歐陽捷:當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與預(yù)測
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2017-6-22 9:58:00
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[提要]很多機(jī)構(gòu)在研究房地產(chǎn)市場,但是看過去多,看未來少,看未來三年可能更少。未來三年很難預(yù)判,未來三年到底什么樣的變化,更重要的是需要找出背后的邏輯關(guān)系,未來發(fā)展到底什么樣的邏輯,如果找出這樣的邏輯,未來三年預(yù)判不是非常重要的事。

  房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日,主題為“跨界與融合:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時代”,第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)(sendpasscode.com)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦。

  新城控股高級副總裁歐陽捷先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主旨演講。

  新城控股高級副總裁 歐陽捷

 

  尊敬各位嘉賓,感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會邀請來跟大家分享一些研究心得。剛才李鐵主任講到了,先有產(chǎn)業(yè)還是先有人,有人就要有房子,因此,我們無論中國未來怎么發(fā)展,房地產(chǎn)依然是非常重要的產(chǎn)業(yè),特別是現(xiàn)在目前住宅市場依然占到了全國房地產(chǎn)市場的90%以上,所以我們要是談房地產(chǎn)不談住宅顯然是不行的。

  這次我?guī)淼念}目是“未來三年的住房市場的預(yù)判”,很多機(jī)構(gòu)在研究房地產(chǎn)市場,但是看過去多,看未來少,看未來三年可能更少。未來三年很難預(yù)判,當(dāng)時接到這個題目的時候在想,未來三年到底什么樣的變化,我們現(xiàn)在是空口說白話。更重要的是需要找出背后的邏輯關(guān)系,未來發(fā)展到底什么樣的邏輯,如果找出這樣的邏輯,未來三年預(yù)判不是非常重要的事。

  我們這次分享三個方面:當(dāng)前形勢、未來預(yù)判、房企策略。

  這張圖非常明確可以看到,房地產(chǎn)拉動作用在弱化,房地產(chǎn)2014、2015年都是在下面,現(xiàn)在已經(jīng)翻到上面,在粗的綠線的上方,粗的綠線是GDP,但是逐步下降,接近于GDP增加值,意味著什么呢?意味著房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)正在減弱,當(dāng)然我們看到工業(yè)增加值還在下方,這條上竄下跳的紅線是金融業(yè),金融業(yè)在2015年股災(zāi)前后的時候,對GDP的貢獻(xiàn)非常大。但是現(xiàn)在已經(jīng)是負(fù)增長了。

  為什么我們會是減弱呢?從這張圖上可以看到,三個箭頭都是往下,包括住宅、商業(yè)、辦公,全部增速都在下降。意味著我們未來增長是不可持續(xù)的,這個不可持續(xù)從2016年5月份開始持續(xù)往下走了。

  為什么說不可持續(xù)?我們在去年做了預(yù)判,去年年底和今年年初的時候,我們曾經(jīng)發(fā)了兩篇文章,我的個人微信“歐陽先聲”發(fā)的。當(dāng)時預(yù)判今年的房地產(chǎn)市場是“量平價穩(wěn)、略有增長”,為什么得出這樣一個結(jié)論,為什么我們說未來的熱點(diǎn)城市無地可建、無房可售、無房可買。北京基本上無房可買。

  一二線城市目前整個成交量明顯下降,出現(xiàn)一個什么情況?今年1-4月份,銷售面積比去年同期下降20%,是什么原因?qū)е碌哪?兩個原因:第一,調(diào)控見效了,因?yàn)橄拶彙⑾拶J,導(dǎo)致有資格的購房人變得少了。第二,供應(yīng)減少,因?yàn)橛匈Y格的需求在下降,同時供應(yīng)再壓低,導(dǎo)致供應(yīng)減少之后,市場上能推出來的可售房源當(dāng)然逐步減少了。這里面,還不排除另外的問題,一方面土地供應(yīng)逐漸減少,另外一方面高價地越來越多,使得限價令下難以開盤,延遲入市,最后捂盤惜售,導(dǎo)致供應(yīng)在減少。

  一線城市1-5月份供應(yīng)量,基本上相當(dāng)于去年全年一半左右,這個供應(yīng)節(jié)奏相對來講還是基本合理的,但是二線城市整個供應(yīng)量是去年、前年1/3,今年有沒有可能超過去年,甚至更大幅度接近2015年,我們相信絕無可能。

