房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日,主題為“跨界與融合:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時代”,第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)(sendpasscode.com)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦。
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理郗龍飛先生應(yīng)邀出席當天下午進行的圓桌對話環(huán)節(jié),就"無邊界服務(wù)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與運營"的主題進行了熱烈討論和觀點交鋒。以下是郗龍飛先生發(fā)言實錄:
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理 郗龍飛
大家下午好。我是天洋基業(yè)投資有限公司的郗龍飛,我主要負責房山超級蜂巢項目的招商與運營。
我首先介紹一下我們公司的大致情況。天洋集團創(chuàng)立于1993年,目前已發(fā)展成為橫跨文化、科技、消費品、金融投資和其他產(chǎn)業(yè)的大型控股集團,目前有兩家上市公司,一家A股上市公司沱牌舍得,一家在香港上市的天洋國際;天洋基業(yè)投資有限公司是隸屬H股,目前在開發(fā)的是房山超級蜂巢項目。啟動區(qū)整體占地222畝,43萬平方米,其中商業(yè)配套9萬平方米,商務(wù)辦公24萬平方米。目前北區(qū)12萬平米的寫字樓已于五一全部交付,目前正在招商過程中。這次也是非常感謝主辦方組織這個活動能有一個機會跟大家交流、分享。
回歸到今天的主題"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商和運營"。實際我本人有十多年商辦項目招商經(jīng)驗尤其是在為企業(yè)做選址方面,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個課題實事求是的說比較大,難度也比較大,今天上午聽到好租曲總做了一個分享,讓我感覺壓力很大,很吃驚。曲總的數(shù)據(jù)和信息是中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的GDP占到全國整體GDP的23%,第二個數(shù)據(jù),目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率達到了43.2%,其中上海的空置率達到了20%以上。這個讓我感覺產(chǎn)業(yè)招商難度有多么嚴峻。
下午聽北科建郭總演講,受益匪淺,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商確實在我的理解當中應(yīng)該分兩個維度,第一個維度,核心應(yīng)該是前期開發(fā)商拿地的時候就應(yīng)該考慮到項目定位、產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃、客群定位是什么?后期的招商實際是要延續(xù)前期拿地或者是前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃怎么有效的根據(jù)市場化的變化或判斷去落實和執(zhí)行。你是做項目招商還是做招商項目,項目招商具體就是根據(jù)項目客戶方向去落地執(zhí)行,招商項目涵蓋的面與涉及的范圍就非常大了。
天洋一直是做精品住宅開發(fā),去年開始轉(zhuǎn)型,成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部,往產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,目前我們也是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的新兵。
我想從兩個角度說,去年了成立事業(yè)部以后,走訪了中關(guān)村和總部基地近200多家企業(yè),了解企業(yè)選址需求,最關(guān)心的問題是什么,后來歸納總結(jié)有四點:
第一點企業(yè)搬遷到新的區(qū)域是否可以存活,是否有市場,F(xiàn)在大的企業(yè)去新的地方就是占便宜,向政府要土地、要政策和訂單,尤其上市公司,大企業(yè)去就是要地,什么PPP的模式或者政府購買服務(wù)的形式等。
第二點,一個新的企業(yè)搬到一個新的陌生的區(qū)域,成本是否會大幅度降低,比如說房租、裝修、能耗,運營模式等等方面,包括政策,一個新的企業(yè)到陌生的區(qū)域肯定關(guān)心是否有配套和相關(guān)政策,房租中關(guān)村十塊錢,到房山可能是三塊錢,為什么還不來?
