房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時代”，第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)（sendpasscode.com）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦。

　　億翰智庫董事長陳嘯天先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主題演講。

億翰智庫董事長 陳嘯天

　　很高興有這個機(jī)會給大家做匯報。億翰股份去年5月18號在新三板掛牌了，主業(yè)是偏戰(zhàn)略、企業(yè)層面的。

　　今天更多的是從戰(zhàn)略的角度跟大家談一談我們所理解的房地產(chǎn)行業(yè)為什么到今天已經(jīng)出現(xiàn)了一個我稱之為群體性的或者趨勢性的機(jī)會。因為剛才聽到王總和郭總介紹了很多內(nèi)容，很受益。我這邊更多是從行業(yè)發(fā)展演變的角度給大家做匯報，匯報的核心內(nèi)容比較簡單。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)開啟了一個大幕就是B2G。

　　第一類是B2C，商業(yè)、文旅、養(yǎng)老都是B2C，偏運營。B2G，主要是政府端的。我們這些年看的比較多的特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)城、產(chǎn)業(yè)園、PPP，都稱之為B2G的模型，都屬于政府端的模型。

　　房地產(chǎn)到今天已經(jīng)工具化了，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常明顯的進(jìn)入了政府控盤。今天前30強(qiáng)的房企加上所有的國企、央企，政府可以輕易的控制整個房地產(chǎn)行業(yè)接近60%以上的成交量。B2G模型接下來所發(fā)展的路徑，今天主要是產(chǎn)業(yè)論壇，我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)更多的是服從于政府的需求，就是正在啟動B2G的模型。

　　房地產(chǎn)工具作用被賦予新使命：應(yīng)對大國博弈的重要工具、分稅制改革背景下實現(xiàn)轉(zhuǎn)移支付的重要載體、經(jīng)濟(jì)脫虛入實。

　　為什么在2015年的330那天晚上放開了限購限貸政策，我們限購限貸是2011年1月26日溫總理推出了限購八條，整個打壓了房地產(chǎn)四年之久，中高端需求全部壓制，壓了四年，2015年3月30號晚上為什么會突然放開？

　　第二，2015年6月份開始全方面放開了已經(jīng)停了八年之久的房地產(chǎn)公司債的競爭，2015到2016年全年放了將近一萬億的資金。為什么在這個時間節(jié)點上會做這個動作呢？其實這個背景跟美國所有東西有關(guān)。大家都是從業(yè)很多年了，如果大家仔細(xì)回顧應(yīng)該知道，房地產(chǎn)從2000到2007年之間是一路往上爬，整個房地產(chǎn)行業(yè)第一個分水嶺在2008年，美國次貸危機(jī)把制造業(yè)等等全部打趴下，從2008到2015年期間整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的周期，我稱之為就是一個供過于求的階段，這是第一輪。美國這樣的次貸危機(jī)影響了整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一波，把我們這樣一個上升的通道完全給扭轉(zhuǎn)了，進(jìn)入了供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的階段。

　　第二波，為什么說2015年330開始救房地產(chǎn)呢？2015年6月給房地產(chǎn)放公司債，放了這么多非常便宜的錢？我認(rèn)為是更多來自于美國的換屆，總統(tǒng)選舉。美國在全球的權(quán)重比較高，所以包括中國在內(nèi)，應(yīng)該是這么一個邏輯，因為美國權(quán)重高，我們必須事先設(shè)想到底是誰有可能是下一任總統(tǒng)，這位總統(tǒng)對中國采取的政策是什么措施、什么方向，我們應(yīng)該提前應(yīng)對。所以在2013、2014年的時候，美國黨內(nèi)選舉的時候，特朗普發(fā)表了對中國很多不友好的言論。而且與此同時，我們猜不到這一輪是誰，到底是希拉里還是特朗普會接替總統(tǒng)的位置。如果特朗普一上臺，給我們發(fā)動貿(mào)易戰(zhàn)怎么辦呢？我們2008年經(jīng)歷過。因為我們和美國貿(mào)易順差太大，一旦有貿(mào)易戰(zhàn)，就意味著我們中國和國際的貿(mào)易環(huán)境一夜之間惡化。