  有沒有可能一二線城市增加土地供應(yīng)呢?非常難。雖然我們在4月1日看到了一個非常重大的信息。在前面貴賓室的時候,我們在討論,雄安新區(qū)到底給大家?guī)硎裁,那個時候雄安新區(qū)橫空出世,把所有人目光吸引過去了,忽略了同一篇發(fā)布的重要的文件,住建部和國土資源部發(fā)布的通知,通知上明確提出了,低于12個月的區(qū)劃周期的城市,要增加土地供應(yīng),直至大幅度顯著增加。另外高于12個月甚至更多的,區(qū)劃量更高的城市,要減少土地供應(yīng),甚至斷供。

  但是一二線城市在4月1月以后,多少城市增加了土地供應(yīng),多少城市公布了連續(xù)三年的土地滾動計(jì)劃?其實(shí)是非常少的。4月1日以后,其實(shí)只有三個城市公布了連續(xù)三年的土地供應(yīng)計(jì)劃,而這三個城市都沒有增加土地供應(yīng)。

  我們把去年公布了連續(xù)三年土地供應(yīng)計(jì)劃的城市加在一起,我們發(fā)現(xiàn)總共16個城市,包括幾個三線城市,其中有八個是下降的,有五個是持平的,只有三個在過程當(dāng)中有微幅增加,為什么大家不愿意增加土地供應(yīng)?一二線城市核心區(qū)無地可供,如果要供地要拆遷,要進(jìn)行城市更新,這個時候大幅度提高拿地成本。當(dāng)然我們現(xiàn)在城市里面可拆遷的地方也越來越少。

  另外一個方面,我們過去在外圍郊區(qū)攤大餅的建設(shè)方式,已經(jīng)漸漸被拋棄了,所以我們現(xiàn)在大城市在建新區(qū)的模式,現(xiàn)在越來越少,為什么我們會減少這些呢?實(shí)際上我們都在未來所有的二線城市,都會走上海這條路,這條路叫做什么總量控制、增量遞減、存量優(yōu)化、流量提效。土地供應(yīng)越來越少,要集約利用,要提高土地的單位產(chǎn)值,提高土地的利用效率。最近有一篇網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣的文章,原來重慶市的市長黃市長在復(fù)旦大學(xué)做的一個演講,演講當(dāng)中講了非常多的事情,一個市場對整個城市土地供應(yīng)方面的想法、看法,很重要的是規(guī)劃浦東新區(qū)中間的金橋工業(yè)區(qū)的時候,規(guī)劃每平方公里產(chǎn)值要達(dá)到一百億,那個時候上海大概十幾個億,現(xiàn)在是1200億,如果有這么高的產(chǎn)值,我們相應(yīng)土地出讓,出讓的價格會比較低嗎?顯然是不現(xiàn)實(shí)的。所以為了得到更高的產(chǎn)值,一定要集約利用土地,土地供應(yīng)就會逐步減少。今年一二線城市土地供應(yīng)逐漸減少。包括重慶在內(nèi)。

  去年曾經(jīng)在吉林大學(xué)校園招聘,有學(xué)生問我,重慶什么時候可以買房,我想回家買房,重慶房價什么時候會漲,我說黃市長走了,重慶房價就漲了。不是黃市長在重慶推動大量的土地,推出大量的土地,推出大量的公租房建設(shè),把重慶房價壓低,更重要的是2016年土地供應(yīng)量比2015年下降30%,2015年比2014年下降,2014年比2013年下降,土地供應(yīng)逐漸下降,未來供應(yīng)就會慢慢短缺。

