李鐵:京津冀協(xié)同發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間重塑
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2017-6-22 9:52:00
分享到:
[提要]“由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別,意味著我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū),所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),針對(duì)三種不同的結(jié)構(gòu),要做出自己的分析……”

  房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日,主題為“跨界與融合:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”,第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)(sendpasscode.com)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦。

  中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主旨演講。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李鐵

 

  我們?cè)诒本╅_會(huì),很多同行都關(guān)心京津冀協(xié)同發(fā)展,其中一個(gè)大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區(qū)域,發(fā)展水平差距也很大,京津冀城鎮(zhèn)化水平差距比較大。

  人均財(cái)政收入、人均GDP差距也很大,意味著公共服務(wù)差別特別大,區(qū)域間反差,來(lái)北京打工的人,尋求就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展機(jī)會(huì),公共服務(wù)陷阱、利益結(jié)構(gòu)差別,這堵墻打破了。

  產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差距也很大,北京后工業(yè)化,沒有經(jīng)歷過(guò)完整的工業(yè)化時(shí)期,北京因?yàn)槭菄?guó)家的行政中心,更多的是服務(wù)業(yè)管理,服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到80.3,達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,世界上五個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家,美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó),這些國(guó)家占比基本上80%以上,天津二產(chǎn)和三產(chǎn)比重相差不多,意味著什么?天津處于工業(yè)化的中后期,但是也沒有完成城市化向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變,現(xiàn)在某種程度上,整個(gè)工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)和河北有同構(gòu)性,意味著河北和天津有類似地方,當(dāng)然河北更粗放一些,天津發(fā)展水平更高一些。

  這是京津冀三個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別,意味著我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū),所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),針對(duì)三種不同的結(jié)構(gòu),要做出自己的分析,北京服務(wù)業(yè)外益,天津和河北問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址問(wèn)題、發(fā)展什么樣產(chǎn)業(yè)問(wèn)題,河北更多的是怎么樣進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

  人均財(cái)政收入差距和GDP差距,知道北京有很多和全國(guó)不一樣,三甲醫(yī)院,北京市2143萬(wàn)人口,50所三甲醫(yī)院,天津1500萬(wàn)人口,30所三甲醫(yī)院,北京35家三甲醫(yī)院在四環(huán)之內(nèi),河北7200萬(wàn)人口,43家三甲醫(yī)院,河北人口是北京的三倍多,但是三甲醫(yī)院很少。教育資源差距更大,北京211高校,北京24所,天津4所,河北1所。北京大學(xué)高考錄取率幾乎百分之百,河北分?jǐn)?shù)比北京高出一百多分,到北京打破這個(gè)布局關(guān)系,最大問(wèn)題就是教育問(wèn)題。

  央企總部,北京90家,天津和河北是零,這個(gè)很說(shuō)明問(wèn)題。提到京津冀協(xié)同發(fā)展,自然而然想到,北京對(duì)周邊的城市帶動(dòng)到底有多大?大中小城市分布,可以看出北京的發(fā)展特點(diǎn)以及與周邊關(guān)系。東京有一個(gè)主城627平方公里,895萬(wàn)人,和北京差不多,但是周邊一大批中小城市,5-20萬(wàn)人口,東京周邊84個(gè),韓國(guó)相對(duì)少一點(diǎn),首爾面積不到900平方公里,人口一千萬(wàn)左右,周邊中小城市不是特別多。北京50公里半徑,把河北周邊納入進(jìn)去,有24個(gè)小城市,30公里半徑更低了。我們過(guò)多關(guān)注主城區(qū)發(fā)展,周邊中小城市發(fā)展嚴(yán)重短缺,北京的病基本上是主城區(qū)的病,擁堵、房?jī)r(jià)高等等,北京對(duì)周邊的帶動(dòng)能力不足,特別是對(duì)河北的帶動(dòng)能力不足。

  北京周邊的河北有39個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣,當(dāng)年王岐山在北京當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候,經(jīng)常講,北京丟井蓋,為什么廣州、上海沒有丟井蓋?上海、廣州要把井蓋運(yùn)出去,開車幾百公里以上,才能銷售掉,北京只要出了主城區(qū)就能賣掉,環(huán)北京貧困帶,30幾個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣,發(fā)展差距水平如此之大,京津冀協(xié)同發(fā)展仍然是一個(gè)大問(wèn)題。