　　與此同時，中國自身的報表有個窟窿。截止到2015年，中國地方債有個非常大的窟窿，16萬億。當(dāng)我們猜不透美國到底誰當(dāng)總統(tǒng)，也不知道他會采取什么樣的政治舉措，我們只有一點，就是修復(fù)我們的地方債。所以我們2015年做各種救市動作，而不是2016年。2015年3月30號開始，把限購限貸放進(jìn)來，把中高端需求放進(jìn)來。所以我們幾家核心的典型的企業(yè)，比如仁恒，仁恒地產(chǎn)在2011到2014年之間，由于限購限貸，它的規(guī)模始終維持在100到130億，但2015年限購限貸一放開之后，馬上當(dāng)年業(yè)績跳到150億。

　　所以我們整個過程的邏輯，中央放水，貨幣政策放開，給了企業(yè)大量便宜的資金，另外不算民間杠桿。同時我們把去庫存名義，把限購限貸政策解除了，幫助企業(yè)去庫存，實現(xiàn)資金回籠。有了錢，房企去庫存去得特別好，到2016年三季度的時候，大多數(shù)房企開始錢很多，但是貨量不足，結(jié)果就是地王一塊塊出來，2016年930，習(xí)大大也開始抑制房地產(chǎn)企業(yè)，原因就是因為房企有錢了，就去搶地，中央資金轉(zhuǎn)移支付到了地方政府，地方債解決了。更多是這樣一個邏輯關(guān)系。所以這是第二輪。為什么2016年整個房地產(chǎn)行業(yè)會突然出現(xiàn)一波天量行情，歷史最高點15.7億平方。

　　第三，目前美國對我們的沖擊，這輪沖擊跟在座各位高度相關(guān)。我們都是做產(chǎn)業(yè)的，我稱之為B2G，包括各位轟轟烈烈的推動特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)的開發(fā)，跟這個相關(guān)，美國這一輪減稅有很大的關(guān)聯(lián)性。為什么呢？因為前一陣子香港有一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常先生一直在批判大陸的新《勞動法》，為什么呢？他認(rèn)為新《勞動法》增加了企業(yè)的成本，衍生的結(jié)果是很多制造業(yè)統(tǒng)統(tǒng)都搬到東南亞去了。低端制造業(yè)都往外搬，通過《勞動法》把人工成本提升，所以低端制造業(yè)都搬出去了。高端制造業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈的，很難輕易撥動。

　　這一輪美國的減稅，美國明確喊出來，歡迎高端制造業(yè)回流。所以我們國內(nèi)2015年開始放了這么多資金到房地產(chǎn)行業(yè)，包括現(xiàn)在開始調(diào)房地產(chǎn)，但是調(diào)房地產(chǎn)的時候我們發(fā)現(xiàn)對資金兩個走向，第一，所有資金不許往一線和核心二線走。第二，外匯管制�，F(xiàn)在資金只有兩個流動方向。第一，最近大家看到為什么這么多三四線城市會一夜之間起來，為什么這么多以前根本就活不下來的三四線城市現(xiàn)在也被帶動著房價開始往上漲，開始集中去庫存。是因為現(xiàn)在的錢開始圍追堵截，相當(dāng)一部分去了三四線。另外，如果你不愿意去三四線，可以去做實體，這就是當(dāng)前脫虛入實最大的背景。如果還是按照以往的做法，東南亞抽我們的低端的，美國抽我們的高端產(chǎn)業(yè)，那我們很自然就進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)的空心化。

　　前一陣子我特意拜訪了很多金融業(yè)朋友，華南一帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢不可擋，原來勞動力成本太高，現(xiàn)在通過一些補(bǔ)貼和支持政策，讓我們可以對抗東南亞對我們低端制造業(yè)的抽。同時我們通過外匯管制，把高端制造業(yè)回流速度在往下壓，我們更多是利用這個時間差推動我們整個產(chǎn)業(yè)的脫虛入實。

　　下面想跟大家再介紹一下分稅制的問題。當(dāng)我們脫虛入實已經(jīng)成為一個趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)上百億在中國也只能排到150名，意味著什么呢？房地產(chǎn)在整個中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域占有大量的人才、信息、技術(shù)、資金的情況下面，政府是不可能做戰(zhàn)略的，政府只可能引導(dǎo)企業(yè)來做戰(zhàn)略，那怎么引導(dǎo)？政府的引導(dǎo)無非就是政策支持、稅收、財政支持。

　　我們今年年初在國內(nèi)在微信上有四個字，很敏感，曾經(jīng)在網(wǎng)上討論得很熱烈，哪四個字呢？“死亡稅率”，這四個字以前是不會出來的，但今年在網(wǎng)上討論得很熱烈。