  最近還有典型城市,在安徽,當(dāng)時去年10月份的時候發(fā)布了政策,企業(yè)在搶地的時候,推出很多地王,怎么辦?不能穿馬甲。一塊地只能一個企業(yè)報(bào)名拿地,造成土地拍賣市場上的企業(yè)數(shù)量減少,土地?zé)岫染蜁䴗p少,地王概率就會降低。今年5月份,新文件發(fā)布了,取消了這條政策,可以披任何馬甲上陣,來的越多越好,因?yàn)榍懊嫱恋刭u的便宜了。所以這個邏輯告訴了我們,未來的土地價格會持續(xù)一直上漲。剛才李鐵主任講了一句話,未來北京房價一直上漲,很多人提出一個觀點(diǎn),沒有一直上漲的東西,其實(shí)我們恰恰相反,我們是全世界人口在不斷地增長,霍金預(yù)測全世界人口75億增加到110億人口,但是地球表面沒有增加,人口往大城市流動,全世界所有一百萬以上人口大城市數(shù)量在不斷地增加,全世界各個國家的最大城市的人口數(shù)量也幾乎都是增加的。包括日本、東京、紐約。

  所以人都是在往大城市走,大城市土地價格、人均用地面積就會減少,意味著土地單價在提高。大城市土地價格上漲,全世界所有城市無一例外。只能抑制需求,匹配更低、更少的土地供應(yīng)。這是調(diào)控的邏輯,延后改善,限制剛需,匹配土地供應(yīng)越來越少局面。未來一二線城市土地供應(yīng)不會大幅度增加,未來住房供應(yīng)難以大幅度增加。

  出現(xiàn)扭曲現(xiàn)象,比如限價令,導(dǎo)致房價扭曲,我們擔(dān)心房價放開,導(dǎo)致房價失控,越扭曲房價,遠(yuǎn)郊比近郊盤貴,毛坯比精裝房貴,二手房比一手房貴,北京二手房房價下降了,市場拐點(diǎn)到了嗎?真的這樣嗎?二手房比一手房貴,人們不買二手房,房價下降了,既然賣的價格不高,就租房子,租房子量增加了,導(dǎo)致房租下降。調(diào)整幅度很小。因此導(dǎo)致高端捂盤。

  去年上還有一個央企在賣房子的時候,政府說,現(xiàn)在87500,可以房子價格批給你,說不能賣,國有資產(chǎn)不能流失,賣到9萬。等到今年之后,政府告訴他,只能85000,只好再放。所以現(xiàn)在出現(xiàn)高端捂盤,是被動的。我們出現(xiàn)毛坯入市,產(chǎn)品趨同,價格限死了,價格不能超過周邊房價,所幸做毛坯、低端。我們推動產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)升級、裝配式住宅、節(jié)能環(huán)保綠色都通通放到一邊去了。

  當(dāng)然這個過程中間,還有關(guān)系戶成為巨大的受益群體,北京有很多很好的樓盤,性價比非常高,不敢推,一旦推起來之后,部長、司長的條子都是一片。前段時間碰到一個企業(yè),農(nóng)業(yè)部司長遞了條子,想買房子,我說農(nóng)業(yè)部跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系。自助很難入市,關(guān)系戶首先獲得信息,上海提出搖號,只要登記客戶數(shù)量高于推出樓盤套數(shù),必須公開搖號,由公證機(jī)關(guān)統(tǒng)一組織搖號,開發(fā)商怎么辦,關(guān)系戶怎么辦。沒辦法,不迅速了。我不公開開盤,不公開認(rèn)購,客戶量就很少。關(guān)系戶就來了,趕快來買吧,告訴你,現(xiàn)在政府限價,周邊賣9萬,我賣85000萬。上海采取措施,所有樓盤只要開賣,必須搖號。

  限價令能不能放開?遲早要放開的,現(xiàn)在不敢?梢越o一個辦法,漸進(jìn)式放開,比如今年中央要求,房價環(huán)比不上漲,明年上漲1%,后年上漲2%,再后年上漲3%,2022年上漲5%,保持人均收入水平平均保持8%,上海房價收入比,去年最高點(diǎn)的時候,25.7%下降到19.6%,雖然19.6%房價收入比還會很高,但是畢竟是下降的。所以泡沫風(fēng)險(xiǎn)降低了。

  當(dāng)然現(xiàn)在看一二線城市房價反彈壓力依然很大,這種情況下,如果把限購、限貸、限價全部放開,必然失控,導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。調(diào)控仍將持續(xù)。一二線城市看完之后,看三四線城市怎么樣。也在分化,2015年提出一個觀點(diǎn),四大分化,城市、板塊、樓盤、企業(yè)分化,城市分化非常嚴(yán)重,板塊分化更不用說了。

