7月7日,第一太平戴維斯攜手聯(lián)想后海中心舉行2022年上半年深圳媒體見(jiàn)面會(huì)。活動(dòng)上,第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布《2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告,以權(quán)威視角剖析地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇,探討城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/P>
發(fā)布會(huì)上,第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、住宅等方面深入剖析了2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)并前瞻未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì):"第二季度,在疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的雙重影響下,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受一定沖擊。寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求傾軟,租金錄近兩年最大降幅;零售品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎,空置率近一年首次上升;住宅市場(chǎng)延續(xù)理性情緒,全市成交面積連續(xù)三季度下跌。"
寫(xiě)字樓
凈吸納量未能企及供應(yīng)規(guī)模,全市空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)
2022年第一季度,面對(duì)國(guó)際環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和國(guó)內(nèi)疫情頻發(fā)帶來(lái)的多重考驗(yàn),深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù),經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn),全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)2.0%,至人民幣7,064.6億元。其中,第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.9%,至人民幣4,684.3億元,三產(chǎn)占比增長(zhǎng)至66.3%。
2022年第二季度,全市僅有一個(gè)項(xiàng)目交付入市,為市場(chǎng)帶來(lái)12.1萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓面積。截至季末,全市總存量升至951.5萬(wàn)平方米,環(huán)比擴(kuò)張1.3%。
季內(nèi),盡管新項(xiàng)目預(yù)租客戶(hù)如期入駐加之個(gè)別項(xiàng)目錄大面積租賃成交,全市凈吸納量環(huán)比上升6.2%,至8.0萬(wàn)平方米;但受TMT行業(yè)調(diào)整影響,其租賃需求同比放緩,加之部分其他企業(yè)租賃決策受?chē)?guó)內(nèi)疫情影響延緩,凈吸納量同比下降51.0%。截至季末,全市空置率于季末環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn),至22.9%。
季內(nèi),金融、房地產(chǎn)、信息技術(shù)行業(yè)仍為租賃需求主要來(lái)源。
本季,部分項(xiàng)目仍面臨去化壓力,業(yè)主繼續(xù)降租以求去化。受此影響,全市平均租金降至人民幣每平方米每月178.9元,租金指數(shù)環(huán)比下降2.0%,系兩年內(nèi)最大降幅。
展望
2022年第三季度,全市預(yù)計(jì)有五個(gè)新項(xiàng)目入市,共為市場(chǎng)帶來(lái)53.2萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。
新增供應(yīng)可觀,而短期內(nèi)租賃需求或無(wú)顯著增長(zhǎng)空間,市場(chǎng)仍將面臨較大的去化壓力,全市空置率預(yù)計(jì)再度上升。
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻,疊加大量的新增供應(yīng)入市,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇,全市平均租金或?qū)⒀永m(xù)下跌趨勢(shì)。
零售
疫情反復(fù)持續(xù)影響市場(chǎng)參與者預(yù)期及信心,全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升
盡管消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)從疫情沖擊中恢復(fù),但前五月深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍同比下降2.8%,且較全省平均水平低3.6個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)達(dá)人民幣3,600.59億元。其中,餐飲行業(yè)收入同比下降14.4%,但降幅較1-4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。
第二季度,深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目開(kāi)業(yè),市場(chǎng)總存量維持在608.8萬(wàn)平方米。
上半年,在疫情沖擊疊加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓背景下,市場(chǎng)需求恢復(fù)進(jìn)程相對(duì)受抑。全市上半年凈吸納量合計(jì)僅為2021年同期的59.6%。其中,品牌擴(kuò)張活動(dòng)整體保持謹(jǐn)慎,且多集中于區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)中心。因此,第二季度全市凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù),多個(gè)子市場(chǎng)空置率環(huán)比由降轉(zhuǎn)升,全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn),至7.4%。
上半年,疫情反復(fù)持續(xù)影響市場(chǎng)參與者的預(yù)期及信心,全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%,全市平均租金降至人民幣每平方米每月628.8元。
展望
2022年下半年,預(yù)計(jì)共有五個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè),合計(jì)零售面積達(dá)約61.7萬(wàn)平方米。
若各地疫情零星散發(fā)所帶來(lái)的不確定影響趨于緩和,并保持可控狀態(tài),本地消費(fèi)市場(chǎng)有望逐步回暖,品牌租賃需求或得以提升。屆時(shí),全市空置率料將維持穩(wěn)定。
區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)提升,并推動(dòng)其租金增長(zhǎng)。盡管如此,受新興商圈新增供應(yīng)開(kāi)業(yè)及存量項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)壓力下調(diào)租金的影響,全市平均租金或?qū)⑽⒔怠?/P>
住宅
市場(chǎng)交易持續(xù)低迷,成交面積連續(xù)三季度下跌
隨著本地疫情的良好受控及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的穩(wěn)步推進(jìn),眾開(kāi)發(fā)商為彌補(bǔ)此前疫情對(duì)銷(xiāo)售造成的負(fù)面影響,于季內(nèi)加大推盤(pán)力度。截至2022年6月21日,全市一手住宅季度供應(yīng)面積達(dá)129.0萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)3.4倍。
同期,深圳一手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)成交持續(xù)低迷、市場(chǎng)情緒仍趨理性,全市成交面積環(huán)比下降26.9%,至69.9萬(wàn)平方米。
受市場(chǎng)情緒猶待回暖、成交面積連續(xù)三季度下降的影響,部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供小幅價(jià)格優(yōu)惠以求去化。此外,季內(nèi)非核心區(qū)域成交面積占總量比重環(huán)比提升13.6個(gè)百分點(diǎn)。在上述因素綜合影響下,全市成交均價(jià)環(huán)比下降7.4%,至人民幣每平方米70,976元。
展望
在全國(guó)政策環(huán)境相對(duì)放松的背景下,深圳樓市調(diào)控政策或也迎邊際寬松,但鑒于本地市場(chǎng)供需失衡的特性,短期而言,政策放松力度仍具不確定性。
根據(jù)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》,本年度計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房約六萬(wàn)套。此外,根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)情況,預(yù)計(jì)年內(nèi)仍有逾四萬(wàn)套供應(yīng)有待釋放,在此背景下開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量料將繼續(xù)回升,供應(yīng)緊張局面預(yù)計(jì)將有所改善。
受中央政策釋放回暖信號(hào)影響,市場(chǎng)信心正處于筑底修復(fù)階段,剛性及改善需求有望于年內(nèi)進(jìn)一步釋放,成交量亦將隨供應(yīng)擴(kuò)大而增長(zhǎng)。
下半年,深圳一手住宅價(jià)格預(yù)計(jì)仍將總體維穩(wěn),維持小范圍內(nèi)波動(dòng)。
來(lái)源:第一太平戴維斯
編輯:wangdc