  面臨這個(gè)形勢(shì),來(lái)看京津冀協(xié)同發(fā)展,特別是對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有什么樣的啟示。研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展,中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化快速發(fā)展、工業(yè)化水平大幅度提高,和產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著天然聯(lián)系。這些年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的貢獻(xiàn)。

  產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段,但是我們也知道30年前,中國(guó)不是這樣,但是畢竟它經(jīng)歷了一個(gè)最重要的階段,就是低成本。所謂低成本和中國(guó)國(guó)情有關(guān),勞動(dòng)力成本低,大量的農(nóng)民工支撐了中國(guó)的工業(yè)經(jīng)濟(jì),形成廉價(jià)勞動(dòng)力的豐富的后備資源。但是最重要的是其實(shí)還不是勞動(dòng)力成本,是土地成本,我們?cè)?0年代研究中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的時(shí)候我們講特色小鎮(zhèn)前期的時(shí)候,廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個(gè)沿海城市,縣以下占全省70%,原因是土地利用,鄉(xiāng)村村村點(diǎn)火、冒煙,提供廉價(jià)勞動(dòng)力,導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展成本實(shí)現(xiàn)跨越性發(fā)展。

  環(huán)境成本低,我們經(jīng)歷過(guò)污染過(guò)程,雖然現(xiàn)在開始治理,工業(yè)化起步階段,政府管理成本低,就沒有今天,是必然的發(fā)展過(guò)程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從原來(lái)的粗放、成本低,走到今天。這個(gè)成本低的特點(diǎn)是我們不能忽略的。

  產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段,第一個(gè)階段分散,村村點(diǎn)火、村村冒煙。90年代以前,全國(guó)8000多個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū),縣以下六千多個(gè),縣以上兩千多個(gè)。這一段時(shí)間,工業(yè)發(fā)展速度很快,但是成本非常低,工業(yè)的發(fā)展水平也很低,到了第二階段,97年以后,實(shí)現(xiàn)了最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策,對(duì)傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)進(jìn)行了一次大清理。

  通過(guò)土地耕地保護(hù)原則進(jìn)行情理,我也是三家組織成員,對(duì)全國(guó)進(jìn)行調(diào)查。中國(guó)在空間上、發(fā)展權(quán)利上,不同城市間進(jìn)行比較大洗牌,把八千多個(gè)工業(yè)園區(qū),關(guān)掉了六千多個(gè)縣以下,保留兩千多個(gè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主導(dǎo),傳統(tǒng)的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村變成地市以上,由于政府主導(dǎo)了這次洗牌過(guò)程,產(chǎn)業(yè)園區(qū)由政府過(guò)度參與,導(dǎo)致發(fā)展當(dāng)中特點(diǎn)是粗放,政府不講效益的。

  人均城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地面積是149平米,標(biāo)準(zhǔn)是100平米。居民點(diǎn)用地面積,本來(lái)沒有工業(yè),是粗放的,三百平米,標(biāo)準(zhǔn)是150平米,政府搞園區(qū),最大特點(diǎn),占地面積過(guò)大,道路過(guò)寬,到傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),園區(qū)搞大廣場(chǎng),導(dǎo)致土地資源利用粗放。很的園區(qū)是雙向八車道馬路,加綠化帶,為了好看,讓別人來(lái)投資。為什么搞這么大的路?他們說(shuō)車流量大,我在園區(qū)看了很長(zhǎng)時(shí)間,白天幾乎沒車,用車時(shí)間和上下班時(shí)間不一致,根本占不了這么多路,修這么寬的路,浪費(fèi)土地面積占一半以上,包括綠化,每年還要維護(hù)、管理、投資,某種程度上把資源白白消耗掉了。

  空間大洗牌,把開發(fā)區(qū)所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上只有縣以上,搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道,支撐未來(lái)政府的投入,只能靠稅收,稅收收入,現(xiàn)在整個(gè)地方政府開支,收入水平來(lái)源于兩個(gè),一個(gè)是稅收,稅收只能保證政府開支,招商引資還要補(bǔ)償,免多少年稅,各地在競(jìng)爭(zhēng)。還要解決七通一平,包括零地價(jià)投入,天津、北京零幾年的時(shí)候,北京工業(yè)用地十萬(wàn)塊錢,三一集團(tuán)到南口,就是十萬(wàn)塊錢,天津更便宜。只能靠開發(fā)房地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式,政府招商引資,低價(jià)引進(jìn),政府大量補(bǔ)貼,開發(fā)房地產(chǎn)補(bǔ)償。這是一個(gè)基本套路。