  這些城市過去庫存消化掉,現(xiàn)在供不應(yīng)求,研究這些城市全部限價、限貸,供應(yīng)、需求、房價受限,因此未來很可能被控制。我們提出一個觀點(diǎn),未來房地產(chǎn)可能進(jìn)入一個新概念。這些都市圈未來會不會有大發(fā)展,很難說。未來都市圈周邊三四線城市發(fā)展有一個重要課題,都市圈所有周邊三四線城市,不會自動成為都市圈會員。因?yàn)槿绻覀冘壍澜煌ā⒖焖俾肪W(wǎng)通不過去的話,到固安要一個小時,甚至一個小時更多時間,還不如在北京。因此通過軌道交通打通了之后,才能把產(chǎn)業(yè)倒過去,人口才能過去。這些城市才逐步發(fā)展出來。北京、上海這些城市,都不愿意把這個軌道交通打開,不愿意把高速公路打通,因?yàn)榈胤秸骊P(guān)系,現(xiàn)在其實(shí)不是放開、打通,建都市圈把周邊城市,包括不是北京的河北城市變成衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn),而是現(xiàn)在在做一條護(hù)城河,你們要進(jìn)京,我還要收費(fèi),所以這個是未來都市圈三四線城市發(fā)展的一個很大的問題。如果像成都一樣,軌道交通全部打開,未來整個大城市發(fā)展會超過我們的想象。我們現(xiàn)在上海的軌道交通,現(xiàn)在是690公里全長。僅僅通到了上海昆山,其他地方都不通,但是成都未來的規(guī)劃是1000公里,而東京都市圈是2500公里,因此我們可以看到東京都市圈的概念,為什么會有那么多的小城鎮(zhèn),而上海周邊做不出來。

  去年春節(jié)部分三四線城市比去年增長300%、100%、200%,可能是回鄉(xiāng)置業(yè),追溯一下,去年5月份這些城市的成交量,已經(jīng)出現(xiàn)35%以上的普遍性增長,為什么?全國大概40個左右城市,恰恰跟一二線熱點(diǎn)城市房價暴漲時間吻合,這些人在大城市里生活,購房無望,因此回鄉(xiāng)置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、就業(yè),離開了大城市。他們回去之后,導(dǎo)致這些城市成交量去年明顯大幅度上漲,仔細(xì)研究的時候發(fā)現(xiàn),這些城市的房價其實(shí)沒有變化,因此這些人就是剛需客戶,因?yàn)闆]有錢,不能推動房價上漲,雖然成交量上漲,房價沒有出現(xiàn)大幅度上漲。

  當(dāng)然還有一批更多三四線城市,仍然在自然的去庫存路上,因此整個銷售面積,雖然有一定的增長,但是增速在慢慢下滑,而房價其實(shí)沒有上漲。所有三四線城市的住房供應(yīng)、土地供應(yīng)什么情況,今年1-5月份土地供應(yīng)相當(dāng)于去年的1/3,這幾年的趨勢是在往下走的,意味著未來三四線城市土地供應(yīng)不可持續(xù)。

  我們曾經(jīng)到了安徽地級市,我們看了以后發(fā)現(xiàn),這個城市里面的潛在供應(yīng)非常高,將近一千萬平方米,每年銷售面積只有180萬平方米,潛在供應(yīng)可以供應(yīng)將近五年時間,政府還在每年增加土地供應(yīng),這個庫存怎么去的掉呢?仔細(xì)看了之后,我們發(fā)現(xiàn)有一個新區(qū)房價上漲幅度很快,而且一房難求。最后我們會發(fā)現(xiàn),這里面出現(xiàn)一個重大反差。這個反差怎么回事呢?后來我們覺得這個問題,整個城市轉(zhuǎn)了一圈,將近一千萬平方米的潛在供應(yīng),絕大部分都是爛尾樓。很多中小房企已經(jīng)死了,所以只有一個樓盤,在去年這么好的形勢下緩過勁來,繼續(xù)開工,所有樓盤處在停工狀態(tài),所以在更多的三四線城市,其實(shí)我們看到的不是未來能夠把這些庫存去化掉,而是在艱難的去庫存當(dāng)中,未來不會有更高的增長。

