2020年8月11日高和資本合伙人蘇鑫先生在易居克爾瑞主辦的“第四屆地心引力峰會”上做了《科技推動城市更新》的主題演講。

　　以下是演講內(nèi)容：

　　大家好！首先請?jiān)试S我介紹一下高和資本。我們有兩個數(shù)字：420億和240億，420億是高和資本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資規(guī)模，240億是高和資本發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模。很多人以為高和資本只是地產(chǎn)基金，我認(rèn)為高和資本是一個城市更新的從業(yè)者，從它創(chuàng)立的第一天起，就在城市更新這個大的賽道里耕耘，基金只是一個金融工具。

　　為什么高和資本現(xiàn)在要成立國內(nèi)第一支地產(chǎn)科技基金？因?yàn)槲覀兿嘈诺禺a(chǎn)科技未來一定能對城市更新產(chǎn)生巨大的推動作用。為什么現(xiàn)在做，而不是幾年前做？第一是技術(shù)的成熟，第二是金融的推動。以前我們沒有5G，沒有物聯(lián)網(wǎng)。另外，公募REITS的細(xì)則已經(jīng)出臺，雖然目前還沒有涉及商辦物業(yè)，但通過現(xiàn)金流來估算商辦物業(yè)的價值，已經(jīng)成為重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)一個樓宇通過科技節(jié)能一年節(jié)省了50萬元，而證券化定價時的估值會提升約20倍，是1千萬元的增值，所以地產(chǎn)科技會被越來越多的行業(yè)人士所重視。

　　現(xiàn)在整個市場到底發(fā)生了什么樣的變化？有人概括當(dāng)今時代是“烏卡時代”——VUCA（V——Volatility易變性；U——Uncertainty不確定性；C——Complexity復(fù)雜性；A——Ambiguity模糊性），疫情即使結(jié)束了但時代還是如此。

　　把這個理念再放大到城市發(fā)展的角度來理解，我借用廈門大學(xué)趙燕菁教授的觀點(diǎn)，以前城市的增長是1.0版——資本型增長，通過賣地獲得城市發(fā)展的資本；未來城市的增長將變成2.0版——資管型增長，就是把城市作為一個大的資產(chǎn)來運(yùn)營管理，使之增加現(xiàn)金流和稅收。1.0版就是“花錢”模式，2.0版就是“掙錢”模式。看一個城市未來的發(fā)展，就要看它轉(zhuǎn)型做得好不好，而轉(zhuǎn)型做得好不好，就要看它的城市更新做得好不好，而城市更新做得好不好，就要看它的每一個樓宇更新做得好不好，而樓宇的城市更新的本質(zhì)就是要增加現(xiàn)金流。

　　城市在增長轉(zhuǎn)型過程中，是什么力量推動它升級到2.0呢？這個力量就是科技。下面分享兩個案例：一個是新辦公，一個是新商業(yè)。

　　新辦公案例——融中心，第一個數(shù)字樓宇。新辦公有三個趨勢，第一個趨勢就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，第二趨勢是合作導(dǎo)向，第三趨勢是創(chuàng)新導(dǎo)向。新辦公的本質(zhì)就是把辦公空間看成一個能夠創(chuàng)造GMV（成交總額）的空間。需要和移動辦公、分布辦公結(jié)合，還要提供共享空間、精裝辦公。高和資本去年底投資了位于北京三元橋附近的愛琴海購物中心，10萬平米，即將把它改造成一個新辦公項(xiàng)目，更名為“融中心”。

　　我們怎么更新它呢？我們首先把辦公的場景分拆，看它需要滿足人群的哪些需求。主要有六種需求：工作、商務(wù)、社交、生活方式、學(xué)習(xí)成長和健康。我們在空間中設(shè)置了不同的場景去滿足這六種需求。比如新辦公空間里有：商務(wù)交流的咖啡廳、創(chuàng)新交流的酒吧、學(xué)習(xí)成長場景的書吧，還有共享大堂、共享會議室等。

