)例子，從洞察客戶需求角度，嘉銘中心底下一層有一家網(wǎng)紅餐廳就叫花廚，在嘉銘開了一家店，后來又在國(guó)貿(mào)，在王府中環(huán)開了第二家第三家，在大悅城也開了一家店。他在深圳剛剛開了一家店，開了一個(gè)月的時(shí)間，有一個(gè)客戶在這一個(gè)月當(dāng)中開了十次，你會(huì)想說，一個(gè)人一個(gè)月能有多少次出去吃飯，他是一個(gè)什么樣的客戶，就是一個(gè)殘疾人，每次他來吃飯的時(shí)候，這個(gè)花廚員工都會(huì)非常貼心把他領(lǐng)到一個(gè)，他是輪椅，很容易走進(jìn)走出的地方，即使他不來這個(gè)地方吃飯，他路過花廚，花廚員工也會(huì)幫他推輪椅，幫他摁電梯，就是這些細(xì)節(jié)，工作當(dāng)中這些細(xì)節(jié)打動(dòng)他，最終寫了很多感謝信，一直是他忠實(shí)的粉絲。
我總結(jié)回來說，其實(shí)洞察客戶的需求，當(dāng)然我覺得洞察客戶需要能力，真的是需要有很前瞻的眼光，滿足客戶的需求，把這個(gè)變成你工作當(dāng)中，或者企業(yè)整個(gè)流程當(dāng)中每一個(gè)細(xì)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該做的工作，他們積累起來就會(huì)是一種力量。同時(shí)我也覺得這件事情，洞察客戶需求，滿足客戶需求，其實(shí)不管是你在順境，你在逆境，你在任何時(shí)候都不應(yīng)該改變的，不是說我這個(gè)市場(chǎng)不好了我就加把勁，市場(chǎng)好了我松點(diǎn)勁，我覺得其實(shí)不會(huì)長(zhǎng)久做好的，其實(shí)應(yīng)該把這個(gè)變成公司的文化，從上到下都要洞察客戶的需求，滿足客戶的需求，才能長(zhǎng)久吸引和留住客戶，才能長(zhǎng)久讓這個(gè)資產(chǎn)增值。
剛才張總還問了一個(gè)可能最終誰(shuí)來持有這個(gè)資產(chǎn)，我個(gè)人會(huì)覺得，未來的一切，原來的這個(gè)經(jīng)濟(jì)下，其實(shí)大家都是來建護(hù)城河的，我們都是要獨(dú)享資源，像我們開發(fā)商，就會(huì)說這個(gè)土地我們一定要拿過來，我拿過來別人就少了，所以這個(gè)資源就變成說是有限的，一定是有競(jìng)爭(zhēng)的，誰(shuí)搶到資源誰(shuí)賺錢。未來我覺得在整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，因?yàn)闀r(shí)代變了，在這個(gè)數(shù)字化的經(jīng)濟(jì)下，其實(shí)未來是共享的，我倒有個(gè)大膽的猜想，第一個(gè)未來這個(gè)資產(chǎn)肯定是大家，是所有人共享的。另外第二個(gè)假設(shè)純屬個(gè)人，就是未來那個(gè)資產(chǎn)到底是什么？是不是實(shí)體空間，還是說是你進(jìn)入這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的接口。就是說你的入口是你的資源，其實(shí)我覺得未來會(huì)有翻天覆地的變化，這也是客戶的需求。
翻回來我還想介紹一線嘉銘的嘗試，給大家做一些參考和思考，我們一直以來想，說到寫字樓，我們都會(huì)說甲級(jí)寫字樓，剛才周雪峰講了甲級(jí)寫字樓是說我一定想到，我的層高是多少，我什么樣的電梯，我的大堂有多高，我的立面是什么樣的。當(dāng)然還包括我要提供好的服務(wù)，提供一個(gè)好的空間，提供一個(gè)好的物業(yè)管理的服務(wù)，讓在其中的客戶感到很舒適，很方便，這就是我們覺得你服務(wù)達(dá)到一定等級(jí)了，硬件條件達(dá)到一定成績(jī)，那就是甲級(jí)的寫字樓，而且我們也看到市場(chǎng)上其實(shí)還不斷更新這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，越來越高，越來越高，中海他們更厲害，他們蓋了很多很好的寫字樓。如果我們往前看，我們說其實(shí)整個(gè)時(shí)代真的是發(fā)生改變了。也許我們對(duì)甲級(jí)寫字樓的定義，我覺得可能也會(huì)發(fā)生改變�？赡芪覀兙蜁�(huì)把時(shí)間、空間、人、軟件、硬件結(jié)合在一起，結(jié)合在一起，他們就形成了一個(gè)東西叫做場(chǎng)景。所以我覺得剛才周雪峰講的特別好，整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系都要圍繞這個(gè)場(chǎng)景做改變。那嘉銘也做了很多嘗試，但是還沒有變成現(xiàn)實(shí)，可能明年后年就會(huì)陸續(xù)實(shí)現(xiàn)。到時(shí)我想可能有更多鮮活的東西給大家分享，希望能對(duì)大家有些幫助，謝謝。
張毅：謝謝孫總，孫總給我們講的非常好，也非常有啟發(fā)，挺大的問題，讓她講的非常深入淺出，最簡(jiǎn)單怎么去洞察需求，怎么去關(guān)注細(xì)節(jié)，我相信在座的也要去思考一下，反正我是在思考，因?yàn)檫@八個(gè)字做起來不太容易，如何去洞察，怎么去關(guān)注，你洞察和關(guān)注了之后，又怎么去做，這事挺難。
我突然想一個(gè)問題，我們一直在想滿足需求，客戶的，用戶的，我們還有一部分人的需求怎么滿足，投資人，真正的業(yè)主，真正的投資人，這些人的需求，我想下一步剛才孫總提到的，我非常同意這個(gè)觀點(diǎn)，特別是中央前一段提出來我們區(qū)塊鏈的問題來，因?yàn)閰^(qū)塊鏈的引入，包括下一步中國(guó)可能發(fā)數(shù)字貨幣，這個(gè)概念出來以后，可能會(huì)對(duì)我們的投資，對(duì)我們的金融，甚至對(duì)我們的暫且叫做物業(yè)投資這一塊，我相信會(huì)有革命性的沖擊。其實(shí)我們不管是怎么樣的一種形式和方式，不管是現(xiàn)在我們紙化的貨幣，還是用微信、支付寶轉(zhuǎn)賬所謂的虛擬貨幣，下一步真正數(shù)字貨幣和虛擬貨幣出來以后，是個(gè)什么樣的局面，我們可能要為這個(gè)事做準(zhǔn)備。特別是在資產(chǎn)的保值增值上，下面我們請(qǐng)北京城建置業(yè)馮建軍馮總給我們談?wù)勊鳛閲?guó)企，剛才談到都是央企，您作為北京的國(guó)企，在這方面的運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯，您認(rèn)為這個(gè)邏輯應(yīng)該是什么樣？
馮建軍：謝謝主持人，也謝謝房訊網(wǎng)劉總，劉總今天這個(gè)主題非常好，是引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)創(chuàng)新，緊扣十九大報(bào)告，估計(jì)學(xué)了很多回，能把這個(gè)精髓找出來，再在各位同行都是在業(yè)界很有經(jīng)驗(yàn)管理運(yùn)營(yíng)者，今天大家說的最多是需求，非常厲害。滿足用戶需求，一定是做需求，為什么說需求，您說的時(shí)候我突然想起需求最重要的，李嘉誠(chéng)兩個(gè)兒子天天配他吃早飯，因?yàn)檫@兩個(gè)兒子對(duì)他爹有需求，有需求要他的資金，要他的經(jīng)驗(yàn)，要他的教導(dǎo)，所以我覺得需求很重要。所以我們今天要做的事情，歸根到底大家都說的非常一致，我們?cè)趺茨茏屬Y產(chǎn)保值增值，我們要做的是這個(gè)事情，所以剛才劉總引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)創(chuàng)新以后，我突然間想起來一般句話，我們應(yīng)該引領(lǐng)需求。
我來自城建置業(yè)，我們管的都是城建置業(yè)自有型資產(chǎn)還有一些大型的政府性項(xiàng)目，北京市城市副中心，市委辦公樓是我們?cè)诠芾磉\(yùn)營(yíng)的，32萬(wàn)平米，17棟樓，這里面每一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，有的是政治局的領(lǐng)導(dǎo)，他們需求是個(gè)性化的，我們對(duì)要他有個(gè)性化差異化服務(wù)，前兩天有幸福根據(jù)北京住友集團(tuán)聯(lián)姻合并充足，現(xiàn)在管北京人大樓，北京市政協(xié)樓，我們一下管了北京市北京市四大班子里的四分之三。
對(duì)于我們來說，對(duì)于一個(gè)國(guó)企，無(wú)論是國(guó)企還是央企，還是在座管資產(chǎn)的同行，無(wú)非要做到幾件事情，就是創(chuàng)新，創(chuàng)新的能力，另外一件事情就是管控能力，我覺得先別說怎么讓他爽，讓問題不要發(fā)生，出了問題才是大問題，最好是什么問題都不發(fā)生是最完美的境界，無(wú)感服務(wù)。因此我覺得對(duì)于國(guó)企來說，或者我們?cè)谧耐卸夹枰匾曇患虑�，就是企業(yè)文化。企業(yè)文化這里面我想再說說我的一個(gè)感受。