  三四線城市增長逐漸乏力,去年大水漫灌效力,去年不可持續(xù),最多延續(xù)到明年,明年之后慢慢就會沒了,三四線城市出現(xiàn)人口梯度轉(zhuǎn)移過程,還在持續(xù)。曾經(jīng)到安徽大別山深處做公益活動,給他里的小學(xué)送去圖書館,到那去之后問那的小孩,你們上了高中、讀了大學(xué)之后還會回來嗎?所有人告訴我,不會回去。意味著他們爺爺奶奶、爸爸媽媽砸鍋賣鐵,都會幫助他們留在大城市里,這是人口流動背后的資本流動,錢跟人流到大城市。

  另外一個現(xiàn)象,農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)移出來,數(shù)量在逐步減少。去年之前的五年時間,年均農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移出來的數(shù)量,1360萬人,再往前的五年時間,年均轉(zhuǎn)移出來數(shù)量1500萬,逐漸減少,以后越來越少,一定往大城市去。未來這些城市的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲,過去一直在提城鎮(zhèn)化,對這個問題一直有爭議,但是現(xiàn)在可以非常明確地提出這個觀點(diǎn),城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了,未來可能更大的城鎮(zhèn)在都市圈的三四線。

  浙江很富裕的縣城看了一下,這個城市非常典型,每年銷售面積大概30萬平方米,三千套左右的住房,但是整個縣級市,每年新婚五千對,換句話說,城鎮(zhèn)里面的新婚人口基本上消化掉了城鎮(zhèn)的新增加的供應(yīng)量,這個時候沒有新增的需求怎么辦,地方政府就拆遷。

  去年拆了150萬平方,今年拆兩百萬平方,拆遷的時候怎么來做呢?拆遷的時候,政府不造安置房,發(fā)房票,拆遷戶拿掉整個房票,買開發(fā)商的房子,通過拆遷制造需求、GDP、政績。但是這個時候,他買開發(fā)商房子,政府貼錢給房票,政府沒有錢,賣地,所以去年賣了170萬平方米土地,今年大量賣地,否則沒法支撐兩百萬平方米拆遷,加起來350萬平方米,相當(dāng)于整個全市農(nóng)村+城鎮(zhèn),所有住房10%,如果按照這個邏輯滾十年時間,可以把城鄉(xiāng)所有住房全部拆遷完,煥然一新,有這個必要嗎?當(dāng)然沒有。因?yàn)檗r(nóng)村人均住房面積達(dá)到78平方米,城鎮(zhèn)住房達(dá)到54平方米,這個房子有必要拆嗎?所以數(shù)量的改善與需求,已經(jīng)基本上結(jié)束,質(zhì)量改善需求也不多了。因?yàn)樗麄兂擎?zhèn)自己建的好的房子,別墅的房子,加上商品住房的占比,已經(jīng)超過了80%,所來未來能拆遷的余量已經(jīng)非常少了,所以這些城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束了。當(dāng)然我們也看到,有些城鎮(zhèn)提出了一個限售概念,限售三年確實(shí)有一定道理,短期投資炒買炒賣,限售十年有道理嗎?既不合情,也不合法、合理,二手房市場未來交易一定會大幅度萎縮,而且新房市場供不應(yīng)求,導(dǎo)致我們整個市場發(fā)生變形。因此這種政策,我們覺得過猶不及,未來一定會提前調(diào)整。

  未來預(yù)判定非常清楚,未來幾個大趨勢不會改變。

  第一,基本面不會改變,城市化趨勢不會改變,都市圈將成為城市化的新引擎。

  第二,大城市土地供應(yīng)逐年減少,不會改變,供求關(guān)系維持長期失衡,導(dǎo)致房價長期失衡。

  第三,很多中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了,小城鎮(zhèn)的土地供應(yīng)規(guī)模難以持續(xù)增加。

  第四,城市居民住房改善居住條件意愿不會改變,大城市住房商品房占比只有30%,北京到底有多少,到長沙,到武漢,到很多地方,我們會看到,我們的住房面積其實(shí)成套的商品住宅面積占的很偏低,當(dāng)然投資者買房保值意愿不會改變。所以現(xiàn)在這個形勢下,限購、限價、限貸形勢下,政府既然限價了,意味著房產(chǎn)具有更大的投資價值,什么地方還可以買房,一線不行二線,二線不行就三四線,所以關(guān)鍵問題還是貨幣太多,地方政府地價、開發(fā)商推高房價意愿不會改變,當(dāng)然提高產(chǎn)品品質(zhì),意味著推高房價。

