2022年，深圳甲級寫字樓曾走出一輪強勢反彈的行情，空置率有所收窄。而在今年上半年，受季節(jié)性因素及疫情防控的影響，深圳甲級寫字樓市場活躍度出現(xiàn)一定程度回落。
需求有所放緩
“附近好幾個新的寫字樓項目都陸續(xù)入市，競爭很大�！绷_湖筍崗是近年來深圳新興的甲級寫字樓片區(qū)，經過近幾年的城市更新，筍崗片區(qū)正從過去的“倉庫區(qū)”變化為新興商務區(qū)，大量寫字樓拔地而起并投入使用，寫字樓之間的競爭也異常激烈�！艾F(xiàn)在每平方米每月110元到120元，就能租到不錯的甲級寫字樓。”當?shù)貜氖聦懽謽亲赓U的陳經理告訴記者，“而且業(yè)主方都希望簽3年或更長的租約，這樣的話租金還有空間。”
記者在南山科技園和后海片區(qū)采訪時，有幾家科技企業(yè)的行政部工作人員告訴記者，公司出于成本考量及對后續(xù)業(yè)務的不確定預期，正在考慮選擇縮減租賃面積。戴德梁行發(fā)布的最新報告指出，TMT行業(yè)由于進入深度調整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，上半年TMT行業(yè)成交面積占比僅為18.9%，較去年同期下降約18個百分點，平均租賃成交面積也下降了44.8%。不過，在TMT各細分領域中，深圳的半導體行業(yè)逆勢維持了較高的活躍度。
深圳各區(qū)甲級寫字樓空置率
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯
近期，多家機構都公布了關于深圳寫字樓市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告顯示，今年上半年深圳甲級辦公樓市場需求持續(xù)放緩，整體空置率上升至21.3%。與此同時，上半年甲級辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金降至每平方米每月178.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降2%。截至二季度末深圳甲級寫字樓總存量升至951.5萬平方米，環(huán)比擴張1.3%。
未來供應高峰或延后
對于深圳的甲級寫字樓市場，大量的新增供應已在路上。第一太平戴維斯預計，僅在今年第三季度深圳預計有5個新項目入市，共為市場帶來53.2萬平方米新增供應。
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端認為，持續(xù)高供應仍是深圳寫字樓市場的最大挑戰(zhàn)之一。未來5年深圳將迎來約602.8萬平方米的甲級寫字樓新供應。與此同時，今年一季度大規(guī)模管控和常態(tài)化防疫措施對施工造成影響，大環(huán)境的變化也給開發(fā)商資金鏈帶來挑戰(zhàn)，在建項目的竣工時間普遍需要推遲，未來供應的高峰預計從去年末估計的2022~2024年延后到2025年。
不過，張曉端指出，伴隨疫后市場需求的重啟，寫字樓的到訪量在二季度有較明顯恢復�！吧习肽陣鴥葞状笾饕鞘休喎霈F(xiàn)大規(guī)模封控，或促使大型企業(yè)出于規(guī)避集中度風險的考慮加速在全國范圍內進行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業(yè)來深新設辦公室，但總體而言，需求活躍度的改善還有賴于經濟面積極信號的刺激�！�
對于房企而言，寫字樓已經成為回籠資金的首選方式之一。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在許多大型開發(fā)商的寫字樓紛紛分割散售。有房企營銷部人士告訴記者，現(xiàn)在許多房企手上并不缺寫字樓，積極對外出售也能緩解當下的資金壓力。不僅如此，一些開發(fā)商也開始整體推售獨棟寫字樓，特別是在一些城市更新類項目當中，不乏一些建面不大的獨棟寫字樓身影。張曉端認為，許多企業(yè)對獨棟寫字樓的需求正在上升，而深圳寫字樓市場上的“低容積率”產品數(shù)量不會特別多，尤其是在傳統(tǒng)的商務中心區(qū)域，獨棟寫字樓的來源主要還是來自城市更新，所以獨棟寫字樓也存在一定“稀缺性”，這個細分市場值得關注。
今年以來，深圳接連出臺一連串有針對性的穩(wěn)增長政策，經濟延續(xù)快速恢復態(tài)勢。7月6日，深圳市人民政府印發(fā)《關于扎實推動經濟穩(wěn)定增長的若干措施》，再發(fā)“30條”措施促經濟穩(wěn)定增長。其中，《若干措施》提出鼓勵各類物業(yè)業(yè)主減免租金，加快落實制造業(yè)小微企業(yè)、服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶承租國有房屋租金“三免三減半”政策；出租人減免租金的可按規(guī)定減免相應房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；鼓勵國有銀行對減免租金的出租人，根據(jù)其資質情況和風險水平，簡化業(yè)務流程，給予優(yōu)惠利率質押貸款等支持。而且，非國有房屋減免租金的可同等享受上述政策優(yōu)惠。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示：“預計在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實體經濟不斷升級擴張，加速復蘇，為辦公樓市場的恢復注入動能�！�
來 源： 證券時報
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