Part 1甲級寫字樓市場
市場回顧及建議
需求方面，二季度，受國內(nèi)疫情反復和國際環(huán)境復雜的持續(xù)性影響，全市甲級寫字樓凈吸納量約2.1萬平方米，環(huán)比下降約35%。其中1000平方米以上的中大型租賃以金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務以及專業(yè)服務為主，分別占比35.5%、24.4%和11.7%，而1000平方米以下租賃活躍的主要為醫(yī)療保健、房地產(chǎn)及建筑和金融行業(yè)，分別占比14.2%、11.9%和11.5%。
供應方面，當季迎來了自2018年以來的供應高峰，錄得四個新項目入市，新增體量約30.2萬平方米，分別是位于金融城的招商大魔方9號樓和中國太平金融大廈、大源的高新創(chuàng)合中心，以及位于東大街的環(huán)球貿(mào)易廣場一期。由此全市空置率環(huán)比上升7.1個百分點至22.6%。同時考慮到原來納入成都市甲級寫字樓統(tǒng)計的項目，因其硬件設施的老化以及入駐企業(yè)品質(zhì)的下降，對部分項目進行了調(diào)整，截至季末，成都甲級寫字樓市場存量約為370萬平方米。
租金方面，因二季度對部分子市場老舊項目進行了調(diào)整，以及本季迎來了核心區(qū)域大量新項目的入市，故租金相比上季度有一定程度上升，全市平均賬面租金錄得103.6元每平方米每月。但若不考慮舊項目剔除及新項目入市，則同樣本比較下，租金環(huán)比下降0.1%。
子市場方面，東大街和金融城因有新項目入市，同時部分企業(yè)因出于成本的考慮而選擇整合辦公地點或者搬遷至性價比更高的辦公區(qū)域或自用辦公樓宇，導致這兩個區(qū)域二季度空置率上升至23.6%和26.6%。
高力國際觀點
因今年有較多的新項目入市，建議有選址意向的客戶可提前鎖定物業(yè)；而對于業(yè)主方來說，市場競爭相對激烈，建議在維護老客戶的基礎上更加關注行業(yè)的細分賽道，以獲取市場機會。
未來展望
2022-2023年為供應高峰，主要集中在東大街、金融城和天府新區(qū)。
未來五年，全市新增供應預計超過150萬方，其中過半在2022-2023年集中入市，預計到2023年空置率或?qū)⑼聘咧?2.8%。從區(qū)域來看，新增供應的65%主要分布在東大街、金融城和天府新區(qū)。
通過對成都市甲級寫字樓發(fā)展周期的回顧，2016-2018年為寫字樓的高速發(fā)展期，主要體現(xiàn)在高供應和高需求的發(fā)展特征，2019-2021年為供求穩(wěn)定期，2022-2024年又即將進入到供應高峰期，這個時期疫情防控趨于穩(wěn)定，整體經(jīng)濟的復蘇活躍和開放程度的提升，以及成渝雙城作為“中國第四極”的發(fā)展成熟，伴隨而來的可能有需求的高速增長，但因為客戶擁有更多的物業(yè)選擇，對于業(yè)主方而言，一方面在維護老客戶的基礎上，還需要更加關注行業(yè)的細分賽道。
Part 2 優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場
市場回顧及建議
供應方面，本季度共計三個新項目入市，合計新增供應面積19.7萬平方米，分別為位于城東的環(huán)貿(mào)ICD，以及天府新區(qū)的天投方圓薈與天府保稅商業(yè)中心。截至第二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場總存量突破900萬平方米。
空置率方面，全市總體空置率環(huán)比上升0.9個百分點至10.1%。一方面是存量市場中，部分經(jīng)營情況不理想的項目空置率持續(xù)上升；另一方面，部分新項目處于試營業(yè)階段，故有較高的空置率。
租金方面，全市平均首層租金同樣本環(huán)比下降0.2%至365.0元每平方米每月。
需求方面，服飾、正餐及簡餐等餐飲業(yè)態(tài)仍主導當季市場新增租賃需求，從數(shù)量上看，貢獻了全市約45%的新增需求。新能源汽車需求雖弱于一季度表現(xiàn)，但總體仍保持活躍，持續(xù)在購物中心內(nèi)布局。在當季“零售其他”新增租賃中，新能源汽車數(shù)量占比近半。從政策上來看，近期出臺的《成都市“十四五”能源發(fā)展規(guī)劃》顯示，成都將大力推廣新能源汽車，實施機動車電動化替代計劃，到2025年，全市新能源汽車保有量達到60萬輛，力爭達到80萬輛。
此外，后疫情時代，市場對運動、健康關注度持續(xù)提升，當季體育運動類業(yè)態(tài)是休閑娛樂及教育培訓類別的需求主力，數(shù)量占比分別約為36%及42%。
高力國際觀點
自2020年起，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場進入供應放量階段。2022年，高力預計全年新增供應將達99.7萬平方米，主要位于大源、天府新區(qū)、金融城、城東等商圈。鑒于此，由于具有更廣泛的物業(yè)選擇，因此我們建議有意向拓展西南市場的品牌可利用該期間選取合適的物業(yè)。
未來展望
全年新增供應或近100萬平方米。
高力國際預計充沛的新增供應將持續(xù)至2023年，今明兩年年均新增供應面積或至98.9萬平方米；2022年全年新增供應或?qū)⑦_99.7萬平方米。大源、天府新區(qū)、城東及金融城為主要的供應區(qū)域；其中作為新興商圈的天府新區(qū)，供應端將在今明兩年發(fā)力，合計新增供應面積或超50萬平方米。此后，我們預計2024年至2026年全市新增供應將整體回落。
高新區(qū)是全年新增供應熱點區(qū)域。2022年，我們預計金融城及大源商圈合計新增供應面積或達44萬平方米，占全年的44%，其中包含SKP及招商大魔方等項目。此外，高新區(qū)近日發(fā)布了《關于助力國際消費中心城市建設促進商貿(mào)服務業(yè)提質(zhì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出支持“首店”經(jīng)濟聚集發(fā)展，支持零售、餐飲品牌在高新區(qū)新成立履行區(qū)域總部功能的獨立法人企業(yè)等措施，成都第二都市級商圈正加速形成。
Part 3 倉儲物流市場
市場回顧及建議
供應方面，上半年，全市高標庫僅迎來了一個新增項目，約6.1萬平方米的新增供應，即易商天府新區(qū)物流園二期。截至季末，成都高標庫總存量為554.5萬平方米。
需求方面，第三方物流、傳統(tǒng)電商及新興零售表現(xiàn)活躍，上半年錄得凈吸納量合計13.5萬平方米，同比放緩。
空置率及租金方面，受益于趨緩的市場供應，全市空置率半年環(huán)比下降1.5個百分點至16.7%。全市平均凈有效租金半年環(huán)比上升0.3%至23.9元每平方米每月。
子市場方面，作為存量位列全市第二的青白江子市場，空置面積得到顯著去化，半年環(huán)比下降4.1個百分點至24.5%；與此同時，新津子市場空置率半年環(huán)比下降7.2個百分點，目前處于接近滿租狀態(tài)。另一方面，新都空置率半年環(huán)比顯著上升，上揚4.3個百分點至8.6%。
高力國際觀點
2022年，高力國際預計青白江子市場的高供應壓力有一定緩解，且近期去化顯著。但由于該區(qū)域總存量較大，相比其他子市場，空置面積處于高位。因此，建議有相關倉儲需求的租戶可多關注青白江子市場，以獲取更有利的租賃條件。
未來展望
未來五年 市場供應逐年趨緩
自2019-2021年供應高峰后，高力預計2022年起全市高標庫市場新增供應步入逐步趨緩通道，其中2022年新增供應或不足50萬平方米，從供應區(qū)域來看，龍泉驛、新都及青白江子市場均有新項目交付入市。未來五年，我們預計年均新增供應面積約為34萬平方米。
高力國際預計成都高標庫市場需求將保持活躍。近日，成都發(fā)布的“穩(wěn)增長40條”，其中明確提出政府將進一步完善通道樞紐功能，其中包含暢通國際物流通道，拓展成都至重要國際物流樞紐貨運航線網(wǎng)絡，推動中歐班列（成渝）穩(wěn)定開行等。其次，成都將通過加快建設國際消費中心城市、制定促消費政策等措施以促進消費恢復發(fā)展。我們預計物流樞紐通道的拓展暢通，以及城市消費力的恢復上升，將有力支撐倉儲需求端的穩(wěn)固。由此，高力預計未來五年全市空置率將穩(wěn)步下降，至2026年末，或下行至12.5%。
來源：高力國際
編輯：wangdc