劉總這個(gè)玉很厲害，我再拋兩個(gè)磚，您引領(lǐng)了標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)了創(chuàng)新，還有引領(lǐng)了需求，品質(zhì)引領(lǐng)是我們搞運(yùn)營(yíng)管理最重要的根本點(diǎn)，所謂品質(zhì)引領(lǐng)，大家都是同行，大數(shù)據(jù)時(shí)代，怎么解決好人與人的關(guān)系，人與物的關(guān)系，物與物的關(guān)系，大家都很有經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在是一個(gè)大數(shù)據(jù)、云共享的時(shí)代，說起來很新鮮的，無(wú)非幾個(gè)字，制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，你能不能適應(yīng)這個(gè)時(shí)代，不就這八個(gè)字，制度和管理，完了以后再往下創(chuàng)新它、引領(lǐng)它，我們做資產(chǎn)管理不需要太多的高精尖的東西，這里有人做。我想說我們?cè)趧?chuàng)新的時(shí)候怎么引領(lǐng)他的需求，北京城建大廈是我們管的第一個(gè)自有性寫字樓，我們剛管理的時(shí)候要求糧價(jià)食堂運(yùn)營(yíng)商必須用非轉(zhuǎn)基因油，就這一點(diǎn)，我們品質(zhì)一下就提升了，引領(lǐng)了很大震撼。后來到了中關(guān)村金融大廈恩（音），我們?cè)诒本┑谝粋�(gè)雙創(chuàng)基地管寫字樓的時(shí)候，我們說這里面有32家都是金融科技創(chuàng)新企業(yè)，我們?cè)趺礃右I(lǐng)他的需求，我們成立了一個(gè)金融創(chuàng)新聯(lián)盟，把里面企業(yè)連起來，抱團(tuán)出海，他們覺得很爽，我們替他想到了他們的需求。我們經(jīng)常開例會(huì)，大家互相交流，這種金融創(chuàng)新能念在一塊，等我們想做一個(gè)人工智能，人臉識(shí)別的馬上有客戶幫我們免費(fèi)給我們?cè)囉�，這樣就合作共贏，由于這兩點(diǎn)需求找到了以后，我們很給力的很開心的享受這種引導(dǎo)需求帶來的快樂，我們現(xiàn)在在東土城這個(gè)地方，剛建成一個(gè)城科大廈，這個(gè)樓并不大，如果大家關(guān)注一下新聞，連兩天北京市新成立一個(gè)央企國(guó)家官網(wǎng)公司，是中石油、中海油幾家企業(yè)聯(lián)合成立的一個(gè)正部級(jí)單位，中石油總經(jīng)理兼這個(gè)公司董事長(zhǎng)，每年給朝陽(yáng)區(qū)帶來上百億利潤(rùn)，就這么一個(gè)企業(yè)選址，在全北京市選了30家都不太好，但是找到了北京城建集團(tuán)城科大廈，因?yàn)槲覀児艿倪@些寫字樓不僅是安全、舒適便捷智能，更關(guān)鍵能夠滿足他的需求，這一點(diǎn)我們還是比較開心跟大家共享的，因此我們的到來在東土城比不上金融街，最高寫字樓租賃價(jià)格是煤炭大廈，7.5塊一平米一天，我們?nèi)ヒ院篑R上漲到10塊錢物一般天，這就是品質(zhì)需求帶來的共享的魅力，大家已經(jīng)說的很透了，我補(bǔ)充說一些我的小細(xì)節(jié)，希望下來以后再交流，感謝在在各位，感謝劉總給我發(fā)言的機(jī)會(huì)，謝謝大家。
張毅：謝謝馮總，引領(lǐng)需求，引領(lǐng)品質(zhì)還是可以創(chuàng)造價(jià)值，立竿見影，這個(gè)投資商一定會(huì)很高興。高興之余是這樣，五位嘉賓，每人我們用剛才提示三分鐘，我估計(jì)剩一分鐘，每個(gè)人用兩個(gè)字，這事挺難，用兩個(gè)字總結(jié)您剛才所說的這個(gè)新邏輯，應(yīng)該是一個(gè)什么樣的，先請(qǐng)張總。
張存理：我說一下我覺得如果說應(yīng)對(duì)未來兩三年的變化，可能我要總結(jié)應(yīng)該是"專業(yè)"，因?yàn)樗惺虑閷I(yè)度不管是從運(yùn)營(yíng)也好，招商也好，還是管理也好，專業(yè)度到這個(gè)層級(jí)，自然會(huì)有客戶過來，滿足客戶需求，這也是你專業(yè)的一部分。
孫鵬陽(yáng)：我想總結(jié)的兩個(gè)字就是"顛覆"，未來寫字樓也好，需求也好，可能都會(huì)被重新定義，但是我相信我們行業(yè)內(nèi)的人有這個(gè)勇氣來接受這些挑戰(zhàn)。
周雪峰：我引用上午鐘教授里面講的兩個(gè)字，因?yàn)榻o我們這些企業(yè)提供了很大的信心，里面有兩個(gè)字非常好，就是"深耕"。
馮建軍：我想說"品質(zhì)"，我覺得品質(zhì)是我們做物業(yè)資產(chǎn)管理里面最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，謝謝。
余玉梅：我覺得還是"創(chuàng)新"，作為服務(wù)行業(yè)我們還是要把我們的創(chuàng)新服務(wù)做到更好，這樣才能保證品質(zhì)，保證我們資產(chǎn)不斷增值保值，謝謝大家。
張毅：謝謝，我總結(jié)一下，剛才五位嘉賓說的是"專業(yè)、顛覆、深耕、品質(zhì)、創(chuàng)新"，今天是12月13日，11號(hào)、12號(hào)中央開了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，昨天凱哥我任務(wù)以后我好好學(xué)習(xí)了一下中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，半夜睡不著覺，我總結(jié)幾個(gè)字，一個(gè)是"難"，不知道大家能不能看到經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面突出的一個(gè)難字，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的難，整個(gè)大的國(guó)際經(jīng)濟(jì)的難，以及國(guó)內(nèi)國(guó)外對(duì)接的難。面對(duì)那個(gè)難，其實(shí)中央要求一個(gè)字就是"穩(wěn)"，出了很多政策。還有幾個(gè)字，是我挑出來的，不知道準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，下一步應(yīng)該怎么辦，一個(gè)是要有"積極的態(tài)度"，就是積極，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)面臨的畏難的情趣很多，從中央到地方從企業(yè)到政府，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來"積極"，我不知道我總結(jié)對(duì)不對(duì)。第二個(gè)是"創(chuàng)新"，剛才我們嘉賓也提到了，在新形勢(shì)之下，在新時(shí)代，創(chuàng)新應(yīng)該是一個(gè)始終的主題。最后三個(gè)字"高質(zhì)量"，無(wú)論經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是在很多工作細(xì)節(jié)上面，要高質(zhì)量，最后我想在未來一年，讓我們大家用中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神去引領(lǐng)，把我們商辦物業(yè)能夠做的更好，謝謝大家，我們這個(gè)環(huán)節(jié)到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓。
主持人：感謝張總和各位對(duì)話嘉賓。運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)全生命周期的管理過程。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化,是我們作為職業(yè)經(jīng)理人共同的目標(biāo)。
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，房地產(chǎn)界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)"下午的議程到此結(jié)束！
我謹(jǐn)代表主辦方再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，也感謝所有參與論壇的演講嘉賓和剛剛的發(fā)言嘉賓，也希望有更多的朋友加入到這樣一個(gè)大的活動(dòng)當(dāng)中來，讓我們共同攜起手來對(duì)商住的房地產(chǎn)的行業(yè)有一個(gè)更好的推動(dòng)，也希望大家在今后的日子里面繼續(xù)關(guān)注房訊網(wǎng)的品牌活動(dòng)，繼續(xù)支持全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)系列活動(dòng)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)2019年會(huì)暨第十六屆中國(guó)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮將在六點(diǎn)鐘開始，收到晚宴邀請(qǐng)函的嘉賓我們稍后見。
來源：房訊網(wǎng)