2022年第二季度,杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得一個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目入市,整體空置率小幅上升?萍蓟ヂ(lián)網(wǎng)及地產(chǎn)建筑行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,金融及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所提升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面,二季度新增一個(gè)零售項(xiàng)目,品牌開業(yè)更趨保守,總體空置率小幅上升。餐飲品牌的需求有所回暖,寵物業(yè)態(tài)為市場(chǎng)注入新活力。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示:“伴隨著杭州亞運(yùn)會(huì)延期和疫情反復(fù)的影響,上半年杭州面臨的市場(chǎng)壓力有增無減。在此背景下,杭州市著力推進(jìn)共同富裕示范區(qū)建設(shè),大力發(fā)展科技創(chuàng)新。未來的杭州將全力推進(jìn)城西科創(chuàng)大走廊建設(shè),加快區(qū)域融合和人才集聚。伴隨著杭州打造科創(chuàng)高地的決心,杭州的優(yōu)質(zhì)辦公市場(chǎng)也將在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下展現(xiàn)出前所未有的韌性!
優(yōu)質(zhì)辦公樓
二季度杭州辦公樓市場(chǎng)僅錄得一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目入市,整體空置率小幅上升。位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的英藍(lán)中心于二季度交付,總體量約50,000平方米,是城北近兩年來較為稀缺的自持項(xiàng)目。受新項(xiàng)目入市及上半年市場(chǎng)租賃需求承壓的影響,甲級(jí)辦公樓的空置率小幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至22.2%。二季度乙級(jí)辦公樓無新增供應(yīng),由于租戶升級(jí)搬遷的需求上升,乙級(jí)辦公樓空置率上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.5%。二季度,杭州辦公樓整體空置率微升0.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到20.3%。
企業(yè)升級(jí)搬遷帶動(dòng)辦公樓新需求。二季度杭州整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為22,869平方米,環(huán)比下降13.1%,同比下降24.8%。從企業(yè)來看,科技互聯(lián)網(wǎng)需求占比33%,科技類企業(yè)在上半年面臨一定的行業(yè)調(diào)整;而金融行業(yè)的需求攀升至15%,多企業(yè)有升級(jí)需求。包括律所、企業(yè)管理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所回暖,但仍以升級(jí)搬遷需求為主。受周邊疫情影響,二季度多個(gè)中大企業(yè)總部或區(qū)域總部的選址決策受限,部分企業(yè)的租賃活動(dòng)也相應(yīng)推遲,商務(wù)問詢及帶看量較年初有所縮減,因此二季度的租賃成交數(shù)量較一季度有所下降。
二季度杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金略有下降。截至6月底,杭州甲級(jí)辦公樓平均有效凈租金為4.68元每平方米每天,環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),乙級(jí)辦公樓租金與上季度持平,為3.53元每平方米每天。市場(chǎng)需求疲軟使得租賃成交活躍度降低,業(yè)主亦采取較為保守的租賃政策,整體租金承壓。
2022年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望:隨著2022亞運(yùn)會(huì)的延期,原本杭州在建辦公樓項(xiàng)目的停工期也隨之延后至明年。受其影響,部分原定于明年年初竣工的建筑施工項(xiàng)目在建辦公樓或?qū)⑻崆敖桓,杭州辦公樓市場(chǎng)將迎來一個(gè)供應(yīng)高峰。盡管城市重大賽事面臨延期,但目前杭州第三期地鐵規(guī)劃已基本落成,杭州的城市交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)建設(shè)迎來巨大改善,對(duì)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)和選址決策均為利好因素。下半年杭州的辦公租賃市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
統(tǒng)觀全年,杭州預(yù)計(jì)有68.6萬平方米的新增供應(yīng),共計(jì)12個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增體量約27萬平方米。新入市項(xiàng)目主要集中在沿江商務(wù)區(qū)即錢江新城和錢江世紀(jì)城商圈。同時(shí),武林及黃龍等傳統(tǒng)核心商圈也將迎來優(yōu)質(zhì)新入市項(xiàng)目。由于下半年大量的新增供應(yīng)將進(jìn)入集中交付階段,預(yù)計(jì)杭州甲級(jí)辦公樓的空置率在2022年底或?qū)⑦_(dá)到25%以上。未來三年,預(yù)計(jì)杭州辦公樓的新增供應(yīng)將始終保持較高位。
仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示:“2022年上半年的杭州辦公樓市場(chǎng)面臨較大的內(nèi)外部壓力。杭州亞運(yùn)會(huì)延期舉辦、房地產(chǎn)調(diào)控政策未見明顯松綁、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展面臨收縮,周邊城市也經(jīng)歷了較長時(shí)間的疫情封控。我們認(rèn)為業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期恢復(fù)尚需時(shí)日。與此同時(shí),杭州城市的基礎(chǔ)建設(shè)和交通網(wǎng)絡(luò)條件有較大改善,城市發(fā)展的基本面未變,我們預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)平均凈租金仍將繼續(xù)承壓,但無需擔(dān)心大規(guī)模的波動(dòng)!
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
青年及潮流運(yùn)動(dòng)類服裝品牌加速布局,茶飲及輕餐首店搶先進(jìn)駐杭州,寵物業(yè)態(tài)為零售物業(yè)注入活力。從業(yè)態(tài)來看,時(shí)裝行業(yè)依然是最大的主力需求,占二季度新開業(yè)商鋪的31%,其次是餐飲,占比29%,比重較上季度有所上升。二季度餐飲品牌的需求有所回暖,多個(gè)茶飲及烘焙品牌搶先進(jìn)駐杭州,如茶品牌T9在杭州萬象城開出了浙江首店,輕奢烘焙品牌Butterful& Creamorous黃油與面包浙江首店在嘉里中心開業(yè),新中式烘焙品牌虎頭局渣打餅行在杭州萬象城及湖濱in77雙店齊開。時(shí)尚及服裝業(yè)態(tài)上,針對(duì)青年群體及潮流運(yùn)動(dòng)類的服裝品牌在杭加速布局,如美國休閑時(shí)尚品牌Allbirds省內(nèi)首店入駐杭州萬象城,運(yùn)動(dòng)服品牌MAIA ACTIVE杭州首店于杭州IN77正式開業(yè)。杭州已然具備其一定的實(shí)力,吸引各大優(yōu)秀品牌將杭州作為其全國戰(zhàn)略布局的第一批城市。
與此同時(shí),疫情影響仍在持續(xù),不少品牌正逐漸退出市場(chǎng)。例如,作為國內(nèi)線下實(shí)體書店品牌的“言幾又”于二季度關(guān)閉在杭州所有門店,正式退出杭州市場(chǎng)。
隨著寵物經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的悄然興起,杭州的商場(chǎng)也逐漸加入這一賽道。作為杭州首條寵物主題街區(qū),2700㎡的“寵這里”全球首店于杭州高德置地廣場(chǎng)試營業(yè),吸引目標(biāo)人群帶寵物走出家門,為商場(chǎng)帶來新一波的流量經(jīng)濟(jì)。
二季度僅有一個(gè)零售項(xiàng)目入市,總體空置率有所上升。位于濱江商圈的濱江銀泰百貨,于6月30日開業(yè),為該板塊帶來13萬平方米的新增供應(yīng),該項(xiàng)目緊鄰地鐵一號(hào)線,為濱江商圈高端零售物業(yè)市場(chǎng)注入新活力,亦是銀泰首次進(jìn)入濱江。二季度杭州全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為7.9%,較上季度上升了0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,全市購物中心的平均空置率環(huán)比上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.8%左右,而百貨的空置率保持在1.4%。從細(xì)分市場(chǎng)來看,湖濱和錢江新城商圈的空置率表現(xiàn)較為平穩(wěn),包括杭州萬象城和湖濱銀泰in77在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購物中心的首店開業(yè)熱度有增無減。而武林商圈二季度的總體表現(xiàn)欠佳,空置率有所上升。
二季度零售物業(yè)市場(chǎng)租金小幅下降。二季度杭州全市零售物業(yè)租金略有下降,首層凈有效租金環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至17.95元每平方米每天。核心商圈零售市場(chǎng)平均凈有效租金達(dá)30.1元每平方米每天,與上季度相比下降0.1個(gè)百分點(diǎn);而非核心商圈的租金繼續(xù)保持下跌趨勢(shì),凈有效租金環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至12.67元每平方米每天。
2022年零售物業(yè)市場(chǎng)展望:2022年杭州零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來一個(gè)供應(yīng)高峰,預(yù)計(jì)有6個(gè)新增項(xiàng)目入市,總體量將達(dá)到62萬平方米。年內(nèi)的新增供應(yīng)主要位于非核心商圈,以購物中心為主,主要集中在濱江、城東及城北等非核心商圈?傮w空置率預(yù)計(jì)略微上升,預(yù)期年底或高于8%。2023年以后,預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將主要集中在核心區(qū)域,并以高端購物中心為主,包括預(yù)計(jì)在2023年交付的望江新世界K11項(xiàng)目、2024年交付的武林商圈的恒隆廣場(chǎng),以及2025-2026年交付的新鴻基江河匯IFC和錢江世紀(jì)城商圈的杭州SKP。以港資為主的高端零售項(xiàng)目的爭(zhēng)相入市將有效增強(qiáng)杭州高端零售物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng),帶來新的價(jià)值預(yù)期。
來源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc