9月11日,在第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇上,高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍分享了高和對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的思考和實踐。
高和資本是商業(yè)地產(chǎn)私募股權基金,主要投資一線城市和1.5線城市核心區(qū)的商業(yè)不動產(chǎn)。在商務產(chǎn)業(yè)園的細分賽道上,高和已經(jīng)關注了兩三年,除了高和背后有藥企股東的原因外,馮巍解釋,還有一個機遇是北京的城市疏解,一方面,核心區(qū)的企業(yè)向外圍疏解,例如研發(fā)類企業(yè)從中關村核心區(qū)向望京、上地擴散趨勢明顯;另一方面,外圍產(chǎn)業(yè)園里一些低端生產(chǎn)制造型企業(yè)向周圍城市轉(zhuǎn)移,例如大興、亦莊、順義有大量此類空間騰出。
在城市更新背景下,對這一資產(chǎn)類別,高和會延續(xù)此前的投資并購、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資的業(yè)務邏輯。
具體到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)節(jié),主要是指在特定空間內(nèi),植入匹配的業(yè)態(tài)以及相應的運營,在醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園細分市場,高和希望導入醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這類新的高精尖行業(yè)。
高和希望為此構筑三個橋梁:首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁;其次是資本與資產(chǎn)之間的橋梁,馮巍解釋,高品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年,這就要求資金的期限至少3年以上,需要私募基金介入成為資本與資產(chǎn)之間的橋梁;第三,要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本間的橋梁。高和在做的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈投資,本質(zhì)是把金融資本導入到醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資本,做園區(qū)、做孵化,為實業(yè)服務。
在這個領域的實踐中,馮巍介紹,高和在上海的一個產(chǎn)業(yè)園ATLATL創(chuàng)新研發(fā)中心是代表,該產(chǎn)業(yè)園位于上海張江高科技園區(qū),創(chuàng)始人是哈佛大學醫(yī)學院博士朱鵬程,高和于2017年收購,園區(qū)2.6萬平方米,有標準寫字樓、聯(lián)合辦公和實驗室。
馮巍認為,在經(jīng)歷了疫情、上海市租賃市場大幅下滑后逆勢招商,該園區(qū)目前能夠?qū)崿F(xiàn)70%的出租率實屬難得。
園區(qū)的特色是它的一個核心實驗室——飛鏢加速器(ATLATL),它在生物醫(yī)藥行業(yè)的硬件層面、業(yè)務推廣、報審等環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化服務,是所謂“敏捷辦公”在生物醫(yī)藥行業(yè)的應用。
“我們園區(qū)的寫字樓,可以比旁邊的寫字樓高出50%”,馮巍認為這是ATLATL平臺價值外溢效應帶來的租金溢價。
對京滬兩地的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園,馮巍做過比較研究,兩地各有優(yōu)勢和缺環(huán),北京的生物醫(yī)藥強調(diào)基礎性科研,科研院所和科研機構聚集了最多的醫(yī)療人才,還有一些相關要素,比如說臨床資源,一個新藥出來需要做一二三期臨床試驗,沒有足夠多病人做不了,北京具備數(shù)量龐大的三甲醫(yī)院和基礎設施,科研能力最強。而其缺環(huán)是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié);
上海的優(yōu)勢是跨國企業(yè)多,他們的下游匯集了很多小型科研單位,CMO(合同生產(chǎn)組織,提供生產(chǎn)研發(fā)服務)、CRO(合同研究組織,提供藥品臨床試驗及注冊申報技術服務),產(chǎn)業(yè)鏈完整、先進。但上海的缺環(huán)是不像北京具備原發(fā)性科研優(yōu)勢。
在北京做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),高和資本歸納了三個主要區(qū)域,分別是昌平生命科學園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地,因為有政策空間,比如排放、環(huán)評指標。
具體到生物醫(yī)藥企業(yè)的選址,馮巍介紹,特點跟標準辦公完全相反。比如對建筑空間的需求,甲級寫字樓追求的小進深、好采光,做研發(fā)的生物醫(yī)藥企業(yè)邏輯則完全相反,需要大平層,甚至有些不需要采光,因為一些特殊的工藝和環(huán)節(jié)要把窗戶堵住、密封住,需要有“三大”,大平層、大層高、大荷載。
來源:經(jīng)濟觀察網(wǎng)
編輯:wangdc