  政府效率大幅度下降,轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū),就是第三個(gè)階段,提高用地效益,不會(huì)搞雙向八車道大馬路,不會(huì)搞大公園、大廣場(chǎng),土地利用上發(fā)生根本性變化。企業(yè)降低招商引資成本,增加談判歸能,強(qiáng)化市場(chǎng)化管理,對(duì)園區(qū)管理和服務(wù),通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益,解決公司經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題?梢栽诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)旁邊蓋,給你補(bǔ)償。

  這三個(gè)階段無(wú)外乎一件事情,低成本引進(jìn)企業(yè),低價(jià)出讓土地,政府大量補(bǔ)貼,房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行補(bǔ)償,基本上就是這么一個(gè)路數(shù)。

  30年發(fā)展走到今天,我們知道產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式難以為繼,因?yàn)槌杀驹谏仙,招商引資的時(shí)候,可以降低條件,大大地降低條件,但是條件不能再降了,再降成本越來(lái)越大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)成本補(bǔ)不起,土地拆遷成本增高,農(nóng)民搬遷成本在提高,增減掛鉤,基礎(chǔ)設(shè)施成本上漲、物價(jià)上漲,各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展,還要面臨和其他城市競(jìng)爭(zhēng)。

  三星集團(tuán)在中國(guó)投資,選擇西安、重慶和成都,最后選擇西安,零地價(jià),五年的版稅,基礎(chǔ)設(shè)施全部政府提供,拿了小包,拿了地可以貸款,幾百億可以拿來(lái),直接投資,就要一個(gè)三星品牌。這是中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展招商基本這么過(guò)來(lái)的。各地競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)跟你談判,誰(shuí)給條件最好就到哪里去,導(dǎo)致政府壓低招商價(jià)格。由于房地產(chǎn)發(fā)展,大家在攀比,無(wú)論工業(yè)還是什么,大家都在攀比,房地產(chǎn)成本也在大幅度增加。

  我們還面臨一個(gè)窘迫現(xiàn)象,就是房子賣不出去,地方發(fā)展兩個(gè)模式,發(fā)展工業(yè)增加GDP,發(fā)展房地產(chǎn)增加土地財(cái)政收入。房地產(chǎn)和土地雙重推動(dòng),導(dǎo)致房子賣得很快,土地開發(fā)很快,都在蓋房,全國(guó)這么多城市,大家都在搞房地產(chǎn)。張三、李四當(dāng)書記都要搞,張一要在東邊開,李四在西邊開,城市面積越來(lái)越大。房子是商品,商品當(dāng)多了以后,就賣不出去了,尤其一些中小城市,三四線城市書記兩三年換一任,最后導(dǎo)致房子大量擠壓,每次會(huì)議上都講,中國(guó)房地產(chǎn)有的過(guò)高,142億平方米。北京是一線城市,另外一回事,三四線城市房子賣不出去,地方政府沒辦法干工作,地方政府面臨的壓力,招商引資,招商引資能不能引來(lái),拿什么補(bǔ)。

  地方債務(wù)攀升,就是房地產(chǎn)為主導(dǎo)的發(fā)展模式導(dǎo)致的結(jié)果。這是我們面臨的現(xiàn)狀。

  這種情況下,怎么談地產(chǎn)問(wèn)題,怎么談產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式問(wèn)題,怎么談產(chǎn)城融合問(wèn)題,其實(shí)不僅僅對(duì)我們?cè)谧母魑皇且粋(gè)難解的題,跨界融合,特色小鎮(zhèn),產(chǎn)城融合。越不過(guò)去這個(gè)坎,一線城市,北上廣深,二線城市房?jī)r(jià)在上漲,下一步怎么辦,面臨這個(gè)形勢(shì)。

  產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)律,對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),開始向三種模式,第一種是傳統(tǒng)繼續(xù)硬著頭皮在做,這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長(zhǎng)到河北來(lái)談,現(xiàn)在土地出讓價(jià)格,土地出讓價(jià)格25萬(wàn)一畝,各種成本75萬(wàn)一畝,一百萬(wàn)一畝也得干。沒有別的方式,只能這么干。

