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凌克:勞動力和資本投入已近極限 房企新增長曲線有賴科技
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-16 11:35:00
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[提要]當(dāng)房企的勞動力和資本投入已接近極限點,如何實現(xiàn)新的增長突破?

  凌克的工程師情懷似乎一直都在。6月12日,他以“面向未來的房地產(chǎn)能力建設(shè)”為議題出現(xiàn)在中城聯(lián)盟論壇直播中,一如他向來被貼上的“理工男”標簽,演講沉穩(wěn)清晰,動輒列出一串?dāng)?shù)據(jù)或案例,沒有太多辭藻修飾。

  一個小時主講活動凌克的核心議程只一個:當(dāng)房企的勞動力和資本投入已接近極限點,如何實現(xiàn)新的增長突破?

  事實上,面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時代,凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內(nèi)要求“提質(zhì)增效”,奉行快周轉(zhuǎn)模式,掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時,40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現(xiàn)亮眼,負債率難得地維系在70%上下。

  這便是凌克一貫奉行的平衡哲學(xué),即不主張一味追求規(guī)模,堅持規(guī)模和效益平衡;也正因如此,他不看好房企的高杠桿增長模式,主張借助科技突破增長瓶頸。相關(guān)的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現(xiàn)——“理金地”一早確立了“科學(xué)筑家”企業(yè)使命,擅長互聯(lián)網(wǎng)與人工智能領(lǐng)域投資和應(yīng)用。

  當(dāng)天分享會上,主打“科技”關(guān)鍵詞的他對各式方法信手拈來,包括利用BIM技術(shù)打造立體可視的數(shù)字化設(shè)計,用人工智能助推建筑工業(yè)化,用大數(shù)據(jù)進行精準客戶分析,用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)定制家居打造等,不過核心觀點明確:“當(dāng)建造速度、負債率等達到瓶頸,希望依靠更多科技為行業(yè)找到新的增長曲線”。

  以下為金地集團董事長凌克分享會摘錄:

  2030年新房銷量或?qū)⒒芈渲?008年水平

  過去20年,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的基本情況?國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)真正起步實際上是1998年,一直到2008年,整個市場取得了高速發(fā)展,不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。

  這是因為地產(chǎn)商采用了高周轉(zhuǎn)的發(fā)展思想,快速拿地、快速銷售、快速建設(shè)、快速結(jié)轉(zhuǎn),整體以快周轉(zhuǎn)為基調(diào)。所以過去10年間,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非?。

  步入2020年這樣一個時點,中國房地產(chǎn)市場會在今后呈現(xiàn)出什么樣的情形?根據(jù)金地的分析,從2020年到2030年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷量將會在頂部徘徊一段時間后呈現(xiàn)逐步下降趨勢,也就是說到2030年,新房銷量預(yù)計在7億平方米左右,回到2008年狀態(tài);未來10年房地產(chǎn)市場價格則會根據(jù)不同經(jīng)濟發(fā)展情況和國民收入增長情況呈波段型上升。

  與此同時,大家還看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場已從原來的“同起同落”演變?yōu)楝F(xiàn)在的“城市分化”,這是國家正在推行的“一城一策”調(diào)整方法所致。

  未來行業(yè)的產(chǎn)出增長取決于科技進步

  目前大家已普遍總結(jié)出中國房地產(chǎn)市場開始步入一個較平穩(wěn)、較低發(fā)展速度年代。在這樣一個時代提高房企的投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力、營銷能力和運營能力很重要。

  這些能力為什么需要提高?我認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個“柯布——道格拉斯函數(shù)”增長曲線年代,一個依靠以科技進步的時代,一個地產(chǎn)智能化的時代。也就是說,在勞動力投入和資本投入達到在一定數(shù)值的情況下,生產(chǎn)產(chǎn)出的增長取決于我們科技應(yīng)用的進步。

  過去十年間大家推行了很多快周轉(zhuǎn)經(jīng)營思模式,在生產(chǎn)方式上通過鋁膜、爬架等新工藝,將高層住宅的建造進度從7至8天一層升級為5.5至6天一層,但這已經(jīng)達到了我們生產(chǎn)進度的極限,即便再投入更多勞動力生產(chǎn)速度也只能這么快。

  快周轉(zhuǎn)的另一個核心思想還有資本投入,過去幾年不斷加杠桿,表內(nèi)的負債做到一定程度后表外的負載做得也高,加上前期的土地融資整體負債率很高。在住宅開發(fā)的毛利率和凈利率不斷下降的情況下,如果一味采用推高負債率方法企業(yè)很難有利可圖。所以,在建設(shè)周期和資本投入都達到一個極限點后,房地產(chǎn)行業(yè)想要獲得一些新增長需要依靠的是技術(shù)進步。

  房地產(chǎn)商需掌握四種技術(shù)運用能力

  如何依靠科技進步取得新的增長?未來5到10年,我認為新的增長需要應(yīng)用到這些新技術(shù)能力:

  一是經(jīng)營管理方面全面信息化能力。

  “全面信息”主要是考察房企是否將所有經(jīng)營管理系統(tǒng)都用信息化方式管理起來了,以及在此基礎(chǔ)上管理的顆粒度管理數(shù)據(jù)是否精準。如果你應(yīng)用的水平夠高,就可以做到智能化決策。但目前國內(nèi)房企整體智能化決策水平都不夠高,這是需要繼續(xù)努力的。

  要做好全面的信息化,關(guān)鍵是要建立一套全面的硬件和軟件網(wǎng)絡(luò),包括最底層的基礎(chǔ)架構(gòu),中間的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng),還有頂層的SaaS系統(tǒng)等。涉及這些技術(shù)應(yīng)用我們還需要建立一些信息化管理架構(gòu)平臺,把各種應(yīng)用全面管理起來;在開發(fā)、營銷、財務(wù)等方面也要建立這類管理系統(tǒng),使它們之間全部能夠交互。

  全面信息化管理系統(tǒng)的建立需要方方面面的能力,在項目層面上要對信息檔案管理做到數(shù)字化,即能夠?qū)崟r提取各種靜態(tài)和動態(tài)數(shù)據(jù),靈活地模擬各種經(jīng)營活動;進而是公司層面可以去做產(chǎn)能分析和經(jīng)營敏感性分析,獲得相應(yīng)的報表。

  二是要有基于移動互聯(lián)的客戶交互能力。

  這需要我們在三方面去做創(chuàng)新和變革。首先是去做洞察變革。過去大家也經(jīng)常做客戶分析,但更多是依靠經(jīng)驗在對客戶做總結(jié)判斷,今天不一樣,很多活躍的移動互聯(lián)網(wǎng)公司可以做支撐,容易做C端數(shù)據(jù)分析,精確地采集客戶行為,做客戶描摹。比如可以跟進客戶在不同售樓處網(wǎng)頁上的瀏覽時間,通過家庭智能化網(wǎng)關(guān)統(tǒng)計客戶行為;從統(tǒng)計意義上講,PC端、APP等越來越多的工具,都能對客戶成交做更加細致的分析,幫助我們做產(chǎn)品定位,進行精準的廣告投放。延伸開來這些大數(shù)據(jù)應(yīng)用可以幫助我們做更好的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)分析和城市級數(shù)據(jù)分析,進行輿情跟蹤。

  其次是交易變革。事實上,過去幾個月交易變革一直發(fā)生在地產(chǎn)公司中間,大家努力在做的一件事情就是網(wǎng)上銷售系統(tǒng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣,相信今后會促成更多線上房源的信息推廣,有一些數(shù)字化的開盤。如果今后各種軟件和工具都能夠配合得上,我們還將會出現(xiàn)線上簽約,實現(xiàn)整個互聯(lián)網(wǎng)交易閉環(huán)。

  最后是體驗變革,借助新技術(shù)讓客戶體驗變得更好。有了移動互聯(lián)網(wǎng),現(xiàn)在家庭智能化已經(jīng)在地產(chǎn)公司中間廣泛運用;而AR、VR、物聯(lián)網(wǎng)IOT等新技術(shù),會讓我們的客戶感受發(fā)生變化,以前是看實體樣板房,現(xiàn)在可以看VR樣板房和虛擬生活場景,客戶設(shè)計裝修的時候還能做到定制化。

  三是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。

  談到建筑的數(shù)字化時我們一定談BIM技術(shù),這是一個協(xié)同開發(fā)商、設(shè)計師、施工單位和規(guī)劃執(zhí)行公司的數(shù)字化管理平臺。依靠BIM技術(shù)進行房屋設(shè)計不是簡單的平面圖紙設(shè)計,而是立體可視的、覆蓋建設(shè)工程全生命周期的設(shè)計,相信很多地產(chǎn)公司都在應(yīng)用。如果能在數(shù)字化設(shè)計的基礎(chǔ)上加一些物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用,未來可以為家庭提供更多智能服務(wù)。

  建筑工業(yè)化是提高地產(chǎn)公司效益最重要的新技術(shù)應(yīng)用,F(xiàn)在常見的建筑形式有灌漿套筒結(jié)構(gòu)、SPCS結(jié)構(gòu)等多種形式,如果我們應(yīng)用了新的工業(yè)化建筑方式,施工速度將會更快,這其中可以涉及機器人,包括砌磚、焊鋼筋、做pc構(gòu)件、搬運等各類機器人,機器人應(yīng)該是越簡單才能越高效,復(fù)雜機器人造價很貴,而且實際運用并不好。再比如云端的建模,可以用直升機去掃描建立樓盤三維模型、測量土方,還可以用更多互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做到施工自動化監(jiān)督,用更多人工智能做到施工安全管理。

  另外一項是建筑定制化,個人認為這一定會成為行業(yè)未來發(fā)展方向。實際上現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商嘗試提供不同的定制化產(chǎn)品給客戶,同樣面積的房子根據(jù)家里人口組成,設(shè)計出來不同戶型;也可以在室內(nèi)裝修方面下功夫,地板選擇、柜子的延伸、顏色搭配等,可以去做定制化工作。以廚房為例,對女主人來說這是很重要的一個生活場景,我們?yōu)槭裁床荒転樗齻兲峁┖闲囊獾墓ぷ鳝h(huán)境呢?有的女主人喜歡現(xiàn)代派的淺灰色調(diào),有的女主人喜歡溫暖的米黃色調(diào)。過去要完成這樣的定制化設(shè)計工程管理上比較復(fù)雜,今天物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)制作和生產(chǎn)的定制化能力都能提高。

  四是服務(wù)的智能化、AI化能力。

  目前很多行業(yè)具備了智能化場景,比如無人駕駛、人臉識別和語音識別。相信在房地產(chǎn)行業(yè)也能開展更多應(yīng)用,例如機器人安保、清潔機器人、智能教育等,已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)重要的應(yīng)用場景。

  總體來說,回到一開始的主題,我們行業(yè)在過去十年獲得了高速發(fā)展,但是今天,建造速度、負債率等達到瓶頸,在行業(yè)出現(xiàn)了邊際效益遞減的情況下,希望未來依靠更多的科技為行業(yè)找到新的增長曲線。

  來源:中國房地產(chǎn)報

編輯:wangdc

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