4月，國(guó)內(nèi)疫情多地頻發(fā)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，地產(chǎn)投資、市場(chǎng)的遇冷，消費(fèi)信心下滑，商業(yè)地產(chǎn)元?dú)獯髠?月，隨著疫情逐步得到控制，各地實(shí)施常態(tài)化疫情防控措施，政府出臺(tái)多項(xiàng)政策支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是政策的效果還有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。
1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)下滑顯著，5月政策頻出迎轉(zhuǎn)機(jī)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CAIC整理
2022年4月整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較去年同期有較大差距，顯著走弱。從宏觀數(shù)據(jù)可以看出，社融存量增速較去年同期的11.7%放緩至10.2%；而M2增速上漲到兩位數(shù)，達(dá)到10.5%，高于上月和去年同期。消費(fèi)端來(lái)看，由于疫情影響，社零消費(fèi)額較去年同期相比增速降為負(fù)，其中餐飲消費(fèi)增速降幅明顯，同比下降22.7%；全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格則同比上漲2.1%。
從生產(chǎn)端來(lái)看，工業(yè)增加值相比去年同期9.8%的增速下降為2.9%，降幅較大，其中三大門(mén)類增速均回落，制造業(yè)受到?jīng)_擊最大，直接轉(zhuǎn)為負(fù)；從行業(yè)角度看，汽車制造業(yè)工業(yè)增加值同比下降31.8%，降幅最大。
投資端來(lái)看，地產(chǎn)投資受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及疫情影響較大，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅進(jìn)一步加深。而基建投資和制造業(yè)投資雖然略有下滑，仍然維持一定增速，進(jìn)而使得固定投資增速勉強(qiáng)保持。
在嚴(yán)峻的疫情防控形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)增加值由增轉(zhuǎn)降，同比下降2.9%。三大門(mén)類中，采礦業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.5%，電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)1.5%，較三月相比，增速均有一定程度回落；制造業(yè)下滑明顯，同比下降4.6%，增速直接跌為負(fù)。
上海和吉林由于疫情影響，大量企業(yè)停產(chǎn)停工，由此長(zhǎng)三角地區(qū)和東北地區(qū)增速同比下降兩位數(shù)。但由于我國(guó)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，體系完備，高技術(shù)制造業(yè)在疫情沖擊下仍實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)4%，疫情平穩(wěn)后也將會(huì)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CAIC整理
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疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大。隨著各地逐步恢復(fù)正常生產(chǎn)生活，紓困政策與宏觀調(diào)控雙管齊下，5月經(jīng)濟(jì)得到新的活力，逐步企穩(wěn)回升�；A(chǔ)建設(shè)加速推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，高技術(shù)制造業(yè)等新動(dòng)能保持較強(qiáng)增長(zhǎng)勢(shì)頭。同時(shí)政府多手段保證市場(chǎng)有效保價(jià)穩(wěn)供，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將得到穩(wěn)定恢復(fù)。
截止5月13日，上海市全市9000多家規(guī)上工業(yè)企業(yè)已復(fù)工4400多家，占比接近50%；首批666家企業(yè)復(fù)工率已超過(guò)95%；外資企業(yè)847家，復(fù)工率已達(dá)80%。受疫情影響增速跌幅最大的汽車制造業(yè)中的多家車企也已全面復(fù)工，并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定生產(chǎn)。同時(shí)物流交通效率也在不斷提高，長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)車成功率達(dá)到90%以上。
5月29日，上海市出臺(tái)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)防疫和消殺補(bǔ)貼范圍、減緩特困行業(yè)公積金繳納，多渠道為企業(yè)減費(fèi)讓利，對(duì)承租國(guó)有房屋的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶免除6個(gè)月房屋租金、引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及創(chuàng)新基地這些非國(guó)有房屋業(yè)主減免租金，并給予這些市場(chǎng)主體減免租金總額30%的補(bǔ)貼，整體向著全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)。
地產(chǎn)投資仍在走弱，市場(chǎng)整體仍未見(jiàn)底
扶持政策效果微弱
1—4月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）153544億元，同比增長(zhǎng)6.8%。制造業(yè)投資增速雖有下滑，但仍保持12.2%的高位增長(zhǎng)，隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)快速，增速達(dá)到25.9%。同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)6.5%，表現(xiàn)平穩(wěn)。而地產(chǎn)投資同比下降2.7%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