　　另外，美國當(dāng)前減稅力度之大，已經(jīng)產(chǎn)生很大的影響。它變相推動了中國的稅收這方面的變化和新的改革。

　　第三，我們當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)是一個國家非常重要的組織結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一個國家的稅制結(jié)構(gòu)更多是完成這個國家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收納下來的稅轉(zhuǎn)移到貧困的地方或者窮人身上，通過這個來實現(xiàn)國家財富分配的均勻化，降低我們的基尼系數(shù)。但是我們當(dāng)前稅收結(jié)構(gòu)，1994年分稅制出發(fā)點特別對，當(dāng)時的目的是為了實現(xiàn)中央集權(quán)，就是大的重要的地方的好的稅進(jìn)國稅，同時新成立地稅部門。分稅制的結(jié)果是中央話語權(quán)大幅提升。但是地方政府考核還是GDP，地方政府沒有直接的稅收來源，考核的還是城市建設(shè)、還是GDP的話，就進(jìn)入了困境，我們地方政府很自然的把手從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域伸向社會領(lǐng)域，社會領(lǐng)域有三項，住房、金融、改革。我們醫(yī)療改革、教育改革為什么始終成本有點高，是因為地方政府需要GDP、需要稅收來做業(yè)績。

　　所以分稅制到了今年23年，當(dāng)年是集權(quán)模式，未來一定會進(jìn)入分權(quán)模式，為什么當(dāng)前各個地方特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)開發(fā)轟轟烈烈，集群和分權(quán)之間會形成一個稅收的剪刀差，這是B2G模型很大的政策的資金引導(dǎo)的基礎(chǔ)。

　　第三點。國家在實現(xiàn)脫虛入實，按照之前的邏輯很容易空心化。但國家在脫虛入實的時候，房地產(chǎn)一百億在全國只能排150名。這么多的產(chǎn)業(yè)，房企怎么可能不碰呢？最重要的一點，在今年前三強(qiáng)最低的業(yè)績會是五千億，我最近跟碧桂園碰了好幾次，也跟萬科交流過，也跟恒大時刻在碰撞。另外再匯報給大家，大家每個月看到微信上面發(fā)的排行榜，是我們億翰發(fā)的。從這個角度來看，前些年我們中央要調(diào)房地產(chǎn)是很難的，但是現(xiàn)在可以很輕易的控制整個房地產(chǎn)行業(yè)。更重要一點，2016年整個中國房地產(chǎn)的增量市場已經(jīng)進(jìn)入歷史最高位，未來會進(jìn)入存量階段。進(jìn)入存量階段，房地產(chǎn)行業(yè)自身需要開辟一個新的根據(jù)地、新的領(lǐng)域，我認(rèn)為房企今天切入到B2G這個領(lǐng)域，不是你愿不愿意，而是你必須要做。同時也是中央的國策，你不做不可能，因為你知道占用了這么多社會的資源。

　　房地產(chǎn)行業(yè)基本上已經(jīng)見頂了，原來只是做開發(fā)銷售的，現(xiàn)在開始注重做持續(xù)經(jīng)營。原來只是做地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在開始關(guān)注到城市運營。原來只是做獨立企業(yè)的運作，開始在功能、在性質(zhì)上面主動去靠攏、分擔(dān)政府職能。當(dāng)前在座的諸位已經(jīng)非常了不起了，因為大家已經(jīng)在幫政府解決問題了。

　　另外，跟大家談一個理論，是我們億翰智庫提出來的。去年我們對整個行業(yè)發(fā)布了年度性的研究成果，整個中國房地產(chǎn)行業(yè)在2016年已經(jīng)出現(xiàn)一個階段性趨勢，就是中國房企的終極模型已經(jīng)出來了，我稱之為“資源的殼，市場的心”，土地、資金、人，土地、資金是最基本的生產(chǎn)要素，而人是市場的分量。

　　我們從2000年發(fā)展到2016年，所有房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)看明白了應(yīng)該怎么做，就是終極模型是資源的殼、市場的心，必須能獲取到資源，同時必須在專業(yè)化、在能力端有明顯的強(qiáng)項。

