7月6日，第一太平戴維斯2022年上半年廣州媒體見面會于WeWork越秀金融大廈舉行，權(quán)威發(fā)布《2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。發(fā)布會上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等方面精準及深入地剖析了2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場的動態(tài)，并展望下半年的市場整體趨勢。
寫字樓 —— 凈吸納量跌至近十年最低，租金指數(shù)環(huán)比再降1.8%
2022年開年以來，盡管廣州經(jīng)濟保持一定增長，但經(jīng)濟增速仍受嚴峻外部環(huán)境影響放緩。第一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達人民幣6,751.84億元，同比增長4.0%。第三產(chǎn)業(yè)增長亦受一定沖擊，一季度產(chǎn)業(yè)增加值達人民幣4,961.93億元，同比增長3.5%，增速較2019至2021年同期增速下降3.2個百分點。
2022年第二季度，全市共迎三個新項目入市，合計為市場帶來19.6萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量達647.1萬平方米。
本季，廣州甲級寫字樓市場租賃需求顯著縮減，多個子市場均有大面積租戶撤租現(xiàn)象出現(xiàn)，全市季度凈吸納量自疫情首次爆發(fā)以來再次轉(zhuǎn)負，并跌至近十年最低值（-2.6萬平方米）。受此影響，全市平均空置率環(huán)比再升3.1個百分點，至14.9%，開年兩個季度已累計上升逾5個百分點。
季內(nèi)，受多個行業(yè)租賃需求普減的影響，市場去化壓力陡增，業(yè)主繼續(xù)降租以穩(wěn)入駐率，全市平均租金因此降至人民幣每平方米每月154.8元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.8%，系近十年指數(shù)最大環(huán)比降幅。
展望
2022年第三季度，全市預(yù)計有七個新項目入市，合計為市場帶來約40.0萬平方米新增供應(yīng)，新項目均將位于琶洲。
受經(jīng)濟增速放緩、全球貿(mào)易環(huán)境嚴峻、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)進行人員優(yōu)化等因素影響，源自貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的上下游企業(yè)租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或有望于下半年維持穩(wěn)定。
§ 鑒于租賃需求傾軟，加之年內(nèi)市場將迎供應(yīng)高峰，全市平均空置率預(yù)計繼續(xù)上升，業(yè)主仍將持續(xù)降租以應(yīng)對市場競爭，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢。
零售 —— 短期市場活躍度仍待提升，空置率環(huán)比再升0.9個百分點
受本地零星疫情影響，2022年前5月，廣州社會消費品零售總額累計至人民幣4,233.1億元，同比微降0.3%。但自5月份以來，在“羊城歡樂購”等系列促消費活動帶動下，廣州消費市場逐步回暖，盡管當月社會消費品零售總額仍同比下降3.0%，但降幅已較4月份收窄5.8個百分點。
第二季度，廣州零售物業(yè)市場迎來一個新購物中心開業(yè)，為市場帶來 14.0萬平方米新增供應(yīng)，總存量因此環(huán)比上升2.1%至683.2萬平方米。
季內(nèi)，疫情沖擊消費市場，亦令項目經(jīng)營受抑，存量項目吸納量環(huán)比降幅擴大。盡管因新項目開業(yè)入駐率較高，并支撐全市季度凈吸納量轉(zhuǎn)正，但僅為2021年季均水平的51.6%。多數(shù)商圈空置率亦相應(yīng)波動上升，全市空置率環(huán)比上升0.9個百分點，至14.1%。
季內(nèi)，多個次核心商圈租金下降，推動全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.9%；上半年，租金指數(shù)降幅逐季擴大，累計下降1.5%。平均租金錄得人民幣每平方米每月661.9元。
展望
2022年第三季度，全市預(yù)計迎來兩個購物中心開業(yè)入市，將為市場帶來12.7萬平方米新增供應(yīng)，兩項目分別位于白云、天河北子市場。
雖在疫情反復(fù)及經(jīng)濟復(fù)蘇面臨挑戰(zhàn)的影響下，本地消費市場短期仍將受阻，但居民消費升級需求中長期預(yù)計持續(xù)增長，并助力市場吸引中高端品牌擴張。年內(nèi)，零售商擴張需求整體仍待提升；但得益于具專業(yè)運營團隊的新項目積極引進品牌進駐，全市空置率有望維持穩(wěn)定。
盡管優(yōu)質(zhì)項目租金預(yù)計將持續(xù)增長，但受次核心商圈新增供應(yīng)及部分項目因經(jīng)營狀況不佳下調(diào)租金的影響，預(yù)計全市平均租金或延續(xù)下降趨勢。
住宅 —— 剛需買家置業(yè)仍保謹慎，項目成交表現(xiàn)差異顯著，均價受優(yōu)質(zhì)項目成交帶動環(huán)比上升2.4%
第二季度，開發(fā)商推盤節(jié)奏逐步恢復(fù)。截至2022年6月17日，廣州一手住宅市場供應(yīng)面積達194.5萬平方米，約為第一季度的2.5倍，同比增長14.1%。
季內(nèi)，盡管宏觀政策及個人購房融資環(huán)境持續(xù)利好購房者，但剛需買家置業(yè)仍保持謹慎，交易活動主要集中于區(qū)位優(yōu)勢較強、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項目。截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2萬平方米。
第二季度，因市場成交多集中于中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目，故全市成交均價呈小幅上升趨勢。季末，廣州一手住宅成交均價環(huán)比上升2.4%，至人民幣每平方米44,280元。
展望
年內(nèi)，市場供應(yīng)有望增加，且數(shù)個優(yōu)質(zhì)項目預(yù)計相繼推盤入市，為購房者提供優(yōu)質(zhì)置業(yè)選擇。此外，廣州第二輪集中供地擬于7月進行競價，天河、海珠等中心城區(qū)亦有土地供應(yīng)，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將為市場注入更多優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)。
需購房者情緒預(yù)計延續(xù)謹慎，除對項目區(qū)位、配套等因素加以嚴格考察外，其對項目開發(fā)商背景及其運營情況的關(guān)注度亦將有所提高。
下半年，在市場情緒趨謹慎的背景下，市場成交預(yù)計仍將主要集中于核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項目。在此帶動下，全市成交均價預(yù)計有所上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