  未來房地產(chǎn)依然取決于政策面,政策面取決于一二線城市,仍然嚴(yán)調(diào)控,三四線城市必須繼續(xù)去庫存,房地產(chǎn)未來的走勢首先取決于政策面。我們做一個戰(zhàn)略假設(shè),我們看到海外智庫都在討論,未來可能怎么樣,我們先做假設(shè),看未來戰(zhàn)略怎么定,如果假設(shè)成立,戰(zhàn)略可能會成立。

  經(jīng)濟(jì)下滑,出現(xiàn)繼續(xù)下滑或者出現(xiàn)W危險(xiǎn),繼續(xù)重啟房地產(chǎn)按紐,放松調(diào)控,提升經(jīng)濟(jì)。都市圈需求會強(qiáng)烈反彈,房價報(bào)復(fù)性反彈,泡沫膨脹。不可能拉動經(jīng)濟(jì),不可能放棄控制大城市人口規(guī)模邏輯,因?yàn)橐种菩枨,不可能大量釋放土地,不可能放棄抑制資產(chǎn)泡沫。我們相信這一屆延續(xù)下一屆政府,不會放棄抑制資產(chǎn)泡沫邏輯,還會延續(xù)五年時間。如果真正突破供給側(cè)改革,解決房地產(chǎn)供給側(cè)改革問題,有可能逐步放松。相信三年時間,房地產(chǎn)供給側(cè)改革不可能完全突破,我們過去曾經(jīng)寫過關(guān)于供給側(cè)改革的四梁八柱文章。我們認(rèn)為三年時間絕對做不到。

  我們認(rèn)為一二線城市調(diào)控還會繼續(xù)持續(xù),所以調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)不會改變,將長期執(zhí)行,調(diào)控執(zhí)行時間越久,意味著住房市場發(fā)展周期會被拉長,就慢慢發(fā)展吧。

  調(diào)控延續(xù),局部微調(diào),沿著上一個邏輯走下來之后,發(fā)現(xiàn)第一種情況自然走到第二種邏輯,這種情況下,我們經(jīng)濟(jì)可能會企穩(wěn)向好,經(jīng)濟(jì)不好不會重啟,經(jīng)濟(jì)好當(dāng)然不會重啟,貨幣繼續(xù)收緊,金融繼續(xù)去杠桿,因此會出現(xiàn)一方面抑制資產(chǎn)泡沫,一方面同時去庫存。少數(shù)城市嘗試做一些微調(diào),釋放一些需求,或者突破限購限價的政策。

  但是有底限,不能突破房價上漲過快的底限,這種情況會不會出現(xiàn),有些城市已經(jīng)在放松,放松邏輯是什么,吸引高端人口進(jìn)來,把低端人口產(chǎn)業(yè)擠出去,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的騰籠換鳥,這些已經(jīng)在做了。未來這樣城市會越來越多。

  提出一個新概念,房地產(chǎn)進(jìn)入一種限制性發(fā)展,新一屆政府開啟新的經(jīng)濟(jì)周期,與房地產(chǎn)無關(guān),一線城市限制人口、土地供應(yīng),三四線城市限制土地供應(yīng),包括農(nóng)村應(yīng)該限制土地供應(yīng)。城鎮(zhèn)每年人均住房面積增加1.2平方米,農(nóng)村人均住房面積增加1平方米,這個邏輯本身是錯的,因此導(dǎo)致未來三四線城市限制土地供應(yīng),房地產(chǎn)限制金融改革。

  如果房地產(chǎn)限制金融過渡,我們會怎么辦?因此,我們金融加杠桿,導(dǎo)致錢少且貴,去年年底一直講錢多且廉,所以大家都買房地產(chǎn)。去年11月份,我們說貨幣政策反轉(zhuǎn),今年的錢一定變得更加貴,而且少了,現(xiàn)在看錢確實(shí)減少,M2增速跌到10%以下,未來我們認(rèn)為M2的增速可能就在10%左右,不會高于11%,不會低于9%,大概10%左右。