5月，疫情擴(kuò)散逐步控制，物流運(yùn)輸逐步通暢，企業(yè)紓困政策落地，大規(guī)模增值稅留抵退稅措施將緩解大部分中小微企業(yè)困境，加速企業(yè)回血。盡管基建投資波動(dòng)較小，國(guó)務(wù)院仍要求專項(xiàng)債發(fā)行使用提速。財(cái)政部隨后發(fā)文，要求地方6月底前要完成大部分今年新增專項(xiàng)債的發(fā)行工作，全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
同時(shí)，上海市29日出臺(tái)的政策也支持?jǐn)U大有效投資，鼓勵(lì)民間投資以城市基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)模式參與重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。而后通過(guò)基建投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也成為了當(dāng)前形勢(shì)下穩(wěn)增長(zhǎng)的一種重要方式，基建投資增速預(yù)計(jì)5月會(huì)有較大增幅，同時(shí)帶動(dòng)固定投資小幅增長(zhǎng)。
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地產(chǎn)投資4月一方面受到疫情影響，開(kāi)工及銷售受限，另一方面受到市場(chǎng)調(diào)控影響，房企拿地謹(jǐn)慎，投資增速持續(xù)探底。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，新開(kāi)工、竣工和施工面積及拿地增速持續(xù)下行，降幅擴(kuò)大。從銷售端來(lái)看，1-4月份商品房銷售面積同比下降20.9%，銷售額下降29.5%，跌幅進(jìn)一步加深。
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2021年第21周-2022年第21周土地成交走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
2021年第21周-2022年第21周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地溢價(jià)率與流拍率走勢(shì)（%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
近期，央行及銀保監(jiān)會(huì)15號(hào)發(fā)布首套房貸利率下限較LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)30城陸續(xù)出臺(tái)寬松的樓市政策來(lái)刺激市場(chǎng)，雖然外部政策放松，但行業(yè)受到調(diào)控已久，信心走弱，房企對(duì)于融資環(huán)境的不確定性以及自身流動(dòng)性趨緊的考量，拿地更為謹(jǐn)慎。
上上周（5.16-5.22）土地成交面積同比降幅高達(dá)81%，流拍率也達(dá)到了年內(nèi)較高水平，新房成交雖略有回升，但仍維持低位，因此行業(yè)在持續(xù)下行的趨勢(shì)下重新提振還需要一段時(shí)間。與此同時(shí)，上海市將加強(qiáng)中心城區(qū)舊區(qū)改造，增加土地供應(yīng)，積極啟動(dòng)新一批次商品房項(xiàng)目上市供應(yīng)，優(yōu)化人才落戶及購(gòu)房條件，從供需兩端對(duì)市場(chǎng)“強(qiáng)刺激”。
在“房住不炒”的定位下，預(yù)計(jì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)激發(fā)更多活力，但基于行業(yè)整體表現(xiàn)，全國(guó)市場(chǎng)短時(shí)期內(nèi)修復(fù)可能性較小，更多的依賴去庫(kù)存的相關(guān)政策，從居民端刺激需求，釋放購(gòu)買(mǎi)力，緩解行業(yè)下行壓力。
商業(yè)地產(chǎn)元?dú)獯髠�，全年業(yè)績(jī)承壓
4月國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)頻發(fā)，多種疫情防控措施一方面約束居民減少外出購(gòu)物、就餐需求，另一方面各類型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所封閉使得餐飲業(yè)及非必需品消費(fèi)受到較大影響，社會(huì)消費(fèi)品零售同比下降11.1%。其中，商品零售下降9.7%，餐飲收入下降22.7%。零售行業(yè)中除了糧油食品、飲料、石油制品和中西藥品類消費(fèi)行業(yè)維持正增長(zhǎng)，其余均為負(fù)增長(zhǎng)；加之物流運(yùn)輸受限，造成產(chǎn)品供應(yīng)緊張，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲了2.1%，略高于前月。伴隨5月疫情好轉(zhuǎn)，餐飲供應(yīng)多樣，線上選購(gòu)及無(wú)接觸配送的模式讓居民對(duì)于食品、飲料等支出逐漸增加，餐飲消費(fèi)緩慢復(fù)蘇。
零售行業(yè)中，汽車類消費(fèi)4月同比下降最多，達(dá)到了31.8%，值得一提的是近日上海市發(fā)布的促進(jìn)消費(fèi)舉措是以大宗消費(fèi)為抓手拉動(dòng)消費(fèi)，通過(guò)年內(nèi)新增非營(yíng)業(yè)性客車牌照額度4萬(wàn)個(gè)及對(duì)購(gòu)買(mǎi)電動(dòng)汽車給予每輛車1萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)大力促進(jìn)消費(fèi)快速恢復(fù)，預(yù)計(jì)這一舉措預(yù)計(jì)能夠積極刺激汽車消費(fèi)品市場(chǎng)，5、6月消費(fèi)規(guī)模會(huì)有小幅回升。
回首疫情中的幾年，為了避免感染病毒，大部分居民自主減小了消費(fèi)活動(dòng)范圍，更加偏好于社區(qū)商業(yè)、果蔬超市和便利性較強(qiáng)的商超，同時(shí)也更青睞線上無(wú)接觸購(gòu)物，這一消費(fèi)行為的改變也會(huì)潛在影響商業(yè)中心的招商策略。
另一方面，失業(yè)率從去年10月一路上升，達(dá)到4月6.1%，為近一年最高。全球局勢(shì)的不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益惡劣，美聯(lián)儲(chǔ)75個(gè)基點(diǎn)的加息，加之國(guó)內(nèi)受到一波又一波疫情防控影響，企業(yè)波折中停工復(fù)工，居民收入預(yù)期受挫，消費(fèi)意愿進(jìn)一步下滑。
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結(jié)語(yǔ)
4月疫情沖擊，5月艱難復(fù)蘇，企業(yè)營(yíng)收減少，預(yù)計(jì)辦公及產(chǎn)業(yè)園大宗和租賃市場(chǎng)的供應(yīng)與成交也會(huì)受到波動(dòng)。消費(fèi)意愿低迷影響消費(fèi)行為，商業(yè)市場(chǎng)也會(huì)探索出新的的運(yùn)營(yíng)模式。
來(lái)源：克而瑞資管
編輯：wangdc