　　我們怎么衡量更新后的資產(chǎn)管理表現(xiàn)及了解樓宇的運(yùn)營情況呢？我們使用了兩套系統(tǒng)。一套資產(chǎn)管理和投資分析的軟件系統(tǒng)，它可以全流程動態(tài)預(yù)測樓宇更新后的收入對物業(yè)價值和投資回報的影響。有了這套系統(tǒng)，我們就可以直觀地評估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一層好，還是二層好（這次我們把大堂放在了二層）；比如選擇哪種租戶組合，會對資產(chǎn)價值和投資回報產(chǎn)生更好的影響。

　　此外還有一套系統(tǒng)是運(yùn)營管理系統(tǒng)，包含物業(yè)管理、租約管理、財務(wù)管理等六大子系統(tǒng)，這樣我們就把一個實(shí)體樓宇同時實(shí)現(xiàn)了“數(shù)字化孿生”。當(dāng)投資這個項(xiàng)目的城市更新基金需要退出時，就可以清晰地告訴投資機(jī)構(gòu)這個樓宇未來的價值。這套運(yùn)營管理系統(tǒng)的搭建需要三個層面，底層是基于物聯(lián)網(wǎng)的感知系統(tǒng)；中間層需要打通樓宇管理的各個子系統(tǒng)，形成一個數(shù)據(jù)中臺；上層是基于中臺提供的數(shù)據(jù)，進(jìn)行各種智慧化應(yīng)用。

　　新商業(yè)案例——大悅春風(fēng)里，第一個“智慧MALL”。高和資本與中糧大悅城合作在北京的大興區(qū)收購了一個購物中心，更名為“大悅春風(fēng)里”，準(zhǔn)備將其打造成“智慧MALL”。其中將使用大悅城已經(jīng)摸索了六年時間的“悅云系統(tǒng)”。

　　這個系統(tǒng)能智能化整合商場的各個子系統(tǒng)，既tob也toC。以下我舉三個場景的例子。第一個tob場景，服務(wù)于租戶，它會整合商場里各個商家的會員系統(tǒng)，變成購物中心統(tǒng)一的會員系統(tǒng)。一個會員通過人臉識別技術(shù)走進(jìn)星巴克，星巴克的服務(wù)員手上的手環(huán)就會顯示該顧客的特點(diǎn)，是經(jīng)濟(jì)消費(fèi)型，還是奢侈消費(fèi)型，還會顯示推薦給她什么產(chǎn)品和采用什么話術(shù)。

　　第二個tob+toC場景，真正能做到積分兌換成“錢”。傳統(tǒng)會員積分系統(tǒng)很難統(tǒng)一換算各個商家的消費(fèi)積分，比如如何換算星巴克的100個積分和俏江南的100個積分�！皭傇葡到y(tǒng)”通過多年的數(shù)據(jù)積累的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)摸索出了一套積分算法。顧客無論在哪個商家消費(fèi)，都會得到購物中心統(tǒng)一的積分，未來用這個積分可直接消費(fèi)。

　　第三個toC場景，即疫情后大家都關(guān)注的購物中心如何做到線上與線下的結(jié)合？現(xiàn)在這個系統(tǒng)可以根據(jù)顧客的年齡、使用新媒體的習(xí)慣等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)“千人千面”的廣告。此外通過助理商家的線上能力，實(shí)現(xiàn)其私域流量的轉(zhuǎn)化�！皭傇葡到y(tǒng)”已經(jīng)迭代更新了六年時間，希望能助力“大悅春風(fēng)里”成為中國第一個“智慧MALL”。

　　以上，就是給大家分享的地產(chǎn)科技在城市更新中的應(yīng)用，而地產(chǎn)科技的應(yīng)用最終是為了促進(jìn)資產(chǎn)管理中的現(xiàn)金流的提升。謝謝大家！

　　來源：高和資本

編輯：wangdc