　　2000年開始到現(xiàn)在，2000到2007年之間整個中國房地產(chǎn)行業(yè)處于資源主導(dǎo)，為什么說處于資源主導(dǎo)呢？有這樣的理由。因為我是研究戰(zhàn)略的，但凡不管是一個國家還是一個行業(yè)，小到一個企業(yè)，甚至我們在座的每一個人，如果你的發(fā)展方向或者戰(zhàn)略路徑?jīng)]有發(fā)生重大偏差的情況下，能決定你的發(fā)展空間、未來成長的空間取決于兩個東西，一個是資源，一個是能力。我用資源和能力把整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行拆分，所以2006到2007年定義為資源主導(dǎo)階段。在這個階段里面只有你能拿到地、賺到錢，絕大多數(shù)都應(yīng)該感受得到。相對需求來說，供應(yīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。消費者沒有認(rèn)知能力，所以房價一直往上走。2000到2007年，企業(yè)只要獲取到資源，關(guān)起門來就可以賺錢。

　　2008年開始就不是了，2008年美國次貸危機(jī)一擋，我們的供需關(guān)系一夜之間變化了。2007年之前各個企業(yè)各干各的，2008年大家會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)大量論壇出來了，為什么房企突然發(fā)現(xiàn)關(guān)起門來干房地產(chǎn)不行，必須走出來。另外，大量論壇上面有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家出來了，大家發(fā)現(xiàn)美國次貸危機(jī)可以影響到我們的房地產(chǎn)。所以分為三個階段，進(jìn)入了能力主導(dǎo)，從野蠻生長進(jìn)入專業(yè)主導(dǎo)的過程里面，2008到2010年是第一個小波段，我稱之為產(chǎn)品能力的提升階段。次貸危機(jī)的時候，把需求打趴下，消費者發(fā)現(xiàn)可以選擇的供應(yīng)多了，自然就關(guān)注產(chǎn)品。在這個時間點上，綠城、仁恒、星河灣，隨著四萬億，一夜之間爆棚。在這個波段上面供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，在服務(wù)能力和產(chǎn)品能力方面它有相對的優(yōu)勢。

　　但是2011年整個房地產(chǎn)行業(yè)，溫總理推出新國八條，再次打壓需求，到2014年之間，成長比較快的是誰呢？萬科、恒大、碧桂園、藍(lán)光、旭輝、星城等等企業(yè)，做高周轉(zhuǎn)、做總價控制。高周轉(zhuǎn)是什么意思呢？其實就是講管理能力。2014、2015年我們提的更多的是彩生活、藍(lán)城、大數(shù)據(jù)、社區(qū)服務(wù)，這個邏輯在這八年里面房企補(bǔ)了什么能力了？第一個波段是在向個人、向職業(yè)經(jīng)理人要他的專業(yè)能力、專業(yè)價值。第二個波段2011到2013年之間，我們向管理、向組織要效益。2014、2015年向創(chuàng)新要效益。

　　過去你拿到了地，能力不行，活不下來。但到今天開啟了新的階段，能力再強(qiáng)，沒有地，也沒轍。所以2016年開始，整個房地產(chǎn)行業(yè)開啟了新一輪的八年，就是新一輪的資源主導(dǎo)，但這個資源跟前一階段的資源不一樣。前一階段的資源我稱之為原生性資源，土地、資金。這之間是派生性資源，來自于產(chǎn)業(yè)、資本、社會資源等等。所以在這個波段里面大家可以回顧一下，我們這些年房企是不是這么走過來的。我們定義在今天整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪資源主導(dǎo)，在新一輪資源主導(dǎo)里我們發(fā)展模型也發(fā)生了重大變化。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)我個人認(rèn)為如果簡單劃分，可以把所有細(xì)分市場拆分為三個領(lǐng)域。第一是B2C，商業(yè)、文旅、養(yǎng)老、社區(qū)等等，都稱之為B2C模型，偏重于運營的。第二，特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)城、產(chǎn)業(yè)園、PPP，都稱之為B2G，都跟政府有關(guān)，稱之為資源主導(dǎo)的模型。在中國95%的資源都屬于政府。那么住宅呢？為什么這些年住宅市場這么火、這么好，為什么大家都想進(jìn)入住宅市場？是因為住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是賣給消費者的，B2G呢？因為中國政治體制比較特別，中國是全世界惟有的四個有戶籍政策的國家，我們中國的戶口是放在住宅里面的，我們住宅客觀來說承擔(dān)了社會優(yōu)質(zhì)資源的分配使用權(quán)，比如說我們買了住房，可以就近入學(xué)，就是因為你住房有戶籍政策，戶籍政策具備社會優(yōu)質(zhì)資源的分配使用權(quán)，所以為什么這些年中國的住宅市場始終居高不下，中國核心一線和二線城市始終一路往上走，為什么在大城市里面學(xué)區(qū)房，不管外面怎么波動，始終是不會下來，就在于我們的資源是有限的，尤其是優(yōu)質(zhì)資源。

