IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜

    實(shí)際我們中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的誕生本身，就是帶著問題來的。

　　首先，它本身是出于改革開放早期依靠傳統(tǒng)體制無法解決當(dāng)時(shí)政府解決不了的國(guó)民住房保障的問題，因此希望通過市場(chǎng)化的方式來解決之，這樣才產(chǎn)生了我們房地產(chǎn)行業(yè)。

　　其次，這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問題，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中慢慢地政府又發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)是除了稅收之外的一個(gè)非常重要的財(cái)源。這時(shí)候政府就通過一手控制地根一手控制銀根，通過對(duì)土地一級(jí)土地市場(chǎng)的控市，來推動(dòng)“價(jià)高者得”。

　　如此一來也就帶來兩個(gè)后果，一是把我們的行業(yè)市場(chǎng)空間大大壓縮了，把全社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本大大提高了；二是通過成本的抬升和擠壓，讓我們所有的市場(chǎng)化房企的發(fā)展空間越來越小，發(fā)展難度越來越大。所以，行業(yè)出現(xiàn)當(dāng)今的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻問題，不只是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇了，行業(yè)發(fā)展進(jìn)步所導(dǎo)致的了，也不只是政策調(diào)控的問題，這和我們行業(yè)的定位，和行業(yè)本身的發(fā)展模式有關(guān)。

　　正是行業(yè)發(fā)展模式的問題，才導(dǎo)致了我們之前的高杠桿、高負(fù)債推動(dòng)之下的高周轉(zhuǎn)，以及在此模式之下對(duì)于企業(yè)規(guī)模的無限追求。因?yàn)橹挥邪哑髽I(yè)規(guī)模搞上去，才能獲得更好的發(fā)展條件和聚集更多的資源，這樣反過來又把行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)給推高了。

　　如此一來，政府反過來又說要以防范金融風(fēng)險(xiǎn)的名義來搞行業(yè)調(diào)控，從市場(chǎng)端，從資金端進(jìn)行雙向擠壓，導(dǎo)致這兩年越調(diào)控就越導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的日子越來越難過，其結(jié)果是涉房金融風(fēng)險(xiǎn)沒有降低，事實(shí)上反倒是提高了，而且也把我們經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的空間也大大地?cái)D壓了。

　　另外，就目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，有個(gè)非常不好的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給大家通報(bào)一下。2022年1-11月份全國(guó)的消費(fèi)總額同比不但沒有增長(zhǎng)，還下降了2萬億。大家知道在中國(guó)這樣的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必須保持比較高的速度才能化解一系列社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)矛盾，包括新增就業(yè)的問題。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展一旦降速，這些問題就都會(huì)爆發(fā)和出現(xiàn)，更不要說經(jīng)濟(jì)增速還在下降的問題。

　　所以，大家不要期望最近政策面推出的第一支箭放松信貸，第二支箭放松發(fā)債；第三支箭放開股權(quán)融資，以及第四支箭來搞內(nèi)保外貸以化解離岸債風(fēng)險(xiǎn)的問題，不要期望這樣就能夠很快地改變我們行業(yè)的形勢(shì)。不會(huì)的，因?yàn)檫@些無論第幾支箭都是政策層面出于解決“保交樓”、“保民生”的訴求，是解決政策自身訴求的問題，而不是化解我們行業(yè)的問題的。也就是說政策的出發(fā)點(diǎn)可能并非大家認(rèn)為救行業(yè)的，不要搞錯(cuò)了。

　　行業(yè)的恢復(fù)，市場(chǎng)的恢復(fù)首先需要我們行業(yè)信心的修復(fù)，否則出再多的政策，這都是對(duì)那些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，對(duì)國(guó)企、央企才有效的，對(duì)大量現(xiàn)在陷入困難的、已經(jīng)出險(xiǎn)的民企是沒用的。所以，大家不要期望政策面一寬松，各種政策亂箭齊發(fā)，幾乎已經(jīng)把我們民企和行業(yè)都射成篩子了就能解決問題。但是實(shí)際上政策并沒有起到明顯效果，只是政策空轉(zhuǎn)而已。

　　所以，大家不要期望政策起效會(huì)像疫情一樣，感染之后一個(gè)星期、兩個(gè)星期就恢復(fù)了，事實(shí)上最快政策起效有可能也要等到2023年度第二季度。

　　市場(chǎng)信心怎么樣修復(fù)、行業(yè)信心怎么樣修復(fù)？一方面可能從行業(yè)定位上，不能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題時(shí)僅僅把房地產(chǎn)當(dāng)成夜壺拿出來，經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候又把它塞到床底下，更不能一腳油門一腳剎車這么整。另一方面，還需要行業(yè)領(lǐng)袖，行業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)和政策面多溝通，共同尋找穩(wěn)妥的解決辦法。

　　其次，行業(yè)發(fā)展還面臨著很巨大的問題，就是Z世代的出現(xiàn)。這些1995年后、2000后出生的他們都活得更加自我，和我們60后、70后的思維方式、價(jià)值觀都是不一樣的。他們考慮買房子、考慮消費(fèi)方面的視角和思維方式、態(tài)度已經(jīng)發(fā)生根本性變化了。因此我們不能再拿過去一張舊船票，期望登上明天的客船。

　　這是當(dāng)前我們這個(gè)行業(yè)，需要共同思考和共同面對(duì)的問題。

來源：房訊網(wǎng)