北京寫字樓市場成交下滑 生物醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)活躍
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，市場的短暫停擺令北京寫字樓成交活躍度下降，全市季度凈吸納量為7.4萬平方米，環(huán)比下降60.3%，上半年全市凈吸納量共計為25.9萬平方米，同比下降25.1%。在無新增供應(yīng)的情況下，整體市場空置率降至13.9%，全市租金水平環(huán)比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元。
行業(yè)表現(xiàn)
上半年，生物醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)活躍，成交占所有行業(yè)總成交面積的7.2%，位居各行業(yè)第四位。同時，外資租戶在合同到期時更多的會傾向于選擇續(xù)約，2020年、2021年和2022年上半年，外資租戶續(xù)租占外資租戶總簽約面積比例逐年上升，分別為35.9%、46.6%和66.7%。
主要租賃成交
市場未來展望
下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。疫情的反復(fù)使得租戶在選址時更加注重樓宇的綠色智能建設(shè)以及租約的靈活性。未來，疫情常態(tài)化下的咨詢領(lǐng)域、備受國家政策扶持的高精尖技術(shù)領(lǐng)域、以及適度信貸增長政策下的金融機(jī)構(gòu)仍將成為北京的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
上海：疫情防控延緩復(fù)商復(fù)市
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)面前，上海寫字樓市場仍有兩棟新項目交付入市，上海甲級寫字樓市場存量達(dá)到1,458萬平方米左右。受全市疫情防控的影響，租賃活動受阻，全市當(dāng)季甲級寫字樓市場凈吸納量約為7.7萬平方米，租金也有微小幅度下降。根據(jù)國家和上海政策，上海國有企業(yè)已為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免租金，最長期限達(dá)6個月。
行業(yè)表現(xiàn)
為配合政府的實時防控政策，上海二季度市場上多數(shù)成交進(jìn)度放緩。面對經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的當(dāng)下，金融業(yè)和以IT為核心的數(shù)字經(jīng)濟(jì)行業(yè)支撐起很多企業(yè)在本輪疫情初期的業(yè)務(wù)連續(xù)性以及線上的運營，繼而有租賃上的新需求。生物科技企業(yè)在本輪疫情下復(fù)工較早，值得市場持續(xù)關(guān)注。
市場未來展望
受疫情影響，一些項目將推遲入市。6月起，上海大部分生產(chǎn)經(jīng)營活動正在逐步恢復(fù)正常。目前多數(shù)租戶對短期內(nèi)的租賃需求仍相對謹(jǐn)慎。在挑戰(zhàn)面前，部分業(yè)主已經(jīng)主動求“變”，與政府、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等合作，部署常態(tài)化核酸檢測點，調(diào)整內(nèi)部設(shè)計以適應(yīng)常態(tài)化疫情防控，并聚焦新興國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域）的引進(jìn)，進(jìn)一步升級科技賦能高的“綠色樓宇經(jīng)濟(jì)”，盡早融入上海各片區(qū)“智慧城市”的建設(shè)，期待市場反彈。
廣州：市場需求放緩 專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)引領(lǐng)全市成交
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，廣州甲級寫字樓市場錄得15.4萬平方米的新增供應(yīng)。全市總存量攀升至594.9萬平方米。在新增供應(yīng)的影響下，全市空置率上升至9.6%。上半年多地疫情多發(fā)，防疫管控措施趨嚴(yán)令市場需求節(jié)奏有所放緩，凈吸納量環(huán)比下降15.3%至8.6萬平方米。全市平均租金環(huán)比下降1.4%至每月每平方米173.9元。
行業(yè)表現(xiàn)
專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)需求活躍并成為寫字樓租賃成交的主力，成交面積分別占全市總成交面積的25.8%和24.4%。珠江新城作為兩大行業(yè)選址的優(yōu)先考慮，成交面積占比環(huán)比擴(kuò)大14.5個百分點至45.3%。另一方面，TMT的租賃需求因受行業(yè)調(diào)整的影響而有所下降。
市場未來展望
疫情的發(fā)展和變化可能促使一些跨國機(jī)構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲備及政策支持的優(yōu)勢或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)布局的重要選擇。長期來看，區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃也將推動相關(guān)行業(yè)及企業(yè)加速釋放對于研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
深圳：疫后活躍度有所恢復(fù) 但整體需求仍偏謹(jǐn)慎
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，深圳迎來15萬平方米的新供應(yīng)。疫情防控趨于穩(wěn)定，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動逐步恢復(fù)，寫字樓市場活躍度亦有所復(fù)蘇。但受宏觀環(huán)境影響，企業(yè)普遍趨于謹(jǐn)慎和理性。多重壓力之下，甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比僅下降 0.7%至每平方米209.1 元，空置率僅微升 0.2 個百分點至 22.4% 。
行業(yè)表現(xiàn)
二季度的金融業(yè)延續(xù)了上季度的強(qiáng)勢表現(xiàn)，租賃成交面積占比高達(dá)47.2%，國資控股企業(yè)依然在其中占主導(dǎo)地位。TMT則由于行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，僅占18%，但其中的半導(dǎo)體行業(yè)逆勢維持了較高的活躍度。
市場未來展望
重點城市的大規(guī)模封控或促使大型企業(yè)出于規(guī)避風(fēng)險的考慮在全國范圍內(nèi)進(jìn)行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業(yè)來深新設(shè)辦公室。此外，因疫情防控措施對施工進(jìn)度造成的影響，以及大環(huán)境變化給開發(fā)商資金鏈帶來的挑戰(zhàn)普遍推遲了在建項目的竣工時間，集中供應(yīng)高峰或有所延遲。但總體而言，需求活躍度的改善還有賴于經(jīng)濟(jì)面積極信號的刺激。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
