信心比金子更重要。
張亞?wèn)|深知這一點(diǎn)，在6月12日的綠城中國(guó)2020年股東大會(huì)上，張亞?wèn)|傳遞出的重要信號(hào)，就是對(duì)其年內(nèi)雙2500億目標(biāo)的自信。
今年在張亞?wèn)|主持下的綠城股東周年大會(huì)，會(huì)址選在了綠城大學(xué)。印有“綠城大學(xué)”字樣的臺(tái)布和三尺講壇的設(shè)置，讓這場(chǎng)別開(kāi)生面的股東會(huì)，看上去更像一場(chǎng)開(kāi)誠(chéng)布公的學(xué)術(shù)研討會(huì)。
張亞?wèn)|率領(lǐng)下的綠城中國(guó)管理層，則扮演了研討會(huì)上解惑答疑的專(zhuān)家角色。
2500億完成沒(méi)問(wèn)題，內(nèi)部目標(biāo)更高
“開(kāi)年至今我們已經(jīng)拿了39塊地，已完成1500億投資，今年新增2500億貨值非常有信心”，投資者問(wèn)及對(duì)雙2500億目標(biāo)信心幾何時(shí)，張亞?wèn)|不無(wú)輕松予以回應(yīng)。
主管投拓事務(wù)的執(zhí)行總裁郭佳峰補(bǔ)充道，“截至6月12號(hào)公司已確權(quán)總貨值是1370億，加上確權(quán)途中的總共約1500億。銷(xiāo)售凈利率能有10%以上，土拍拿地低一些約9.5%，并購(gòu)項(xiàng)目稍高，接近11%”。
銷(xiāo)售方面，張亞?wèn)|同樣信心滿(mǎn)滿(mǎn)。在張亞?wèn)|看來(lái)，下半年若不發(fā)生二次疫情、中美關(guān)系惡化以及香港及海外更大黑天鵝事件，綠城的2500億銷(xiāo)售不成問(wèn)題。
據(jù)綠城公告，2020年前5個(gè)月綠城中國(guó)累計(jì)合約銷(xiāo)售為604億元，同比增長(zhǎng)9.22%，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售425億元，代建業(yè)務(wù)179億元。約完成2500億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的24%�？梢钥吹�，銷(xiāo)售目標(biāo)在前，下半年或成為綠城發(fā)力窗口期。
據(jù)綠城運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人聶煥新表示，2500億的銷(xiāo)售目標(biāo)，其實(shí)只是綠城三年規(guī)劃中的基本目標(biāo)，內(nèi)部目標(biāo)要求還要更高，已經(jīng)做好銷(xiāo)售目標(biāo)加碼的準(zhǔn)備。綠城年內(nèi)供貨量至少有3700億元，1：1.5的銷(xiāo)售供貨比，足已完成既定銷(xiāo)售目標(biāo)。
得益于綠城年內(nèi)充足的供貨量，在綠城管理層看來(lái)，2500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)完成并非難事。
綠城不做物管，而是建大平臺(tái)
與綠城服務(wù)之間的合作是投資者關(guān)心的另一話(huà)題。物業(yè)市場(chǎng)正值風(fēng)口期，不少投資者認(rèn)為綠城中國(guó)自建物業(yè)服務(wù)平臺(tái)可以大幅提升自身估值。而綠城服務(wù)作為綠城中國(guó)旗下項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)方，綠城中國(guó)卻僅占股5%，并不具備控股權(quán)。
綠城中國(guó)是否需要獨(dú)立搭建物管平臺(tái)，成為股東會(huì)上一大提問(wèn)焦點(diǎn)。
對(duì)此，張亞?wèn)|給出明確回應(yīng)�！熬G城與綠城服務(wù)關(guān)系有別于其他房企與其關(guān)聯(lián)物企，綠城與綠城服務(wù)關(guān)系相對(duì)較弱，既是合作方又是上下游，也是綠城業(yè)務(wù)內(nèi)的主要環(huán)節(jié)。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，綠城中國(guó)不會(huì)再建一家公司取代綠城服務(wù)�！�
不過(guò)，張亞?wèn)|也提到基礎(chǔ)性物業(yè)以外的服務(wù)業(yè)態(tài)，將歸屬到綠城的物業(yè)平臺(tái)。同時(shí)綠城服務(wù)是綠城目前唯一的服務(wù)合作方，但將來(lái)不一定是。
在張亞?wèn)|構(gòu)想中，綠城中國(guó)將作為一個(gè)大的生活服務(wù)平臺(tái)，是總包，而綠城服務(wù)更像是一家分包商角色。包括物業(yè)收費(fèi)方面，由綠城中國(guó)作為收費(fèi)平臺(tái)統(tǒng)一收取，然后平臺(tái)來(lái)分發(fā)服務(wù)。
據(jù)張亞?wèn)|透露，綠城已在亞運(yùn)村及舟山長(zhǎng)峙島項(xiàng)目上開(kāi)展生活服務(wù)平臺(tái)的試點(diǎn)運(yùn)作，服務(wù)拓展到了項(xiàng)目之外包括市政服務(wù)在內(nèi)的“大市政”、“大物業(yè)”范疇，并將持續(xù)拓展物業(yè)服務(wù)邊界，發(fā)力綜合物業(yè)。
牽手新湖中寶讓綠城獲益不少
2020年4月26日，綠城官宣引入戰(zhàn)略股東新湖中寶。新湖以9.5港元每股溢價(jià)收購(gòu)綠城中國(guó)增發(fā)股票，由此取代宋衛(wèi)平成為綠城第三大股東，持股比例達(dá)12.95%。
新湖中寶的介入堪稱(chēng)綠城上半年大事件之最，相關(guān)議題不可避免地被投資者提到臺(tái)面。
郭佳峰表示，這次交易讓綠城獲得不少收益。他援引一組最新數(shù)據(jù)來(lái)印證自己的說(shuō)法：截至目前，綠城獲得的項(xiàng)目中，公開(kāi)市場(chǎng)上拿的項(xiàng)目大概只有9.5%的凈利潤(rùn)率，但是加權(quán)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率接近11%，這主要得益于與新湖中寶的合作，收購(gòu)項(xiàng)目使得利潤(rùn)率大幅度提高。
他以新湖中寶兩個(gè)項(xiàng)目為例，總貨值約為550億，IRR達(dá)到20%以上。“這都是非常好的長(zhǎng)線項(xiàng)目。我們是在新湖中寶的‘籃子’里面選了幾個(gè)項(xiàng)目，不是全部項(xiàng)目都會(huì)合作。”郭佳峰說(shuō)。
增發(fā)認(rèn)購(gòu)引發(fā)的投資者股權(quán)稀釋?zhuān)桥c會(huì)者普遍關(guān)心的問(wèn)題。
對(duì)此，郭佳峰提出了“兩個(gè)正向效益”，以打消投資人對(duì)攤薄股權(quán)的疑慮。郭佳峰表示，首先新湖溢價(jià)收購(gòu)綠城股票能顯著提升綠城股權(quán)價(jià)值；另外新湖入股充厚了綠城自有資金及整體權(quán)益，得益于負(fù)債比降低綠城可以拿出更多資金進(jìn)行新項(xiàng)目投資。
“我個(gè)人認(rèn)為新湖入股的正向效益遠(yuǎn)大于攤薄的股份效益”，郭佳峰坦誠(chéng)說(shuō)道。
不回避問(wèn)題，言辭肯綮，有一說(shuō)一，綠城管理層的坦誠(chéng)被與會(huì)者廣泛認(rèn)可�！按蜷_(kāi)天窗說(shuō)亮話(huà)，挺好的”，綠城管理層針對(duì)綠城服務(wù)問(wèn)題的表態(tài)，會(huì)后一位投資者評(píng)價(jià)道。
股東會(huì)臨近尾聲，綠城股東們對(duì)張亞?wèn)|為首的綠城管理層近半年來(lái)高效務(wù)實(shí)的工作表示高度肯定�！跋Ｍ麃�?wèn)|總繼續(xù)帶領(lǐng)綠城攻城略地，更上一層樓”，一位綠城投資者這樣表達(dá)自己的心聲。
來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