  有人說今年大放水,MLF放了4980億元。我們不這么看,MLF到期回收1400多億,注水800億不會算什么,一次逆回購就兩千多億。今年4月份M2出現(xiàn)負(fù)增量,這是非常重要的信號。未來還會出現(xiàn)某個月份,M2增量變負(fù)的,增量會變得更少。

  房企到位的資金,不管按揭貸款,還是定金增速都在下降,產(chǎn)生一個情況,房地產(chǎn)企業(yè)資金減少了,怎么辦?大型房企想辦法增加貸款,因此看到這條藍(lán)線,就是銀行的開發(fā)貸在增加,是不是意味著普遍性的錢多了呢?因?yàn)殂y行的錢只會給大企業(yè),2013年的時候,我們曾經(jīng)提出房企分化,中小房企90%退出地產(chǎn)江湖,2014年我們碰到工商銀行總行,他們跟我講,只做百強(qiáng)房企貸款,其他房企只收不貸。2015年基金說只做百強(qiáng),其他房企開始不做,2016年年終,我們碰到供應(yīng)商,做玻璃幕墻的膠,他說他的合作伙伴當(dāng)中,70%是50強(qiáng)的房企,剩下百強(qiáng)附近,中小房企被銀行和供應(yīng)商拋棄了。大的房企從銀行拿到貸款,今年擴(kuò)張速度非常快,房地產(chǎn)增加貸款非常多。

  按揭貸款增速下降速度非常快,今年可能收窄到個位數(shù),三個重要級人物講了這個話,信號非常有意思,周小川行長去年說,居民部門加杠桿邏輯是對的,但是今年他的口風(fēng)發(fā)生了一些微妙變化,這個變化就是開發(fā)貸款在今年還會以相對較快的速度增長,但是會估計(jì)適當(dāng)放慢。郭樹清主席講,居民部門銀行貸款杠桿率并不算太高,但是值得警惕。王照星(音)副主席講,我們希望房地產(chǎn)不能大起更不能大落,因此未來銀行貸款保持相對平穩(wěn)增速,我們認(rèn)為是個位數(shù)。房企到位資金增速下降,但是如果房地產(chǎn)到位資金在下降,意味著什么?未來銷售額增速也不會大幅度增加,消費(fèi)增長持續(xù)下降,因此導(dǎo)致量平價穩(wěn),消費(fèi)面積基本持平,房價上漲,銷售額略有增加。

  我們預(yù)計(jì)今年保持正增長,但是明年或者后年,如果進(jìn)入限制性發(fā)展階段,我們可能變成負(fù)增長。如果這種情況下,房企現(xiàn)金流會不會枯竭,我們認(rèn)為很可能會出現(xiàn)。銀監(jiān)會發(fā)布了一個通知,非常重要。去抵押貸款的時候,哪怕有資產(chǎn)抵押也不行,必須有現(xiàn)金流,能夠還本付息,如果不能還本付息,有資產(chǎn)抵押,也不給你貸款。因此,很多房企可能就會面臨這個問題,現(xiàn)金流可能不夠。因此大家必須搶現(xiàn)金流,意味著我們搶客戶,搶客戶的時候,我們看到,當(dāng)然市場蛋糕不會變得更大的時候,客戶資源就會變得越來越少。這個時候,我們可以看到,我們未來可能會出現(xiàn)一個什么情況呢?未來出現(xiàn)搶購大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

  因?yàn)橄拶彙⑾拶J之后,有資格的購房者越來越少,三四線城市有資格的人很多,但是沒有人買。因此今年很可能出現(xiàn)小房企斷尾求生的情況。今年到了一個二線城市,當(dāng)時問了原理的同事,在這個城市里面,有沒有房企想降價,他說我們房企想降價,去年賣六千,今年預(yù)計(jì)賣五千,我八千賣,客戶流失80%,必須降。明升暗降,今年會大量出現(xiàn)。下半年會不會出現(xiàn)真假,沒有看到,未來不排除。這個房企銷售額30億左右。大房企率先降價有可能,市場拉回來,低價拿地,這是過去的邏輯。