第三點,結(jié)合第二點來說,人員是否可以有效補充,人員招聘、培訓,企業(yè)到一個陌生區(qū)域要解決人員流失和人員招聘問題;我們看到很多企業(yè)搬遷員工流失率達到15%,甚至20%以上。
有一個亦莊的企業(yè)搬到中關(guān)村,員工流失率達到了25%以上,因為他們基礎(chǔ)員工的生活圈全都在亦莊,搬過來以后面臨著人員招聘和培訓的問題,人才培養(yǎng)的問題。還有一個企業(yè)搬到房山后直接面臨著招人招不上來的問題,半年后被迫又搬回中關(guān)村;還有一個做IT的企業(yè),他們上班時間早上十點至晚上十點,他們需要員工宿舍、員工餐廳,但是高管生活圈都在北邊,望京、天通苑這些區(qū)域,不愿意搬遷等等。
第四點,交通和配套的問題,一個園區(qū)做的再好,招商再成功,如果運營跟不上,這個園區(qū)不是一個成功的園區(qū),從這塊來講,一個園區(qū)的交通、位置、生活配套,商務(wù)配套,比如說超市、餐廳,便利店,商務(wù)配套像咖啡廳,中餐、簡餐等等是否可以滿足企業(yè)員工的基本需求。這是我對我們走訪200近家總結(jié)跟大家分享的企業(yè)選址的核心。
翻回來再說產(chǎn)業(yè)招商,我經(jīng)歷過兩個比較成功的案例,我們看到像劉總所說的國家主導(dǎo)的開發(fā)區(qū),像大連軟件園,億達集團和東軟戰(zhàn)略合作,在廈門、武漢、成都模式,都非常成功。同樣旭天模式,以定制化、服務(wù)化的模式去招商,以行業(yè)標桿、龍頭企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴,帶企入園打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈,軟通動力的創(chuàng)始人之一瞿嘉東先生,是以軟通為核心,軟通往哪一個城市去拓展業(yè)務(wù),旭天就去跟著去開疆辟土。
比如在上海是以軟通動力和中芯微合作,在無錫是以軟通動力,IBM,卡耐基商學院為龍頭拿地200畝;也就是說在與政府簽訂拿地協(xié)議時已經(jīng)有30%企業(yè)入園;剩下的70%靠龍頭企業(yè)帶動上下游或市場化正常的去化,這是目前我認為比較成功的模式。
我去當當做交流溝通時了解到一個案例,某招商局想讓當當將客戶中心建在濰坊,給了很好的政策支持,他們覺得各方面都很好,但是去了以后面臨很大的問題,招不到人,沒辦法就跑到旁邊的城市去招人,十個月以后,員工流失率是110%,聽到這個數(shù)據(jù)是非?膳碌摹2涣私鈱嶋H情況很貿(mào)然的去一個城市,都沒有搞清楚做這個呼叫中心的實際情況,只看到了優(yōu)惠的政策。
還有一個好的案例,我們在重慶永川做的園區(qū),永川一共有23所高校,中專高職,我的一位朋友在做整體園區(qū)招商和運營,他很明確的說這個園區(qū)就適合做呼叫中心,因為有23個高校,從北京拉了7家企業(yè),其中有3家是中關(guān)村企業(yè),永川給了很優(yōu)厚的政策,招人因為有高校,很容易解決了,可以實行定制委培的形式,大四的時候跟學校建立聯(lián)系,你適合做呼叫中心的,客服還是做市場,我認為這種模式實際上是比較成熟的或者比較成功的,產(chǎn)業(yè)定位、客戶方向很清晰,所以我覺得做招商最核心是了解企業(yè)的真實需求。
反過來再說運營,招商再成功,如果運營跟不上,也不叫成功,失敗案例很多。我們目前房山超級蜂巢項目雖說是個商辦項目,但產(chǎn)業(yè)運營平臺的情況剛才王總已經(jīng)說了,有六大產(chǎn)業(yè)平臺。我們想打造的是以物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)為思維方式,構(gòu)建一個產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈,在這個平臺中,比如說企業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺,前面的三位劉總,袁總都已經(jīng)說到了,我們要解決企業(yè)入園一系列跟企業(yè)共同成長的問題,企業(yè)來了人力外包的問題,解決人招聘的問題,還有工商注冊,跟企業(yè)共同成長的過程中牽涉到法務(wù)問題,稅收稅籌問題,知識產(chǎn)權(quán)問題,融資難的問題,我們都會考慮進去。
另外一個板塊是智慧基礎(chǔ)設(shè)施平臺,我們項目已經(jīng)拿到了LEED認證,智能樓宇中的門禁系統(tǒng),人臉識別系統(tǒng),中庭采光井設(shè)計、VRV中央空調(diào)并配有新風海爾的除霾機、智能泊車系統(tǒng),都有綜合的體現(xiàn)。
在我的理解中,我們是要做是運營商、服務(wù)商,是通過運營平臺來做好企業(yè)與政府之間的橋梁紐帶,增加企業(yè)與企業(yè)之間的黏性。比如通過第三方解決幫助企業(yè)做一些政策申請申報,同時解決企業(yè)和企業(yè)之間相互黏性的問題,大家都在一個園區(qū)里面工作,怎么解決企業(yè)和企業(yè)的黏性的問題,剛剛劉總他們說了有企業(yè)的聯(lián)誼會,運動會,俱樂部等活動。
天洋從住宅開發(fā)領(lǐng)域向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,現(xiàn)在還是一個新兵,希望跟各位多多交流和學習。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心應(yīng)該是我們對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位與招商落地保持敬畏的心,真實的了解企業(yè)的需求,為打造產(chǎn)業(yè)上下游生態(tài)圈做好平臺與服務(wù)。希望房訊網(wǎng)越辦越好。
來源:房訊網(wǎng)