　　所以我把中國當(dāng)前所有的房地產(chǎn)細(xì)分市場就拆分為這三大類，住宅肯定很好，不用擔(dān)心，尤其是大城市，住宅意味著資源分配權(quán)。但B2C呢？商業(yè)、文旅、養(yǎng)老，為什么很難、很累？要做好有兩個環(huán)節(jié)需要解決。第一，我們的融資成本能不能實質(zhì)性下來，因為要運營，融資成本下不來，就是一個虛擬的命題。我們經(jīng)常聽到一句話，香港的企業(yè)蓋寫字樓、蓋一個城市綜合體，八年磨一劍，太古里也好都是八年蓋一個。為什么它可以八年呢？因為融資成本是1.5到2%，我們當(dāng)年房企融資成本動不動12以上，一年融資成本頂了八年。運營成本下不來，所有都是虛擬的概念。

　　B2G，開發(fā)商跟政府之間各自的定位、各自的磨合非常好，這里面有一個第三者的關(guān)系叫做消費者的需求，大家看是不是這么一回事，當(dāng)消費者很強(qiáng)大的時候，需求很旺的時候，會發(fā)現(xiàn)這個時候政府很強(qiáng)勢。政府可以再掉，這么多年住宅市場里面行政三者的邏輯關(guān)系，開發(fā)商跟政府之間有巨大的需求，中國需求每年十幾億平方米，這三者利益結(jié)構(gòu)非常穩(wěn)定，政府跟開發(fā)商之間各自通過消費者需求的強(qiáng)跟弱來調(diào)整自己的占位。但產(chǎn)業(yè)里面我感覺目前很多產(chǎn)業(yè)的占位是不是有可能值得探討。我感覺大家在無意中已經(jīng)形成了兩維的關(guān)系。企業(yè)跟政府在談的時候就是我就是產(chǎn)業(yè)，但你跟政府說我就是產(chǎn)業(yè)的時候，政府跟你之間是直接的二元關(guān)系，意味著你們倆之間是零和博弈，政府往前走一點，你覺得你虧，你多賺一點，政府會覺得你太黑。這個關(guān)系里面我們認(rèn)為這是很容易出現(xiàn)問題的。

　　B2G的模式在中國才開始，我能看到五年內(nèi)，整個B2G的模型仍然是野蠻生長，2000到2017年之間，我們所有房企并不知道開發(fā)商怎么做，大部分開發(fā)商都是包工頭洗腳上岸了。慢慢發(fā)現(xiàn)原來社區(qū)可以這樣做，原來園林可以這樣做，原來健康的概念可以這樣糅進(jìn)去，是我們今年才明白的。B2G的模型仍然是起步階段，往后面走有兩種路徑可以走出來。

　　第一種類似于華夏幸福這種橫向的，在資源端不斷控制資源，不斷開發(fā)各種園區(qū)。國企、央企更具有政策優(yōu)勢，可以獲得更多資源。

　　第二種是垂直領(lǐng)域，IP化非常清晰的，比如只做機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、生命科技產(chǎn)業(yè)園等等這一系列的。我認(rèn)為未來可能只有這兩類。

　　B2G模式將是房地產(chǎn)行業(yè)自我的救贖，為什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)這些年來，從一開始政府扶持房地產(chǎn)，到前些年我們喊房地產(chǎn)不道德，到了這些年，我們干脆把房地產(chǎn)基本當(dāng)成一個工具。這些年房地產(chǎn)的形象，在國家政策中經(jīng)常是背黑鍋，負(fù)面的報道越來越多。我為什么說這一輪B2G有可能是房地產(chǎn)業(yè)最后一輪自我的救贖呢？因為B2G改變了我們房地產(chǎn)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，簡單表述可以這樣來理解。我做住宅，我跟政府是面對面談判的角色。但我做B2G，是幫政府在分憂，跟政府肩并肩一起做事，很大程度上改變了整個行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，改變了房地產(chǎn)整個行業(yè)的角色定位。唯有這樣，房地產(chǎn)主動的、積極的承擔(dān)政府的責(zé)任，融入國家新一輪脫虛入實大的機(jī)構(gòu)里面，房地產(chǎn)才可能得到永生，而且持續(xù)健康的發(fā)展。這是我們億翰智庫最近思考的觀點。

　　謝謝大家。

    來源：房訊網(wǎng)