  最近全國(guó)大勢(shì)宣傳特色小鎮(zhèn),就是兩個(gè)推動(dòng)力,雖然總書記說(shuō)了,但是跟我們現(xiàn)在講的不是一回事。重點(diǎn)房地產(chǎn)商只是一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì),地方政府要尋找新的發(fā)展空間。所以這是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的三種現(xiàn)狀。

  隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化發(fā)展,還是有一定的規(guī)律性結(jié)果。就是城市化發(fā)展到的一定階段后,工業(yè)要遠(yuǎn)離城市。發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)基本上在遠(yuǎn)郊區(qū),我們城市發(fā)展,經(jīng)過(guò)商業(yè),然后工業(yè)化,然后服務(wù)業(yè)。

  所以我剛才講,服務(wù)業(yè)占主導(dǎo),占比重70%以上,韓國(guó)雖然59.7%,但是就業(yè)比占80%以上,所以我們看,中國(guó)現(xiàn)在服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的京津冀,基本上北京一馬當(dāng)先,天津嚴(yán)重滯后,河北處于落后水平。這個(gè)國(guó)際規(guī)律意味著什么,產(chǎn)業(yè)園區(qū)也要實(shí)現(xiàn)空間大挪移。

  蘋果在Cu-pertino市,5萬(wàn)人口,谷歌在山景市7萬(wàn)人口,惠普在PaloAlto市,6萬(wàn)人口,大企業(yè)基本上選擇向小城市、小城鎮(zhèn)、農(nóng)村轉(zhuǎn)移,追求低成本空間。

  這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律,也是成本規(guī)律,不僅僅是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)成本,包括社會(huì)成本,工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合,放到主城區(qū),現(xiàn)在需要重新思考,產(chǎn)城融合的“產(chǎn)”還是工業(yè)嗎?工業(yè)和城市還能放到一起嗎?放不到一起,環(huán)境污染大量的噪音、大量貨車進(jìn)入,對(duì)城市造成破壞,對(duì)環(huán)境造成破壞,所以對(duì)產(chǎn)城概念要重新理解。

  這個(gè)社會(huì)成本,包括垃圾廠,包括垃圾處理廠、污水處理廠,到哪個(gè)城市都會(huì)引起城市居民的強(qiáng)烈反響。

  所以工業(yè)遠(yuǎn)離城市是一個(gè)規(guī)律,是我們不可避免的規(guī)律。我們一定要去做產(chǎn)業(yè)園區(qū),要重新去選擇它的發(fā)展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過(guò)去我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都需要和中心城市、高等級(jí)城市,和市長(zhǎng)、市委書記所在的地方放到一起,未來(lái)不一定。產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)、企業(yè)遠(yuǎn)離城市同時(shí),也要遠(yuǎn)離行政區(qū),這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

  結(jié)合京津冀一體化協(xié)同發(fā)展,能不能向周邊中小城市轉(zhuǎn)移,特色小鎮(zhèn)也是其中的一個(gè)發(fā)展路徑,能不能向周邊中小城市和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移,現(xiàn)在提特色小鎮(zhèn),我們反對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo),把三線模式轉(zhuǎn)移過(guò)去,再造成一些房子賣不出去。但是園區(qū)工業(yè)的企業(yè),是不是可以搬遷到這里,我們是不是不要在城市旁邊搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城,值得我們思考,就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間再塑造。

  到瑞士去,走在路上,邊上都是中小企業(yè),跟著市場(chǎng)規(guī)律去做。

  根據(jù)北京的特點(diǎn),服務(wù)業(yè)產(chǎn)城融合,未來(lái)融合應(yīng)該以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo),這個(gè)在地方政府的官員里面,在我們很多企業(yè)家里,還沒有形成一個(gè)固定模式。我跟很多市長(zhǎng)去交流,他們堅(jiān)決反對(duì),沒有工業(yè)怎么辦?財(cái)政收入工業(yè)稅收有一塊,服務(wù)業(yè)稅收見不到,是民富。京津冀尤其北京服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì),已經(jīng)形成逆城市化的過(guò)程,已經(jīng)開始自對(duì)向遠(yuǎn)郊區(qū)輻射。

  兩個(gè)最典型的例子,我們可以叫服務(wù)業(yè)的產(chǎn)城融合古北水鎮(zhèn),在北京將近一百公里的地方,形成這么一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的旅游新鎮(zhèn),全是人為的,高投入的,3.6平方公里,外加6平方公里的居住區(qū),只有在北京,既是服務(wù)業(yè)外溢,北京人口收入水平高。第二個(gè)是崇禮,成了北京的避暑山莊了,北京的后花園,冬奧會(huì)的舉辦地,房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)了,縣城房?jī)r(jià)4.5萬(wàn),和北京尋找新的空間有關(guān)系?串a(chǎn)業(yè)發(fā)展,不僅看工業(yè)角度,還要看消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化,衣食住行簡(jiǎn)單消費(fèi)向多元化消費(fèi),需要服務(wù)業(yè)再塑造,需要服務(wù)業(yè)空間再挪移。產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展關(guān)系,特色小鎮(zhèn)旅游業(yè)自然建立起來(lái)聯(lián)系。跨界融合,使產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式找到新的發(fā)展空間。

  第一,產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址不一定要和行政空間相吻合,要另辟空間。

  第二,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定在中小城市,也可以在小城鎮(zhèn),甚至可以在村莊,當(dāng)然和行政管制有直接的關(guān)系,行政管制嚴(yán)格禁止,權(quán)力限制,規(guī)劃?rùn)?quán)、土地審批權(quán)等等,現(xiàn)在很多政府思維方式,還是一放了以后就會(huì)亂,管不了了,F(xiàn)在公共監(jiān)督力量,社會(huì)監(jiān)督力量,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府監(jiān)督力量,特別的發(fā)展時(shí)期,用新的思維方式解決這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)向這方面努力了,政府管制沒有放松,管理沒有跟上去。

  第三,園區(qū)發(fā)展模式是不是符合時(shí)代的要求。一堆企業(yè)在一起成本高,還是有些企業(yè)單獨(dú)選擇發(fā)展空間,大的企業(yè)選擇獨(dú)立的發(fā)展空間,是不是可以允許一些企業(yè),通過(guò)我們的中介尋找更便宜、更廉價(jià)的發(fā)展空間。

  交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善是產(chǎn)業(yè)空間挪移的重要條件,京津冀通過(guò)軌道交通的完善,增加邊界性和聯(lián)通性,降低成本,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)工業(yè)從中心城市向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移,前提是交通,我們大概兩種交通供選擇,一是公路交通高速公路,一個(gè)是軌道交通。日本沒有高速公路,更多是軌道交通。更多的是區(qū)域間的省級(jí)公路,城市建的公路,雙向雙車道,軌道交通非常發(fā)達(dá)。

  我們軌道交通嚴(yán)重滯后,交通不方便,逼得還得去城市,或者再修一條線。如何改變交通格局,從軌道交通到雙向的這種城際郊區(qū)公路,和過(guò)去傳統(tǒng)高速公路形成對(duì)比。如果一個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo),我們的城市交通更多以小汽車和人流為主。

  我前幾天去佛山,談發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候,最大的問(wèn)題就是交通制約,廣東的堵車和廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間關(guān)系,佛山城市化率達(dá)到90%多,工業(yè)占比只能占60%到70%,工業(yè)比重過(guò)高,交通運(yùn)輸以大貨車為主,結(jié)果人流、貨車流帶來(lái)污染,交通擁堵非常嚴(yán)重,感覺不到宜居。

  可是到歐美國(guó)家去,基本上人流為主,真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來(lái)的城市交通模式,適應(yīng)服務(wù)業(yè)發(fā)展,既有軌道交通也有城郊的公路。同時(shí)高速公路配置更方便形成了,人和要素的抵達(dá)。所以怎么樣解決交通配置是大前提。

  結(jié)合京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇要有區(qū)別,怎么解決天津、河北工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性,重新塑造產(chǎn)業(yè)園區(qū),工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要遠(yuǎn)離城市,要向中小城市、小城鎮(zhèn)進(jìn)行疏解,北京大部分企業(yè)已經(jīng)向外疏解,更重要的是要認(rèn)識(shí)到北京消費(fèi)群體、服務(wù)業(yè)群體和未來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,形成新的產(chǎn)城融合,有著至關(guān)重要的關(guān)系。

  房地產(chǎn)不能搞特色小鎮(zhèn),特色小鎮(zhèn)還有一個(gè)功能,全國(guó)特色小鎮(zhèn)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游度假休閑,還有住房。面對(duì)一二線、三四線城市,特別是北京這樣,其實(shí)我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,要解決兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。產(chǎn)城融合的觀念要變,先有產(chǎn)還是先有人,我們也要調(diào)整,過(guò)去的城市規(guī)劃,先要有工業(yè),然后再有人進(jìn)來(lái)。對(duì)于北京來(lái)講,需要新的居住空間,再有產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái),這也有很多先例。

  改變?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)規(guī)劃觀,大量人進(jìn)來(lái),自然產(chǎn)業(yè)要素補(bǔ)充進(jìn)去。北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要和北京高房?jī)r(jià)結(jié)合起來(lái),五百到七百萬(wàn)人買不到房子,周邊選擇低價(jià)房供給空間,燕郊房?jī)r(jià)兩萬(wàn)多,香河一萬(wàn)多左右,北京郊區(qū)小鎮(zhèn)建立住房空間,解決住房供給問(wèn)題。因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免的,F(xiàn)在大家為什么對(duì)房?jī)r(jià)不滿,因?yàn)橘I不到房子,北京每年住房供給十幾萬(wàn)套,五百萬(wàn)人將近二百萬(wàn)左右家庭沒有房子買,看不到買房子預(yù)期。怎么樣解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間,要和住房供給的大形勢(shì)結(jié)合起來(lái),不能在一個(gè)封閉的點(diǎn)考慮問(wèn)題,要在大空間范圍內(nèi)考慮問(wèn)題。

  最近關(guān)于很多城市房?jī)r(jià)上漲以后,還是在封閉思維考慮問(wèn)題,燕郊房?jī)r(jià)漲了,北京買房子需求下降了,佛山一萬(wàn)多漲到兩萬(wàn),地鐵升到佛山,相當(dāng)于廣州人5萬(wàn)價(jià)格降低一半價(jià)格買房。

  傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,先有產(chǎn)業(yè)再有人口聚集。北京各種研發(fā)基地,高端服務(wù)業(yè),各個(gè)大學(xué),怎么樣和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有機(jī)融合。我們也知道雄安新區(qū),可能未來(lái)有一些央企、事業(yè)單位搬遷,是不是這是一種搬遷方式,他們會(huì)不會(huì)選擇新的發(fā)展空間,我們提供什么樣的服務(wù),旅游業(yè)發(fā)展,我們?cè)趺礃犹峁┓⻊?wù)。選擇新城發(fā)展,提供什么樣的發(fā)展模式,是不是回歸到觸動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展街區(qū)模式,有很多開發(fā)價(jià)值。

  地產(chǎn)不光住的,別的功能也有,有經(jīng)營(yíng)模式,是不是買過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng),成本就增加了,怎么樣改變地產(chǎn)的發(fā)展模式,這也是需要進(jìn)一步探討的。

  政策措施,放權(quán),給中小城市發(fā)展權(quán)力,進(jìn)行行政權(quán)力調(diào)整,規(guī)劃上不能更多地限制。加強(qiáng)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施治理,進(jìn)行各類的制度性改革。特別強(qiáng)調(diào),今天講的重點(diǎn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定和行政區(qū)劃吻合,園區(qū)遠(yuǎn)離城市,自行選擇向小城鎮(zhèn)、村莊轉(zhuǎn)移。

  園區(qū)的智慧化,利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展,形成共享空間,大有前景可做。

  謝謝大家!

    來(lái)源:房訊網(wǎng)

 

分享到:
推薦閱讀
推薦樓盤

· 碧桂園·壹中心 [武清區(qū)]

· 北京佳兆業(yè)廣場(chǎng) [朝陽(yáng)區(qū)]

· 金隅·智造工場(chǎng) [海淀區(qū)]

· 錦勝華安寫字樓 [西城區(qū)]

· 華騰新天地商廈 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 華貿(mào)·Office Space [朝陽(yáng)區(qū)]

· 中航國(guó)際廣場(chǎng) [亦莊開發(fā)區(qū)]

· 北京經(jīng)開·壹中心 [大興區(qū)]

· 華騰拓展商務(wù)樓 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華騰勁松商務(wù)樓 [朝陽(yáng)區(qū)]

出租行情
出售行情
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2015
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770