  因此可以看到大房企未來邏輯加速跑,通過降價搶奪更多的市場份額。降價不期而至,房價下降10%,成交量下降10%,土地購置面積下降,新開工面積下降,投資下降,聯(lián)動上下游下降,拖累整個國民經(jīng)濟(jì),房大落變成新重點(diǎn),其實(shí)也調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,既要抑制資產(chǎn)泡沫,又要防止大起大落,F(xiàn)在調(diào)控雙限制,既不穿透上限,也不突破下限,因此未來調(diào)控是要漸進(jìn)邏輯,維持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。過去房地產(chǎn)操作模式就是我們通過限房價上漲,未來也會限房價下跌。

  最近廣東有一個地方出臺政策,限制房價上漲超過5%,限制房價下跌超過15%,過去2015年房價下跌,杭州政府也出臺類似政策,限制房價的上漲和下跌,因此過去的邏輯,我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場放松、刺激、膨脹、打壓周期邏輯,三年一輪換。所以一定要警惕未來市場邏輯。

  當(dāng)然我們現(xiàn)在調(diào)控在慢慢地在暫停,我們覺得是非常有道理的,因?yàn)槲覀兺七t了上山難,拽住流坡的車更難,再起來,難上加難。把握時機(jī)和尺度。房地產(chǎn)市場投資面出現(xiàn)新狀況,就是我們的房地產(chǎn)的土地購置面積,同比出現(xiàn)下降。未來增速不會保持,一二線城市土地供應(yīng)減少,今年雖然正增長,明年負(fù)增長。三四線城市難以為繼。前年土地購置面積負(fù)增長,因?yàn)榍澳昊鶖?shù)低,今年正增長,明后年不會了。土地購置面積下降,新開工面積自然下降,投資當(dāng)然往下走,所以今年投資到明后年投資,可能維持正負(fù)零上下,未來不可能大幅度增加。

  房企策略是什么,大企業(yè)引領(lǐng)市場潮流,對于大企業(yè)首先要研判大勢,必須有危機(jī)意識,防患于未然,對城市做深度解剖和分析,不同城市有不同的邏輯,現(xiàn)金為王,進(jìn)行資金流測試,現(xiàn)金流盤點(diǎn),現(xiàn)在拿現(xiàn)金最好,不是分紅,作為財(cái)務(wù)投資者參股別人,也不對。同時不能搶地,控制投資節(jié)奏,手上保持一定的現(xiàn)金流。

  深耕擴(kuò)圍,一二線城市未來長期肯定是看好的,必須深耕,三四線城市一定是擴(kuò)圍搶規(guī)模,像割韭菜,三年之后撤出來,再轉(zhuǎn)一個大城市。同時加速奔跑,跑的快,市場好的時候快速啟動,市場不好的時候,搶先剎車。節(jié)奏控制、速度控制非常重要,對于大企業(yè)來講。緊跟市場,合作共贏,減少競爭。準(zhǔn)備預(yù)案,看看市場,如果市場一旦出現(xiàn)下行,必須手上有預(yù)案,怎么做,不能被動。對于中小房企來講,小而美的企業(yè)其實(shí)還是能夠存在的,不是完全死掉,但是只有極少數(shù)的小而美的企業(yè),一個有核心資源,比如有土地,有核心產(chǎn)品,你的產(chǎn)品別人不具備復(fù)制。前段時間上海房企跟我講,他們有農(nóng)業(yè)技術(shù),無土栽培技術(shù),放到陽臺上,跟住宅放到一起,可以在家里里面種各種各樣的東西吃,這個時候房子就會帶來更好的附加值,而且獨(dú)一無二,有獨(dú)特優(yōu)勢。如果都沒有,跟大企業(yè)合作,求包養(yǎng),投私募,通過基金控制,然后走海外,一些發(fā)達(dá)國家市場雖然不大,但是很成熟,而且很穩(wěn)定。

  新城控股1-5月份增長接近2/3,2020年達(dá)到一千億,目前節(jié)奏來看,很有可能提前達(dá)到一千億,穩(wěn)健前行前提下,還是加速奔跑,必須跑的更快,如果跑不快,今后市場沒有地位,有地位才有話語權(quán),有規(guī)模才有江湖地位,有江湖地位才有話語權(quán),所以沒有話語權(quán),就在這個市場上今后沒有對供應(yīng)商、客戶溢價能力。

  謝謝大家!

  來源:房訊網(wǎng)

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