仲量聯(lián)行全新發(fā)布《上海生命科學物業(yè)市場機遇與展望》報告,該報告基于仲量聯(lián)行的研究,并結合對61家生命科學企業(yè)和19家物業(yè)投資機構的調(diào)研結果,全面分析上海生命科學物業(yè)園區(qū)的市場現(xiàn)狀、投資機遇和發(fā)展前景。
蓄勢而發(fā):生命科學產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展
最新發(fā)布的《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示,2020年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到6000億元,預計到2025年全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過10000億元。為此,我們認為,生物醫(yī)藥的市場高需求是該行業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動力。報告統(tǒng)計,至2020年,全國醫(yī)療支出已占GDP比重的7.1%,但與發(fā)達國家平均水平仍有一定差距。未來10年乃至更長久的未來,我國醫(yī)療領域的支出將保持增長。
其次在政策方面,圍繞“改革”和“創(chuàng)新”兩大主題,國家及地方政府相關政策的密集出臺,正在從多維度推進生物醫(yī)藥的定位升級,從而構建生命科學產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新格局。譬如在政策驅(qū)動下,藥品審批流程不斷優(yōu)化,藥物上市周期進一步縮短。
在人才方面,各級政府頒布了多項海外人才引進政策,企業(yè)紛紛推出高價值的研究機會等多種人才激勵機制措施。領英2021年人才報告顯示,在生物技術、制藥與醫(yī)療器械行業(yè)中,自美國和英國生命科學產(chǎn)業(yè)領先的國家流入中國的人才,是中國流出去該國人數(shù)的2.3倍和2.26倍,這體現(xiàn)出了我國對海外高端人才顯示出的強勁吸引力。
在資本層面,過去十年,投資量呈現(xiàn)階梯式增長,2018-2021年均投資規(guī)模再上一個臺階,與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學企業(yè)所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。
聚勢而成:生命科學產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場欣欣向榮
在生命科學行業(yè)高速發(fā)展的帶動下,研發(fā)型辦公物業(yè)作為生命科學企業(yè)研發(fā)實驗的唯一空間載體,租賃需求增長迅猛,為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機遇。據(jù)仲量聯(lián)行研究表明,生命科學企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中,從2020的13%攀升到2021年的26%,成為市場上最主要的需求來源之一。
在上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)中,張江核心板塊仍然是生命科學企業(yè)的租賃需求最活躍的區(qū)域,在過去兩年里錄得眾多企業(yè)的擴張和新設需求。除此之外,周康、浦江、臨港生命藍灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等各類資源,同樣受到企業(yè)青睞。
基于各行政區(qū)控制性詳細規(guī)劃及各園區(qū)開發(fā)進度等信息,仲量聯(lián)行統(tǒng)計了未來上海各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的生命科學研發(fā)辦公物業(yè)的供應量。未來三年,上海預計將推出160萬平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應。然而這些項目大部分已被生命科學企業(yè)預租或定制,整體市場上在建項目平均已取得70%的預租率,為此我們預計,生命科學研發(fā)辦公物業(yè)短期內(nèi)仍將供不應求。
生命科學企業(yè)租賃需求強勁,市場上能匹配的供應稀缺,導致生命科學研發(fā)辦公類型物業(yè)租金穩(wěn)步上漲。預計未來三年上海全市生命科學物業(yè)空置率將保持在低于5%的水平,研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。
造勢而強:生命科學產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來展望及投資機遇
受益于生命科學產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展前景,以及生命科學物業(yè)租賃市場強勢的未來預期,越來越多商業(yè)地產(chǎn)投資者開始關注這一另類資產(chǎn)。仲量聯(lián)行對19家地產(chǎn)投資者進行了問卷調(diào)研,90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學物業(yè)投資,其中11%已有物業(yè)成交案例。
報告顯示,上海在加速建設全球頂尖生命科學創(chuàng)新策源地的過程中,市場將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命科學物業(yè)模式。生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式和生命科學產(chǎn)業(yè)社群模式目前極為稀缺,預計其將成為長期投資該領域物業(yè)的重要視角,并為生命科學研發(fā)創(chuàng)新提供助力。
模式一:構建多元化、綜合性的生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)
通過借鑒成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗,一個全球領先的生命科學社區(qū),既可以提供優(yōu)質(zhì)生命科學企業(yè)入駐的獨棟研發(fā)型辦公物業(yè),同時為中小型或初創(chuàng)型企業(yè)提供研發(fā)辦公場所或孵化空間,引入共享實驗室,并且配備各類配套設施。
模式二:構建多平臺合力投入的生命科學產(chǎn)業(yè)社群
除通過獨立投資引入多方資源外,投資者也正在考慮與包括生命科學企業(yè)、醫(yī)藥領域PE/VC、政府管委會企業(yè)、內(nèi)外資基金平臺在內(nèi)的各類機構開展合作。房地產(chǎn)基金通過與生命科學企業(yè)合作,使地產(chǎn)基金有進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的機會。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示:“長久來看,市場剛需、政策扶持、人才引進、資本加持共同促進中國的生命科學行業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的態(tài)勢,在全球范圍內(nèi)發(fā)揮舉足輕重的作用?梢灶A見的是,中國的生命科學行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)長周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展!
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示:“上海作為中國生命科學研發(fā)創(chuàng)新的高地,對于生命科學園區(qū)物業(yè)的整體需求將保持旺盛態(tài)勢,租金增長勢頭仍將持續(xù)。與此同時,上海在加速建設全球頂尖生命科學策源地的過程中,生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及產(chǎn)業(yè)社群模式將愈加受到生命科學生態(tài)圈企業(yè)租戶的關注,也為長期屬性的投資資本提供新的視角!
來源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc