眾所周知,為了確保糧食安全,守住耕地紅線,建設(shè)用地的規(guī)模是有限的,我們有限的土地資源除了拿來蓋住房,今后隨著住房供應(yīng)緊張緩解,更多建設(shè)用地應(yīng)該用來發(fā)展產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊,但這一領(lǐng)域也存在很多問題。
戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示,目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題是同質(zhì)化嚴重,有的區(qū)域在未形成產(chǎn)業(yè)聚集、招商不足的情況下,盲目興建園區(qū),造成了巨大的資源和資金浪費,又因規(guī)劃不清晰,只能跟隨短期的市場產(chǎn)業(yè)趨勢引導(dǎo)產(chǎn)業(yè),最終大量園區(qū)產(chǎn)業(yè)趨向同構(gòu)化。這對園區(qū)運營、管理、服務(wù)也提出了挑戰(zhàn)。
值得關(guān)注的是,現(xiàn)在有些招商引資并沒有給當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展作出巨大貢獻,甚至異化演變成了圈地。路煜表示,出現(xiàn)圈地現(xiàn)象是雙輸,招商引資的兩個參與主體(供方和需方,或者簡單說即政府和企業(yè))都須要為此負責(zé)!耙环矫妫荒芤晃肚蟠、求新,要結(jié)合自身情況招商引資,同時做好對企業(yè)投資的考察評估工作,并且長期監(jiān)督管理,在相關(guān)協(xié)議中寫明條件,杜絕此類現(xiàn)象;另一方面,企業(yè)應(yīng)做好主業(yè),關(guān)注自身發(fā)展。從建筑規(guī)劃制度層面,應(yīng)鼓勵企業(yè)合理高效用地,提高容積率,同時政府也應(yīng)合理考慮企業(yè)擴產(chǎn)擴能的需求!甭缝险f。
路煜表示,就宏觀而言,中國經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變,過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)賴以生存的低成本優(yōu)勢面臨邊際效用遞減的嚴峻挑戰(zhàn),難以滿足我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展要求;同時,人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G應(yīng)用、大數(shù)據(jù)等一系列新技術(shù)不斷沖擊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)升級演變速度加快,舊園區(qū)無法匹配技術(shù)迭代的需求,面臨淘汰。就微觀而言,生態(tài)環(huán)保壓力日趨增大,難以支撐各類傳統(tǒng)高耗能高污染園區(qū)發(fā)展;傳統(tǒng)產(chǎn)品全球性產(chǎn)能過剩、國內(nèi)外市場需求量不斷縮減。
路煜認為,在新時代背景下,專注發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟,優(yōu)化自身運營管理及服務(wù)模式,提升與前沿科技的結(jié)合與應(yīng)用,是每一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計者和操盤者都需要特別注意的因素。
作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán),產(chǎn)業(yè)園區(qū)是培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)集聚、完善產(chǎn)業(yè)鏈條的重要載體,也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式。在新時代背景下,產(chǎn)業(yè)園如何轉(zhuǎn)型?地方在招商引資方面應(yīng)該堅持怎樣的策略?路煜建議,應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟特點,差異化發(fā)力,或者補短板,或者強長處。
如何破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展同質(zhì)化的問題?路煜建議,在下一階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中,這些問題可以通過園區(qū)對自身運營、管理、服務(wù)模式的升級來進行優(yōu)化。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營層面,手段利用包括人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、BIM/CIM平臺等信息技術(shù)建立一系列線上產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,例如打造主題化的企業(yè)社群來進行產(chǎn)業(yè)集聚;通過信托融資、基建基金來進行資本創(chuàng)新;依托大數(shù)據(jù)分析客戶需求從而指導(dǎo)園區(qū)設(shè)計開發(fā);結(jié)合人工智能及大數(shù)據(jù)為企業(yè)提供三維可視化的招商體驗服務(wù)等。在園區(qū)管理層面,信息技術(shù)賦能的新管理模式下,園區(qū)可實現(xiàn)各項數(shù)據(jù)智能監(jiān)測、各業(yè)務(wù)部門與企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)實時共享,達到“業(yè)務(wù)聯(lián)動+協(xié)同處置”的雙輪管理模式。而在園區(qū)服務(wù)層面,新服務(wù)模式應(yīng)當(dāng)從單一“物業(yè)管家”模式轉(zhuǎn)型成“平臺+物業(yè)”的驅(qū)動方式。依托大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)來完善現(xiàn)代供應(yīng)服務(wù)管理(人才招攬、物流運輸)、推廣精選及優(yōu)選的商業(yè)和配套服務(wù)(政策、信息咨詢),從而建立專門為企業(yè)服務(wù)的生態(tài)圈。
“創(chuàng)新是第一動力,人才是第一資源,園區(qū)應(yīng)大力挖掘所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級機會,通過塑造創(chuàng)新環(huán)境吸引創(chuàng)新人才,圍繞人才的需求和優(yōu)勢打造創(chuàng)新載體、激活創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),賦能區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群升級,從而實現(xiàn)高質(zhì)量的存量盤活;另一方面,要逐漸從‘企業(yè)孵化’轉(zhuǎn)型‘產(chǎn)業(yè)孵化’,要做到從未來定位及全球市場來綜合分析產(chǎn)業(yè)競爭力。這其中,平臺型企業(yè)的引進尤為關(guān)鍵!甭缝蠌娬{(diào)。
來源:中國經(jīng)濟時報
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