在疫情的特殊影響下,逐漸恢復元氣的房地產(chǎn)市場也扎堆出現(xiàn)了一系列罕見現(xiàn)象。
一線城市房價“齊步漲”
許久未能在房價上“統(tǒng)一腳步”的一線城市,5月份罕見出現(xiàn)同一走勢。
無論是新房還是二手房價格,均全線上漲。
國家統(tǒng)計發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,5月份,北京、上海、廣州和深圳新房價格分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。
從二手住宅銷售價格來看,北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。
近兩年二手房價處于下行通道的北京,5月份二手房價以1.8%的環(huán)比漲幅“力壓”深圳,“領(lǐng)漲”全國。
雖然都叫一線城市,但北上廣深四個城市其實各有特點,各自執(zhí)行的房地產(chǎn)政策也差異很大,此番為何會出現(xiàn)“一齊上漲”的情形呢?
其實不外乎三個因素的推動:積壓需求的集中釋放、學區(qū)房熱的助推以及豪宅項目的結(jié)構(gòu)性拉動。
以北京為例,北京是全國防疫管控最為嚴格的地區(qū)之一,在成都、長沙等地市民已經(jīng)可以擼串、逛夜市的時候,北京仍然處于一級戒備狀態(tài)。超長時間的防疫周期,讓房屋線下帶看、簽約等推遲時間較長,這也導致其需求釋放更為集中。
其次是北京西城區(qū)的學區(qū)房新政。西城區(qū)是北京“城六區(qū)”中最后一個實施“多校劃片”的區(qū)域。
新政為7月31日前買房落戶的適齡兒童家庭留了最后一個“窗口”,于是“末班車效應(yīng)”導致5月份西城區(qū)二手房,特別是學區(qū)房交易井噴。
豪宅市場同樣火熱。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,5月份北京豪宅(千萬元級,150平方米以上)成交延期“爆發(fā)”,成交量達到2018年1月以來單月最高記錄,環(huán)比增長57.8%,同比增長96.4%。
需要注意,這并不意味著北京樓市就會持續(xù)出現(xiàn)大幅升溫。
在四個一線城市中,北京房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴厲,如限購、“認房又認貸”、商住房政策等,限制了大量需求,特別是改善性需求。買房也不再是穩(wěn)賺不賠。過去兩年在北京買了房的人,大都有幾十到上百萬不等的“虧損”。
多地新房現(xiàn)“萬人搖”
近月來,杭州、南京、成都等熱點城市屢屢出現(xiàn)“萬人搶房”現(xiàn)象。
5月末,杭州遠洋西溪公館項目取得959套房源預售證,吸引近6萬人報名搖號,項目中簽率低至1.23%。
6月初,南京江畔都會上城新推出的223套房源,吸引了1.3萬組買房人搖號,整體中簽率僅1.7%,平均57人搶一套房。
西部城市成都,今年前4個月已出現(xiàn)了6個“萬人搖”樓盤,累計近11.2萬人次報名和搖號。
如4月份的川發(fā)天府上城,出現(xiàn)了4萬多人爭搶786套房源的現(xiàn)象。另一個項目,凱德卓錦萬黛,有超過2.2萬人搖號,中簽率僅0.85%。
“萬人搖”背后自然有樓市需求的恢復和升溫,但更重要的是一二手房價倒掛的問題。這些引發(fā)萬人搶房的樓盤售價因為新房限價等原因,大都明顯低于周邊在售二手房價。“買到就賺一輛豪車”,這種穩(wěn)賺不賠的買賣自然吸引有購房資格者蜂擁而入。
“瘋狂”的學區(qū)房
最近幾個月,在北京、深圳等地,圍繞“學區(qū)房”已經(jīng)接連發(fā)生不少“怪事”。
深圳此前曝出“8個小區(qū)學位被降級,業(yè)主下跪!”的新聞。據(jù)報道,深圳市福田區(qū)8個小區(qū)業(yè)主今年遞交的“小升初”申請被深圳高級中學南校區(qū)駁回。理由是房產(chǎn)證用途一欄寫的不是商品房,而是單身公寓。孩子入學積分認定的基礎(chǔ)分從80分降至70分。激烈競爭中,分值下降很可能讓孩子無緣入學,隨后,不少家長集中維權(quán)。
6月12日,福田區(qū)政府發(fā)布《福田區(qū)關(guān)于近期學位問題的情況通報》稱:在6月1日所謂“跪求學位”的7人中,沒有一人今年有孩子需申請學位。經(jīng)初步調(diào)查,前期造成人員反復聚集的小區(qū)和片區(qū),存在有人借所謂“名校學位”炒作以抬高房價的現(xiàn)象。公安機關(guān)對煽動和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法作出治安處罰。
此后深圳又傳出 “隔一條街,房子單價差8萬”的消息,引發(fā)人們對學區(qū)房再度關(guān)注。
一位深圳市民稱,其所在片區(qū)的百花園小區(qū)和園中園小區(qū),兩個小區(qū)僅僅只相隔一條馬路,卻因各自所屬的學區(qū)不同,同等戶型面積的房源單價差高達8萬元。
北京也有類似的新聞。同等戶型面積的房子,因為進入名校的學區(qū)劃片當中,一夜之間身價暴漲。
今年北京三帆附小的登記入學范圍新增了兩棟樓:華尊大廈和華龍大廈。消息落地,這兩棟樓的二手房報價應(yīng)聲大漲,其中,一套房掛牌價直升700萬元。
學區(qū)房異動的背后依然是教育資源不均衡的問題。分析人士指出,今年“學區(qū)房”問題格外突出,一方面與近兩年出生人口上升有關(guān),優(yōu)質(zhì)教育資源供需更趨緊張;另一方面,海外疫情的蔓延,也讓一些過去選擇或者打算選擇國際學校的家長將視線轉(zhuǎn)回國內(nèi),加劇了競爭。
房價上漲但房租下跌
5月份還有一個值得關(guān)注的現(xiàn)象就是房價與房租的背離。
相信不少房東今年都被迫調(diào)降了租金。北京朝陽區(qū)一位租賃中介經(jīng)紀人表示,疫情以來,房子不好租了,不少業(yè)主月租金降了500-600元都租不出去,F(xiàn)在公司接的委托單子,都要求兩個月的空置期,續(xù)約單不僅要求業(yè)主調(diào)降租金,還要簽署免責協(xié)議,一旦租戶不續(xù)約,合同自動結(jié)束。
諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國20個大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月,環(huán)比微降0.95%,同比下降1.56%,同環(huán)比降幅進一步擴大。官方發(fā)布的物價數(shù)據(jù)也顯示,5月份租賃房房租環(huán)比下跌0.1%,同比跌0.3%。
但同月,70個大中城市房價保持升勢,且一二三線城市漲幅均有所擴大。
為啥房價漲房租跌?
疫情加劇經(jīng)濟下行的壓力,這也是導致房租下跌的直接原因。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為,租賃市場的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。疫情中,許多行業(yè)受到重創(chuàng),企業(yè)經(jīng)營困難,不乏降薪、裁員,甚至破產(chǎn)倒閉,這也導致部分企業(yè)或個人無力支付高昂房租。
而房價上漲主要受到貨幣的支撐。中泰證券研究所首席策略分析師陳龍指出,寬松的貨幣政策(影響貼現(xiàn)率下降)對短期的房價形成支撐,尤其是區(qū)位優(yōu)勢明顯的地區(qū)(地段的稀缺性)房價下滑壓力與動機更弱,甚至出現(xiàn)不跌反升的現(xiàn)象。
全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多相似的瓶頸。經(jīng)濟遭遇重創(chuàng),但地產(chǎn)銷售價格卻表現(xiàn)堅挺,部分國家甚至出現(xiàn)的持續(xù)上升的跡象。
英國國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,英國4月份國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比下滑20.4%,為1997年有月度記錄以來最大跌幅,但英國的房價卻依然堅挺。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,英國樓市重啟后的銷售反彈,超出了大多數(shù)分析師的預測。
這些怪現(xiàn)象的背后是一個事實:樓市已經(jīng)逐步恢復到疫情前的水平。
克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模已與2019年同期相當,銷售、開工、土地等單月同比指標也已實現(xiàn)“回正”。
但也沒有必要過度憂慮,因為很多現(xiàn)象都是由積壓需求集中入市這一疫情下的特殊因素推動的,當需求釋放得差不多了,樓市熱度自然會回落,目前“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)并沒有發(fā)生改變,房價并不具備全面上漲的基礎(chǔ)。
來源:國是直通車
編輯:wangdc