近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了第二季度中國40城辦公樓市場指數(shù)，相關數(shù)據顯示：2022上半年疫情多點散發(fā)，對經濟運行和商務活動造成一定程度的擾動，從而影響各地辦公樓市場表現(xiàn)。不確定因素上升及增量需求回落使整體需求端明顯承壓，另一方面業(yè)主方積極調整租賃策略以應對挑戰(zhàn)，各地租金均有不同程度下滑。
2022年第二季度要點歸納
1. 相較于2020年，本輪疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)租賃決策延遲，擴張趨向謹慎，市場活躍度降溫，因此短期影響有所放大。全國大部分辦公樓市場表現(xiàn)低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市多數(shù)還疊加了新增供應的當期壓力；
2. 一線城市表現(xiàn)略有分化，北京市場短期承壓，但基本面未受本質沖擊；疫情對整體市場影響明顯，但上海經濟基本面仍顯韌性；廣州市場延續(xù)低迷，去化壓力較大，租金下探明顯；深圳市場需求放緩，凈吸納量同比下降約20%；
3. 二線城市雖因疫情的邊際變化同樣受到影響，但結構性壓力才是制約市場表現(xiàn)的主要因素。市場需求的結構性調整，以及增量需求的回落使得多數(shù)業(yè)主正在積極調整租賃策略以應對頗具挑戰(zhàn)的市場環(huán)境。
指數(shù)解讀：整體排名及指數(shù)變化較小，個別城市供需問題有所放大
1. 排名前10的城市中，城市位次尚無變動，代表了頭部城市發(fā)展相對成熟的辦公樓市場結構。其中，上海和廣州的指數(shù)變化較大，分別環(huán)比下降1.1%和1.4%。4月至5月疫情爆發(fā)拖累上海二季度的市場表現(xiàn)，廣州則因為需求相對疲軟加之空置面積走高，市場去化壓力處于高位。北京、深圳、成都、杭州、長沙的指數(shù)變化錄得小幅正增長，表明其應對市場波動的內生動力相對充足；
2. 排名11-20的城市中，南寧的位次下降兩位至第14位，前置開發(fā)帶來的供需問題在疫情擾動及經濟放緩影響下有所放大，空置壓力上升。�？诘奈淮蜗陆狄晃恢恋�20位，�？陔m然受益于國企、私企總部等帶來的穩(wěn)定基石需求，但由于近期較高的供應水平和租賃市場活躍度的下降，業(yè)主心態(tài)受到影響，最終收斂于市場租金的持續(xù)走低。廈門、西安、貴陽的指數(shù)變化錄得小幅正增長，表明其甲級辦公市場在不確定因素的干擾下依舊表現(xiàn)穩(wěn)��；
3. 排名21-40的城市中，雖然城市位次無變動，但多數(shù)城市因為本地疫情演繹帶來的經濟活躍度降低，租金普遍呈下降趨勢。寧波、沈陽、濟南的指數(shù)變化錄得小幅正增長，在市場活躍度和商業(yè)價值方面略好于其他城市。
主要城市群市場總結：大灣區(qū)、成渝需求回落、長江中游租金承壓
1. 在京津冀城市群中，北京辦公樓租賃活動受疫情直接影響，全市范圍內九個子市場中有四個錄得了租金負增長，觀望情緒漸濃；天津及石家莊增量需求走弱帶來空置率小幅上升，科技企業(yè)的增長勢頭正在強化其城市的內生動力；
2. 在長三角城市群中，上海雖然在4、5月受到疫情的較大沖擊，但其經濟基本面保持韌性，市場具備快速復蘇的基礎和動力，市場指標并未出現(xiàn)大幅波動；除合肥以外，其他長三角的主要城市均錄得租金負增長，整體區(qū)域的需求結構調整加劇，機遇與挑戰(zhàn)并存；
3. 在大灣區(qū)城市群中，廣州由于某頭部互聯(lián)網企業(yè)搬入其自建總部，空置率驟升給業(yè)主帶來一定去化壓力；在深圳，隨著新項目入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場供需關系在某些子片區(qū)面臨挑戰(zhàn)，加劇了樓宇間的競爭；
4. 在成渝城市群中，受疫情沖擊，成都市場凈吸納量較去年同期下滑51.9%，達到近十年除2020疫情年外的最低值�？罩门噬⑿枨蠓啪徶氯凶饨鸪掷m(xù)下行；經濟波動同樣引致重慶辦公樓結構出現(xiàn)調改浪潮，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑；
5. 在長江中游城市群中，武漢錄得本季度40城市中最大的租金降幅，其甲級辦公市場租金環(huán)比下降4.2%，新增供應帶來的降維競爭以及企業(yè)退租帶來的空置壓力是影響其租金表現(xiàn)的主要因素。
2022年第二季度：“以價換量”效果全面顯現(xiàn)，業(yè)主積極應對市場挑戰(zhàn)
1. 租金方面，全國20個重點城市全部錄得租金負增長。其中，13個城市處于1%的正常波動區(qū)間，其余7個城市的降幅在1%-5%之間。各城市整體入駐相對穩(wěn)定的情況下租金降幅較上季度明顯擴大，“以價換量”效果全面顯現(xiàn)，后期租金上行空間解鎖仍需更多驅動因素；
2. 空置率方面，全國20個重點城市中有9個城市的甲級空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，成都的空置率若除去新增供應影響，原有甲級項目平均空置率仍處19.8%；北京、上海、廣州則維持在20%以內的健康水平，北京的空置率收至9.8%，為40城市中最低水平。
2022年到目前為止的市場環(huán)境仍具挑戰(zhàn)，隨著疫情管控放松、刺激政策發(fā)力，各地經濟主體有序恢復，經濟增速有望回升，下半年我們期待頭部城市辦公樓市場需求的理性反彈。但多因素疊加帶來的不確定性使我們對2022年全年的租金走勢保持觀望，預計短期內不會出現(xiàn)較大幅度的租金下滑和反彈。
來源：JLL睿見觀察小組
編輯：wangdc
