7月7日，第一太平戴維斯攜手聯(lián)想后海中心舉行2022年上半年深圳媒體見面會(huì)。活動(dòng)上，第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布《2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，以權(quán)威視角剖析地產(chǎn)未來發(fā)展機(jī)遇，探討城市未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　發(fā)布會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)、住宅等方面深入剖析了2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)并前瞻未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)："第二季度，在疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的雙重影響下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受一定沖擊。寫字樓市場(chǎng)需求傾軟，租金錄近兩年最大降幅；零售品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎，空置率近一年首次上升；住宅市場(chǎng)延續(xù)理性情緒，全市成交面積連續(xù)三季度下跌。"

　　寫字樓

　　凈吸納量未能企及供應(yīng)規(guī)模，全市空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)

　　2022年第一季度，面對(duì)國際環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和國內(nèi)疫情頻發(fā)帶來的多重考驗(yàn)，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)2.0%，至人民幣7,064.6億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.9%，至人民幣4,684.3億元，三產(chǎn)占比增長(zhǎng)至66.3%。

　　2022年第二季度，全市僅有一個(gè)項(xiàng)目交付入市，為市場(chǎng)帶來12.1萬平方米甲級(jí)寫字樓面積。截至季末，全市總存量升至951.5萬平方米，環(huán)比擴(kuò)張1.3%。

　　季內(nèi)，盡管新項(xiàng)目預(yù)租客戶如期入駐加之個(gè)別項(xiàng)目錄大面積租賃成交，全市凈吸納量環(huán)比上升6.2%，至8.0萬平方米；但受TMT行業(yè)調(diào)整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業(yè)租賃決策受國內(nèi)疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率于季末環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至22.9%。

　　季內(nèi)，金融、房地產(chǎn)、信息技術(shù)行業(yè)仍為租賃需求主要來源。

　　本季，部分項(xiàng)目仍面臨去化壓力，業(yè)主繼續(xù)降租以求去化。受此影響，全市平均租金降至人民幣每平方米每月178.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降2.0%，系兩年內(nèi)最大降幅。

　　展望

　　2022年第三季度，全市預(yù)計(jì)有五個(gè)新項(xiàng)目入市，共為市場(chǎng)帶來53.2萬平方米新增供應(yīng)。

　　新增供應(yīng)可觀，而短期內(nèi)租賃需求或無顯著增長(zhǎng)空間，市場(chǎng)仍將面臨較大的去化壓力，全市空置率預(yù)計(jì)再度上升。

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，疊加大量的新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇，全市平均租金或?qū)⒀永m(xù)下跌趨勢(shì)。

　　零售

　　疫情反復(fù)持續(xù)影響市場(chǎng)參與者預(yù)期及信心，全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升

　　盡管消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)從疫情沖擊中恢復(fù)，但前五月深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍同比下降2.8%，且較全省平均水平低3.6個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)達(dá)人民幣3,600.59億元。其中，餐飲行業(yè)收入同比下降14.4%，但降幅較1-4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　第二季度，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目開業(yè)，市場(chǎng)總存量維持在608.8萬平方米。

　　上半年，在疫情沖擊疊加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓背景下，市場(chǎng)需求恢復(fù)進(jìn)程相對(duì)受抑。全市上半年凈吸納量合計(jì)僅為2021年同期的59.6%。其中，品牌擴(kuò)張活動(dòng)整體保持謹(jǐn)慎，且多集中于區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)中心。因此，第二季度全市凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，多個(gè)子市場(chǎng)空置率環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.4%。

　　上半年，疫情反復(fù)持續(xù)影響市場(chǎng)參與者的預(yù)期及信心，全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%，全市平均租金降至人民幣每平方米每月628.8元。

　　展望

　　2022年下半年，預(yù)計(jì)共有五個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)零售面積達(dá)約61.7萬平方米。

　　若各地疫情零星散發(fā)所帶來的不確定影響趨于緩和，并保持可控狀態(tài)，本地消費(fèi)市場(chǎng)有望逐步回暖，品牌租賃需求或得以提升。屆時(shí)，全市空置率料將維持穩(wěn)定。

　　區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)提升，并推動(dòng)其租金增長(zhǎng)。盡管如此，受新興商圈新增供應(yīng)開業(yè)及存量項(xiàng)目因經(jīng)營壓力下調(diào)租金的影響，全市平均租金或?qū)⑽⒔怠?/P>

　　住宅

　　市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，成交面積連續(xù)三季度下跌

　　隨著本地疫情的良好受控及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的穩(wěn)步推進(jìn)，眾開發(fā)商為彌補(bǔ)此前疫情對(duì)銷售造成的負(fù)面影響，于季內(nèi)加大推盤力度。截至2022年6月21日，全市一手住宅季度供應(yīng)面積達(dá)129.0萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.4倍。

　　同期，深圳一手住宅銷售市場(chǎng)成交持續(xù)低迷、市場(chǎng)情緒仍趨理性，全市成交面積環(huán)比下降26.9%，至69.9萬平方米。

　　受市場(chǎng)情緒猶待回暖、成交面積連續(xù)三季度下降的影響，部分項(xiàng)目開發(fā)商提供小幅價(jià)格優(yōu)惠以求去化。此外，季內(nèi)非核心區(qū)域成交面積占總量比重環(huán)比提升13.6個(gè)百分點(diǎn)。在上述因素綜合影響下，全市成交均價(jià)環(huán)比下降7.4%，至人民幣每平方米70,976元。

　　展望

　　在全國政策環(huán)境相對(duì)放松的背景下，深圳樓市調(diào)控政策或也迎邊際寬松，但鑒于本地市場(chǎng)供需失衡的特性，短期而言，政策放松力度仍具不確定性。

　　根據(jù)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》，本年度計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房約六萬套。此外，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)情況，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍有逾四萬套供應(yīng)有待釋放，在此背景下開發(fā)商推盤量料將繼續(xù)回升，供應(yīng)緊張局面預(yù)計(jì)將有所改善。

　　受中央政策釋放回暖信號(hào)影響，市場(chǎng)信心正處于筑底修復(fù)階段，剛性及改善需求有望于年內(nèi)進(jìn)一步釋放，成交量亦將隨供應(yīng)擴(kuò)大而增長(zhǎng)。

　　下半年，深圳一手住宅價(jià)格預(yù)計(jì)仍將總體維穩(wěn)，維持小范圍內(nèi)波動(dòng)。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc